L’immobilier locatif et sa rentabilité : une affaire infaillible ?

L’immobilier locatif est utilisé comme placement, il est donc important de déterminer précisément quelle sera sa rentabilité locative calculée. Il existe différentes méthodes de calcul mais cela n’est pas toujours des plus simples. De plus obtenir un prévisionnel chiffré n’est pas le seul facteur à prendre en compte car il existe un certain nombre de variables extérieures à considérer. En effet, ces facteurs impactent l’investissement de manière plus ou moins longue comme la typologie, les travaux de rénovation ou encore la liquidité du bien sur le marché.

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Quels sont les différents modes de calculs ?

Il existe un premier mode de calcul basé sur la rentabilité brute. Cette méthode consiste à calculer les loyers annuels reçus divisés par le montant de l’acquisition. Ce montant d’acquisition comprend généralement le prix du bien mais également les frais de notaire, les honoraires payés en agence et la garantie bancaire.

Vous pouvez également avoir recours au calcul de la rentabilité nette avant impôt. Pour cette méthode il faut faire le calcul suivant :

  • Loyers annuels – charges / montant de l’acquisition

Les charges englobent la taxe foncière mais également les travaux, l’assurance PNO et les charges de copropriété non récupérables. Si vous souhaitez faire un calcul exact et valable, il faudra prendre en compte l’impôt des loyers perçus car ils sont imposables. De plus, dans le cas d’un investissement Pinel, il faudra également prendre en compte la réduction d’impôt par l’administration fiscale afin de définir la réelle rentabilité.

La formule finale pour obtenir la rentabilité nette après impôt est donc :

  • Loyers perçus -charges – impôt + réduction d’impôt / montant de l’acquisition

De plus, il ne faut pas oublier le taux de rentabilité interne, dit TRI, qui s’occupe d’intégrer l’effort d’épargne ainsi que le levier bancaire. Cela est valable si l’investisseur a eu recours à l’emprunt bancaire pour financer son achat.

Le TRI se retrouvera plus élevé en fonction du recours au prêt bancaire avec les conditions actuelles.

Comparer le neuf et l’ancien

La rentabilité brute est moins importante lorsqu’il s’agit d’un immobilier neuf, puisque le prix du neuf est plus important que celui d’un immobilier ancien. Mais cela engendre également d’autres différences à prendre en compte au niveau des caractéristiques de l’immobilier et de ses équipements liés au confort du logement. Par exemple les garanties constructeurs sont différentes, tout comme l’ascenseur, l’isolation phonique et thermique, l’optimisation de l’espace ou encore le parking.

Il est également possible que la rentabilité nette du neuf dépasse celle de l’ancien après impôt car il y a une réduction considérable des frais de notaires et des charges. On a aussi une absence de coût pour les travaux de remise en état et la réduction d’impôt permet d’élever la rentabilité de l’immobilier durant 12 ans dans le meilleur des cas. Ces éléments ne sont donc pas négligeables.

Il n’existe donc pas un modèle économique parfait et un autre imparfait. En effet, il s’agit plutôt de 2 tableaux qui se complètent à différents niveaux. Lors d’un investissement il faudra analyser chaque point et accorder une importance toute particulière avec la cohérence du prix d’acquisition au niveau du neuf. Cette vigilance évitera de laisser le promoteur surcoter votre projet d’investissement.

Qu’en est-il dans la réalité ?

Les chiffres permettent de connaitre la rentabilité d’un point de vue technique. Mais la réalité impose de prendre en compte d’autres paramètres et cela ne doit pas être oublié.

Optimiser la location en évitant les longues vacances et carences locatives

Il faut favoriser les secteurs où la demande est assez forte car si vous n’obtenez aucun loyer durant plusieurs moins, la rentabilité changera significativement. Il faut réussir à raccourcir les délais entre les entrées et les sorties le plus possible. Si vous avez recours à un investissement Pinel, le loyer est encadré et l’appartement se retrouve proposé à un prix plus bas et donc plus attractif. Vous aurez donc moins de difficulté à trouver un candidat.

Réfléchir à la typologie du bien pour limiter les changements de locataire

Si vous payez des frais pour rechercher des locataires, votre rentabilité sera rapidement impactée avec un fort turn-over. Il faut donc faire un choix pratique et prendre en compte la typologie du logement. Si vous achetez un studio, il doit être adapté à une jeune clientèle comme les étudiants. Il faut également rester dans des surfaces comme les T1, T2, T3.

Voir la plus-value à terme

La plus-value est imposable à la revente mais elle va jouer sur le rendement de votre investissement. Si ce dernier est moins rentable au départ car il est situé dans une zone trop chère, son potentiel pourra se développer et devenir bien plus rentable avec le temps grâce à des améliorations comme une future gare, un nouveau quartier…

De plus, il ne faut pas oublier de prendre en compte les objectifs personnels et l’aspect patrimonial. L’analyse doit donc être globale pour prendre en compte chaque point important et n’oublier aucune composante du projet. C’est ainsi qu’il sera possible de définir correctement la rentabilité. De plus, pour récupérer son capital à moyen terme, il faut un produit liquide sur le marché.

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