Comment calculer la rentabilité d’un investissement Pinel ?

calculer la rentabilité d'un pinel

Investir dans un logement en loi Pinel vous permet de vous construire un patrimoine immobilier et de bénéficier d’économies d’impôts.

La loi Pinel consiste à acquérir un logement sur plan ou neuf. L’investisseur le propose ensuite à la location, ce qui lui permet d’obtenir une réduction d’impôt (en fonction du montant investi).

Attention cependant, tous les Pinel ne se valent pas. Les rendements locatifs sont différents d’un projet à l’autre (typologie, géographie, finitions, etc.).

Nous voyons comment se calcule la rentabilité d’un investissement en loi Pinel et quels sont les critères d’investissement.

Le rendement locatif d’un Pinel

Il existe deux types de rendement locatifs :

  • Le rendement locatif brut
  • Le rendement locatif net

Le rendement locatif brut s’obtient en divisant les loyers (annuels) par le prix d’acquisition du bien.

Par exemple, si les loyers sont de 500€ par mois et que le prix du bien est de 200 000€, le rendement locatif est de 500 x 12 / 200 000 = 3%.

Le rendement locatif brut moyen sur un Pinel est de 2% à 4%. Les loyers étant plafonnés, le rendement locatif n’est pas très élevé : il faut regarder la rentabilité globale, avec la prise en compte des avantages fiscaux.

Le rendement locatif net s’obtient en divisant les loyers annuels nets de charges par le prix d’acquisition du bien.

Les charges sont les suivantes : les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances, etc.

En reprenant le même exemple que précédemment et en supposant que les charges sont de 1 500€, le rendement locatif net est de (500 x 12 – 1 500) / 200 000 = 2,25%.

Le calcul du loyer d’un Pinel

La loi Pinel impose un plafond de loyer. Ce qui baisse mécaniquement le rendement locatif. Néanmoins, le gain fiscal accordé à l’investisseur compense cette baisse.

Le plafond d’un loyer Pinel se détermine en multipliant par la superficie fiscale, le plafond par m2 publié chaque année.

Investir dans un Pinel à crédit

Investir dans l’immobilier à crédit, et plus particulièrement en Pinel, vous permet de décupler la rentabilité de votre investissement.

Le projet locatif génère des intérêts d’emprunt :

  • Intérêts du crédit
  • Frais de dossier bancaire
  • Garantie bancaire
  • Assurance emprunteur

Ces charges sont déductibles de vos revenus fonciers, leur impact sur votre trésorerie est donc diminué.

D’autre part, l’économie d’impôt du Pinel vous permet de diminuer votre effort d’épargne.

Le taux de rentabilité interne d’un Pinel

Le taux de rentabilité interne, aussi appelé TRI est un taux qui vous permet de comparer des investissements entre eux.

En effet, si vous savez que si vous placez 1 000€ et que vous récupérez 1 010€ un an plus tard, le rendement est de 1%.

Il est cependant compliqué de déterminer le rendement équivalent d’un investissement locatif. Et surtout s’il a été acheté à crédit.

Le TRI est un taux équivalent qui doit être déterminé avec un logiciel spécifique ou sur Excel (formule TRI) par exemple.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple simplifié :

  • Prix du bien : 200 000€
  • Loyer : 500€
  • Charges annuelles : 1 500€
  • Réduction d’impôt annuelle : 4 000€
  • Mensualité de crédit (sans apport) : 1 000€

L’effort d’épargne annuel est donc de – 500 x 12 + 1 500 – 4 000 + 12 x 1 000 = 3 500€.

Soit environ 300€ chaque mois.

9 ans plus tard, 80 000€ aura été remboursé à la banque. Si on suppose que l’investisseur revend au prix d’achat, il aura donc placé 3 500€ par an pour gagner 60 000€, 9 ans plus tard.

Le rendement équivalent de cette opération (le TRI) est de 15%.

Autrement dit, un placement vous procurant 60 000€ à raison de 3 500€ placé chaque année durant 9 ans a un rendement de 15% net d’impôt. On comprend donc la puissance du levier du crédit et l’importance de réaliser des investissements locatif avec un crédit immobilier.

Utiliser un simulateur de rentabilité Pinel

Afin de vous aider à réaliser des études et des calculs de rentabilité précis, vous pouvez vous aider d’un simulateur de rentabilité Pinel.

Il en existe de nombreux sur Internet. Nous avons développé un outil utilisable sur Excel pour générer des études professionnelles : une part importante des utilisateurs sont des professionnels (experts-comptable, notaires, confrères conseillers en gestion de patrimoine, promoteurs ou marchands de biens).

outil pinel

Vous pouvez utiliser notre simulateur Pinel depuis cette page

En savoir plus sur le calcul de la rentabilité Pinel

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