Demandez votre conseil patrimonial gratuit!

Un appel téléphonique / entretien Skype d'une heure pour parler de vos finances
Ou appelez-moi directement : 06 69 53 18 97

La loi Pinel est une loi de défiscalisation que permet au propriétaire bailleur de réduire son impôt sur le revenu. La réduction d’impôt est calculée sur l’investissement global (le prix d’acquisition et les frais de notaire) et plafonné à 300 000€ par an. Les biens immobiliers neufs ayant un prix au m² très élevés ne peuvent pas être défiscalisés en totalité (limité à 5 500€ / m²).

Les contribuables ont des difficultés à cerner la différence entre la réduction, la déduction ou encore le crédit d’impôt. Je fais le point sur la défiscalisation de la loi Pinel.

reduction impot pinel

Qu’est-ce que la réduction d’impôt de la loi Pinel

La loi Pinel est une loi de défiscalisation par le biais d’une réduction d’impôts. Cela signifie que le particulier peut enlever de son impôt sur le revenu final la réduction d’impôts.

A ne pas confondre avec une déduction d’impôts qui consiste à enlever de ses revenus imposables le montant déductible. Le crédit d’impôt est comme une réduction d’impôt mais le contribuable peut enlever plus qu’il ne paie d’impôt. Dans ce cas, le fisc lui rembourse une partie du crédit d’impôt. La réduction d’impôt supérieure au montant de l’impôt payé ne peut pas être remboursée par l’administration fiscale.

Quel est le montant de la réduction d’impôt de la loi Pinel ?

La réduction fiscale se calcule dans la limite de 300 000€ par an et dans la limite de 5 500€ par m².

Par conséquent, le contribuable ne peut pas réduire plus de 6 000€ d’impôts par an (2% de réduction annuel de l’investissement).

Les taux de réduction évoluent selon la durée de l’engagement de location en, loi Pinel :

  • 6 ans : 12% de l’investissement global (2% par an pendant 6 ans) ;
  • 9 ans : 18% de l’investissement total (2% par an pendant 9 ans) ;
  • 12 ans : 21% (soit 2% par an pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans).

La période d’engagement initiale est de 6 ans ou 9 ans et peut être prolongée de 3 années supplémentaires par la suite. Cela permet au particulier d’obtenir une réduction d’impôts plus importante.

Puisque la défiscalisation Pinel est une réduction d’impôts, le montant à déduire se fait directement sur l’impôt à payer et non les revenus imposables. Attention toutefois à correctement calibrer votre Pinel. Un montant d’investissement trop élevé par rapport à vos impots payés aura comme conséquence une perte de l’efficacité fiscale. En effet, la part du crédit d’impôt supérieure à vos impôts payés (ou résiduels après application des autres dispositifs de défiscalisation) sera perdue.

Calcul de la réduction d’impôts de la loi Pinel

La réduction d’impôt de la loi Pinel se calcul sur le prix de revient global de l’investissement.

Pour les logements neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), le prix de revient est le prix d’acquisition et les frais annexes. Les frais annexes sont les frais de mutations (appelés frais de notaire), les commissions, la TVA et autres frais.

La base de calcul de la réduction est plafonnée pour éviter les abus :

  • Le plafond sur le prix de revient annuel est de 300 000€ dans la limite de deux logements par an ;
  • Le plafond de la superficie est de 5 500€ par m².

Ne vous inquiétez pas, si vos investissements en Pinel dépassent ses plafonds, vous ne perdez pas toute la réduction fiscale. Seule la part supérieure aux plafonds n’est pas prise en compte dans la réduction d’impôt.

Exemple de calcul de réduction d’impôt de la loi Pinel

Prenons un logement neuf en loi Pinel de 350 000€ (acquisition et frais) et d’une superficie de 60 m². L’engagement est de 9 ans.

Le plafond au m² est de 350 000€ / 60 = 5 834€ / m². Nous appliquerons donc 5 500€ par m² au maximum, soit 60 x 5 500 = 330 000€.

On retient donc finalement 300 000€ avec l’application du plafond global de 300 000€.

L’investisseur perd donc 50 000€ de l’assiette soumise à réduction d’impôt.

La réduction sur 9 ans est de 2% par an, soit 18%. Le contribuable récupère 300 000€ x 18% = 54 000€.

Si l’investisseur choisi d’ajouter 3 années supplémentaires de réduction, il profite de 3% de réduction. Soit une réduction de 300 000€ x 3% = 9 000€.

La réduction globale sera donc de 63 000€ sur 12 ans.

 

Plus d’informations :

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.