Pour votre déclaration d’impôts et de vos revenus fonciers, vous devez compléter le formulaire 2044 mais peut-être également le formulaire 2044-S. Nous voyons ensemble comment remplir le document sans erreur.

declaration 2044

Les types de revenus soumis à la 2044

L’annexe 2044 doit être remise en plus du formulaire 2042 uniquement pour une déclaration de vos revenus fonciers au réel.

Pour rappel, le régime réel est obligatoire à partir du moment où vous percevez plus de 15 000€ de loyers. En dessous de ce seuil, vous pouvez opter pour le régime de base, à savoir le régime micro-foncier.

Dans le cas du micro-foncier, le fisc retiendra une charge forfaitaire de 30% de vos loyers. Par conséquent, si vos charges financières et locatives représentent plus de 30% de vos loyers, je vous recommande de déclarer vos revenus au réel.

Attention cependant, le choix de cette option au réel vous engage pour une durée de 3 ans.

Enfin, si vous relevez du régime micro-foncier, vous n’aurez pas besoin d’annexer la 2044 à votre déclaration principale 2042.

Il suffira dans ce cas de reporter le montant des loyers hors charges à la ligne 4EB de votre déclaration 2042.

Vous l’aurez compris, cet article vous concerne donc uniquement si vous relevez ou choisissez la déclaration au réel.

Les déclarations spécifiques aux dispositifs défiscalisant Pinel

Si votre déclaration concerne un investissement en loi Pinel, je vous conseille de consulter la page dédiée à la déclaration Pinel.

Le formulaire 2044

L’administration fiscale met à votre disposition le formulaire 2044 sur son site. Vous trouverez également la notice 2044.

Si vous effectuez une déclaration en ligne, vous devrez indiquer à l’étape 3, “Revenus et charges”, que vous encaissez des revenus fonciers.

En cochant la case correspondante, le site du fisc vous générera par la suite l’annexe 2044.

Les lignes 211 à 2015

Vous devrez reporter sur ces lignes les montants de loyer encaissés. Pour rappel, le type de comptabilité du foncier est une comptabilité de trésorerie. Cela signifie qu’un montant encaissé durant l’année fiscale devra être reporté. Si vous percevez un loyer en décembre de l’année N au titre de janvier N+1, vous ne devrez pas le comptabiliser pour l’année N mais pour N+1. De la même manière, le loyer de janvier N+1 payé en avance en décembre N devra être comptabilisé dans votre déclaration d’impôt N.

Il existe cependant une exception. Vous ne devez pas déclarer le dépôt de garantie versé par votre locataire. Ne le faites que si vous avez effectivement encaissé le dépôt de garantie suite à un impayé de loyer ou à une dégradation du logement.

La case 213 concerne les revenus diverses, comme les subventions de l’ANAH.

Les lignes 221 à 230

Dans ces lignes, vous devez déclarer les montants de frais et de charges déductibles payées durant l’année.

Faites bien attention à ne rien oublier car ces charges viendront en déduction de vos revenus fonciers et vous permettront de payer moins d’impôt sur le revenu et de charges sociales !

Parmi les différentes charges :

  • Vos intérêts d’emprunt ;
  • Les frais de dossier bancaire ;
  • Les frais de caution ou d’hypothèque ;
  • Les frais de gestion de votre agence ;
  • Les primes d’assurances comme l’assurance emprunteur (ADI) ou l’assurance pripriétaire non occupant (PNO) ;
  • Les dépenses d’amélioration et d’entretien du logement ;
  • Etc.

Le formulaire 2044 spécial

Ce formulaire doit être complété dans certains cas d’acquisition très précis :

  • Achat d’un De Robien ;
  • Achat d’un Scellier ;
  • Achat d’un Borloo neuf ;
  • Achat d’un monument historique ;
  • Acquisition d’un immeuble en loi Malraux ;
  • Possession d’un immeuble en nue-propriété sur lequel vous avez supporté des charges à la place de l’usufruitier bailleur.

Attention toutefois, la loi Pinel ne fait pas l’objet d’un déclaration 2044-S. Pour cela, la 2044 est suffisante mais n’oubliez pas de remplir également les autres documents obligatoires lors de la première déclaration de votre logement. Vous pouvez consulter cet article pour plus d’informations sur la déclaration du Pinel.

 

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