La loi Pinel est un dispositif qui remplace le dispositif Duflot et qui permet de d’investir dans une maison ou un appartement neuf tout en profitant d’un avantage fiscal important. Pour bénéficier de ce dispositif il faut donc acheter un bien immobilier neuf dans le but de le mettre en location.
Nous vous présentons dans cet article le calcul de la rentabilité d’un investissement Pinel avec un crédit immobilier sans apport.
La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui permet de réduire le montant de ses impôts en fonction de divers critères que l’investisseur devra respecter sous peine de ne pas pouvoir profiter de la réduction d’impôts.
L’emplacement géographique du bien, le montant de l’emprunt ou encore sa durée sont pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.
Ainsi, des conditions d’éligibilité sont appliquées aussi bien en ce qui concerne le logement, la location, l’investissement et la zone (le gouvernement met à disposition un outil pour connaître la zone du bien immobilier).
Investir en Pinel, comment ça marche ?
Pour profiter de tous les avantages de la loi Pinel, il y a plusieurs points importants à respecter :
- Le bien dans lequel l’acheteur investi doit se trouver dans une zone de tension du marché du locatif, l’achat doit être réalisé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
- L’appartement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la livraison ou l’acquisition de celui-ci.
- Les loyers sont encadrés et ne doivent pas dépasser un certain plafond.
- Le bien doit être loué au titre de résidence principale pendant au moins 6 mois de l’année.
- Les performances énergétiques du logement doivent répondre aux normes RT 2012 ou Label BBC.
- L’investisseur loue l’appartement non meublé.
La loi Pinel ne concerne pas tous les types de logement. Les logements éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel sont :
- logement acquis neufs,
- en l’état futur d’achèvement,
- à faire construire,
- logement ancien qui sera transformé en logement neuf après travaux,
- logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou insalubres,
- local transformé en logement par le biais de travaux.
Selon la durée l’emprunt et donc de l’engagement locatif, le taux de réduction d’impôt varie :
- 21 % du prix du bien pour 12 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 12 % pour 6 ans.
L’investisseur pourra donc déduire 2% par an du prix d’acquisition durant les 9 premières années, puis 1% les 3 années qui suivent.
Lorsque ces conditions sont remplies, le bailleur peut bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel.
Investir sans apport : pourquoi est-ce plus intéressant ?
Investir dans l’immobilier locatif neuf à l’aide de la loi Pinel comporte de nombreux avantages. Tout d’abord, cela permet de devenir propriétaire d’un logement neuf respectant les normes énergétiques et dont les travaux à prévoir seront moindres. Le propriétaire n’aura pas à se soucier d’éventuelles réparations durant les premières années. La garantie décennale du constructeur couvre également les malfaçons après la livraison du bien immobilier. C’est aussi une solution fiable pour se construire un patrimoine immobilier pérenne dans le temps.
Mais ce qui rend la loi Pinel très intéressante, c’est qu’elle permet de profiter d’une réduction fiscale prévue par la loi Pinel. L’investisseur échappe ainsi à la lourde fiscalité de la location-nue tout en déléguant la plupart des tâches de l’investissement locatif : recherche du bien, travaux, gestion des locataires etc.
De plus, les charges liées à la location du logement peuvent être déduites de votre imposition. C’est le cas notamment des frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation.
Investir dans la pierre sans apport présente, en plus, des avantages indéniables.
En effet, vous utilisez au maximum l’effet de levier du crédit immobilier pour acquérir un investissement locatif. Les loyers vont couvrir la totalité des charges du logement et, en partie, la mensualité que vous payez à votre banque. Tout cela est possible car le rendement locatif du projet est largement supérieur à celui auquel vous empruntez (le taux d’emprunt du prêt immobilier).
Pour résumer, selon l’organisme de financement il est possible de devenir propriétaire d’un appartement ou d’un logement neuf sans débourser un euro dans le cadre de la loi Pinel.
Trouver une banque pour un financement sans apport sur une durée longue :
Vous l’aurez compris, pour le rendement locatif mieux vaut emprunter une grosse somme sur une longue durée. Mais les banques ne l’entendent pas toutes de cette oreille en appliquant des conditions bien différentes.
Les taux d’emprunt sont très faibles aujourd’hui. A première vue, cela peut être un avantage car l’emprunt est moins onéreux. Cela a pour conséquence de faire augmenter la rentabilité nette de l’opération d’investissement locatif. Cependant, les banques voient leur revenu diminuer et ne motivent plus leurs conseillers bancaires à travailler sur des dossiers de financement d’investissement locatifs. Nous voyons ensemble comment maximiser les chances d’obtenir un prêt pour acheter un bien en loi Pinel sans apport.
Dirigez-vous d’abord vers votre banque
Personne n’a une candidature parfaite pour le prêt immobilier. Votre banque vous connaît bien et connaît votre sérieux même si quelques points peuvent pêcher (un découvert exceptionnel dans le passé, un changement de poste professionnel assez récent etc.). La direction de votre banque sera plus flexible sur l’octroi de votre prêt immobilier.
De plus, si vous montrez votre motivation dans ce projet, votre banquier comprendra vite qu’il devra vous faire une proposition s’il ne veut pas que vous financiez votre projet en loi Pinel ailleurs. Et avec le risque de vous transféreriez l’intégralité de vos comptes à la concurrence.
Allez donc voir votre banquier. Expliquez-lui votre projet d’investissement locatif et demandez-lui sa meilleure offre afin de minimiser l’apport. S’il ne s’aligne pas sur vos exigences, faites-lui comprendre que vous allez consulter la concurrence qui vous demandera probablement de nombreuses contreparties… (transfert de comptes bancaires notamment).
Restez ouvert aux « extras » demandés par votre banque
Votre banquier ne gagne pas assez d’argent sur un prêt immobilier seul. Bien que vos revenus soient très conséquents, votre conseiller bancaire n’a pas envie de passer des heures sur votre dossier si vous ne gérez pas suffisamment de « produit net bancaire ».
Le « PNB » est le revenu de votre banque : les intérêts d’emprunt, le coût de la carte bancaire, les commissions sur les versements des assurances-vie, les assurances complémentaires, l’abonnement téléphonique si la banque le propose, voire des systèmes d’alarme etc.
Dites à votre banquier que vous acceptez ses conditions. Bien évidemment, cet engagement n’est pas contractuel mais tenez vos promesses si vous souhaitez avoir une relation long-terme avec cette banque.
Se faire aider par un courtier pour acheter un bien en loi Pinel
Beaucoup de personnes ignorent ou hésitent à faire appel au courtier pour les aider dans leur montage de prêt immobilier.
Pourtant, ce professionnel du prêt bancaire peut vous permettre d’emprunter à des conditions très intéressantes : un taux plus bas, une durée plus longue, des frais bancaires plus faibles… Dans tous les cas, vous ne retiendrez la solution du courtier que si celle-ci vous permet de gagner de l’argent ! En effet, le courtier vous facturera bien souvent des honoraires (il existe également des courtiers « gratuits », qui ne se rémunèrent qu’avec la commission de la banque).
Enfin, sachez qu’un courtier a l’habitude des montages de prêt et connait parfaitement ses interlocuteurs dans les banques partenaires. Il saura donc mettre en avant les atouts de votre dossier d’emprunt immobilier.