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La loi Pinel est un investissement immobilier dans un programme neuf. La finalité est de louer l’appartement avec un bail nu pour le locataire de sa résidence principale.

Acheter un bien immobilier neuf grâce à la loi Pinel

Le dispositif Pinel a succédé à la loi Duflot (et ce dernier de la loi Scellier et de Robien – voir les avis de la loi Pinel). Cette loi de défiscalisation permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt si celui-ci est loué.

Le montant de la réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21% selon la durée de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans).

Investir dans l’immobilier neuf permet de profiter de plusieurs avantages. En autres :

  • Des frais de notaire réduits ;
  • Un abattement de la taxe foncière.

Pour pouvoir être éligible à la loi Pinel, l’investisseur doit respecter les critères suivants :

  • Le logement acquis doit être neuf et être proposé à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cela lui permet d’obtenir un avantage fiscal : une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant investi, dans la limite de 63 000€
  • Le loyer du logement est encadré et ne doit pas dépasser un certain plafond, fonction d’un prix de loyer au mètre carré et de la zone du logement.
  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, fonction de la zone d’investissement ;
  • Le logement doit être situé en zones A, A bis ou encore B1. Ces zones géographiques sont dites tendues car la demande locative est supérieure à l’offre disponible.

Comme n’importe quel investissement immobilier locatif, l’investisseur doit se faire accompagner ou étudier avec précision les logements retenus. En effet, les montants sont importants et une erreur peut vite coûter très cher.

Les risques inhérents à un achat en loi Pinel (anciennement dispositif Duflot) sont les mêmes que ceux de l’immobilier : vacances locatives, impayés de loyer, dégradations, impossibilités de revente, non-respect des conditions de défiscalisation remettant en cause l’octroi de la réduction d’impôts etc.).

Les logements concernés par la loi Pinel

La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Pinel ne concerne pas tous les logements. Les biens immobiliers qui entrent dans le champ d’application de la loi Pinel sont les suivants :

  • Les logements en état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Les logements venant d’être construits par un promoteur ;
  • Les logements construits directement par l’acquéreur ;
  • Les logements anciens rénovés à neuf ;
  • La réhabilitation de bien immobilier ;
  • La transformation de locaux en logement d’habitation.

Les normes du dispositif Pinel

En partie, la loi Pinel a pour finalité de renouveler le parc immobilier. Par conséquent, les logements devront respecter un certain cahier des charges lors de la construction afin de répondre à des normes de rénovation récentes.

Les logements neufs devront répondre à la réglementation technique RT2012 et les logements rénovés ou réhabilités devront respecter le label HPE ou BBC rénovation 2009.

La zone géographique du Pinel

Le bien immobilier acquis en loi Pinel devra être situés dans les zones A, Abis et B1. Ces zones, appelées zones tendues, sont les suivantes :

  • Zone Abis : Paris et Ile-de-France (76 communes) ;
  • Zone A : Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, certaines communes dans l’aire urbaine parisienne et la Côte d’Azur (650 communes) ;
  • Zone B1 : 1 500 communes de plus de 250 000 habitants comme Nantes, Toulouse et Bordeaux. Cette zone comprend également des villes de la grande couronne parisienne ainsi que La Rochelle, Bayonne ou encore Annecy et certaines villes d’outre-mer.

Au delà de la zone réglementaire où vous avez l’obligation d’investir afin de bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, intéressez-vous également à l’attractivité de la zone choisie.

En effet, le développement économique des villes de France ne se valent pas. Or, l’attrait d’une ville est un premier bon indicateur pour juger de la revalorisation future de votre projet immobilier.

Les critères à prendre en compte sont nombreux. Mais les principaux pourraient être :

  • L’économie de la ville ;
  • Les projets de développement de la ville et de son agglomération ;
  • La projection démographique de la ville ;
  • L’infrastructure : les transports en commun dans la ville mais aussi l’accès à la ville par le TGV, l’autoroute, les aéroports etc.

La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur de moduler la durée de la réduction d’impôt. Ce qui aura une conséquence également sur le montant total de réduction d’impôt.

La durée de défiscalisation est de 6, 9 ou 12 ans. Le propriétaire peut opter pour une durée initiale et la prolonger de 3 ans. Cela lui permet donc d’avoir une réduction d’impôt additionnelle et d’aller jusqu’à 21% de réduction d’impôts sur 12 ans.

A noter que la réduction d’impôt en dehors de France métropolitaine est différente. Elle est en effet plus intéressante puisqu’elle est de 23% pour un engagement de 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.

Les plafonds de défiscalisation

Un investissement en loi Pinel a une réduction d’impôt plafonnée.

Le montant total des investissements Pinel qui entrent dans le champ de la défiscalisation ne peuvent excéder 300 000€ par an, dans la limite de deux logements par an. Par ailleurs, la part du prix au mètre carré supérieure à 5 500€ ne peut être défiscalisée. Par conséquent, un logement très cher au mètre carré fera perdre en efficacité fiscale.

La défiscalisation Pinel entre dans les niches fiscales. L’investisseur doit donc s’assurer que le montant total de réduction d’impôts n’excède pas 10 000€ à l’année.

La location et le locataire

Un logement en loi Pinel doit être loué nu et en résidence principale. Il ne peut pas être proposé en meublé et encore moins en location courte durée !

Sa mise en location et le respect du plafonnement du loyer et des ressources du locataire conditionnent l’octroi de la réduction d’impôt.

Les ressources du locataire ne peuvent excéder un plafond annuel, fonction de la zone du logement (zonage par territoire). Par ailleurs, les revenus à prendre en compte sont les revenus N-2 par rapport à une signature du bail l’année N :

Foyer du locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule37 508 €37 508 €30 572 €27 515 €27 515 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €36 743 €36 743 €
Pers. seule ou couple
+ 1 personne à charge
73 486 €67 386 €49 097 €44 187 €44 187 €
Pers. seule ou couple
+ 2 personnes à charge
87 737 €80 716 €59 270 €53 344 €53 344 €
Pers. seule ou couple
+ 3 personnes à charge
104 390 €95 553 €69 725 €62 753 €62 753 €
Pers. seule ou couple
+ 4 personnes à charge
117 466 €107 527 €78 579 €70 721 €70 721 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 13 087 €+ 11 981 €+ 8 766 €+ 7 888 €+ 7 888 €

Le montage financier : avec ou sans prêt immobilier?

La loi Pinel permet à l’investisseur de récupérer une partie de son investissement sous forme de réduction d’impôt.

Dans le cas d’un investissement avec un crédit immobilier, cela lui permet de diminuer fortement sa participation mensuelle dans l’opération.

D’une part, l’investisseur paiera les charges de l’habitation principale de son locataire ainsi que les mensualités du crédit. D’autre part, il encaissera des revenus locatifs (revenus fonciers) et diminuera son imposition grâce à la réduction d’impôt du Pinel.

Dans une optique de création de patrimoine à long-terme et dans le contexte de taux bas actuel, nous vous conseillons fortement de recourir à un crédit immobilier pour financer votre opération. Plus la durée et l’apport est faible, meilleure sera la rentabilité du montage financier de votre investissement Pinel !

Mes conseils pour investir en loi Pinel

La loi Pinel est alléchante sur le papier :

  • Un bien neuf est la garantie de peu de réparations dans les années à venir et une plus forte demande locative ;
  • Une réduction d’impôt importante ;

Mais cela ne doit pas occulter les inconvénients :

  • Une faible plus-value et des loyers très bas ;
  • Un prix d’achat supérieur à l’ancien.

Je vais être franc avec vous : 90% des bien en loi Pinel sont médiocres car souvent trop chers.

Pour un achat de résidence principale, acheter trop cher est « moins grave » tant que le bien plait aux acquéreurs.

Pour un achat locatif, cela est plus problématique. Vous devez donc vous assurer en amont que le bien est de qualité et au bon prix.

Sans cela, vous tomberez dans le piège de la carotte fiscale : investir les yeux fermés uniquement pour bénéficier de l’avantage fiscal…

Et oublier que trop de biens neufs ne sont pas rentables car non adaptés à l’investissement locatif.

Je vous détaille ci-dessous ma méthode pour investir dans le neuf.

Mon premier principe : Les biens immobiliers construits dans le centre des villes sont très chers car les promoteurs sont confrontés à des problématiques techniques : déconstruire pour reconstruire notamment. Les prix sont donc bien souvent bien au-dessus du marché de l’ancien.

Je ne conseille donc pas d’investir en hyper-centre des agglomérations. A moins que le prix très correct. Ce qui est rarement le cas.

Le deuxième principe est de parier sur la revalorisation future de l’immobilier.

En achetant un bien neuf, vous faites le pari que l’immobilier va s’apprécier à l’endroit où vous achetez.

Il faut donc s’assurer que les indicateurs propices à une revalorisation de l’immobilier sont bien là.

La démographique est un très bon indicateur.

C’est la croissance démographique d’une ville qui vous permettra de savoir si la population s’étalera à l’extérieur de la ville.

Car la demande finira par être trop forte pour satisfaire toutes les personnes qui souhaitent vivre en centre-ville.

En achetant un bien en périphérie, vous vous assurez un coup d’avance : si la démographique de la ville augmente, il est fort à parier que la demande sera plus forte en périphérie dans les années à venir.

Troisième principe : savoir si un bien neuf est trop cher.

Si on suppose qu’un bien ancien a entre 10 et 15 ans et que l’on compare l’inflation sur la construction et la réglementation immobilière, on peut estimer que l’écart est de 30% entre un bien neuf et ancien.

D’ailleurs, on retrouve ce chiffre si on postule qu’un bien s’amorti à raison de 2% à 3% par an. 10 x 3% ou 15 x 2% = 30%.

Assurez-vous que le bien neuf ciblé n’est pas 30% plus cher qu’un bien ancien d’une dizaine d’année comparable. Pour déterminer le prix de l’ancien, utilisez la base de transactions des notaires ou les petites annonces.

 

Vous souhaitez vous assurer qu’un investissement en loi Pinel est adapté à votre situation ? Vous pouvez réserver un créneau téléphonique de 30 minutes. Vous préférez m’écrire ? Contactez-moi par mail !

 

 

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