L’effet de levier du crédit immobilier

Le prêt immobilier est un excellent outil pour démultiplier la rentabilité locative de ton investissement immobilier. Pour un même niveau de risque, tu peux utiliser l’argent de ta banque et celui de ton locataire pour diminuer ton effort d’épargne et ainsi obtenir une rentabilité réelle bien plus élevée que celle de l’investissement de base.

Cette vidéo t’explique comment cela fonctionne et les effets bénéfiques sur ton patrimoine.

Décupler la rentabilité de son investissement locatif : Transcription de la vidéo

Bonjour! Bienvenue dans cette nouvelle vidéo intitulée « Décupler la rentabilité de son investissement locatif ».

Il s’agit d’un sujet intéressant : comment, à partir d’un même produit financier, augmenter sensiblement la rentabilité de l’investissement. Nous allons nous focaliser essentiellement sur l’investissement locatif et donc, sur l’immobilier.

En finance, il y a une loi fondamentale : le rapport entre le risque et la rentabilité. Plus le risque est important, plus la rentabilité l’est aussi. A contrario, plus le risque diminue, plus la rentabilité baisse. De manière générale, il est donc compliqué d’avoir une meilleure rentabilité pour un même niveau de risque. Je rencontre régulièrement des investisseurs aveuglés par la rentabilité d’un produit financier. Ils investissent sans se poser de questions mais s’expose, malheureusement, à un risque très élevé qu’ils ne souhaitent pas prendre.

La question que l’on peut se poser est donc : Comment augmenter la rentabilité d’un placement sans s’exposer à des risques démesurés?

Je vais définir l’effet de levier. Pour imager, prenons un casse-noisette. Plus vous placez vos mains loin de la noisette, plus l’effort pour la casser sera faible. L’effet de levier est le fait d’utiliser un outil (on verra qu’il s’agira plus tard du crédit immobilier) pour diminuer l’effort (en l’occurrence, l’acquisition d’un bien immobilier avec des mensualités plus faibles). Pour cela, il faut recourir à un tiers qui n’est autre que la banque.

L’investisseur va donc utiliser l’argent de ce tiers pour investir dans un bien immobilier. Si nous rentrons d’avantage dans les chiffres pour mieux comprendre :

Prenons, par exemple, un appartement valorisé 100 000€. En empruntant sur 20 ans à 2% (taux actuels en fin d’année 2018), nous allons rembourser 500€ de mensualités pour finalement être propriétaire du bien dans 20 ans. Cette technique permet donc de répartir le prix d’achat sur 20 ans en contrepartie du paiement d’intérêts (ici environ 20 000€ car 500 x 240 = 120 000€, en retranchant 100 000€, on obtient bien 20 000€).

Jusqu’à présent, cela n’est pas très intéressant direz-vous…

Or, en immobilier locatif, vous allez louer l’appartement 400€ par mois. Sachant que vous payez 500€ de mensualités pour rembourser la banque, vous devrez donc décaisser 400€ – 500€ =-100€ tous les mois pour être propriétaire du bien dans 20 ans (240 mensualités). Vous paierez donc 100 x 240 = 24 000€ pour acquérir le bien valorisé 100 000€! Les hypothèses sont prudentes car un investissement bien pensé vous permettra, très probablement, d’obtenir une plus-value en 20 ans.

L’idée est donc de dire que c’est le locataire qui va vous aider à payer votre patrimoine. Il s’agit de la personne qui va rembourser en grande partie les mensualités du crédit immobilier. Par conséquent, il va permettre de diminuer l’effort d’épargne. On passe donc de 500€ de mensualités à 100€ d’effort d’épargne.

Pour simplifier, on paie 500€ de mensualité et on encaisse 400€ de loyers.

La rentabilité brute est donc de 4,8% (12 x 400 / 100 000).

Grâce à l’effet de levier et à l’emprunt bancaire qui permet de régler 100€ tous les mois (et plus 500€), on arrive à une rentabilité de 11%.

L’effet de levier a donc permis de transformer 4,8% en 11% ! On est exactement sur le même placement mais on a réussi à multiplier par deux la rentabilité de l’actif.

Nous n’avons pas pris d’hypothèse de revalorisation du bien mais en prenant une revalorisation du foncier de 2%, on obtient une rentabilité de presque 13%.

N’oubliez pas de vous abonner si vous êtes intéressé de recevoir les prochaines vidéos sur des sujets financiers.