L’imposition des loyers immobiliers

Dans cette vidéo, on parle de la fiscalité sur les revenus immobiliers.

Il existe deux manière d’exploiter un bien immobilier :

  • En location nue : le bailleur encaisse dans ce cas, des revenus fonciers.
  • En location meublée : le bailleur perçoit des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Au delà de l’aménagement du logement (avec ou sans meubles), la différence fiscale entre ces deux types d’exploitation peut, potentiellement, être très élevée. D’où l’importance de savoir quel type d’exploitation vous allez retenir avant même d’acheter votre bien immobilier!

Nous verrons ensuite les deux types de régimes fiscaux : le micro (foncier ou BIC) et le régime réel.

La fiscalité locative de l’immobilier : Transcription de la vidéo

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Bonjour et bienvenue à vous dans cette nouvelle vidéo ! Le sujet du jour est l’imposition des loyers et pourquoi c’est important de maîtriser la fiscalité immobilière. Celle-ci doit être réfléchie dès le début. On n’achète pas un appartement pour se poser ensuite la question de savoir quelle exploitation, et donc fiscalité, on va retenir.

Dans l’immobilier, il y a deux types d’exploitation :

  • La location vide
  • La location meublée

Comme son nom l’indique, la location vide est un logement proposé dans meuble et avec un nombre d’équipement réduit (on peut tout de même avoir une cuisine équipée par exemple). En revanche, en location meublée, le bailleur va devoir proposer des meubles (par exemple, un lit, placard, cuisine etc). Il existe un décret qui fixe la liste des éléments des équipements qui sont obligatoires pour qu’il puisse être qualifié de bien meublé. Ce n’est toutefois pas le sujet de cette vidéo qui traite de fiscalité mais la liste est disponible sur le site du gouvernement.

La location vide génère des revenus fonciers. La location meublée génère des revenus bénéfices industriels et commerciaux : appelé BIC.

L’impact sur la fiscalité est très différent d’un statut à l’autre. C’est la raison pour laquelle il faut réfléchir dès le départ au statut retenu avant l’acquisition du bien. L’impact sur la rentabilité nette du bien est importante.

Parmi chaque statut, il existe deux types de régime.

Le premier est le régime micro.

Dans le cas des locations nues, il s’agit du micro-foncier. La déclaration va être simplifiée. Il n’y a pas besoin de pièces comptables pour justifier les dépenses afférentes au bien immobilier. C’est tout l’intérêt de la déclaration simplifiée. On va appliquer simplement un abattement sur les loyers encaissés qui représente un forfait de charges fictives. Sur le micro-foncier, cet abattement est de 30%. Par exemple, pour dix mille euros de loyer, la base imposable va être de 10 000 x (1 – 70%) = 7 000€.

Cette somme va être intégrée au revenu net global du foyer fiscal.

Le deuxième régime est le réel. Dans de nombreux cas, ce régime est très intéressant fiscalement bien que peu de personnes ne le connaissent ou l’applique. En effet, il est plus complexe et lourd en gestion pour l’usage.

La déclaration au réel reste une option et est donc facultatif. L’option est demandée par le contribuable si ses revenus locatifs sont inférieurs à un plafond.

Pour les revenus fonciers, le plafond est de 15 000€ environ et le BIC 30 000€. A vérifier toutefois car sujet à évolution.

Tant que le contribuable est en dessous de ce plafond, il est libre de conserver le régime micro ou de choisir le réel.

S’il choisit le réel, il est engagé pour 3 ans en foncier et 2 ans en BIC.

Contrairement à un déclaration micro, vous allez devoir conserver toutes les pièce justificatives (factures des travaux, tableaux d’amortissement du prêt immobilier, assurances etc). En BIC, la comptabilité est obligatoire. Vous allez donc devoir passer par un comptable pour faire au moins la télétransmission de la déclaration (obligatoire).

Par exemple, on peut déduire les différentes charges :

  • Les intérêts d’emprunt ;
  • Les différentes assurances ;
  • La taxe foncière (hors TOEM) ;
  • Forfait de gestion (20€) ;
  • Etc.

Si on prend 10 000€ de loyers et que l’o enlève les différentes charges :

  • 1 000€ d’intérêts ;
  • 1 500€ de taxe foncière ;
  • 1 500€ de travaux ;

On obtient donc une base imposable de 10 000 – 1 000 - 1 500 -1 500 = 6 000€.

C’est donc plus avantageux que tout à l’heure parce que l’on est dans le cas du foncier (charges micro de 30% des loyers soit 7 000€ de base imposable).

Avec le statut LMNP, ce qui va être intéressant, c’est que l’on peut également enlever des amortissements. Les amortissements sont une notion comptable. Par exemple, j’achète un canapé à 500€. Les règles comptables m’autorisent à amortir mon canapé sur 5 ans. Je vais pouvoir lisser mon acquisition sur 5 ans et enlever 500€ / 5 = 100€ tous les ans. Le principe de l’amortissement est donc de pouvoir lisser le coût de l’acquisition sur la durée de vie. J’ai pris comme exemple un canapé mais cela marche également avec de l’immobilier.

Par exemple, j’achète un appartement 100 000€ et je l’amortie sur 25 ans. On passe donc 100 000 / 25 = 4 000€ d’amortissement chaque année. Je rappelle que l’amortissement ne fonctionne pas en foncier.

En reprenant notre exemple précédent, la base imposable est de 2 000€.

L’idée à présent est de savoir comment arbitrer (sur un critère financier) entre les différents régimes et statuts.

Pour cela, il suffit de regarder le montant des charges. Si celles-ci représentent plus de 30% des loyers fonciers, vous devez choisir le régime foncier réel. Dans le cas du meublé, si les charges dépassent 50% des loyers, retenez le BIC réel.

J’avais fait une vidéo sur l’imposition sur les revenus si vous souhaitez d’avantage d’informations sur le calcul des impôts sur le revenu et la compréhension du taux marginal d’imposition (appelé TMI).

Vous devez récupérer votre TMI et l’appliquer à la base imposable des revenus locatifs pour connaître les impôts générés par votre location.

Et en plus, petit cadeau, il ne faut pas oublier la CSG CRDS qui est de 17.2% en 2018. SI votre TMI est de 30%, vous devez vous appliquer 47.2% sur vos bénéfices locatifs.

Comme vous l’aurez compris, en vous plaçant au régime mico, vous allez payer dans ce cas la moitié de 70% des loyers en impôts et contributions sociales, soit 35% des revenus locatifs. Pour le BIC, cela fait 25% des revenus locatifs en régime micro-BIC.

Dans le cas du réel BIC, on paie la moitié de la base imposable, soit 2 000 / 2 = 1 000 ou 10% des loyers. Donc très en dessous des 25% du régime micro-BIC !

Nous avons donc vu ensemble comment payer vos impôts sur vos locations en fonction de votre choix d’exploitation et fiscal. L’idée était de dégrossir car il y a énormément de choses à dire.

N’oubliez pas de vous abonner à mes vidéos, on se retrouve dans la prochaine vidéo !

 

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