Investir en SCPI est un investissement locatif incontournable. Il présente de nombreux intérêts, entre autres, le fait de déléguer à 100% la gestion locative de son parc immobilier. La diversification du risque est également un avantage conséquent.

 

SCPI : définition

 

Les premières SCPI ont été créées dans les années 1960. Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une société qui a pour vocation d’acheter un parc immobilier avec le capital collecté auprès d’investisseurs.

Selon les objectifs et les préférences de l’investisseur, ce dernier pourra se diriger vers des SCPI qui gèrent un parc locatif de biens commerciaux ou de bureaux, de biens d’habitation, localisés à Paris en province ou encore à l’étranger.

L’investisseur, étant actionnaire de la société, va pouvoir percevoir des loyers en contrepartie de ses parts. Par ailleurs, il est possible que la SCPI emprunte du capital auprès de banques afin d’augmenter la taille de son parc immobilier et ainsi collecter plus de loyers pour un même capital propre. Ainsi, les investisseurs collecteront plus de revenus. Dans la pratique, les gérants des SCPI veillent à ne pas trop utiliser l’effet de levier crédit car il présente des risques.

Finalement, la SCPI, aussi appelée pierre papier, est un bon moyen d’investir dans l’immobilier sans les inconvénients liés à sa gestion (impayés, vacances, dégradations etc.).

 

Comment se procurer les parts d’une SCPI ?

 

Il existe deux types de SCPI. Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

La SCPI à capital fixe ne peut être souscrite qu’à partir de la revente de parts d’un investisseur déjà dans la SCPI. Les SCPI à capital fixe sont donc peu liquides car il peut se passer un certain temps avant que vous ne réussissiez à acheter une part.

La SCPI à capital variable vous permet d’entrer au capital d’une SCPI en achetant de nouvelles parts. Vous pouvez donc investir plus rapidement. En revanche, le gérant peut être confronté à des problèmes de gestion du capital de sa société. En effet, si trop de personnes entrent au capital, il devra être réactif pour placer les liquidités sur des opérations qualitatives au risque de voir la rentabilité de sa SCPI chuter.

Afin d’avoir un bon niveau de liquidité, je vous conseille d’investir dans des SCPI à capital variable. Soyez cependant attentif au niveau de collecte des SCPI choisies. La collecte doit être régulière pour vous assurer une liquidité à la revente. Pour cela, n’hésitez pas à contacter un conseiller financier indépendant.

 

Les atouts et les risques de l’investissement de parts de SCPI

 

Noter que lorsqu’on est détenteur de parts sociales dans les SCPI, on peut bénéficier de multiples avantages. Ces avantages sont entre autres :

  • Une grande opportunité est donnée au particulier d’investir dans un large portefeuille d’actifs. Cela ne peut être le cas des investisseurs individuels qui sont incapables d’acheter un grand nombre de lots pour diluer le risque de leur parc immobilier. C’est en cela qu’on peut placer un capital faible ou même acheter une part à crédit pour bénéficier des avantages de l’immobilier. Une part de SCPI est évaluée entre une centaine et quelques milliers d’euros. Grâce à cet avantage, on peut faire des investissements dans l’immobilier de bureau ou commercial avec des tickets d’entrée très faible.
  • Il a également une vaste diversité des biens qui réduisent les risques liés aux locations
  • D’autre part, il permet à l’investisseur de ne pas avoir en charge sa gestion locative puisque cette dernière est confiée à un professionnel (le gérant de la SCPI).

Cependant, même si les avantages que procurent les SCPI sont nombreux, il ne faut tout de même pas ignorer ses inconvénients.

En effet, les types de capitaux des SCPI peuvent être différents et présentent chacun leur risque. Elles peuvent donc être soit à capital fixe : il s’agit du capital fixé dans les statuts. Ici, il est essentiel de se trouver un acheteur soit même, ce qui rend difficile la vente. Soit à capital variable : c’est le plus fréquent. Car à l’opposé du premier, l’on peut facilement se libérer de ses parts car si l’on veut les vendre, ce sont les sociétés SCPI mêmes qui vous les rachètent.

De même, outre le risque de liquidité, investir dans les SCPI comporte un risque en fonction du contexte économique et de la valorisation de l’immobilier. En cas de crise immobilière, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse de vos parts de SCPI. C’est pour cette raison que la SCPI doit être vu comme un placement long-terme (minimum 10 à 15 ans).

 

Investir dans les SCPI avec un crédit bancaire

 

Dans certains cas, vous pouvez vous endetter pour acquérir des parts de SCPI.

Les SCPI étant des placements qui procurent des revenus futurs, le coût du crédit est simplement couvert avec des rendements de la SCPI, soit environ 5% par an toutes charges déduites. Ce sont des SCPI qui investissent dans des biens diversifiés tels que l’immobilier de bureaux et de commerces.

Les loyers encaissés vous permettront de rembourser tout ou en partie la mensualité de crédit de votre prêt immobilier.

 

Acheter des parts de SCPI avec des offres « packagées »

 

Malgré le fait que la subvention des SCPI à crédit soit chose plausible ces dernières années, il faut savoir que la démarche était pénible et compliquée il y a encore quelques années. Mais force est de constater une amélioration quant à la rapidité et la simplicité de monter un financement de parts de SCPI. Ceci particulièrement grâce à trois grandes sociétés de gestion de SCPI, qui ont conçues désormais des offres dédiées et clefs en main. Parce que les crédits bancaires se font naturellement à des taux élevés et sont moins fiables (avec des rendements inférieurs aux meilleures SCPI du marché comme celles de Primonial, Amundi ou La Française AM), c’est pourquoi le mieux est de se renseigner auprès de professionnels des SCPI.

Aujourd’hui, des offres « packagées » de crédit intégré, avec des règles et des exigences propres  sont proposées par chacune de ces sociétés de gestion.

 

Investir dans la SCPI en vidéo

 

Je vous présente une vidéo explicative de l’investissement en SCPI. Pour lire la transcription, rendez-vous en bas de cette page.

La SCPI : quel est le profil adéquat d’investisseur ?

 

Pour être certain de faire un bon investissement, il est avant tout nécessaire de choisir un placement qui correspond à ses besoins et à ses attentes. C’est en cela que les SCPI s’appliquent à une vaste catégorie d’investisseurs avec des profils distincts. Ainsi, pour plus de compréhension, nous vous ferons l’inventaire des différents types d’investisseurs tout en vous montrant ce pourquoi la SCPI est adapté à leur cas.

 

SCPI, un investissement idéal pour les jeunes ou les budgets limités

 

Les jeunes investisseurs ont la possibilité d’investir dans des SCPI afin de se constituer un patrimoine car les capitaux exigés des SCPI sont compatibles avec des budgets limités, contrairement à l’immobilier. Par le biais d’un prêt à long terme on peut investir en SCPI avec seulement un effort mensuel d’une centaine d’euro. En effet, le montant des loyers servira à couvrir la majorité des mensualités du crédit.

D’un autre côté, les SCPI permettent de démocratiser l’investissement immobilier. Elles peuvent donc convenir à tes personnes ayant le profil type pour investir dans l’immobilier mais ayant peur des différentes démarches et risques inhérent à l’achat d’un bien d’une centaine de millier d’euros.

 

SCPI, un placement pour les investisseurs en manque de temps… ou d’envie

 

L’investissent en SCPI est notamment approprié à ces investisseurs qui n’ont souvent pas le temps de s’occuper de leur placement immobilier. Avec les SCPI, il ne sera pas question de faire la gestion des biens immobiliers soi-même : tout est délégué à la société, à savoir : trouver les locataires ou effectuer la comptabilité sont menées par la société en charge de la SCPI. Cela permet ainsi aux investisseurs spécialement trop occupés de se libérer de leur gestion immobilière.

 

SCPI, un placement parfait pour les investisseurs expérimentés

 

Les investisseurs expérimentés sont bien conscients qu’il est important de s’enrichir tout en diversifiant son patrimoine. C’est pourquoi en donnant la possibilité d’investir sur le marché de l’immobilier professionnel, difficilement accessibles aux particulier, à savoir les bureaux et commerces, les SCPI favorisent ainsi aux investisseurs en immobilier locatif le moyen de varier leur patrimoine.

 

SCPI, un investissement sécurisé pour préparer sa retraite

 

Lorsque l’on s’approche de la retraite, il est plus sécurisant de songer à la combler par différent moyen (diversification). La retraite, on le sait bien, est la phase de distribution des revenus financiers (liquidation). Et dans ce cas l’investissement en SCPI s’avère le moyen le mieux adapté car il donne droit à des revenus immédiats lorsqu’on investit en cash. Chose adéquate pour nos retraités ou pour ceux qui sont proches de la retraite.

 

SCPI, idéal pour les investisseurs résidents à l’étranger

 

Ils constituent la catégorie de personnes la plus avantagée par un investissement dans une SCPI. En effets, les personnes non domiciliées en France mais qui investissent dans une SCPI, jouissent de privilèges fiscaux. C’est en cela que l’imposition des loyers perçus par ces dernières est faible lorsque ces investisseurs se retrouvent à l’étranger plutôt que sur le territoire français.

Nous exposerons dans la suite quelques éléments caractéristiques des SCPI

 

En quoi consistent le blocage et la rémunération de la SCPI?

 

Il s’agit d’un certain nombre de points à souligner tels que :

 

Un capital non garanti

 

Le capital peut ne pas être entièrement assuré. Il peut connaitre des baisses en fonction du contexte économique.

 

La durée normale de l’épargne

 

La SCPI est un investissement qui se fait sur le long terme. La durée de conservation des fonds est comprise normalement entre 8 et 15 ans et même plus, souvent. Dans ce cas, la SCPI ne correspond clairement pas aux personnes qui souhaiteront entrer en possession de leur épargne avant ce délai.

 

Quand l’on veut débloquer rapidement son argent

 

Il faut comprendre que les placements de la SCPI ne sont pas toujours disponibles. C’est pourquoi dans la plupart du temps, lorsqu’un investisseur désire vendre ses parts, le temps qui s’écoulera avant que la vente ne soit effective est souvent relativement long. Prenez donc garde de n’épargner que des capitaux non indispensables à vos besoins immédiats.

 

Les intérêts générés par la SCPI

 

Il faut distinguer les SCPI de bureaux, entrepôts et murs de magasins et les SCPI de logements. Pour les premiers, le taux généré tourne autour de 5% et de 3% pour les seconds. Puis on y ajoute l’augmentation annuelle de la valeur des immeubles.

 

La règle fiscale

 

En écartant les plus-values, la fiscalité ici s’applique en tenant compte du type de revenu encaissé. Il en existe 2 : les revenus financiers dus aux placements de trésorerie de la SCPI qui sont prélevés selon le régime de l’impôt sur le revenu suivant le barème progressif. Ensuite, viennent les revenus fonciers. Ces revenus représentent la plus grosse source de revenu et sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant deux régimes. Pour ce qui est du régime du microfoncier, les conditions exigées sont les suivantes : il faut d’abord que le revenu annuel n’excède pas 15 000 euros, ensuite il faut être le propriétaire direct d’un bien placé en location nue et non propriétaire d’un bien placé sous un régime d’amortissement du prix d’acquisition ou des travaux. Ce régime permet d’imposer les loyers sur 70% de leur prix suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu puis de les assujettir aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

En ce qui concerne le second régime, il est celui des frais réels et s’applique aux bailleurs qui disposent de charges importantes (le régime est dans ce cas plus efficace d’un point de vu fiscal). Il fonctionne par déduction de la totalité des charges et supporte également 15,5% des taxes sociales.

 

Les conditions à remplir pour bénéficier d’un avantage fiscal

 

Il faut savoir que certaines SCPI disposant d’immeubles d’habitation, offrent la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt. Mais pour y avoir droit, il est nécessaire de bloquer ses capitaux pendant une durée minimale donnée. La durée peut même concourir à la liquidation de la SCPI à compter de la signature du bail en tenant compte des exigences fiscales.

Il s’agit de SCPI fiscales, comme les SCPI :

  • En loi Malraux ;
  • Les SCPI Pinel.

 

SCPI : transcription de la vidéo

 

Bonjour à vous : Sujet du jour la SCPI. On va voir ensemble qu’est-ce qu’une SCPI ? Comment ça fonctionne ? Les avantages éventuellement les inconvénients ? Et comment utiliser la SCPI pour son patrimoine et pour ses objectifs patrimoniaux futurs ?

Je vais vraiment revenir au niveau de la définition des bases. Une SCPI déjà au niveau du nom, ça veut dire : Société Civile de Placement Immobilier. C’est quoi? Une SCPI finalement c’est une société qui va investir dans de l’immobilier donc que ce soit par exemple du local commercial, des bureaux, des commerces éventuellement aussi on peut trouver par exemple des hôpitaux et de l’habitation classiquement.

Les investisseurs vont prendre des parts dans cette société et vont toucher des loyers sous forme de dividendes. Donc j’ai vais donner un tout petit peu plus de détails sur ces notions.

La société elle va tout d’abord acheter et gérer un parc immobilier selon une politique de gestion qui est définie au moment de l’achat. Ça veut dire quoi? Lorsqu’on va acheter des parts de SCPI, cette SCPI va nous dire ma stratégie c’est par exemple d’investir sur la région Îles de France, d’investir dans des locaux commerciaux, d’investir dans de l’habitation donc dans des immeubles pour que des gens y habitent par exemple.

C’est peut-être aussi une segmentation géographique un peu plus large comme par exemple des SCPI qui investissent exclusivement en Allemagne, en Espagne ou dans différentes zones Européennes.

Pour ça l’investisseur finalement va être un associé, il a des parts de SCPI. C’est-à-dire qu’il a des parts sociales dans une société dont l’objet social est d’investir dans de l’immobilier.

Si on schématise un peu, la SCPI, c’est une société – on va avoir des investisseurs qui sont des associés donc associé 1, associé 2, etc. Parfois plusieurs dizaines de milliers d’associés.

Et ils vont apporter de l’argent au capital, c’est un investissement en échange d’actions finalement dans cette SCPI.

Ils vont faire rentrer des euros en échange d’une part sociale, d’un titre. Cette SCPI qui grâce à ces fonds va pouvoir utiliser l’effet de levier bancaire. Donc elle va également faire appel à des banques pour pouvoir acheter des biens différents.

Ces biens peuvent être des bureaux, des commerces, éventuellement des hôpitaux et puis de l’habitation. Ces différents investissements vont eux générer de manière récurrente des loyers. Mais la SPCI va arbitrer, c’est-à-dire que la SCPI, à certains moments, va acheter des biens immobiliers mais elle va aussi les revendre. Ce qui va également régénérer des plus-values.

Et puisque les associés ont des parts et donc en contrepartie sous forme de dividendes de manière périodique. En général la plupart des SCPI versent ces loyers et ces plus-values trimestriellement mais on peut retrouver des SCPI qui versent des dividendes de manière mensuelle. C’est relativement adapté lorsqu’on achète des parts de SCPI pour se constituer une rente.

Les avantages de la SCPI sont nombreux :

  • Tout d’abord, moi ce que j’aime beaucoup dans les SCPI c’est sa flexibilité. Qu’est-ce que j’entends par flexibilité c’est de pouvoir acheter des parts sociales dans une SCPI, le ticket d’entrée en gros ; on peut commencer a partir de quelques centaines d’euros. On peut acheter quelques parts pour moins de mille euros et comme ça on a accès à des investissements immobiliers, des petites parts de biens immobiliers pour des sommes très modestes.
  • Ce qui est intéressant c’est la sécurité, c’est le fait de pouvoir mutualiser donc on prend des parts dans une société dans une SCPI. Cette dernière va investir dans peut-être plusieurs dizaines, plusieurs centaines, voire même encore plusieurs milliers de logements ou de biens commerciaux. Ce qui fait qu’on a une mutualisation du risque locatif parce qu’on va en avoir si on a un impayé ;
  • Finalement l’impact financier sur l’investisseur va être très limité par rapport à un achat en direct si l’investisseur achète par exemple un logement s’il a un impayé, il n’a plus aucun ressource de revenu. Là si on a un impayé c’est un souci, ou des logements vacants ça va peut-être avoir un impact mais de l’ordre de quelques pour cent voire beaucoup moins sur les dividendes que va toucher l’investisseur.
  • Beaucoup d’investisseurs aussi aiment beaucoup les SCPI pour la tranquillité, tout est délégué en toute tranquillité. Par rapport à un achat comme on le disait en direct on va devoir, même si on délègue au maximum les actes de gestion, on va quand-même devoir un minimum gérer le bien immobilier. Là tout est fait directement par la SCPI. C’est même elle qui en certains moments, peut-être, revend certains biens parce qu’elle estime que c’est le moment opportun de faire une revente. Si vous investissez en direct, ce sera à vous de le faire.
  • Un avantage pas des moindres aussi, c’est la rentabilité. Evidemment la rentabilité ça ne crève pas non plus le plafond mais on a quand-même des jolies rentabilités de l’ordre de 4,5% net de frais de gestion ou de fiscalité. Ca peut aussi parfois aller quasiment jusqu’à 6 % pour certaines SCPI. Donc c’est quand-même vraiment intéressant. Pourquoi la rentabilité est beaucoup plus élevée ? parce qu’on est souvent sur ce qu’on appelle les SPCI de rendements on est sur des locaux commerciaux qui sont en général plus rentables que les locaux d’habitation. Donc on a quand même de jolies rémunérations. Et ceux-là je vais les mettre en rouge parce que c’est pour moi l’avantage.

Mais ce qui est génial c’est l’effet de levier. Les parts de SCPI restent des parts dans l’immobilier ce qui veut dire que vous pouvez aller voir des banques et vous pouvez financer tout ou en partie l’achat de parts dans des SCPI.

Ce qui fait, je l’ai dit dans une vidéo, que grâce aux crédits immobiliers, on va pouvoir utiliser l’effet de levier c’est-à-dire pouvoir acheter des parts beaucoup plus qu’on pourrait grâce à un prêt immobilier.

On rembourse des mensualités chaque mois et en face de ces remboursements, on va avoir des loyers qui vont tomber et qui vont venir diminuer l’effort d’épargne de l’investisseur chaque mois. Petite précision si vous êtes un petit peu intéressé aux SCPI et vous avez regardé notamment le rendement vous allez voir que les rendements année après années s’effritent.

Ca peut paraître un inconvénient, en fait, pour aller plus loin au niveau de l’analyse, ce rendements c’est le ratio du loyer et de la valeur de marché. En fait la valeur d’acquisition du bien de la part de SCPI à la date d’évaluation.

Cette valeur de marché, elle augmente beaucoup plus vite que le loyer. Le loyer qui augmente légèrement mais qui reste globalement stable. Les parts de la SPCI sont revalorisées chaque année.

Ce qui fait que naturellement on observe une baisse des rendements. Mais ce qu’il faut savoir c’est que si vous achetez une part de la SPCI, la rentabilité globale prend en compte le rendement qui vous est versé périodiquement en terme de loyer plus la revalorisation de votre part.

Finalement vous allez être sur une rentabilité globale qui va être à peu près sur 5,5 ; 6 voire même 6,5%, si vous comptez vos 4,5% de rendement de loyer sur la valeur de marché plus ces 2% à peu près sur la revalorisation annuelle 1,5 ; 2% plus votre part va se revaloriser, va s’apprécier dans le temps donc finalement vous allez avoir une rentabilité globale qui va être très intéressante sur 7,5 %.

Et comme je vous l’ai dit tout à l’heure, notamment moi je vous conseille, si vous faites de la SCPI de rendement c’est de l’acheter par biais de crédit immobilier pour vraiment littéralement exploser ces 6,5 et obtenir 10% sur les SPCI.

Je pense que par la suite je reviendrai davantage sur le sujet parce que les SCPI sont quand-même des outils très puissants pour construire son patrimoine.

Surtout si on est peu frileux au niveau de l’immobilier et qu’on n’a pas forcément envie de mettre les mains dans le cambouis en quelque sorte parce que c’est vrai que ça peut être facilement chronophage l’immobilier.

Donc voilà je reviendrai je pense prochainement vers vous pour une nouvelle vidéo. En attendant, n’hésitez pas vous pouvez toujours liker la vidéo. Vous avez le lien en bas, si vous voulez d’avantage de vidéos, davantage de renseignements sur mon site internet. Moi je vous dis à la prochaine.

 

 

Pour aller plus loin :