SCPI en Nue Propriété : Comment Investir ?

Nombreux sont les épargnants attirés par les SCPI de rendement. Cela s’explique par les avantages fiscaux qui en découlent, mais pas que ! Découvrez dans cet article les méandres de l’investissement en nue-propriété (ou démembrement).

Comme tout placement en SCPI, la nue-propriété comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité : les parts sont très difficiles à revendre avant le terme du démembrement.

Qu’est-ce qu’une SCPI en nue propriété ?

En matière patrimoniale, on entend par démembrement le fait de séparer temporairement un actif en deux parties :

• • l’usufruit

• • la nue-propriété.

Pour le démembrement de parts de SCPI ou société civile de placement immobilier, les revenus locatifs vont à l’usufruitier, tandis que les parts sont détenus par le nu-propriétaire. Ce dernier attend la fin de la période de démembrement pour en récupérer la pleine propriété.

Comment fonctionne la nue propriété en SCPI ?

L’investissement en scpi en nue propriete se déroule généralement dans une durée fixe, qui va de 5 à 15 ans selon le contrat. Durant la période de démembrement, l’épargnant nu propriétaire renonce aux revenus. En contrepartie, il bénéficie d’une décote à l’achat pouvant aller de 20 % à 45 % selon la durée du démembrement, sur le prix d’une part de nue propriété scpi. Notons que plus la durée de démembrement sera longue, plus la décote sera conséquente. En outre, il échappe également au paiement des charges liées à son investissement, laissant cette partie à l’usufruitier.

A l’issue de la fin de la période de démembrement en scpi nue propriete, le nu propriétaire dispose de la pleine propriété des parts.

Pourquoi investir dans une SCPI en nue propriété ?

Pour ce qui du démembrement de scpi en nue propriete, il répond à plusieurs objectifs. Vous pouvez trouver ici notre avis sur ce placement !

• • Préparation de la retraite

Ce placement permet d’investir à moindre coût durant la vie active pour ensuite récupérer la pleine part de la propriété une fois arrivé à l’âge de la retraite. En outre, la nue propriété scpi permet de bénéficier de revenus supplémentaires pour compenser la diminution du pouvoir d’achat. Autre option, il est possible de revendre les parts pour en tirer une plus-value importante et financer d’autres projets.

• • Transmission de patrimoine (succession ou donation)

Dans le cadre de la transmission de patrimoine, l’investissement en nue propriété scpi reste une stratégie efficace et prévoyante. En choisissant cette option de placement, l’acquéreur anticipe la transmission de son patrimoine en dissociant les droits de la pleine propriété : la nue-propriété et l’usufruit temporaire. A la fin de la période de démembrement ou au décès de l’usufruitier, la pleine propriété des parts est automatiquement transférée aux nus-propriétaires sans droits de succession.

Quels sont les avantages de la nue propriété en SCPI ?

L’épargne immobilière à moindre coût

En achetant des parts de scpi en nue propriete, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix. Celle-ci variant selon la durée du démembrement. A noter que chaque société est libre de proposer ses propres clés de répartition, allant de 20% à 45%.

Une fiscalité avantageuse pour le nu propriétaire (IR et IFI)

Durant le démembrement, le nu propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu (IR), étant donné qu’il ne perçoit pas de revenus de la SCPI. En outre, le patrimoine financier investi sur la nue propriété scpi n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quels sont les risques de la SCPI en nue propriété ?

Comme tout investissement, la SCPI en nue-propriété comporte des inconvénients qu'il faut connaître avant de souscrire. Le manque de flexibilité reste le principal inconvénient d’un investissement dans une scpi en nue propriete. En effet, le nu propriétaire ne peut vendre ses parts démembrées sans l’accord de l’usufruitier, ce qui entraîne souvent un blocage des parts. Il doit attendre la fin de la période de démembrement. Les détails ici !

Autre bémol, comme tout investissement en scpi en nue propriete, le capital investi n’est pas assuré d’être protégé contre les fluctuations du marché. Toutefois, force est de constater que le degré de risque du marché immobilier, surtout en nue propriété scpi, reste très différent de celui du marché financier. D’autre part, l’acquisition de parts à un prix décoté permet d’amortir l’impact d’une éventuelle perte de valeur des parts.

Par ailleurs, pour éviter de mauvaises surprises, utiliser un simulateur SCPI reste la meilleure option.

À qui s’adresse la SCPI en nue propriété ?

En règle générale, la scpi en nue propriete s’adresse aux contribuables relativement fiscalisés, dont la tranche marginale d’impôt est égale ou supérieure à 30%. Dans la configuration basique de pleine propriété, les revenus perçus sont considérés comme fonciers et taxés de 0 à 45%, selon la tranche marginale d’imposition. A cela s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Ainsi, pour un contribuable avec une tranche marginale d’imposition de 41%, l’imposition est de 60% sur les revenus générés par les SCPI.

La scpi en nue propriete s’adresse en outre aux contribuables proches de la retraite. Avec un bon calcul, le remembrement pourra tomber exactement à son départ pour la retraite. C’est donc à ce moment qu’il percevra les revenus et sa tranche marginale d’imposition se verra diminuer.

Comment investir dans une SCPI en nue propriété ?

L’achat des parts de SCPI en nue-propriété sur le marché

Outre la possibilité d’acquérir une SCPI à crédit ou en usufruit, deux options sont disponibles en nue propriété scpi :

• • le marché organisé, où l’intervention d’une société de gestion est toujours nécessaire pour l’enregistrement des transactions.

• • le marché de gré à gré, un achat scpi en nu propriete qui ne nécessite aucun intermédiaire.

Focus sur la fiscalité des SCPI en nue-propriété

Dans le cadre d’une scpi en nue propriete, dès lors que les intérêts d’emprunt sont remboursés, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Quant aux profits des SCPI, ils sont taxés au nom des associés, selon le pourcentage de parts détenus par chacun au sein du capital. Chaque investisseur paie l’impôt sur le revenu selon la fiscalité des revenus fonciers. A noter que cette règle n’est applicable qu’après le démembrement.

Quelles SCPI choisir ?

Dans un marché très compétitif, il est important de choisir les bons placements pour l’épargne. Voici trois (03) SCPI retenues par Invest'Aide pour investir en scpi en nue propriete.

• • Transitions Europe

La SCPI Transitions Europe a affiché un taux de distribution de 7,6 % sur son dernier exercice publié, supérieur à la moyenne du marché des SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti. Avec certes des frais de souscription élevés, cette SCPI propose d’autres options qui pourraient convaincre les épargnants comme sa stratégie diversifiée par ses acquisitions à l’étranger.

• • SCPI Iroko Zen

La SCPI Iroko Zen figure parmi les SCPI dites sans frais de souscription. Adoptant une stratégie de diversification, s’étendant jusqu’en zone euro, cette nue propriété scpi sélectionne les biens répondant aux besoins des citadins : crèches, commerces ou bureaux. Iroko Zen a distribué un taux de distribution de 7,14 % sur son dernier exercice publié. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

• • Epsilon 360

Spécialisé dans l’immobilier d’entreprise de petite taille, Epsilon 360 est une SCPI de rendement à capital variable. Epsilon 360 affiche un taux de distribution de 6,25 % sur son dernier exercice publié. Performances passées non garanties, capital non protégé.

Exemple d’investissement en nue propriété de SCPI

Prenons un scpi démembrement exemple : M. Dupont achète 1000 parts de SCPI, pour un prix de souscription unitaire de 100 euros. Il a donc investi 100 000 euros en pleine propriété.

Prenons l’exemple d’une scpi en nue propriete sur 5 ans, M. Dupont bénéficie d’une décote de 20%. Le prix unitaire de sa part en nue-propriété sera alors de 80 euros (100 euros – 20%). S’il décide d’investir 100 000 euros, il sera donc nu propriétaire de 1250 parts (100 000 euros / 80 euros).

Durant les 5 années de démembrement de nue propriété scpi, M. Dupont ne perçoit aucun revenu. A partir de la 6ème année, il devient plein-propriétaire de 1250 parts d’une valeur unitaire de 100 euros. Il se retrouve alors avec un investissement SCPI de 125 000 euros. A noter que cette plus-value de 25% n’est pas imposable. Cet exemple suppose une valeur de part stable sur toute la période ; si la valeur des parts baisse pendant le démembrement, la pleine propriété récupérée peut valoir moins que le montant investi. Le gain n’est ni acquis ni garanti.

Les risques spécifiques au démembrement en SCPI

L’achat de SCPI en nue-propriété est souvent présenté comme un placement sans risque grâce à la décote à l’entrée. En réalité, plusieurs risques spécifiques méritent une attention particulière avant de s’engager.

Risque de dépréciation du parc immobilier sous-jacent

La décote d’achat en nue-propriété est calculée en anticipant une valeur de pleine propriété à terme. Mais si le marché immobilier se dégrade ou si la SCPI sous-jacente perd de la valeur pendant la période de démembrement (hausse des taux, vacance locative, problèmes de gestion), vous récupérerez une pleine propriété valant moins que prévu — sans avoir perçu aucun revenu pendant toute la durée.

Dépendance à la qualité de l’usufruitier

Pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier (souvent une société) qui perçoit les revenus et gère les parts. Si l’usufruitier rencontre des difficultés financières ou gère mal les actifs, la valeur des parts à la reconstitution peut être affectée. Il est crucial de s’assurer de la solidité financière et de la réputation de l’usufruitier avant de souscrire.

Un marché secondaire quasi inexistant pendant la période

Les parts de SCPI en nue-propriété sont très difficiles à revendre avant le terme. Le marché secondaire pour ce type d’instrument est quasi inexistant, faute d’acheteurs intéressés par un actif sans revenus sur une durée indéterminée. Vous devez donc être certain de pouvoir immobiliser ces fonds jusqu’à la fin du démembrement.

Aucun revenu pendant toute la durée : un coût d’opportunité réel

La nue-propriété ne génère aucun loyer pendant 5 à 15 ans. Dans un environnement où les taux d’intérêt sont élevés, le coût d’opportunité de ce placement sans revenus peut être significatif comparé à d’autres placements générateurs de rentes immédiates. L’attractivité réelle dépend fortement du contexte de taux au moment de l’investissement.

La nue-propriété de SCPI est adaptée aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats et souhaitant optimiser leur IFI ou leur fiscalité sur les revenus fonciers. Elle suppose un horizon d’investissement long et une confiance dans la qualité de la SCPI choisie.

Notre avis sur la nue propriété en SCPI

L’acquisition de parts de nue propriété scpi reste un investissement pertinent pour les épargnants qui :

• • peuvent attendre des années avant de percevoir des revenus complémentaires ;

• • veulent préparer leur retraite ;

• • sont lourdement imposés et/ou taxés à l’impôt sur la fortune immobilière.

Pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement en nue propriété scpi, n’hésitez pas à faire appel à nos spécialistes de la gestion de patrimoine. Découvrez également notre classement des meilleurs placements en SCPI ! 

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