L’amortissement, cœur du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026 en remplacement du Pinel, introduit un mécanisme fiscal inédit dans l’immobilier locatif nu : la possibilité de déduire chaque année jusqu’à 12 000€ d’amortissement sur ses revenus fonciers. C’est l’un des avantages les plus puissants du statut de bailleur privé, et pourtant l’un des moins bien compris des investisseurs.
Contrairement à une réduction d’impôt classique appliquée directement sur l’impôt dû, l’amortissement vient diminuer la base imposable, c’est-à-dire le revenu sur lequel l’impôt est calculé. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus le gain est significatif. Un investisseur à 41% de TMI ne tire pas le même bénéfice qu’un investisseur à 11% — c’est précisément pourquoi ce dispositif s’adresse en priorité aux contribuables fortement imposés.
Comment fonctionne concrètement la déduction fiscale ?
Une logique comptable appliquée à l’immobilier
L’amortissement est une notion bien connue en comptabilité d’entreprise : il consiste à étaler le coût d’un actif sur sa durée d’utilisation. Le dispositif Jeanbrun transpose ce principe à l’investissement immobilier locatif, en autorisant les bailleurs privés à déduire chaque année une fraction de la valeur de leur bien de leurs revenus fonciers.
En pratique, seule la construction est amortissable — pas le terrain. Ce dernier est considéré comme un actif non dépérissable, donc non déductible. La valeur du foncier est donc systématiquement isolée avant tout calcul.
La répartition terrain / construction
La répartition entre terrain et construction varie selon la localisation du bien. Dans les grandes métropoles, le foncier représente une part plus importante qu’en zone rurale. En pratique, on retient généralement une fourchette de 20 à 30% pour le terrain, et 70 à 80% pour la construction. Cette répartition peut être précisée par l’acte notarié ou un rapport d’expert.
Pour un appartement acquis à 200 000€ en zone urbaine, une répartition à 25% terrain / 75% construction est souvent retenue, soit 150 000€ de base amortissable.
Le plafond de 12 000€ par an
Le dispositif Jeanbrun plafonne la déduction annuelle à 12 000€ par an sur les revenus fonciers. Ce plafond joue un double rôle : il encadre l’avantage fiscal pour éviter les abus, tout en garantissant un gain prévisible et stable pour l’investisseur sur toute la durée de l’engagement.
La durée d’amortissement retenue par le dispositif est de 30 ans pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs. C’est donc sur cette base que l’amortissement annuel théorique est calculé, avant d’être comparé au plafond de 12 000€.
Exemple chiffré : un T3 à Lyon acheté 200 000€
Le profil de l’investisseur
Prenons le cas concret de Mathieu, cadre supérieur à Lyon, avec un revenu annuel de 80 000€ et une tranche marginale d’imposition à 41%. Il acquiert en 2026 un appartement T3 neuf en résidence collective pour 200 000€, qu’il loue nu en respectant les plafonds de loyers et de ressources imposés par le dispositif Jeanbrun. Il s’engage pour 9 ans.
Étape 1 : déterminer la base amortissable
L’acte notarié répartit la valeur du bien à hauteur de 25% pour le terrain et 75% pour la construction :
- Valeur totale du bien : 200 000€
- Part terrain (25%) : 50 000€ — non amortissable
- Part construction (75%) : 150 000€ — base amortissable
Étape 2 : calculer l’amortissement annuel
Sur 30 ans, l’amortissement théorique annuel est de : 150 000€ ÷ 30 = 5 000€ par an. Ce montant est bien inférieur au plafond de 12 000€, donc il s’applique en totalité.
À noter : si Mathieu avait investi dans un bien à 480 000€ avec 360 000€ de construction amortissable, l’amortissement annuel théorique serait de 12 000€ — soit exactement le plafond. Au-delà, le plafond s’activerait et limiterait la déduction.
Étape 3 : calculer le résultat foncier imposable
Le bien génère 9 600€ de loyers annuels (800€/mois). Les charges déductibles s’élèvent à 2 100€ (taxe foncière, assurance, frais de gestion, quote-part de charges de copropriété). Voici le calcul du résultat net foncier :
- Revenus fonciers bruts : 9 600€
- Charges déductibles : − 2 100€
- Résultat avant amortissement : 7 500€
- Déduction Jeanbrun (amortissement) : − 5 000€
- Résultat foncier imposable : 2 500€
Étape 4 : mesurer l’économie d’impôt réelle
Sans le dispositif Jeanbrun, Mathieu aurait été imposé sur 7 500€ de revenus fonciers. Avec la déduction, il ne l’est plus que sur 2 500€. La différence — 5 000€ de base non imposée — génère une économie fiscale annuelle de :
5 000€ × 41% (IR) + 5 000€ × 17,2% (prélèvements sociaux) = 2 050€ + 860€ = 2 910€ économisés chaque année.
Sur 9 ans d’engagement minimum, cela représente une économie cumulée de 26 190€ — sans prendre en compte la possible optimisation via le déficit foncier de 10 700€ déductible du revenu global en cas de résultat négatif.
Et si le résultat foncier devient négatif ?
Imaginons que Mathieu réalise des travaux une année, portant ses charges à 8 000€. Son résultat avant amortissement tombe à 1 600€. Après déduction des 5 000€ d’amortissement, il génère un déficit foncier de 3 400€. Ce déficit est imputable sur son revenu global dans la limite de 10 700€, ce qui amplifie encore l’avantage fiscal cette année-là.
Ce que le plafond de 12 000€ change vraiment
Le plafond de 12 000€ est atteint pour un bien dont la part construction dépasse 360 000€. En pratique, pour la grande majorité des investisseurs qui achètent entre 150 000€ et 350 000€, c’est l’amortissement théorique qui prime, et le plafond ne constitue pas une contrainte réelle.
En revanche, pour un investisseur qui achète un bien à 500 000€ avec 375 000€ de construction amortissable, l’amortissement théorique serait de 12 500€/an. Le dispositif le ramène à 12 000€, soit un manque à gagner annuel limité de 500€ × sa TMI. L’impact reste marginal.
Ce que ce plafond garantit surtout, c’est une lisibilité et une stabilité de l’avantage fiscal : Mathieu sait dès l’achat qu’il déduira 5 000€ par an pendant 30 ans, sans surprise.
Risques et points d’attention
L’amortissement ne crée pas de déficit à volonté
Il est tentant de croire que la déduction de 12 000€ peut effacer l’intégralité des revenus fonciers. Ce n’est pas automatique : l’amortissement s’applique après déduction des charges réelles, et le résultat dépend de l’équilibre entre loyers perçus et dépenses engagées. Un bien sous-loué ou avec de faibles charges ne génèrera qu’un gain proportionnel.
L’engagement de 9 ans est contraignant
Le dispositif Jeanbrun impose de louer le bien nu, à des locataires respectant des plafonds de ressources, pendant au minimum 9 ans. En cas de revente anticipée ou de mise en location meublée, les avantages fiscaux obtenus peuvent être remis en cause par l’administration fiscale. Ce point doit être anticipé avant toute acquisition.
La répartition terrain/construction doit être documentée
En cas de contrôle fiscal, l’administration peut contester une répartition jugée trop favorable à la construction. Il est conseillé de faire figurer cette répartition dans l’acte de vente, ou de s’appuyer sur une estimation notariale ou d’expert immobilier. Une répartition approximative ou indéfendable expose au redressement.
Le dispositif s’applique uniquement aux logements collectifs neufs
Une confusion fréquente : le Jeanbrun ne s’applique pas à l’immobilier ancien, ni aux maisons individuelles, ni aux locations meublées. Seuls les logements collectifs neufs loués nus sont éligibles. Vérifier ce point dès la phase de recherche du bien est indispensable pour ne pas investir dans un actif inéligible.