Investir en SCPI : mon guide d’investissement

Publié par Cyrille le

scpi invest aide

Investir en SCPI est un investissement locatif incontournable. Il présente de nombreux intérêts, entre autres, le fait de déléguer à 100% la gestion locative de son parc immobilier. La diversification du risque est également un avantage attrayant.

 

Comprendre la SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les premières SCPI ont été créées dans les années 1960. Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une société qui a pour vocation d’acheter un parc immobilier avec le capital collecté auprès d’investisseurs.

Selon les objectifs et les préférences de l’investisseur, ce dernier pourra se diriger vers des SCPI qui gèrent un parc locatif de biens commerciaux ou de bureaux, de biens d’habitation, localisés à Paris en province ou encore à l’étranger.

L’investisseur est actionnaire de la société. Il va pouvoir percevoir des loyers en contrepartie de ses parts.

Finalement, la SCPI (appelée pierre papier) est un bon moyen d’investir dans l’immobilier sans les inconvénients liés à sa gestion (impayés, vacances, dégradations etc.) tout en diminuant le risque grâce à la multiplication des biens et des locataires.

 

En quelques mots, une SCPI, c’est quoi ?

 

collecte scpi

La SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs

acheter scpi

Elle achète des locaux commerciaux (plus rarement, des biens d’habitation)

gestion scpi

Elle loue et gère le parc immobilier

loyer scpi

La SCPI collecte et redistribue les loyers aux investisseurs

 

Les deux types de SCPI : capital fixe ou capital variable

Il existe deux types de SCPI. Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

La SCPI à capital fixe ne peut être souscrite qu’à partir de la revente de parts d’un investisseur déjà dans la SCPI.

Les SCPI à capital fixe sont donc peu liquides car il peut se passer un certain temps avant que vous ne réussissiez à acheter une part.

La SCPI à capital variable vous permet d’entrer au capital d’une SCPI en achetant de nouvelles parts. Vous pouvez donc investir plus rapidement.

En revanche, le gérant peut être confronté à des problèmes de gestion du capital de sa société. En effet, si trop de personnes entrent au capital, il devra être réactif pour placer les liquidités sur des opérations qualitatives au risque de voir la rentabilité de sa SCPI chuter.

Afin d’avoir un bon niveau de liquidité, je vous conseille d’investir dans des SCPI à capital variable. Soyez cependant attentif au niveau de collecte des SCPI choisies.

La collecte doit être régulière pour vous assurer une liquidité à la revente. Pour cela, n’hésitez pas à contacter un conseiller financier indépendant qui pourra vérifier avec vous les caractéristiques du produit.

 

L’emprunt par le gestionnaire de la SCPI pour augmenter la rentabilité

Il est possible que la SCPI emprunte auprès de banques afin d’augmenter la taille de son parc immobilier et ainsi collecter plus de loyers pour un même capital propre.

Ainsi, les investisseurs collecteront plus de revenus. Dans la pratique, les gérants des SCPI veillent à ne pas trop utiliser l’effet de levier crédit car, bien qu’il augmente le rendement de la part, il présente des risques pour l’investisseur.

 

Comment acheter des parts d’une SCPI ?

 

Les SCPI peuvent être acquise directement auprès des sociétés de gestion ou avec un conseiller en gestion de patrimoine.

Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros. Généralement, vous devrez souscrire un nombre minimum de parts, qui vont de quelques centaines à mille euros tout au plus.

Si vous achetez vos parts au comptant, les procédures sont assez simples. Vous devrez déposer les fonds chez le gestionnaire et lui fournir des documents, notamment des justificatifs de provenance de fonds dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Gardez en tête que vous devrez observer un délai de jouissance entre le moment où vous souscrivez vos parts et celui où vous percevez vos premiers loyers.

Généralement, le délais de jouissance est de 3 ou 6 mois.

Les loyers sont versés trimestriellement, à terme échu.

Concrètement, si vous achetez vos parts en décembre de l’année N et que le délais de jouissance est de 6 mois, la date de jouissance sera mai de l’année N+1. Vous percevrez vos loyers en juillet au titre du trimestre précédent (2ième trimestre de l’année N).

 

Afin de maximiser le rendement de votre opération et si votre objectif est de vous constituer un patrimoine sur le long-terme, je vous recommande d’utiliser le crédit bancaire pour acheter vos parts de SCPI.

De plus en plus de banques et de sociétés acceptent de financer les parts de SCPI. Les conditions sont malheureusement moins bonnes qu’une acquisition immobilière classique.

L’accès au crédit de SCPI est plus simple pour les investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale. En effet, les banques cherchent des garanties fortes lorsqu’elle prêtent pour ce type d’opération.

Pour une fiscalité moyenne (TMI à 30%) et un financement sur 20 ou 25 ans, votre effort d’épargne sera de l’ordre de quelques centaines d’euros par mois. Le taux de rentabilité interne de l’opération excédera sans difficulté les 6% ou 7%. Compte tenu du risque très contenu, cela en fait une solution d’épargne avec un très bon couple risque rendement.

 

La fiscalité de la SCPI

Les rendements des SCPI, parfois importants, ne doivent pas vous faire oublier que vous devez payer des impôts sur les revenus générés par le SCPI !

Les gains peuvent être de nature différentes :

  • Les revenus perçus : ils tiennent compte des loyers collectés et des produits financiers perçus par la SCPI. Ces revenus sont généralement perçus chaque trimestre.
  • La plus-value : lors de la revente, il est possible que vous constatiez une plus-value. Elle sera fiscalisée.

La fiscalité des revenus de la SCPI

Les revenus peuvent être de deux sources différentes et sont ainsi fiscalisés différemment.

Les revenus fonciers sont les loyers perçus par la SCPI. Ils sont fiscalisés à l’impôt foncier. Vous devez les déclarer sur votre formulaire 2044 ou 2044-S (déclaration à l’option au réel). Si vous disposez déjà de biens immobiliers loués avec un bail nu et que vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 15 000€, vous pouvez déclarer au micro-foncier. Dans ce cas, vous bénéficierez d’un abattement de 30% sur vos revenus de SCPI. Cela est donc intéressant si votre parc locatif génère peu de charges. Que ce soit au micro-foncier ou au réel, vous serez ensuite fiscalisé à hauteur de votre TMI (taux marginal d’imposition) et des contributions sociales (17,2%).

Les revenus financiers doivent être intégrés à la catégorie revenus de capitaux mobiliers dans le cas où ils représentent moins de 2000€ annuels. Sinon, ils seront soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (PFU, aussi appelé Flax-Tax).

 

La fiscalité sur la plus-value des SCPI

Lors de la revente de vos parts de SCPI, vous devrez vous acquitter d’un impôt en cas de plus-value.

En matière de règle fiscale, vous devez appliquer l’impôt sur la plus-value du particulier.

La plus-value se calcule en retranchant au prix de revente le prix d’achat de la part. Par exemple, si vous revendez 1 800€ une SCPI achetée 1 200€ 10 ans plus tôt, la plus-value est de 600€.

C’est sur cette assiette que vous devrez calculer les impôts de 19% et les contributions sociales de 17,2%.

Passés 5 ans, vous bénéficierez d’abattements sur les prélèvements. Il faudra attendre 22 ans pour être exonéré d’impôts et 30 ans pour les prélèvements sociax.

 

Comment choisir une SCPI ?

 

Si vous achetez seul des SCPI, je vous conseille de bien les choisir car vous allez investir sur du long-terme. Une erreur sera donc préjudiciable dans le temps.

Vous devez donc vérifier 4 points importants :

  1. La stratégie d’investissement de la SCPI doit être cohérente avec votre objectif
  2. La fiscalité doit être anticipée pour éviter les mauvaises surprises
  3. Le type de détention: pleine propriété ou démembrée
  4. Les indicateurs de la bonne santé de la société

 

1. Les stratégies d’investissement des SCPI

Vous trouverez des SCPI avec des stratégies d’investissement différentes :

  1. Les SCPI à rendement
  2. Les SCPI patrimoniales

Les SCPI à rendement vont principalement être composées de biens locatifs en province, là où le foncier est abordable. Les loyers collectés par le gestionnaire vont donc être importants.

Cependant, sur le long-terme, la revalorisation est moyenne et le capital de l’investisseur est moins protégé. En cas de krach immobilier, le parc locatif sera plus impacté par la baisse.

Les SCPI patrimoniales sont composées de biens locatifs chers. Principalement à Paris et dans les grandes agglomérations françaises. Le foncier y est élevé, le rendement locatif est donc plus bas.

Néanmoins, le potentiel de revalorisation est plus élevé car le parc locatif est de qualité. Le patrimoine de l’investisseur est mieux protégé en cas de chute des cours de l’immobilier.

 

2. Retenir un fiscalité adaptée à votre situation

Vous devez être conscient que la fiscalité des SCPI n’est pas toujours très avantageuse. Surtout si vous payez déjà beaucoup d’impôts.

Si votre objectif est de vous constituer du patrimoine sur le long-terme, préférez les SCPI patrimoniales car le gain proviendra en grande partie d’une plus-value, moins fiscalisée sur le long-terme que les revenus locatifs d’une SCPI à rendement.

Enfin, si vous souhaitez tout de même percevoir des loyers malgré une fiscalité élevée, vous pouvez vous diriger vers des SCPI allemandes qui ont une fiscalité plus avantageuse.

 

3. Le démembrement de la SCPI pour optimiser votre opération

La grande majorité des opérations se fait en pleine propriété.

Mais savez-vous qu’il est possible de démembrer une SCPI ?

Si aujourd’hui, vous êtes fortement fiscalisé et vous n’avez aucun intérêt à percevoir des revenus OU si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires et préparer votre transmission, vous pouvez acheter des SCPI démembrées.

Le principe ? Au lieu d’acheter la pleine-propriété, et donc le droit de disposer de la part et le droit de perception des loyers (jouissance), vous n’achetez qu’un des deux droits. La durée du démembrement peut être temporaire (par exemple 10 ou 15 ans) ou viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier).

Vous bénéficiez ainsi d’une décote à l’achat.

Vous êtes fortement imposé

Différez vos revenus grâce à l’achat de la nue-propriété.

Par exemple, si vous achetez 100 000€ de SCPI en pleine-propriété, vous percevrez 5 000€ de revenus annuels, sur lesquels vous paierez près de 2 500€ d’impôts et de contributions sociales. C’est beaucoup n’est-ce pas ?

Vous pouvez différer vos revenus avec un démembrement sur 10 ans. La décote est par exemple de 35%. Ce qui veut dire que 135 000€ de SCPI en pleine-propriété peuvent être divisés en 100 000€ de nue-propriété et 35 000€ d’usufruit.

Si vous achetez les 100 000€ de nue-propriété, vous ne percevrez pas de loyers mais serez à la tête d’un capital de 135 000€ dans 10 ans. Et vous commencerez à toucher vos loyers à ce moment. La rentabilité est bien meilleure, d’environ 3,5% contre 2,5% dans le cas de la pleine-propriété.

Vous souhaitez transmettre votre patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires

La SCPI est un excellent produit si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires et commencer à préparer votre transmission.

Pour cela, il vous suffit d’acquérir l’usufruit viager d’une SCPI et de transmettre la nue-propriété à vos ayants-droits. Vous toucherez donc les loyers de la SCPI. Le jour de la succession, l’usufruit sera réintégrée, sans frais de succession, à la nue-propriété des héritiers (formant ainsi la pleine-propriété).

 

Vous êtes un peu perdu dans ces histoires de démembrement ? Je vous rappelle ci-dessous les caractéristiques de la pleine-propriété

démembrement scpi

Imaginez que votre SCPI soit un pommier, composé du tronc (la nue-propriété) et des pommes (l’usufruit).

Le démembrement consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété de la pleine-propriété durant une période définie. A l’issu de cette période, l’usufruitier perd son droit et l’usufruit est réintégrée à la nue-propriété.

 

Les indicateurs de la santé de la SCPI

Il existe de nombreux indicateurs quantitatifs (financiers) et qualitatifs pour connaître la santé de la société dans laquelle vous vous apprêtez à investir.

J’ai retenu pour vous les principaux indicateurs que j’utilise lorsque je conseille une SCPI à un client.

Le taux de distribution : le DVM

Le taux de distribution, abrégé DVM est le ratio des loyers versés sur le prix d’acquisition de la part.

Evidemment, l’investisseur souhaite un rendement maximal sur son opération et cherchera le DVM le plus élevé possible.

Ce n’est pas forcément le meilleur calcul car un DVM élevé passé ne présage pas d’un DVM élevé à venir. Choisissez une SCPI avec un DVM correct tout de même si votre objectif est de percevoir des revenus complémentaires.

Le report à nouveau

Chaque année, la société de gestion ne reverse pas 100% des loyers collectés. Bien sûr, elle prélève des frais pour financer ses actes de gestion, mais elle provisionne également une partie de ses revenus afin de continuer à verser un loyer constant même si elle rencontre des difficultés dans les années à venir.

La capitalisation

La capitalisation est la taille de la SCPI : il s’agit de la somme des capitaux collectés auprès des investisseurs.

Evitez les SCPI trop petites, avec une faible liquidité de leurs parts. Les SCPI trop grosses ont parfois des difficultés à placer l’épargne collectée, ce qui abouti à des DVM faibles (l’argent dort sur des comptes bancaires ou est placé dans des actifs peu rentables).

Le taux d’occupation

Le taux d’occupation est un ratio important pour connaître la capacité du gestionnaire à trouver des locataires qui occuperont les locaux et verseront un loyer.

Le taux d’occupation physique est le ratio de la superficie louée sur la superficie louable.

Le taux d’occupation financier est le ratio des loyers collectés sur les loyers collectables.

Je vous recommande plutôt de retenir le taux d’occupation financier. Ciblez des SCPI avec un taux supérieur à 90%.

 

Investir dans la SCPI en vidéo

 

Je vous ai préparé une vidéo explicative de l’investissement en SCPI.

Pour qui est la SCPI ? Exemples d’investisseurs

 

Pour être certain de faire un investissement optimal, il est nécessaire de choisir un placement qui correspond à sa situation et à ses objectifs. Bonne nouvelle, les SCPI sont adaptés à de nombreux profils et catégories d’investisseurs différents.

Je vous présente quelques exemples d’investissements de SCPI.

 

Un investissement idéal pour les jeunes ou les budgets limités

Les jeunes investisseurs ont la possibilité d’investir dans des SCPI afin de se constituer un patrimoine car les capitaux exigés des SCPI sont compatibles avec des budgets limités, contrairement à l’immobilier en direct qui demande rapidement plusieurs centaines de milliers d’euros pour un seul bien.

Par le biais d’un prêt à long terme on peut investir en SCPI avec un effort mensuel d’une centaine d’euro. En effet, le montant des loyers servira à couvrir la majorité des mensualités du crédit.

D’un autre côté, les SCPI permettent de démocratiser l’investissement immobilier. Elles peuvent donc convenir à tes personnes ayant le profil type pour investir dans l’immobilier mais ayant peur des différentes démarches et risques inhérents à l’achat d’un bien locatif.

 

La SCPI pour les investisseurs qui n’ont ni le temps ni l’envie de gérer un parc locatif

L’investissement en SCPI est notamment approprié aux investisseurs qui n’ont pas le temps de s’occuper de leur investissements immobilier. Avec les SCPI, il ne sera pas question de faire la gestion des biens immobiliers soi-même : tout est délégué à la société, à savoir : trouver les locataires ou effectuer la comptabilité. Cela permet ainsi aux investisseurs de se libérer d’une gestion immobilière contraignante.

 

La SCPI, parfait pour les investisseurs expérimentés déjà investis en immobilier

Les investisseurs expérimentés sont bien conscients qu’il est important de s’enrichir tout en diversifiant son patrimoine.

Ce placement donne la possibilité d’investir sur le marché de l’immobilier professionnel, difficilement accessibles aux particulier, à savoir les bureaux et commerces, les SCPI favorisent ainsi aux investisseurs en immobilier locatif le moyen de diversifier leur patrimoine.

 

La SCPI pour préparer sa retraite

Bien souvent, la pension versée par le régime de retraite n’est pas suffisante pour maintenir son niveau de vie.

La SCPI permet d’obtenir des revenus complémentaires rapidement et manière régulière. Le risque est limité et la fiscalité est bien souvent plus faible avec la baisse des revenus à la retraite. Ce placement a donc tout son sens pour les retraités.

 

La SCPI pour les investisseurs résidents à l’étranger

Les expatriés peuvent avoir une carte à jouer sur la SCPI.

En effet, le taux de prélèvement est bien souvent inférieur à l’étranger (taux forfaitaire) que le taux d’un résident fiscal.

Si l’expatrié souhaite percevoir des revenus complémentaires ou capitaliser son épargne, la SCPI est un produit adapté.

 

Les quelques risques de la SCPI à ne pas oublier

La SCPI présente un niveau de risque faible. Cependant, vous devez les connaître afin de savoir si ce placement est réellement fait pour vous.

 

Le capital n’est pas garanti

Le capital d’une SCPI n’est pas garanti. Cela signifie que si la valeur de la part diminue, ce sera à vous s’assumer l’éventuelle perte à la revente.

La valeur de l’immobilier professionnel est fortement corrélé au contexte économique et financier : l’état de santé des entreprises qui louent les locaux et les taux d’emprunt qui permettent de financer ces derniers.

En cas de crise économique ou de hausse des taux d’emprunt, la valeur de vos parts peu baisser.

 

La liquidité des parts

Comme nous l’avons vu précédemment, je vous conseille de vous orienter vers des SCPI à capital variable et avec un niveau de collecte en hausse sur les dernières années. Cela vous permet de limiter le risque de liquidité car il sera plus simple de trouver un vendeur dans le cas où vous voudriez céder vos parts.

Dans tous les cas, n’investissez jamais dans des SCPI si votre horizon de placement est inférieur à 10 ans.

Ce placement est recommandé pour une détention longue. Avec la hausse régulière de l’immobilier depuis plusieurs années, on a oublié que le marché peut baisser. En achetant sur un horizon long-terme, vous minimisez les risques de moins-value à la revente.

 

La baisse des loyers de la SCPI

Bien qu’une SCPI sérieuse aura un report à nouveau important pour compenser des baisses de loyers ou des défaillances des locataires, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des revenus de la SCPI.

 

La défaillance du gestionnaire

Rassurez-vous, les SCPI ont des agréments de l’AMF pour exercer et elles sont régulièrement contrôlées et auditées par des organismes indépendants.

Néanmoins, personne n’est à l’abris d’une faillite du gestionnaire.

Cependant, le parc locatif ne disparaitra pas. Le gestionnaire sera remplacé pour que la société puisse continuer à percevoir ses loyers et gérer le parc.

 

Conclusion sur l’investissement en SCPI

Investir dans une SCPI est une opération rentable et intéressante à condition de bien comprendre le produit, ses risques et sa fiscalité. Je vous récapitule ci-dessous ce que vous devez savoir sur la SCPI.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une part de société qui investi dans l’immobilier professionnel ou d’habitation. Les investisseurs sont les actionnaires de cette société et perçoivent des loyers en retour.

Quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI ?

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à partir d’un montant très réduit (quelques milliers d’euros). L’investisseur délègue totalement la gestion du parc locatif composé de bureaux, de commerces… Le risque est limité puisque la SCPI possède plusieurs centaines de biens.

Comment choisir une SCPI ?

Vous devez choisir avec soins votre SCPI puisqu’il s’agit d’un investissement long-terme. Au-delà de la qualité du gestionnaire et du parc immobilier, ciblez une SCPI qui répond à vos objectifs : rente ou capital, pleine propriété ou démembrée…

Comment investir dans une SCPI ?

Vous pouvez investir en direct  auprès du gestionnaire de la SCPI ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pouvez également retrouver des SCPI dans des assurances-vie mais ce type d’acquisition doit être adapté à votre situation et à vos objectifs.

Quels sont les risque de la SCPI ?

Le rendement et le capital d’une SCPI n’est pas garanti. L’investisseur s’expose à des risques de liquidité, de perte en capital et de faillite du gestionnaire.

Peut-on acheter des SCPI à crédit ?

Il est possible de financer à crédit l’achat de SCPI. Cela vous permettra de décupler la rentabilité de votre investissement grâce à l’effet de levier crédit.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les revenus d’une SCPI sont en grande majorité soumise à l’impôt foncier. Les revenus sont donc imposés à votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux contributions sociales (17,2%). Une petite part des revenus est soumise au PFU de 30%.

 

 

Pour aller plus loin :