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Investir en loi Pinel consiste à acquérir un logement neuf en contrepartie d’un avantage fiscal. Il s’agit d’un investissement immobilier. La finalité est de louer l’appartement avec un bail nu pour le locataire de sa résidence principale.
Le dispositif Pinel a succédé à la loi Duflot (précédemment, la loi Scellier et de Robien). Cette loi de défiscalisation permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier qui répond aux dernières normes de la construction et de profiter d’un avantage fiscal.
Le prix d’acquisition est donc généralement plus élevé qu’un logement ancien. Pour fluidifier les ventes, l’Etat français propose donc une réduction d’impôt en contrepartie de cet achat. Cependant, le bailleur devra ensuite respecter des conditions pour obtenir définitivement l’avantage fiscal. En effet, l’Etat veut que ce type de logement soit proposé à un loyer compétitif aux personnes qui en ont le plus besoin : les classes intermédiaires (les classes populaires ayant accès aux logements sociaux et les classes les plus favorisées n’ayant pas de difficultés à louer ou acheter des logements).
Le montant de la réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21% selon la durée de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans).
En plus de cet avantage fiscal, investir dans l’immobilier neuf permet de profiter de plusieurs avantages. En autres :
Pour pouvoir être éligible à la loi Pinel, l’investisseur doit respecter les critères suivants :
Comme n’importe quel investissement immobilier locatif, l’investisseur doit se faire accompagner ou étudier avec précision les logements retenus grâce à des études de marché précises. En effet, les montants sont importants et une erreur peut vite coûter très cher.
Les risques inhérents à un achat en loi Pinel sont ceux de l’immobilier classique : vacances locatives, impayés de loyer, dégradations, impossibilités de revente… Mais aussi le non-respect des conditions de défiscalisation remettant en cause l’octroi de la réduction d’impôts ou encore le mauvais dimensionnement du projet, amenant à des pertes fiscales.
Pour obtenir une réduction d’impôt avec la loi de défiscalisation Pinel, vous devez respecter des conditions sur le logement. Les biens immobiliers qui entrent dans le champ d’application de la loi Pinel sont les suivants :
Si vous faites appel à un promoteur ou à une société en charge des travaux, demandez-lui si le logement est bien éligible au dispositif Pinel.
L’un des objectifs de la loi Pinel est de renouveler un parc immobilier ancien ou vieillissant. Par conséquent, les logements devront respecter un cahier des charges précis lors de la construction afin de répondre à des normes de rénovation récentes.
Les logements neufs devront répondre à la réglementation technique RT2012 et les logements rénovés ou réhabilités devront respecter le label HPE ou BBC rénovation 2009.
Demandez au promoteur si le logement que vous convoitez respecte bien ses normes de construction pour éviter toute mauvaise surprise.
Le bien immobilier acquis en loi Pinel devra être situés dans les zones A, Abis et B1. Ces zones, appelées zones tendues, sont les suivantes :
Au delà de la zone réglementaire où vous avez l’obligation d’investir afin de bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, intéressez-vous à l’attractivité de la ville Pinel retenue.
En effet, le développement économique des villes de France ne se valent pas. Or, l’attrait d’une ville est un premier bon indicateur pour juger de la revalorisation future de votre projet immobilier.
Les critères à prendre en compte sont nombreux. Mais nous pouvons retenir les critères suivants :
La loi Pinel permet à l’investisseur de moduler la durée de l’engagement. Ce qui aura une conséquence également sur le montant total de réduction d’impôt.
La durée de défiscalisation est de 6, 9 ou 12 ans. Le propriétaire peut opter pour une durée initiale et la prolonger de 3 ans à deux reprises au maximum. Cela lui permet donc d’avoir une réduction d’impôt additionnelle et d’aller jusqu’à 21% de réduction d’impôts sur 12 ans.
A noter que la réduction d’impôt en Outre-Mer est différente. Elle est en effet plus intéressante puisqu’elle est de 23% pour un engagement de 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.
Pour calculer la réduction d’impôt, il faut appliquer le taux au prix de revient qui se compose :
Ce prix de revient doit être ensuite ajusté en fonction de différents plafonds que nous présentons ci-dessous.
Un investissement en loi Pinel a une réduction d’impôt plafonnée.
Le montant total des investissements Pinel qui entrent dans le champ de la défiscalisation ne peuvent excéder 300 000€ par an, dans la limite de deux logements par an. Par ailleurs, la part du prix au mètre carré supérieure à 5 500€ ne peut être ajouté à l’assiette de défiscalisation. Par conséquent, un logement très cher au mètre carré aura une efficacité fiscale plus faible.
La défiscalisation Pinel entre dans les niches fiscales. L’investisseur doit donc s’assurer que le montant total de réduction d’impôts n’excède pas 10 000€ à l’année si le logement est construit en métropole. Pour un investissement DOM-TOM, le plafond passe à 18 000€.
Un logement en loi Pinel doit être loué nu et être la résidence principale du locataire. Il ne peut pas être proposé en meublé et encore moins en location courte durée !
Sa mise en location et le respect du plafonnement du loyer et des ressources du locataire conditionnent l’octroi de la réduction d’impôt.
Les ressources du locataire ne peuvent excéder un plafond annuel, fonction de la zone du logement (zonage par territoire). Par ailleurs, les revenus à prendre en compte sont les revenus N-2 par rapport à une signature du bail l’année N. Par exemple, en 2020, les plafonds étaient les suivants :
Foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
Personne seule | 37 508 € | 37 508 € | 30 572 € | 27 515 € | 27 515 € |
Couple | 56 058 € | 56 058 € | 40 826 € | 36 743 € | 36 743 € |
Pers. seule ou couple + 1 personne à charge | 73 486 € | 67 386 € | 49 097 € | 44 187 € | 44 187 € |
Pers. seule ou couple + 2 personnes à charge | 87 737 € | 80 716 € | 59 270 € | 53 344 € | 53 344 € |
Pers. seule ou couple + 3 personnes à charge | 104 390 € | 95 553 € | 69 725 € | 62 753 € | 62 753 € |
Pers. seule ou couple + 4 personnes à charge | 117 466 € | 107 527 € | 78 579 € | 70 721 € | 70 721 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 087 € | + 11 981 € | + 8 766 € | + 7 888 € | + 7 888 € |
La loi Pinel permet à l’investisseur de récupérer une partie de son investissement sous forme de réduction d’impôt.
En contrepartie, les loyers sont plafonnés, ce qui limite mécaniquement le rendement locatif.
Par conséquent, on pourrait croire que la loi Pinel n’est pas rentable. Cependant, l’investissement locatif à crédit et la réduction d’impôt permettent d’augmenter considérablement la rentabilité de votre investissement.
Vous devez tenir compte du taux de rendement interne de l’opération, qui est la rentabilité après prise en compte des loyers, de toutes les charges, de la mensualité du crédit et de la réduction d’impôt. On s’aperçoit ainsi que le rendement interne d’une loi Pinel est bien plus attractif que n’importe quel autre produit bancaire.
La loi Pinel est alléchante sur le papier :
Mais cela ne doit pas occulter les inconvénients :
Les avis sur loi Pinel sont souvent divergents.
Je vais être franc avec vous : 80% des bien en loi Pinel sont médiocres car souvent trop chers.
Pour un achat de résidence principale, acheter trop cher peut être « moins grave » tant que le bien plait aux acquéreurs.
Pour un achat locatif, cela est plus problématique. Vous devez donc vous assurer en amont que le bien est de qualité et au bon prix.
Sans cela, vous tomberez dans le piège de la carotte fiscale : investir les yeux fermés uniquement pour bénéficier de l’avantage fiscal…
Et oublier que trop de biens neufs ne sont pas rentables car non adaptés à l’investissement locatif.
Je vous détaille ci-dessous ma méthode pour investir dans le neuf.
Les biens immobiliers construits dans le centre des villes sont très chers car les promoteurs sont confrontés à des problématiques techniques. Détruire pour reconstruire notamment. Les prix sont donc bien souvent bien au-dessus du marché de l’ancien.
Je ne conseille donc pas d’investir en hyper-centre des agglomérations. A moins que le prix très correct. Ce qui est rarement le cas.
Vous devez choisir un bien dans une zone dynamique où l’immobilier aura de bonnes chances de se revaloriser.
En achetant un bien neuf, vous faites le pari que l’immobilier va s’apprécier à l’endroit où vous achetez.
Il faut donc s’assurer que les indicateurs propices à une revalorisation de l’immobilier sont bien là.
La démographique est un premier indicateur.
C’est la croissance démographique d’une ville qui vous permettra de savoir si la population s’étalera à l’extérieur de la ville.
Car la demande finira par être trop forte pour satisfaire toutes les personnes qui souhaitent vivre en centre-ville.
En achetant un bien en périphérie, vous vous assurez un coup d’avance : si la démographique de la ville augmente, il est fort à parier que la demande sera plus forte en périphérie dans les années à venir.
Vous devez ensuite savoir si un bien neuf est trop cher.
Si on suppose qu’un bien ancien a entre 10 et 15 ans et que l’on compare l’inflation sur la construction et la réglementation immobilière, on peut estimer que l’écart est de 30% entre un bien neuf et ancien.
D’ailleurs, on retrouve ce chiffre si on postule qu’un bien s’amorti à raison de 2% à 3% par an. 10 x 3% ou 15 x 2% = 30%.
Assurez-vous que le bien neuf ciblé n’est pas 30% plus cher qu’un bien ancien d’une dizaine d’année comparable. Pour déterminer le prix de l’ancien, utilisez la base de transactions des notaires ou les petites annonces.
Vous ne devez jamais parier uniquement sur une revente à la fin du dispositif.
J’ai de nombreux cas de clients qui ont revendu leur bien à la fin de leur dispositif de défiscalisation avec de très belles plus-values.
Mais rien ne vous dit que l’immobilier continuera son cycle haussier. Un investissement immobilier doit s’envisager sur une durée d’au moins 15 ans. Et pas 9 ou 12.
Surtout que tous les investisseurs revendront probablement à la fin du dispositif, sur les conseils du vendeur du programme.
La conséquence ? Une chute du prix des biens.
Vous devez donc être en capacité de conserver votre bien malgré une hausse de l’effort d’épargne à la suite de la disparition de l’économie d’impôt. Il existe néanmoins des solutions pour conserver un effort d’épargne raisonnable, notamment en basculant le bien au régime du LMNP. Mais encore faut-il que celui-ci s’y prête…
Invest’Aide est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui rend accessibles, dès 50 000 €, les stratégies habituellement réservées aux grandes fortunes. Audit patrimonial, accompagnement continu et accès à un large éventail d’actifs (assurance-vie France & Luxembourg, PER, SCPI, immobilier défiscalisant, private equity, produits structurés).
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Société :
SAS au capital de 1 000 € – 892 754 763 R.C.S. Paris
Siège social : 58 rue de Monceau 75008 Paris
Activités réglementées :
Immatriculée à l’ORIAS n°21001101
Activités : courtage en assurance, conseil en investissement, courtier en crédit
Carte professionnelle :
Titulaire de la carte CPI n°69012021000000014
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