Faut-il loger vos SCPI dans une assurance vie plutôt que de les détenir en direct ? Les deux modes de détention ont chacun leurs atouts et leurs limites : fiscalité, frais, liquidité, accès au crédit et niveau de risque diffèrent. Comme tout placement en parts de SCPI, l’investissement comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité, et ses revenus ne sont pas garantis. Cette page vous aide à comparer objectivement les deux solutions pour décider en connaissance de cause.
Quels sont les avantages fiscaux et financiers d’investir dans une SCPI sur une assurance vie par rapport à un investissement direct ?
Comment investir en SCPI via une assurance vie ?
L’investissement SCPI via une assurance vie consiste à acheter des parts de SCPI dans une assurance vie, à travers des contrats multisupports. Cela vous permet de bénéficier d’une diversification de votre portefeuille et d’une fiscalité optimisée.
Les SCPI en assurance vie sont proposées dans les contrats d’assurance-vie multisupports, permettant à l’investisseur de choisir des unités de compte SCPI.
Cette solution est idéale pour ceux qui cherchent à investir SCPI via assurance vie sur le long terme sans percevoir de revenus immédiats. Les dividendes générés sont réinvestis, ce qui favorise la capitalisation.
SCPI en direct ou SCPI en assurance-vie, quelles différences ?
Investir en SCPI via assurance vie offre des avantages fiscaux non négligeables, mais avec une gamme de SCPI restreinte par rapport à un investissement direct. L’un des principaux avantages de la SCPI en assurance vie est la fiscalité SCPI assurance vie, qui permet de différer l’imposition tant que les fonds ne sont pas retirés.
En revanche, en investissant en direct, vous aurez accès à un choix plus vaste de SCPI et pourrez bénéficier de l’effet de levier du crédit, ce qui n’est pas possible via une assurance vie SCPI.
| Type de détention | SCPI en assurance-vie | SCPI en direct |
|---|---|---|
| Diversité de la gamme | Restreinte à l’offre de l’assureur | Totale |
| Ticket d’entrée | Quelques centaines d’euros | Quelques milliers d’euros |
| Objectif principal | Valorisation du capital | Toucher des rentes |
| Liquidité | Meilleure (via assurance vie) | Variable selon acheteur |
| Fiscalité | Avantageuse après 8 ans | Forte (selon TMI) |
| Acquisition à crédit | Non | Oui |
Quels sont les avantages d’investir en SCPI dans une assurance-vie ?
Les SCPI en assurance vie présentent de nombreux avantages, en particulier pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. En voici quelques-uns :
- Accessibilité et liquidité facilitées
Le ticket d’entrée pour investir dans des SCPI sur une assurance vie est généralement inférieur à celui des SCPI en direct, ce qui rend cet investissement plus accessible. La revente des parts est le plus souvent facilitée par l’assureur, sans être pour autant garantie. - Une fiscalité optimisée
L’un des principaux atouts de l’investissement SCPI via assurance vie est la fiscalité SCPI assurance vie. Tant que les fonds restent dans l’assurance vie, vous ne payez pas d’impôts sur les dividendes. De plus, après 8 ans, des abattements fiscaux rendent la fiscalité encore plus avantageuse.
L’avantage du rendement et de l’accessibilité des SCPI en assurance vie
L’un des principaux atouts des SCPI en assurance vie est leur accessibilité. Contrairement à l’achat direct, où le ticket d’entrée est souvent de plusieurs milliers d’euros, vous pouvez commencer à investir avec quelques centaines d’euros dans une SCPI via assurance vie.
De plus, la liquidité est un autre avantage notable. Dans une assurance vie SCPI, il est souvent plus facile et plus rapide de récupérer vos fonds, ce qui rend cet investissement plus flexible en cas de besoin.
Une fiscalité avantageuse pour les SCPI en assurance vie ?
La fiscalité de la SCPI en assurance vie présente des atouts, mais reste à nuancer. Tant que les dividendes restent dans le contrat, ils ne sont pas imposés, ce qui favorise la capitalisation. En cas de rachat après 8 ans, les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Au-delà de cet abattement, les gains restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à l’impôt (prélèvement forfaitaire de 7,5 % ou barème de l’impôt sur le revenu, selon la date et le montant des versements). L’avantage fiscal dépend donc de votre situation et de votre durée de détention.
Quels sont les inconvénients d’une SCPI en assurance vie ?
Bien que l’investissement en SCPI via assurance vie présente de nombreux avantages, il existe également quelques inconvénients SCPI assurance vie. Ces inconvénients concernent principalement les frais et l’impossibilité d’acheter à crédit.
Les frais liés aux SCPI
Les frais SCPI assurance vie sont souvent plus élevés que pour un investissement en direct. Outre les frais liés à la gestion des SCPI, il faut ajouter les frais sur versement et les frais de gestion de l’assurance vie, qui peuvent peser sur le rendement final.
| Type de détention | SCPI en assurance-vie | SCPI en direct |
|---|---|---|
| Prix de la part | 97,5 (décote de 2,5%) | 100 |
| Frais d’acquisition | 7,5 | 10 |
| Frais sur versement | 4 (frais sur versement) | 0 |
| Frais de gestion | 1% par an | 0 |
| Frais totaux | 21,5 | 10 |
Chiffres donnés à titre d’exemple illustratif ; les frais réels varient selon la SCPI et le contrat d’assurance vie retenu.
L’impossibilité d’acheter des SCPI à crédit dans une assurance vie
Un autre inconvénient SCPI assurance-vie est l’impossibilité d’acheter des parts de SCPI à crédit via une assurance vie SCPI. En effet, contrairement à un achat direct, où vous pouvez emprunter pour financer votre investissement, cela n’est pas possible avec une SCPI en assurance vie. Cela limite la possibilité d’utiliser l’effet de levier, qui est pourtant un atout de l’investissement immobilier (l’effet de levier pouvant toutefois amplifier les pertes autant que les gains).
Les risques à connaître
Comme tout placement en parts de SCPI, la détention via une assurance vie comporte un risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser. Les revenus distribués ne sont pas garantis et dépendent de la conjoncture immobilière. La liquidité, bien que facilitée par l’assureur, n’est pas garantie et peut être suspendue dans des circonstances exceptionnelles. Il s’agit d’un placement de long terme, avec un horizon de détention recommandé d’au moins 8 à 10 ans.
Comment choisir votre contrat SCPI en assurance vie ?
Pour choisir une assurance vie SCPI adaptée, il est important de comparer les différentes offres en tenant compte des frais, de la diversité des SCPI disponibles et des conditions de liquidité.
Certains contrats, comme ceux multisupports sans frais d’entrée ou avec des frais réduits, peuvent être plus avantageux sur le long terme.
Assurez-vous également de vérifier le délai de jouissance SCPI assurance vie, qui peut impacter la date de versement des premiers revenus.
Voici 2 SCPI intéressantes éligibles à nos contrats d’assurance-vie :
