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SCPI et assurance-vie font-elles bon ménage ?

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L’assurance-vie vous permet de loger des unités de compte et notamment des SCPI.

Les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) sont des parts de société civiles vous permettant d’investir dans l’immobilier sans aucune gestion locative.

Les loyers sont versés périodiquement et vous permettent de vous constituer un revenu complémentaire immédiat.

Le principal problème ?

Les revenus fonciers perçus sont fortement fiscalisés. Si vous n’avez pas de revenus fonciers existants vous permettant de déclarer au régime foncier réel, vous devrez faire une déclaration au micro-foncier.

Vous bénéficierez donc d’un abattement de 30% sur les loyers perçus, ce qui signifie que 70% de vos loyers seront fiscalisés selon votre TMI (tranche marginale d’imposition pouvant aller jusqu’à 45%) et vous devrez payer des contributions sociales de 17,2%.

La note peut donc rapidement être salée.

Afin de diminuer la pression fiscale tout en investissant dans l’immobilier, acheter des parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie peut donc être une option à retenir.

Je vous explique les avantages et les inconvénients d’une détention de SCPI via votre assurance-vie ou en direct.

Je vous donnerai également des alternatives vous permettant de trouver la meilleure solution d’investissement.

A qui s’adresse les SCPI ?

Comme je vous l’expliquais, il est possible d’acquérir des parts de SCPI en direct.

Vous êtes donc actionnaire d’une société civile qui va gérer pour vous un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts…) ou d’habitation (résidentiel). Il s’occupera de placer le capital des associés et de collecter les loyers pour les redistribuer trimestriellement.

Grâce à un nombre important de biens dans le fonds immobilier, le risque locatif est dilué. En cas d’impayé d’un ou plusieurs locataires, les loyers des autres permettront de compenser, évitant ainsi une irrégularité de versement de loyers. Par ailleurs, le gestionnaire de la SCPI provisionnera les éventuels travaux à venir. Le loyer versé à l’associé est donc net de tous frais et travaux à venir.

Ces dernières années, le rendement net des SCPI s’élevait à environ 4%.

Le rendement dépend de la qualité de gestion de la SCPI mais aussi de sa stratégie. Certaines SCPI sont plus risquées que d’autres et pourront donc verser des dividendes plus importants.

Il est donc primordial de bien connaître vos objectifs patrimoniaux, votre horizon de placement et votre profil de risque avant de retenir une SCPI.

Investir dans des SCPI en direct va donc vous procurer des loyers, fiscalisés à votre TMI et chargé aux prélèvements sociaux.

Il faut donc mieux retenir cette solution si votre objectif premier est d’obtenir des revenus complémentaires immédiats ou que votre fiscalité est très faible.

Dans le cas contraire, la pression fiscale risque de réduire trop fortement le rendement de votre opération.

Des SCPI dans un contrat d’assurance-vie : une bonne idée ?

L’assurance-vie vous permet d’investir dans des SCPI si cette dernière en référence. Pour cela, préférez les contrats multisupports haut-de-gamme pour un choix plus large d’unités de compte.

Si votre objectif patrimonial n’est pas de dégager des revenus complémentaires immédiats mais plutôt de faire fructifier votre épargne, il est préférable d’ouvrir un contrat d’assurance-vie et de souscrire à des SCPI.

Vous pourrez ainsi échapper à l’impôt durant la phase de capitalisation de votre épargne. La fiscalité sera réduite passé 8 ans.

Cependant, l’inconvénient est l’ajout d’une couche de frais supplémentaires : celle de l’enveloppe de l’assurance-vie.

Les avantages et les inconvénients des SCPI dans une assurance-vie

Je vous liste ici les avantages et les inconvénients d’un investissement en SCPI, qu’il soit par le biais d’une assurance-vie ou en direct.

Assurance-vie En direct
Diversité de la gamme Quelques dizaines au maximum Totale
Ticket d’entrée Quelques centaines d’euros Quelques milliers d’euros
Objectif principal Valoriser un capital Toucher des rentes
Liquidité Totale Sous condition de trouver un acheteur (quelques semaines)
Frais Importants (selon l’assurance-vie) Pas de frais supplémentaires
Fiscalité Uniquement lors des retraits, avantageux avant 8 ans Forte (selon fiscalité de l’investisseur)
Acquisition à crédit Non Oui

Une diversité de SCPI plus faible

En investissant en SCPI au travers d’une assurance-vie, vous serez restreint sur le choix des SCPI car c’est votre assureur qui aura négocié au préalable les SCPI présentes dans le contrat. Il est donc possible que vous n’ayez pas les meilleures SCPI du marché ou vouloir un fonds immobilier que vous ne retrouvez pas dans l’enveloppe.

Le ticket d’entrée des SCPI

Bien qu’elles soient beaucoup plus accessibles que l’immobilier traditionnel, les SCPI demandent des mises de départ de plusieurs milliers d’euros.

Généralement, les gestionnaires de SCPI imposent d’acquérir au minimum 5 SCPI de valeur unitaire de 200 à 300€. Soit un ticket d’entrée de 2 000€ environ.

Les SCPI disponibles en assurance-vie sont fractionnables et donc accessibles à partir de quelques dizaines ou centaines d’euros (selon l’assureur). Ce qui en fait un produit encore plus accessible que la SCPI en direct.

L’objectif principal

Une SCPI a pour vocation de vous distribuer des loyers. Elle est donc recommandée dans le cas où vous cherchez à percevoir des revenus.

Si ce n’est pas le cas et que vous cherchez plutôt à faire fructifier votre capital, acheter de la SCPI dans une assurance-vie est une alternative intéressante. Les loyers seront réinvestis en SCPI identique ou injecté dans le fonds euros de l’assureur.

La liquidité des parts de SCPI

Selon le type de SCPI (capital fixe ou variable) et de l’offre et la demande, les SCPI sont des véhicules plus ou moins liquides.

Bien que toujours plus liquides que l’immobilier physique (notamment parce qu’il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire), vous pourrez mettre plusieurs semaines avant de pouvoir revendre des parts de SCPI.

Grâce à un contrat d’assurance-vie, vous disposez d’une garantie en liquidité apportée par l’assureur. Vous pourrez donc revendre très rapidement vos parts si besoin.

J’attire tout de même votre attention que des SCPI sont des placements avec un sous-jacent immobilier. L’horizon d’investissement recommandé est d’au moins 8 ans.

Ne faites pas des SCPI une solution de trésorerie à court-terme ! (Même si vous pouvez revendre rapidement vos parts avec une assurance-vie)

Les frais des SCPI

Le véhicule SCPI en lui-même présente des frais. Il s’agit d’un investissement à forte valeur ajoutée et qui présente donc des frais qui peuvent sembler importants à première vue :

  • Des frais de gestion : une partie des loyers est prélevée (environ 10% HT) pour la gestion du parc immobilier. Les dividendes versés par la SCPI sont toujours nets de ces frais.
  • Des frais d’acquisition : à la sortie, des frais d’environ 10% HT sont appliqués à la valeur d’achat (et non à la valeur de revente)

Lorsque vous achetez en direct, vous devrez vous acquitter de la TVA (sauf si vous achetez avec une société assujettie à la TVA ou que la SCPI n’est pas assujettie à la TVA).

En achetant avec une assurance-vie, vous ajoutez une couche de frais supplémentaires.

Notamment :

  • Les frais sur versement de l’enveloppe assurance-vie
  • Les frais de gestion qui prélève une partie de vos parts de SCPI chaque année
  • La rétention d’une partie des loyers : certains assureurs ne vous versent pas la totalité des dividendes des SCPI (le taux de distribution sur le marché est entre 85% et 100%)

Maigre consolation : les assureurs appliquent des décotes au prix d’acquisition des SCPI, généralement entre 0,5% et 3%. Vous les achetez donc (un peu) moins cher.

Pour bien comprendre, je vous présente un tableau comparatif des frais entre un investissement de SCPI en direct et avec une assurance-vie :

SCPI en assurance-vie SCPI en direct
Prix de la part 100 100
Prix d’acquisition 97,5 (décote de 2,5%) 100
Valeur de retrait 90 90
Frais d’acquisition 7,5 10
Frais d’entrée de l’enveloppe 4 (frais sur versement de 4%) 0
Frais de gestion 10 (1% sur 10 ans) 0
Frais totaux 21,5 10

Comme nous pouvons le voir, l’assurance-vie est toujours plus onéreuse qu’une détention en direct. A vous de voir selon votre situation et le contrat d’assurance-vie si les impôts économisés compensent la hausse des frais.

La fiscalité des SCPI

Les SCPI en direct sont fortement fiscalisées. Acheter des parts avec une assurance-vie vous permet de ne pas payer d’impôts tant que l’argent reste dans votre assurance-vie.

Dans le cas d’un investissement en direct, vous devrez déclarer des revenus fonciers imposés à votre TMI et chargés aux prélèvements sociaux.

Acheter des SCPI à crédit

Afin d’activer l’effet de levier du crédit et de décupler la rentabilité de votre investissement, il peut être judicieux d’acheter à crédit.

Évidemment, votre situation et votre objectif patrimonial doit s’y prêter : capacité d’emprunt et souhait de se constituer un patrimoine immobilier sur le long-terme qui vous générera des revenus complémentaires.

Sur ce point, c’est la détention en direct qui remporte le match.

En achetant à crédit des parts de SCPI, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de votre montage (et donc optimiser la fiscalité), vous pourrez également utiliser les loyers pour financer les mensualités de crédit (le fameux effet de levier !). Il existe plusieurs acteurs sur le marché avec qui je travaille et qui me permettent de proposer des emprunts sans apport sur 25 ans pour de l’acquisition de SCPI.

Vous pourrez également choisir de souscrire à une assurance emprunteur pour vous couvrir contre les accidents de la vie. En cas de problème, l’assureur remboursera le capital emprunté et votre famille sera ainsi bien protégée.

D’autre part, impossible d’emprunter pour acheter de la SCPI dans une assurance-vie. Vous pourrez bien contracter un prêt à la consommation mais cela est totalement contre-productif. Vous ne pourrez pas déduire vos charges d’emprunt pour optimiser la fiscalité et les durées d’emprunt seront très courtes, réduisant totalement l’efficacité du montage. Enfin, l’effort d’épargne sera élevé puisqu’aucun loyer ne vous aidera à rembourser les mensualités de crédit (car les loyers versés restent dans l’assurance-vie).

Je ne recommande pas l’achat de SCPI dans une assurance-vie

Comme vous l’avez vu, il y a des avantages à souscrire à des parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie :

  • Absence de fiscalité
  • Achat à prix décoté des parts

Mais aussi de lourds inconvénients :

  • Ajout d’une couche de frais
  • Pas de distribution de loyers

Lorsque l’on a tout mis dans la balance, on voit bien que la SCPI n’est pas avantageuse dans un contrat d’assurance-vie.

Une SCPI a pour vocation de vous distribuer des loyers avant tout et non de vous permettre dans un actif capitalisant, rentable et avec un risque limité (profil prudent). Si ce n’est pas votre objectif, tournez-vous vers d’autres solutions.

Et si vous souhaitez vraiment investir dans un support immobilier, lisez attentivement la suite, je vous donnerai des alternatives bien plus intéressantes.

Les alternatives à la SCPI en assurance-vie

Les alternatives vont dépendre de votre objectif patrimonial. Généralement, on se pose la question de la SCPI en assurance-vie pour deux raisons principales (cumulatives) :

  • On souhaite revaloriser un capital sur un horizon moyen-terme avec un profil de risque prudent
  • On veut investir dans l’immobilier sans gestion et avec peu de fiscalité

Revaloriser un capital avec un risque prudent

Lorsque l’on souhaite faire fructifier un capital avec un risque limité, on pense rapidement à l’immobilier et donc à la SCPI.

Néanmoins, il existe d’autres solutions :

  • La SCI : il s’agit d’immobilier car les SCI sont des sociétés civiles immobilières. Elles sont plus souples que les SCPI et présentent moins de frais (généralement 2% à l’acquisition, soit 3 fois moins). Les SCI sont achetées dans des assurances-vie. Il existe quelques SCI en viager très performantes.
  • Les fonds euros : à acheter dans une assurance-vie, les fonds euros sont des produits garantis. Vous êtes donc sûr de ne pas perdre d’argent. Néanmoins, les rendements baissent chaque année. En étant bien accompagné, vous pourrez néanmoins être conseillé sur des assurances-vie présentant des rendements intéressants (2% net et plus)
  • Une allocation d’assurance-vie prudente : en composant différents fonds actions, obligataires et immobiliers, vous pouvez diversifier votre capital afin d’obtenir des rendements intéressants sur le moyen-terme. Si vous ne savez pas construire une allocation, vous pouvez déléguer ce travail à un conseiller spécialisé.

Investir dans l’immobilier sans gestion et avec peu de fiscalité

L’immobilier est rentable mais chronophage et très fiscalisé… Pour autant, je ne pense pas que la SCPI en assurance-vie soit la meilleure solution !

La SCPI en nue-propriété est une alternative beaucoup plus efficace. Elle vous permettra d’acquérir des SCPI en vous privant de loyers durant une période définie en amont. En contrepartie, vous achèterez vos parts avec une décote (plus cette période est longue, plus la décote est forte).

A l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété de vos parts de SCPI et percevrez des loyers. Ce montage est efficace si vous avez un objectif de revenu complémentaire à date. Cela peut être votre retraite, financer les études des enfants etc.

Si votre capital n’a pas pour vocation à vous produire des revenus immédiats ou à terme, vous pouvez vous tourner vers la SCPI de capitalisation.

Il existe quelques références sur le marché.

Les SCPI de capitalisation sont des sociétés qui achètent des biens en nue-propriété. Par conséquent, vous ne percevrez jamais de loyers, le gain provient de la revalorisation mécanique de la valeur de la part dans le temps. Généralement 4% à 5% par an, net d’impôts !

Enfin, si vous voulez toucher des loyers immédiatement et que votre fiscalité est déjà importante, achetez des SCPI européennes.

Par application des conventions fiscales, la fiscalité payée est beaucoup plus faible que celle des SCPI françaises. Ce qui vous permettra d’obtenir un rendement locatif net bien plus élevé !

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