Acheter sa résidence principale ou la louer : le match

Parmi la quantité d’idées reçues sur l’argent, l’achat de la résidence principale est probablement celle qui revient le plus souvent, notamment chez les jeunes actifs qui veulent se construire un patrimoine.

Arrête de jeter tes loyers par la fenêtre et achète ta résidence principale !

Dans la plupart des cas, cette affirmation est fausse. A condition bien sûr d’éviter les pièges et d’utiliser les bonnes méthodes que je décris dans cet article.

Bonne lecture.

Acheter sa résidence principale : les pires mythes

Je vous ai listé les croyances que l’on nous sert à longueur de journée à ce sujet.

Non pas pour écrire un article à charge sur l’achat de la résidence principale, mais pour vous démontrer de manière objective que la plupart des arguments sont fallacieux.

Mythe n°1 : l’achat de la résidence principale est un investissement

Par définition, un investissement a pour vocation rapporter de l’argent au fil du temps.

Et cela de deux manières (l’une d’entre elles ou les deux) :

• Le versement de revenus
• L’appréciation du capital

Or, la résidence principale ne vous distribue pas de revenus contrairement à un investissement locatif où un loyer est versé par le locataire.

On pourrait argumenter sur le fait que vous économisez un loyer… Oui mais vous payez une mensualité de crédit ! Vous avez acheté cash ? Même problème : vous immobilisez du capital qui ne vous rapporte pas.

Dans bien des cas, des propriétaires ont revendus avec une belle plus-value lors de leur déménagement. Mais est-ce réellement généralisable ?

Mythe n°2 : Une résidence principale ne peut pas perdre de valeur

La très grande majorité (si ce n’est la totalité) des gens admettent que l’immobilier peut se dévaloriser. C’est la raison pour laquelle de nombreuses personnes ne souhaitent pas investir dans l’immobilier (et préfèrent laisser leur argent dormir sur des livrets ou des comptes courants… mais bref).

Par contre, une part non négligeable de ces mêmes personnes estime que l’on ne peut pas perdre d’argent lorsque l’on achète sa résidence principale.

Lorsque l’on sait qu’il s’agit exactement du même sous-jacent (de l’immobilier), n’est pas étonnant ?

Oui.

C’est même sacrément stupide… Désolé si vous étiez dans cette catégorie de personnes, cet article est fait pour vous aider, pas pour aller dans votre sens.

Comme pour n’importe quel achat immobilier :

• La valeur du bien n’est pas garantie : personne ne vous indemnisera si vous revendez au mauvais moment.
• Vous devez être long-terme : comme pour n’importe quel actif, l’immobilier fonctionne sous-forme de cycles d’une durée d’environ 10 à 15 ans. Acheter sur une durée plus courte vous expose à un risque de moins-value.

Mythe n°3 : la résidence principale est la première pierre pour construire son patrimoine

Vous noterez le petit jeu de mot. « Pierre »… « Résidence principale »…

L’idée de fonds n’est pas si mauvaise car l’achat de la résidence principale est bien souvent synonyme de stabilité personnelle et professionnelle.

C’est à ce moment que l’on peut commencer à dynamiser ses avoirs pour dégager plus de rentabilité. Et forcément, lorsque l’on a un toit sur sa tête, c’est plus sécurisant.

Et votre banquier sera d’accord car la plupart des établissements bancaires accordent plus facilement leurs crédits à destination d’investissements locatifs aux propriétaires.

Sauf qu’en réalité, rare sont les primo accédant à pouvoir acheter cash leur maison et se passer ainsi d’une mensualité de crédit (rendant ce sentiment de sécurité très relatif…).

Et si on prend cette affirmation au pied de la lettre, on a bien vite d’aller droit dans le mur :

• Acheter trop vite : comme je vous le disais précédemment, l’immobilier est long-terme. Si passer par la case « achat de sa résidence principale » est obligatoire pour construire son patrimoine, le risque est de le faire trop tôt ou trop vite. Et de ne pas être stable au niveau de sa vie personnelle et professionnelle : naissance d’un nouvel enfant, mutation etc. qui vous obligerait à déménager.
• S’endetter trop fortement : peut-être que l’immobilier est cher dans votre ville ou dans votre région. Il faudra donc lever beaucoup de dettes pour accéder à la propriété. Résultat ? Votre taux d’endettement s’envole et vous bloque par la suite pour investir (pour de vraie) dans l’immobilier (locatif). Et pour le coup, c’est l’immobilier locatif à crédit qui est rentable.

S’enrichir en restant locataire de sa résidence principale

Contrairement à ce que l’on peut croire, il est possible de se créer un patrimoine bien plus important en restant locataire de sa résidence principale et en investissant en parallèle dans l’immobilier.

Je vais prendre le cas de deux voisins qui habitent dans un pavillon. Toutes les maisons sont strictement identiques.

Le premier, Fred, est propriétaire de sa résidence principale et paie une mensualité de 500€.

Le second, Ludo, est locataire de sa résidence principale et paie un loyer de 400€.

A ce stade, il est évident que Fred sera plus riche à la fin de son crédit que Ludo qui n’aura constitué aucun patrimoine.

Mais : supposons à présent que Ludo achète une maison dans le pavillon et la mette en location.

Il encaisse ainsi un loyer de 400€ et rembourse 500€ à la banque tous les mois (pour simplifier, nous ne prendrons pas de charges ou d’impôts mais le résultat est identique).

Bilan de l’opération :

• Fred paie 500€ tous les mois et sera pleinement propriétaire de sa maison dans 20 ans
• Ludo paie 400€ de loyer à son propriétaire et 500€ pour rembourser son prêt. Il encaisse 400€ de loyer versé par son locataire. Il paie donc tous les mois 400€ + 500€ – 400€ = 500€ et sera pleinement propriétaire de la maison qu’il a mis en location dans 20 ans.

On voit donc que le bilan est identique entre acheter sa résidence principale ou rester locataire et investir dans l’immobilier.

Mais la où ça devient intéressant ?

C’est que :

• La personne qui achète sa résidence principale est contrainte par le lieu et le potentiel de l’immobilier local. Elle doit également anticiper et peut-être acheter un peu plus grand pour sa future famille (et acheter plus cher et payer plus de charges).
• La personne qui reste locataire peu louer un appartement qui répond exactement à ces besoins actuels. Elle peut également investir dans un bien à fort potentiel (en termes de loyer et de revalorisation), qui ne se trouve pas forcément dans la ville où elle vit.

Si je reprends l’exemple précédent, Ludo sera avantagé par rapport à Fred et pourra louer une maison plus petite (quitte à déménager lors de la naissance de son prochain enfant par exemple) et investir dans une zone dynamique où le potentiel de plus-value est plus élevé.

Au final, Ludo ne loue plus sa résidence principale 400€ mais 300€. Il pourra donc investir dans un bien plus cher (l’équivalent de 100€ de crédit supplémentaire provenant de l’économie sur son propre loyer) et il obtiendra 30% de capital supplémentaire dans 20 ans grâce à une meilleure appréciation de l’immobilier.

Bilan de l’opération :

• Fred a injecté 500€ tous les mois dans sa résidence principale pour obtenir 100 000€ dans 20 ans (valeur de sa maison)
• Ludo a loué sa propre maison 300€. Il a investi 120 000€ et paie donc une mensualité de 600€ et encaisse 400€ (dans les faits, il pourrait louer plus cher). Dans 20 ans, la valeur de son patrimoine sera donc de 120 000€ x (1+30%) = 156 000€.

Ludo a donc un patrimoine beaucoup plus élevé. En terme d’objectif retraite, la différence est considérable puisqu’il aurait une rente 1,5 fois supérieure. Si j’avais considéré que Ludo encaissait un loyer plus élevé (bien plus réaliste), la différence serait encore plus élevée.

Le simulateur pour comparer la location et l’achat de sa résidence principale

Chaque situation est particulière. Pour comparer l’achat d’une résidence principale et la location+investissement locatif, vous pouvez vous aider de mon simulateur interactif ci-dessous.

La checklist pour se décider à acheter sa résidence principale (ou non)

Nous pouvons résumer la décision de l’achat de la résidence principale en une série de 4 questions.

Avant de lire cet article, vous souhaitiez acheter votre résidence principale ?

Avant de poursuivre dans votre projet, assurez-vous de bien répondre « oui » à chacune des questions ci-dessous :

1. Vais-je vivre ici durant au moins 10 ans ?
2. La mensualité de crédit représente moins de 25% de mes revenus mensuels ?
3. Suis-je d’accord avec l’idée que ma maison/appartement perde de la valeur ?
4. Est-ce important pour moi de devenir propriétaire ?

Vais-je vivre ici durant au moins 10 ans ?

Comme nous l’avons vu un peu plus haut, l’immobilier reste un placement long-terme.

D’une part, vous devrez rembourser des charges loin d’être négligeables :

• Les frais de notaire pour près de 10% du prix d’acquisition du bien
• Les frais de dossier, de garantie bancaire et les intérêts d’emprunt à raison de 1 ou 2% du montant emprunté, et ce, chaque année (votre résidence principale a intérêt à prendre de la valeur si vous voulez gagner de l’argent à la revente)
• Les travaux et aménagements superflus : vous êtes chez vous et vous souhaitez vous sentir bien. Rien de plus normal. Sauf que les factures sont parfois un peu plus salées et ne revalorisent pas toujours le bien immobilier.

Et d’autre part, limiter les risques de revente dans un creux de marché. Vous devrez donc conserver votre bien le plus longtemps possible pour neutraliser ce risque.

La mensualité de crédit représente moins de 25% de mes revenus mensuels ?

En achetant votre résidence principale, vous transformez approximativement un loyer en mensualité de crédit.

La bonne nouvelle, c’est qu’une partie de votre mensualité (le capital emprunté à la banque) reste dans votre patrimoine et vous enrichit dans le temps.

La mauvaise nouvelle, c’est que votre enrichissement est linéaire puisque vous n’utilisez aucun levier.

Si vous souhaitez réellement vous construire un patrimoine sur le long-terme avec une prise de risque limitée, le plus efficace sera de réaliser un investissement locatif à crédit.

Vous devrez donc veiller à ne pas griller toute votre capacité d’endettement dès le début. Un taux d’endettement de 25% après achat de résidence principale est donc le maximum que vous devrez vous autoriser (ratio des charges contraintes et de vos revenus nets).

Suis-je d’accord avec l’idée que ma maison/appartement perde de la valeur ?

Au risque de me répéter, une résidence principale est avant tout de l’immobilier. Elle est donc soumise au marché immobilier et à ses fluctuations (à la hausse comme à la baisse).

S’il est inenvisageable pour vous de perdre de l’argent, restez locataire.

Car même en étant long-terme et en choisissant minutieusement votre maison, rien de vous garanti que les conditions d’emprunt seront clémentes au moment de la revente (dopant le pouvoir d’achat de vos vendeurs) ou que le quartier dans lequel vous avez acheté sera sur le déclin…

Est-ce important pour moi de devenir propriétaire ?

Comme nous l’avons vu, acheter sa résidence principale n’est pas la méthode la plus efficace pour se créer un patrimoine.

Acheter sa résidence principale en pensant qu’il s’agit de la meilleure manière de s’enrichir est donc une erreur.

La raison d’un tel achat doit donc plutôt être de l’ordre émotionnel.

Est-ce important pour moi d’acheter mon appartement ou ma maison ? Me sentirais-je plus serein si je sais que je suis propriétaire du bien immobilier dans lequel j’habite ? (attention, cela ne sera vrai que lorsque votre crédit sera totalement remboursé…)