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Investissement locatif : quelles étapes pour le réussir ?

gestion locative

L’investissement locatif permet de percevoir de nouvelles sources de revenus et de réduire ses impôts.

Afin de bien assimiler son fonctionnement, il faut respecter quelques étapes :

  • Choisir son projet d’investissement.
  • Chercher le bien immobilier.
  • Trouver les ressources financières.
  • Rechercher un locataire.
  • Compléter la fiche d’imposition.

Étape 1 : choisir son projet d’investissement

Pourquoi faire de l’investissement locatif ?

L’investissement locatif offre 3 avantages.

  • Une nouvelle source de revenus

Avec les loyers versés, vous pouvez envisager d’autofinancer partiellement ou en totalité votre projet. Vous pouvez même utiliser le patrimoine amassé pour commencer un tout nouveau projet. Par ailleurs, le taux d’intérêt de votre investissement sera inférieur au bénéfice perçu.

  • L’augmentation de la capacité financière

Dans le cas où votre premier projet connaît le succès, les établissements bancaires vous accorderont leur confiance. Idéal si vous souhaitez en lancer d’autres. En outre, vos revenus pourront servir d’apport lorsque vous aurez besoin d’un prêt pour l’achat d’une résidence principale.

  • Les déductions fiscales

Il est possible de payer les intérêts de votre emprunt des revenus locatifs imposables. Pour terminer, des dispositions réglementaires, à l’exemple du Pinel, prévoient des exonérations supplémentaires.

Investissement locatif dans un appartement : est-ce intéressant ?

Cette option reste intéressante, car l’achat du bien immobilier permettra de générer des revenus. Toutefois, pour avoir une rentabilité maximale, vous devez respecter quelques éléments :

  • Éviter l’absence de locataire. Pour ce faire, vous devrez choisir un logement situé dans une zone à fort potentiel, sans oublier de le rénover en vue d’attirer des locataires.
  • Proposer la colocation et/ou la location meublée. La colocation (au moins deux locataires) permet de recevoir un loyer global plus important. La location meublée, quant à  elle, améliore les conditions de logement et, de ce fait, augmente le montant du loyer (par rapport à un logement vide, par exemple).
  • Ne pas oublier la renégociation de votre crédit et de votre assurance. Cela sert à réduire les coûts.
  • Rester à l’affût des dispositions fiscales liées à votre logement. Prenez en compte les exonérations dans vos calculs de rentabilité.

Les différents types de locations

  • La location meublée

Ce type de location convient aux locataires qui veulent emménager le plus simplement possible, en général, pour un court laps de temps. Dans ce cas, il est possible de solliciter un loyer plus élevé avec, comme contrepartie, des meubles déjà présents.

  • La location vide

Ici, aucun meuble n’est fourni. Certes, les loyers sont souvent moins importants. Mais vous serez plus serein sur le long terme, puisque les locataires voudront généralement rester durablement. 

  • La location de courte durée

Facturée à la nuitée, les bénéfices se révèlent intéressants. En revanche, la loi impose des restrictions, telles qu’un plafond de nuits pour une année, l’impôt sur le revenu ou encore l’amélioration des infrastructures.

  • La colocation

Malgré l’importance du turn-over des colocataires, le loyer total reste important par rapport à une location individuelle. Néanmoins, un plafond de loyer est à respecter dans certaines zones tendues.

  • Le bail mobilité

Régie par la loi ELAN, il s’agit d’une location de courte durée destinée aux professionnels en mission, ceux en formation, etc.

Étape 2 : chercher le bien immobilier

Quelle zone géographique ?

Il est préférable de choisir des zones tendues, compte tenu de la forte demande. Paris, les grandes agglomérations, les espaces frontaliers et les côtes soumises à la loi Littoral font partie des zones particulièrement attractives.

Plus précisément, vous devrez aussi vous renseigner sur les habitudes du quartier, les infrastructures et le réseau de transport.

Pour terminer, essayez d’obtenir des informations sur le marché locatif de la zone concernée : l’encadrement des loyers, les arrêtés municipaux, et le solde migratoire.

L’intervention d’un professionnel : est-elle nécessaire ?

Si vous connaissez bien le secteur immobilier, vous n’aurez pas toujours besoin d’un expert pour vous assister. Toutefois, les conseils d’un notaire restent indispensables pour tout le volet légal. 

Dans le cadre d’un investissement, vous achèterez peut-être un bien immobilier loin de votre domicile, notamment si vous visez une zone attractive. Ainsi, en raison de la distance géographique, les services d’un agent immobilier vous permettront d’économiser du temps et de l’argent : vous n’aurez pas toujours besoin de vous rendre sur place pour la prospection et les états des lieux.

Étape 3 : trouver les ressources financières

La simulation d’un achat immobilier

Grâce au simulateur Pretto, facile à utiliser et gratuit, vous pourrez modéliser votre plan de financement. Ainsi, vous prendrez bien connaissance des charges et des différentes possibilités.

Le choix de la banque prêteuse

Après avoir simulé votre plan de financement, vous pourrez enfin choisir votre banque. En faisant appel à un courtier, vous aurez plus de chances d’obtenir un bon dossier. De plus, il vous aidera à choisir l’offre avec le meilleur rapport qualité-prix.

Un investissement sans apport : possible ?

Même si cela est possible, votre dossier sera plus compliqué à faire passer auprès des banques. Si vous souhaitez passer par là, il faudra épargner en amont.

Étape 4 : rechercher un locataire

Passer par un gestionnaire locatif

Certes, la gestion locative vous coûtera plus cher que sans. Cependant, votre esprit sera allégé. 

Le gestionnaire se chargera en effet de rechercher les locataires, de faire visiter le logement, de faire l’état des lieux et de gérer son entretien.

En revanche, si vous avez assez de temps pour vous y consacrer vous-même, ce sera plus intéressant financièrement.

Signer le contrat de bail

Ce contrat est délivré et signé en deux exemplaires pour chacune des parties. En plus des informations incontournables, la durée du bail est spécifiée dedans. Les modèles de ce contrat se retrouvent facilement en ligne et dans quelques librairies spécifiques.

NB : les baux traditionnels s’étalent sur 3 années pour un logement vide et 1 année pour un espace déjà meublé. Si vous ne congédiez pas le locataire à la fin du contrat, le bail est directement reconduit. Néanmoins, le locataire peut se soustraire à toute obligation s’il a respecté le préavis.

Étape 5 : compléter la fiche d’imposition

Location meublée ou vide : quelles différences ?

Fiscalement parlant, la location meublée s’avère intéressante. En effet, les revenus perçus sont catégorisés dans les bénéfices commerciaux. Pour la location à vide, les revenus en question sont de nature foncière. 

Pour mieux comprendre : les impôts de la location meublée sont moins élevés, puisque le logement a plus de chances d’être vacant.

La défiscalisation de l’investissement locatif

En dépit de l’imposition des revenus locatifs, vos frais sont partiellement déductibles, ce qui réduit le chiffre imposable.

Il s’agit notamment des :

  • Frais d’assurance.
  • Frais de gestion.
  • Intérêts d’emprunt.
  • Charges liées aux travaux de réparations, d’entretien et d’amélioration.
  • Provisions pour charges de copropriété.
  • Charges récupérables (à charge du loueur).

Par ailleurs, d’autres réglementations viennent diminuer le montant de vos impôts.

  • La loi Pinel réduit les impôts pour des investissements dans des zones spécifiques.
  • Le Denormandie est une extension de la loi Pinel qui concerne les vieux logements à rénover.
  • La loi Malraux propose des exonérations fiscales lorsque vous investissez dans l’ancien au sein de centres historiques.

Les points clés de l’article :

  • Grâce à l’investissement locatif, vous pouvez augmenter vos revenus tout en vous constituant du patrimoine immobilier. De plus, votre apport sera peu élevé et vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux.
  • Il faut bien choisir la zone géographique. Il est préférable de viser les zones tendues en priorité et les réglementations fiscales y afférentes.
  • Vous avez la possibilité d’utiliser une partie de vos revenus locatifs pour compenser les charges relatives à votre investissement.

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