SCPI fiscales : réduire ses impôts avec Malraux, Denormandie et le déficit foncier

Qu’est-ce qu’une scpi fiscale ? Les scpi fiscales, aussi appelées SCPI défiscalisantes, sont un type de SCPI particulière. En plus d’investir dans une SCPI et ses biens immobiliers, vous obtenez également des avantages fiscaux.

Dans cet article, nous verrons qu’est-ce qu’une scpi fiscale et son fonctionnement. Nous verrons également les avantages et les risques de ce type d’investissement. Enfin, nous vous donnerons notre avis et nos conseils pour bien investir dans une scpi fiscale.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Une scpi fiscale est un fonds d’investissement immobilier qui permet d’investir dans l’immobilier résidentiel sans souci de gestion tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Attention : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et il n’est plus possible de souscrire de nouvelles parts de SCPI Pinel (les parts souscrites avant 2025 conservent leur avantage jusqu’au terme de l’engagement). Restent aujourd’hui ouvertes à la souscription les SCPI Denormandie, Malraux et de déficit foncier. Les principaux types de scpi fiscales sont :

• • SCPI Pinel,

• • SCPI Denormandie,

• • SCPI Malraux,

• • SCPI Déficit Foncier.

Comme pour une SCPI de rendement, c’est la société de gestion, agréée par l’AMF, qui est chargée de la gestion globale du patrimoine immobilier. Si la majorité des SCPI de rendement investissent dans l’immobilier professionnel, les scpi fiscales investissent dans l’immobilier résidentiel éligible au dispositif de défiscalisation cible (Pinel, Denormandie, Malraux ou Déficit Foncier).

Quels sont les différents types de SCPI fiscales ?

Il existe plusieurs types de scpi fiscales qui permettent de répondre aux objectifs des investisseurs et de leur situation fiscale :

• • La scpi fiscale Pinel : dispositif clos depuis le 1er janvier 2025 (réduction historique jusqu’à 21% du montant investi), plus aucune nouvelle souscription possible

• • La scpi fiscale Malraux : une réduction d’impôt pour les immeubles situés dans des secteurs historiques

• • La scpi fiscale Denormandie : réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), pour les investissements dans l’ancien rénové

• • La scpi fiscale Déficit Foncier : les travaux de la SCPI sont déductibles des revenus fonciers (et globaux la première année)

La SCPI fiscale Pinel

À noter : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Cette section est maintenue à titre informatif pour les épargnants déjà investis ; il n’est plus possible de souscrire de nouvelles parts de SCPI Pinel. Son fonctionnement était identique à celui des investissements immobiliers directs en Pinel.

Ici, les conditions sont simples : la société de gestion de la scpi fiscale Pinel achète un bien immobilier neuf ou rénové, puis le met en location pendant une période de 6 à 12 ans. Les revenus locatifs générés sont redistribués aux investisseurs.

La réduction d’impôt pouvait atteindre 21% du montant investi, dans la limite d’un investissement de 63 000 euros, pour une location de 12 ans.

Le dispositif permettait de calibrer la réduction d’impôt selon sa situation. Ce mécanisme reste évoqué à titre illustratif pour les épargnants déjà investis en SCPI Pinel avant 2025.

La SCPI fiscale Malraux

La scpi fiscale Malraux concerne plus particulièrement les immeubles d’habitation historiques qui nécessitent une forte rénovation.

En contrepartie, les porteurs de parts reçoivent une part des revenus locatifs en plus de la réduction d’impôt.

La réduction d’impôt Malraux est calculée sur le montant des travaux de restauration : 30% dans un Site Patrimonial Remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (ou un quartier ancien dégradé / NPNRU), 22% dans les autres secteurs éligibles, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. Son principal intérêt : cette réduction n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Elle permet ainsi de réduire, voire d’annuler, votre impôt sur le revenu dans les limites du dispositif, sans être bridée par ce plafond.

La SCPI fiscale Denormandie

Il existe également la SCPI Denormandie qui a pour but d’investir dans un bien ancien situé en centre ville.

Ici, la SCPI fiscale doit entreprendre des travaux de restauration d’au moins 25% du prix total du bien acheté. Des travaux de modernisation et de rénovation énergétique doivent ensuite avoir lieu.

L’avantage fiscal dépend de la durée de mise en location : la réduction d’impôt s’élève à 12% du montant investi pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans (soit environ 2% par an), dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an. Contrairement au Pinel, le dispositif Denormandie reste ouvert à la souscription : il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.

On privilégiera cette SCPI fiscale si on souhaite réduire son imposition tout en investissant dans des biens immobiliers en coeur de ville.

Les SCPI fiscale déficit foncier

Les scpi fiscales de déficit foncier investissent dans des immeubles en mauvais état dans le but de les rénover.

Le déficit foncier qui en résulte (dépenses supérieures liées aux travaux diminuées des revenus locatifs) peut alors être déduit des revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal.

Le déficit foncier excédentaire peut être reporté et déduit sur les revenus immobiliers pendant 10 ans.

On retiendra la SCPI fiscale de déficit foncier si l’investisseur dispose de revenus locatifs existants (revenus fonciers d’un ou plusieurs biens déjà loués). Cet avantage fiscal scpi permettra de gommer les revenus locatifs fiscalisés et sera très efficace puisque le gain sera égal à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur ajouté des prélèvements sociaux.

Par exemple, si l’investisseur a un revenu foncier net de 15 000€ et une TMI de 41%, les prélèvements obligatoires s’élèvent à 15 000€ x (41% + 17,2%) = 8 730€. S’il investit dans un SCPI fiscale de déficit foncier (en moyenne 21 000€), il pourra gommer la totalité de ses revenus fonciers et économiser près de 9 000€.

Quels sont les avantages d’une SCPI fiscale ?

L’avantage des scpi fiscales est la défiscalisation dès l’année de l’investissement, même si le bien n’est livré que quelques mois, voire quelques années plus tard. En outre, le coût de l’investissement est relativement faible (à partir de 5 000 ou 10 000 euros).

Contrairement à un achat en direct, les scpi fiscales vous permettent de diversifier vos investissements car les gérants des SCPI investiront dans une multitude de biens immobiliers.

Un autre avantage fiscal scpi non-négligeable, c’est que vous pourrez également calibrer de manière très précise le montant d’impôt à gommer.

Par exemple, en investissant 20 000€ dans une SCPI fiscale Denormandie avec un engagement de 12 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt totale de 21%, soit 4 200€, répartie sur la durée d’engagement (environ 350€ par an). Cet exemple est illustratif.

Le risque de changement de législation fiscale

L’histoire des dispositifs de défiscalisation immobilière est jalonnée de suppressions ou de modifications rétroactives : loi Robien, Scellier, Duflot… La loi Pinel a elle-même été progressivement réduite avant sa fin. Investir dans une SCPI fiscale implique de s’engager sur 9 à 15 ans en pariant sur la stabilité du cadre légal. Une remise en cause du dispositif en cours d’engagement peut faire chuter la rentabilité réelle.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI fiscale ?

Cependant, comme nous l’avons vu, ces scpi fiscales nécessitent un investissement à long terme puisque les avantages fiscaux sont conditionnés à une durée minimale d’investissement (sans quoi les investisseurs perdent l’avantage fiscal scpi acquis).

Les frais d’entrée et de gestion sont également à prendre en compte (respectivement 11% et 12%) et, bien que ce ne soit pas l’objectif principal, le rendement locatif est relativement faible (2% au mieux). Le rendement locatif n’est d’ailleurs pas garanti et, en l’absence de locataires ou en cas d’impayés, les investisseurs peuvent ne rien percevoir.

A l’issue de l’engagement de location, les immeubles sont revendus (généralement au bout de 15 ans) et les bénéfices sont redistribués aux investisseurs. Ces derniers ne disposent d’aucune garantie en capital : ils peuvent récupérer une mise inférieure à celle investie.

Il sera compliqué pour l’investisseur de sortir avant la liquidation des parts des scpi fiscales : la liquidité des SCPI fiscales est très faible.

En définitif, la SCPI fiscale doit être choisie uniquement sur un horizon long-terme (supérieur à 10 ans). Ce qui reste parfaitement cohérent avec un investissement immobilier qui doit toujours être envisagé sur le long-terme.

Comment choisir la bonne SCPI fiscale ?

Consulter un comparatif des SCPI fiscales vous aide à choisir le dispositif et la société de gestion adaptés à votre situation, afin de tirer parti de l’avantage fiscal.

Il faut donc vous assurer de percevoir cette économie d’impôt afin d’optimiser votre investissement. Voici des repères pour orienter votre choix selon votre situation :

• • La SCPI fiscale Malraux : si votre fiscalité est forte et que vous avez déjà des dispositifs défiscalisant.

• • La SCPI fiscale Pinel ou Denormandie : si votre fiscalité est modérée à forte et que vous souhaitez investir dans un parc locatif diversifié.

• • La SCPI fiscale de déficit foncier : de préférence si vous avez déjà des revenus fonciers issus de SCPI ou d’investissements locatifs classiques (loués nus) et que votre fiscalité est forte. En effet, l’économie fiscale sera beaucoup plus intéressante.

Evidemment, vous devrez également veiller à la qualité de la SCPI fiscale en elle-même.

Consultez les historiques de performance, la stratégie d’investissement et le sérieux de la société en charge de la gestion. N’hésitez pas à recourir à l’aide d’un professionnel comme Invest’Aide pour bien choisir et valider le dispositif fiscal.

Notre avis d’expert sur les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales doivent tout d’abord être choisies en fonction du dispositif fiscal à retenir. En fonction des objectifs de défiscalisation de l’investisseur, la SCPI fiscale retenue sera différente.

L’investisseur souhaite-t-il effacer des revenus locatifs ? Ou plutôt réduire son imposition avec une réduction d’impôts ?

Il existe de nombreuses sociétés de gestion de SCPI fiscales sur le marché. Certaines disposent d’historiques de performance intéressantes mais d’autres sous-performent et font systématiquement perdre de l’argent aux investisseurs, même après prise en compte de l’avantage fiscal !

Vous devez donc être très vigilant et vous faire accompagner par un professionnel lors du choix de votre SCPI fiscal.

Enfin, dans de très nombreux cas, il sera préférable de recourir à une SCPI de rendement qu’à une SCPI fiscale (comme une SCPI internationale avec un avantage fiscal pour ces SCPI une fiscalité limitée). En effet, le gain net d’impôt sera très souvent bien plus attractif.

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