Cette page s’adresse aux détenteurs d’un logement acquis en Pinel avant le 31 décembre 2024, date à laquelle le dispositif a été clos. Si vous êtes dans ce cas, vous devez continuer à déclarer votre investissement chaque année jusqu’au terme de votre engagement de location. Aucun investissement réalisé depuis le 1er janvier 2025 n’ouvre en revanche droit à cette réduction d’impôt.
Le prix de revient est la base de calcul de la réduction d’impôt Pinel : il n’est pas égal au prix payé pour votre appartement, et le confondre avec le simple prix d’acquisition conduit souvent à sous-évaluer (ou à sur-évaluer) votre réduction. Si vous détenez encore un engagement Pinel en cours, comprendre ce que recouvre le prix de revient — et ses plafonds — reste utile chaque année, au moment de vérifier votre déclaration.
En bref : le prix de revient Pinel correspond au prix d’acquisition du logement (TVA comprise pour un bien neuf), majoré des frais de notaire, des commissions d’intermédiaires et des droits d’enregistrement le cas échéant. Il est plafonné à 5 500 € par mètre carré puis à 300 000 € par an (dans cet ordre), pour un maximum de deux opérations par foyer fiscal et par année. C’est ce montant plafonné — pas le prix payé — qui sert de base au calcul de votre réduction d’impôt.
La formule du prix de revient en loi Pinel
La réduction d’impôt Pinel n’est pas calculée sur le prix d’achat affiché dans l’acte de vente, mais sur un montant plus large : le prix de revient. Cette distinction élargit la base de calcul, donc mécaniquement le montant de la réduction, mais elle est aussi plafonnée — voir plus bas.
Prix de revient = prix d’acquisition (TVA comprise) + frais de notaire + commissions d’intermédiaire + frais annexes
Que comprend précisément le prix de revient ?
Le prix de revient additionne plusieurs éléments, dont certains sont souvent oubliés :
- Le prix d’acquisition du logement, TVA comprise s’il s’agit d’un bien neuf (dans une vente en l’état futur d’achèvement, le prix affiché par le promoteur intègre déjà la TVA — il n’y a rien à ajouter séparément dans ce cas).
- Les frais de notaire, généralement réduits sur un logement neuf (de l’ordre de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien) : droits de mutation, taxe de publicité foncière et honoraires du notaire.
- Les commissions versées à un intermédiaire (agence, plateforme de commercialisation) lorsque l’acquisition est passée par ce biais.
- Les droits d’enregistrement, le cas échéant, selon la nature de l’opération.
En revanche, les frais annexes qui ne sont pas directement liés à l’acquisition — frais de dossier bancaire, garantie de prêt, assurance emprunteur — n’entrent pas dans le prix de revient. Les travaux de rénovation ne s’y intègrent que dans le cas particulier d’un Pinel réalisé sur un logement réhabilité (« Pinel ancien »), et non pour une acquisition neuve classique.
Les plafonds applicables au prix de revient
Le prix de revient calculé n’est pas retenu intégralement : il est écrêté par deux plafonds, appliqués dans un ordre précis.
| Plafond | Montant | Application |
|---|---|---|
| Prix de revient au m² | 5 500 € / m² | Appliqué en premier, sur la surface habitable |
| Prix de revient global | 300 000 € par an | Appliqué ensuite, sur le montant déjà écrêté au m² |
| Nombre d’opérations | 2 logements maximum | Par foyer fiscal et par année d’imposition |
Concrètement, si le prix de revient au m² dépasse 5 500 €, c’est ce plafond qui s’applique en premier — avant même de vérifier le plafond global de 300 000 €. Exemple pédagogique fictif : pour un studio de 40 m² dont le prix de revient calculé s’élève à 250 000 € (soit 6 250 €/m², au-dessus du plafond), le montant retenu pour le calcul de la réduction est ramené à 5 500 € × 40 = 220 000 €, et non 250 000 €.
Ces plafonds (5 500 €/m² et 300 000 € par an) résultent de l’article 199 novovicies du Code général des impôts et sont rappelés par l’administration fiscale sur le BOFiP et sur service-public.fr. La réduction d’impôt elle-même se calcule ensuite en appliquant à ce prix de revient plafonné le taux correspondant à la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) — détail du calcul de la réduction d’impôt Pinel.
Faut-il comptabiliser le garage ou le parking dans le prix de revient ?
Cette question revient souvent chez les propriétaires ayant investi en Pinel. Pour intégrer le prix d’un garage ou d’un parking au prix de revient, celui-ci doit obligatoirement figurer dans le bail signé avec le locataire : le plafonnement du loyer Pinel s’applique alors sur l’ensemble, place de stationnement comprise.
Si le bailleur choisit de ne pas louer le garage — ou de le louer séparément à un tiers — il ne pourra pas l’inclure dans le prix de revient, et ne bénéficiera donc d’aucune réduction d’impôt sur cette partie. En contrepartie, il pourra encaisser un loyer de stationnement distinct, en plus du loyer principal, sous réserve de la fiscalité applicable à ce type de revenu, généralement plus lourde qu’un loyer d’habitation.
La cuisine équipée entre-t-elle dans le prix de revient ?
Si le logement neuf est livré avec une cuisine équipée intégrée par le promoteur, son coût peut être intégré au prix de revient global de l’opération. En revanche, si le bien est livré sans cuisine et que vous en faites installer une vous-même après la livraison, son coût ne peut pas être ajouté au prix de revient retenu pour le calcul de la réduction Pinel.
Ce coût peut en revanche, sous certaines conditions, être déduit de vos revenus fonciers au titre des dépenses d’entretien et d’amélioration — un traitement fiscal distinct, à vérifier avec votre comptable ou votre centre des impôts selon votre situation.
Notre outil pour déclarer son Pinel
Pour vous aider à sécuriser la déclaration des revenus fonciers de votre Pinel, nous éditons un outil sous Excel qui calcule automatiquement votre prix de revient et les montants à reporter, cellule par cellule.
En option, vous pouvez demander une validation de votre déclaration par notre cabinet. Vous pouvez le commander depuis le bouton ci-dessous :
Exemple chiffré de calcul du prix de revient
Exemple pédagogique fictif, sans rapport avec un dossier réel : vous avez acquis en 2023 un appartement neuf de 60 m² à Bordeaux, pour un prix d’acquisition TVA comprise de 285 000 €. Les frais de notaire réduits (neuf) s’élèvent à 6 500 €, et vous êtes passé par une agence pour un montant de commission de 4 000 €.
| Prix d’acquisition (TVA comprise) | 285 000 € |
| Frais de notaire | 6 500 € |
| Commission d’agence | 4 000 € |
| Prix de revient brut | 295 500 € |
| Plafond au m² (60 m² × 5 500 €) | 330 000 € (non dépassé) |
| Plafond annuel (300 000 €) | non dépassé |
| Prix de revient retenu | 295 500 € |
Dans cet exemple, aucun des deux plafonds n’est dépassé : c’est donc le prix de revient brut (295 500 €) qui sert de base au calcul de la réduction d’impôt, une fois multiplié par le taux correspondant à la durée d’engagement choisie.
Foire aux questions : prix de revient Pinel
Le prix de revient est-il le même que le prix d’achat ?
Non. Le prix d’achat (ou prix d’acquisition) n’est qu’une composante du prix de revient. Ce dernier y ajoute les frais de notaire, les commissions d’intermédiaire et les droits d’enregistrement éventuels — avant d’être, le cas échéant, écrêté par les plafonds de 5 500 €/m² puis 300 000 €.
La TVA est-elle à ajouter séparément au prix de revient ?
Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le prix affiché par le promoteur est déjà TVA comprise : elle n’est pas à additionner en plus. La distinction n’a d’importance que si votre prix d’acquisition a été indiqué hors taxes dans certains documents contractuels, auquel cas il faut reconstituer le montant TTC.
Que se passe-t-il si mon prix de revient dépasse les plafonds ?
Le montant qui dépasse les plafonds (5 500 €/m², puis 300 000 € par an) n’est tout simplement pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. Vous continuez à payer le prix réel de votre bien, mais votre avantage fiscal est plafonné à ces montants — sans possibilité de report du surplus.
Les frais de dossier bancaire ou l’assurance emprunteur comptent-ils dans le prix de revient ?
Non. Ces frais sont liés au financement de l’opération, pas à son acquisition : ils n’entrent pas dans le prix de revient retenu pour le calcul de la réduction d’impôt Pinel.
Où retrouver le prix de revient exact de mon opération ?
Il figure généralement dans l’acte notarié ou dans l’attestation fiscale remise par le promoteur ou l’intermédiaire au moment de la livraison. En cas de doute sur le montant à reporter chaque année dans votre déclaration, il est préférable de le faire vérifier plutôt que de le recalculer de mémoire.
En pratique
Quand j’accompagne des clients qui détiennent encore un engagement Pinel en cours, la question du prix de revient revient chaque année au moment de vérifier leur déclaration de revenus fonciers — notamment lorsque le montant à reporter diffère d’une année sur l’autre dans les documents transmis par le promoteur. Un prix de revient mal identifié peut conduire à sous-déclarer (perte de réduction) ou à sur-déclarer (risque de redressement) votre avantage fiscal.
Pour faire le point sur votre situation Pinel en cours, ou plus largement sur votre stratégie patrimoniale, Invest’Aide, cabinet de conseil en gestion de patrimoine, peut vous accompagner. Nos conseillers en investissement financier (CIF) peuvent faire le point avec vous. Réservez un appel gratuit avec un conseiller.
Mis à jour le 18 septembre 2026.
Cet article est publié par le cabinet Invest’Aide (SAS, CIF enregistré auprès de l’ANACOFI, ORIAS n° 21001101). Il a une vocation informative et pédagogique et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une offre. L’exemple chiffré de cet article est une illustration pédagogique fictive. Tout investissement locatif comporte des risques (vacance locative, évolution du marché immobilier, plafonnement des loyers) et les règles fiscales décrites peuvent évoluer.
