Vous avez investi dans un bien en loi Pinel et vous devez le déclarer aux impôts ? Parmi les différents formulaires à remplir, le formulaire 2044 vous permet de déclarer les revenus fonciers de votre investissement mais aussi les dépenses déductibles des loyers.
Je vous explique dans cet article comment bien remplir le formulaire CERFA 2044 pour la déclaration de votre investissement en loi Pinel.
Qu’est-ce que le formulaire 2044 ?
Le formulaire 2044 peut être trouvé sur le portail de déclaration des impôts. Un modèle vierge est disponible sur le site du gouvernement.
La déclaration d’impôt avec le formulaire 2044 ne vous concerne que si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel. Autrement dit, que vous comptabilisiez les loyers et les dépenses.
L’alternative serait de faire une déclaration au régime microfoncier. Dans ce cas, la déclaration d’impôt est beaucoup plus simple puisqu’il suffit d’entrer le montant des loyers dans le formulaire 2042 (formulaire de la déclaration principale).
Néanmoins, cette solution est préférable si vos charges sont inférieures à 30% du montant des loyers. Cela est rarement le cas puisque la majorité des investisseurs de Pinel achètent à crédit (et génère des intérêts d’emprunt déductibles). Enfin, sachez que si vos revenus fonciers (au niveau de votre foyer fiscal) dépassent 15 000€ par an, vous aurez l’obligation de réaliser une déclaration d’impôt au régime réel.
La suite de cet article ne concerne donc que la déclaration au régime réel.
Les documents pour remplir le formulaire 2044 Pinel
Pour remplir le formulaire 2044 pour votre Pinel, vous aurez besoin de plusieurs documents :
- Le montant des loyers hors charges encaissés durant l’année d’imposition ;
- Les provisions pour charge si votre bien immobilier est en copropriété ;
- Le montant des charges de copropriété réellement payées l’année précédente et les charges de copropriété non déductibles ;
- Les charges d’amélioration et de réparation le cas échéant (comme le remplacement d’un mitigeur, peintures, etc.) ;
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- Le montant des intérêts payés de votre crédit immobilier ;
- Les primes de votre assurance emprunteur ;
- Si l’année fiscale est celle de l’acquisition du bien : le montant des frais de dossier et des frais de garantie (caution ou hypothèque)
Note : Si votre bien immobilier est en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) et qu’il n’est toujours pas achevé, vous devez tout de même déclarer des charges dans le formulaire 2044. En effet, les frais de dossier, les frais de garantie ainsi que les intérêts d’emprunt (intercalaires) et l’assurance emprunteur sont déductibles. En l’absence de revenus fonciers, ce qui est le cas si votre investissement Pinel est votre seul bien locatif nu, ces charges créeront un déficit reportable sur les revenus fonciers à venir.
Remplir la déclaration 2044 pour votre Pinel pas à pas
Prenez le formulaire 2044 et commencez à la ligne 200.
Pour chaque bien immobilier, indiquez le nom du locataire et l’adresse du logement. Dans le cas où votre place de parking fait l’objet d’un bail séparé (et donc en dehors du dispositif Pinel et de la réduction d’impôt), il est préférable de considérer le bien d’habitation et le garage/parking comme deux immeuble distincts. Dans ce cas, ventilez les charges au prorata de la valeur d’acquisition de chaque lot.
Entrez les montants suivants sur chaque ligne :
- Ligne 211 : le montant des loyers hors charge encaissés durant l’année fiscale ;
- Ligne 221 : les frais de gestion qui ont été facturés ;
- Ligne 222 : vous pouvez comptabiliser 20€ de frais pour chaque local, autant ne pas s’en priver !
- Ligne 223 : concerne les cotisations d’assurance relatives au bien, à l’exclusion de l’assurance ADI, comme l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- Ligne 224 : vous pouvez déduire les frais d’entretien et de réparation payés au cours de l’année ;
- Ligne 227 : vous devez indiquer le montant de la taxe foncière payée ;
- Ligne 229 : vous permet de déclarer la provision pour charges de l’année si le bien est en copropriété ;
- Ligne 230 : vous permet quant à elle de régulariser la provision pour charges de l’année précédente en fonction des frais réels et des charges non déductibles, telles que la taxe d’ordures ménagères ;
- Ligne 250 : vous pouvez déclarer les charges financières de votre emprunt immobilier, comme les intérêts payés, les frais de dossier, l’assurance emprunteur et les frais de garantie ;
- Ligne 400 : si vous avez effectué des travaux dans le logement, pensez à compléter ;
- Ligne 410 : déclarez l’organisme bancaire qui a financé votre projet.
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