Pourquoi simuler avant d’investir ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, pas sur une réduction d’impôt directe comme l’était le Pinel. Cette nuance change tout dans le calcul de l’avantage réel. Avant de signer quoi que ce soit, simuler son économie fiscale est indispensable — car le gain dépend directement de votre situation personnelle, et notamment de votre tranche marginale d’imposition.
Un investisseur à TMI 30% et un autre à TMI 45% n’obtiennent pas le même bénéfice à partir du même bien. Comprendre cet écart, c’est comprendre si le dispositif vous correspond vraiment.
Le mécanisme fiscal expliqué simplement
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, permet de déduire de vos revenus fonciers un amortissement annuel plafonné à 12 000 €. Si cet amortissement crée un déficit foncier, celui-ci est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an — un plafond identique au régime de droit commun, mais qui prend ici tout son sens.
L’économie d’impôt ne tombe donc pas directement dans votre poche : elle vient en réduction de votre base imposable. C’est votre TMI qui transforme cette déduction en euros économisés. Plus votre taux marginal est élevé, plus l’amortissement génère un gain fiscal concret.
La méthode de simulation pas à pas
Étape 1 — Identifier sa TMI
La tranche marginale d’imposition est le taux appliqué à votre dernier euro de revenu imposable. Pour un foyer fiscal seul avec 80 000 € de revenus nets imposables, la TMI est de 41 %. C’est la tranche la plus courante chez les investisseurs actifs qui s’intéressent à ce type de dispositif.
Consultez votre dernier avis d’imposition, rubrique « taux marginal d’imposition ». Si vous êtes en couple avec un quotient familial, tenez compte du revenu imposable par part. En cas de doute, un conseiller fiscal ou votre expert-comptable peut vous confirmer ce chiffre en dix minutes.
Étape 2 — Évaluer l’amortissement annuel déductible
Le plafond d’amortissement est fixé à 12 000 € par an. Dans la plupart des investissements éligibles, c’est ce plafond qui s’applique, indépendamment du prix du bien. C’est donc ce chiffre que vous utiliserez comme base dans votre simulation.
Si vos revenus fonciers annuels (loyers perçus) sont inférieurs à 12 000 €, l’amortissement peut générer un déficit foncier. Ce déficit est alors déductible de votre revenu global jusqu’à 10 700 € — le reste étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Étape 3 — Calculer l’économie d’impôt
La formule de base est simple :
Économie fiscale annuelle = Montant déduit × TMI
Si vous déduisez 10 700 € de votre revenu global et que votre TMI est de 41 %, vous économisez 10 700 × 0,41 = 4 387 € d’impôt sur le revenu cette année-là. Sur 9 ans, c’est près de 39 500 € d’économies cumulées — uniquement sur la partie déficit foncier.
À cela s’ajoute la déduction sur les revenus fonciers eux-mêmes (la fraction de l’amortissement absorbée par les loyers), qui réduit l’imposition de vos recettes locatives. Le gain total est donc plus élevé que la seule déduction sur le revenu global.
Trois exemples chiffrés : TMI 30 %, 41 % et 45 %
Pour rendre ces calculs concrets, prenons un cas de référence commun : un appartement T3 neuf à Lyon, acheté 220 000 €, loué nu avec engagement de 9 ans. Les loyers perçus s’élèvent à 9 600 € par an (800 €/mois), cohérents avec les plafonds Jeanbrun en zone lyonnaise. L’amortissement annuel plafonné est de 12 000 €.
Résultat : le déficit foncier est de 2 400 € (12 000 € d’amortissement − 9 600 € de loyers). S’y ajoutent d’éventuelles charges (taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO), qui peuvent porter ce déficit à 10 700 € — le plafond déductible sur le revenu global. C’est ce maximum que nous retenons ici pour illustrer le plein effet du dispositif.
Exemple 1 — Investisseur à TMI 30 %
Profil : salarié avec un revenu net imposable de 38 000 €, célibataire, TMI 30 %.
Chaque année, il déduit 10 700 € de son revenu global. Son économie d’impôt annuelle est de 10 700 × 0,30 = 3 210 €. Sur 9 ans, cela représente 28 890 € d’impôts évités.
C’est un gain réel, mais relativement modeste au regard de l’investissement engagé. À ce niveau de TMI, la pertinence du dispositif dépend fortement du rendement locatif et de la valorisation du bien. Le Jeanbrun seul ne suffit pas à faire la rentabilité.
Exemple 2 — Investisseur à TMI 41 %
Profil : cadre supérieur avec 80 000 € de revenus nets imposables, TMI 41 %. C’est le profil type visé par ce dispositif.
Déduction annuelle : 10 700 €. Économie d’impôt : 10 700 × 0,41 = 4 387 €/an. Sur 9 ans : 39 483 € économisés. À cela s’ajoute la réduction d’imposition sur les loyers eux-mêmes (9 600 € de revenus fonciers qui ne seront pas taxés grâce à l’amortissement absorbé). En intégrant cette composante, l’économie totale peut dépasser 50 000 € sur la durée d’engagement.
Pour cet investisseur, le Jeanbrun offre un effet de levier fiscal significatif. L’appartement à 220 000 € lui revient en coût net d’impôts à environ 170 000 € — sans compter les loyers encaissés sur 9 ans.
Exemple 3 — Investisseur à TMI 45 %
Profil : dirigeant ou professionnel libéral, revenus imposables supérieurs à 180 000 €, TMI 45 %.
Déduction annuelle : 10 700 €. Économie d’impôt : 10 700 × 0,45 = 4 815 €/an. Sur 9 ans : 43 335 € sur la seule composante revenu global. En y ajoutant la déduction sur les revenus fonciers (9 600 € × 45 % = 4 320 €/an), le gain fiscal annuel total approche 9 100 €, soit plus de 81 000 € sur 9 ans.
À ce niveau de TMI, le Jeanbrun est particulièrement efficace. L’économie fiscale représente près de 37 % du prix d’acquisition, ce qui améliore sensiblement le rendement net global de l’opération.
Tableau comparatif synthétique
Pour visualiser les écarts d’un coup d’œil :
- TMI 30 % — Économie sur revenu global (9 ans) : 28 890 € — Gain fiscal annuel estimé total : ~6 000 €
- TMI 41 % — Économie sur revenu global (9 ans) : 39 483 € — Gain fiscal annuel estimé total : ~8 300 €
- TMI 45 % — Économie sur revenu global (9 ans) : 43 335 € — Gain fiscal annuel estimé total : ~9 100 €
Ces chiffres sont indicatifs et ne tiennent pas compte des prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers) ni des éventuelles charges déductibles supplémentaires. Une simulation personnalisée avec un professionnel est toujours recommandée.
Risques et points d’attention
Le changement de situation fiscale
Si vos revenus baissent significativement pendant la durée d’engagement — départ à la retraite, arrêt d’activité, séparation — votre TMI peut diminuer. L’économie fiscale simulée au départ ne sera alors plus au rendez-vous. Ne calibrez jamais votre investissement uniquement sur l’avantage fiscal projeté.
Le non-respect des conditions d’éligibilité
Le dispositif impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires stricts, sur l’ensemble du territoire. Un loyer déplafonné, même ponctuellement, peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal pour l’année concernée — voire des redressements si l’administration considère que les conditions n’ont pas été respectées sur la durée.
L’amortissement ne fait pas tout
L’avantage fiscal du Jeanbrun est réel, mais il ne compense pas un mauvais emplacement, une vacance locative prolongée ou un prix d’achat surévalué. Un bien peu liquide dans une ville moyenne sans tension locative restera un mauvais investissement, même avec la meilleure optimisation fiscale du monde.
L’engagement de 9 ans est contraignant
Revendre avant le terme entraîne la perte de l’avantage fiscal et potentiellement un rappel d’impôt. Assurez-vous que votre horizon de placement est compatible avec cette durée, et que votre situation patrimoniale et familiale le permet.
Ce qu’il faut retenir avant de simuler
La simulation d’économie fiscale avec le Jeanbrun n’est pas un exercice théorique. C’est la première étape concrète pour décider si ce dispositif a du sens pour vous. La TMI est le paramètre central : en dessous de 30 %, le gain fiscal reste limité. À partir de 41 %, l’effet est substantiel et mérite une analyse sérieuse.
Mais simuler ne signifie pas décider. L’économie fiscale doit toujours être mise en regard du rendement locatif, de la qualité du bien, de la solidité du programme et de votre capacité d’emprunt. Un CGP ou un conseiller en investissement immobilier pourra croiser tous ces paramètres pour vous donner une vision complète — et vous éviter de prendre une décision sur la seule foi d’un chiffre flatteur.