Le déficit foncier est un mécanisme extrêmement puissant pour investir dans l’immobilier tout en réduisant sa fiscalité. Attention toutefois à bien maîtriser ce dispositif parfois complexe pour ne pas subir un retour de bâton !

Qu’est ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est simplement la création d’un déficit (un résultat fiscal négatif) dans la catégorie des revenus fonciers.

Ce déficit est créé lorsque les charges de l’activité de loueur sont supérieures aux revenus locatifs (les loyers notamment). Il est donc applicable uniquement aux contribuables ayant choisi la déclaration de leurs revenus fonciers au réel.

Si le déficit est suffisant, il peut être reporté plusieurs années et ainsi gommer les revenus futurs pour échapper à la fiscalité.

La première année, si le déficit foncier est très important, il peut venir imputer les revenus globaux du foyer fiscal dans la limite de 10 700€. Pour cela, vous devez vous engager à louer votre appartement durant 3 ans.

Attention, il ne faut pas confondre charges et décaissements. Il est tout à fait possible d’avoir un décaissement global dans le cadre de son activité de bailleur (donc un effort d’épargne) mais d’avoir un résultat fiscal positif et donc d’être imposé.

Lorsque vous faites appel à un crédit immobilier, seulement une partie des mensualités sont considérées comme une charge : les intérêts et l’assurance emprunteur. L’autre partie permet de rembourser le capital restant dû à la banque. Par conséquent, il ne s’agit pas d’une charge.

déficit foncier

Quelles sont les conditions de location pour un déficit foncier ?

Le déficit foncier est propre aux locations conclues dans le cadre d’un bail nu pour des logements dans l’ancien.

Certains dispositifs, notamment la loi Pinel, ne sont pas cumulables avec le déficit foncier. Il faudra donc attendre la fin de la période d’engagement de défiscalisation pour pouvoir créer un déficit foncier.

Vous ne pouvez donc pas bénéficier d’un déficit foncier sur une location meublée LMNP par exemple.

Pour plus d’informations sur le déficit foncier, vous pouvez vous référer au BOFIP.

Comment se calcule le bénéfice foncier ?

Avant toute chose, vous devez déterminer vos revenus fonciers. Il s’agit des loyers de vos locations nues encaissées dans l’année. Le terme “encaissées” a son importance puisque, par exemple, le loyer de décembre payé en janvier de l’année suivante ne devra pas être comptabilisé !

Les loyers et les charges

D’autre part, vous devez déterminer les charges de votre activité de loueur.

Elles se composent des charges financières si vous avez eu recours à l’emprunt bancaire :

  • Les frais de dossier bancaire ;
  • Les frais de garantie (caution ou hypothèque) ;
  • Les intérêts d’emprunt payés ;
  • L’assurance emprunteur, aussi appelée ADI (assurance décès invalidité)

Et des charges foncières :

  • Les frais de gestion locative ;
  • La part des charges de copropriété non récupérable auprès du locataire ;
  • Les dépenses de réparation et d’entretien (les travaux) ;
  • L’assurance multirisque habitation ;
  • La taxe foncière ;
  • Un forfait de 20€ de charge est accordé par l’administration fiscale pour chaque local loué ;
  • Etc.

Le calcul du résultat foncier

La différence entre les revenus fonciers et la somme des charges déductibles est égale au résultat foncier.

C’est sur ce montant que vous devrez payer des impôts (à hauteur de votre tranche marginale d’imposition) et des contributions sociales si celui-ci est positif.

Dans le cas contraire, vous générez un déficit foncier qui sera imputable sur vos revenus globaux et reportable.

Le détail du calcul du déficit foncier

Lorsque vous êtes en situation de déficit foncier, vous devez distinguer les charges financières des charges foncières.

Les charges financières ne sont pas imputables sur revenus globaux. En revanche, elles peuvent être reportées sur une durée de 10 ans.

Les charges foncières sont imputables sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700€ l’année de création du déficit. La partie qui excède 10 700€ est reportable 10 ans.

Cela signifie qu’un déficit généré par les charges financières ne permettra pas de baisser la fiscalité sur vos revenus globaux mais uniquement sur les revenus fonciers futurs. Vous bénéficierez donc une efficacité fiscale de l’ordre de votre tranche marginale d’imposition et des contributions sociales.

Un déficit foncier généré par des charges foncières vous permet de réduire la même année la fiscalité de vos revenus globaux à hauteur de votre tranche marginale d’imposition et ce, dans la limite de 10 700€. Le surplus vous permettra de réduire uniquement vos revenus fonciers à hauteur de votre TMI et de la CSG CRDS.

Cela vous semble complexe ? afin de vous aider à mieux comprendre, nous allons prendre plusieurs exemples.

Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez télécharger mon outil de calcul de rentabilité immobilière qui prend en compte le déficit foncier.

Cas n°1 : le déficit des charges foncières

Paul réalise 15 000€ de travaux en 2020.

Il déclare 70 000€ de revenus et encaisse 10 000€ de loyers.

Paul réalise un déficit foncier : 10 000€ – 15 000€ = – 5 000€.

Il peut donc déduire les 5 000€ sur ses revenus globaux, lui permettant ainsi de ne pas payer d’impôts sur ses revenus fonciers et même de réduire sa fiscalité de – 30% x 5 000€ = – 1 500€.

L’année suivante, Paul encaisse 10 000€ de loyers. Il sera donc fiscalisé sur ses revenus supplémentaires : 10 000€ x (30% + 17,2%) = + 4 720€.

Sur les deux années, Paul aura payé 3 220€ d’impôts et de contributions sociales.

Cas n°2 : le déficit des charges financières

Paul paie 15 000€ de charges financières en 2020.

Il déclare 70 000€ de revenus et encaisse 10 000€ de loyers.

Paul réalise un déficit foncier : 10 000€ – 15 000€ = – 5 000€.

Contrairement au cas précédent, il ne peut pas reporter le déficit sur son revenu global mais uniquement l’imputer aux futurs revenus fonciers.

Paul ne paie donc pas d’impôt sur ses revenus fonciers et reporte 5 000€ de déficit.

L’année suivante, Paul encaisse 10 000€ de loyers. Il est donc fiscalisé sur 10 000€ – 5 000€ = 5 000€ à hauteur de sa TMI et de la CSG CRDS : 5 000€ x (30% +17,2%) = 2 360€.

Sur deux ans, Paul aura donc payé 2 360€ d’impôts et de contributions sociales.

Cas n°3 : un exemple plus réaliste

Paul réalise 50 000€ de travaux en 2020 et paie un total de 5 000€ de charges financières. Ces revenus d’activité sont de 70 000€ et les loyers encaissés de 10 000€.

Paul réalise un déficit foncier : 10 000€ – 5 000€ – 50 000€ = – 45 000€.

Les charges financières sont déductibles en totalité car elles sont inférieures aux loyers. Paul pourra impacter le déficit généré par les charges foncières dans la limite de 10 700€.

Paul déclare donc un revenu net fiscal de 70 000€ – 10 700€ = 59 300€ et met 34 300€ en report pour les années suivantes.

Si, l’année suivante, Paul encaisse de nouveau 10 000€ de loyers et paie 5 000€ de charges financières, il ne paiera pas d’impôt sur ses loyers et mettra 10 000€ – 5 000€ – 34 300€ = 29 300€ en report.

On suppose que les loyers et les charges financières sont identiques les années suivantes.

Finalement, l’efficacité fiscale de ce montage sur 10 ans est la suivante :

  • Paul a réduit de 30% x 10 700€ = 3 210€ son imposition globale la première année ;
  • Paul ne paiera pas d’impôts et de contributions sociales sur les loyers absorbés par le déficit foncier.

Les travaux déductibles des revenus fonciers

Afin de vous créer un “gros” déficit foncier et vous assurer que vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus fonciers durant plusieurs années, le plus simple est de réaliser des travaux importants.

En revanche, sachez que tous les travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.

Pour être déductibles, les travaux doivent apporter un confort aux locataires, qu’ils soient dans les parties communes ou privatives de l’immeuble. En revanche, il ne seront pas déductibles s’ils modifient la structure du bâtiment.

Les travaux d’agrandissement ou de construction ne donc pas éligible à la déduction.

 


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