Invest’Aide est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui rend accessibles les stratégies habituellement réservées aux grandes fortunes. Audit patrimonial, accompagnement continu et accès à un large éventail d’actifs (assurance-vie France & Luxembourg, PER, SCPI, immobilier défiscalisant, private equity, produits structurés).
L’investissement dans les monuments historiques est une option de défiscalisation immobilière fascinante qui offre à la fois une opportunité de préserver le patrimoine culturel et de réaliser des gains financiers.
Ces bâtiments emblématiques, témoins d’une époque révolue, ont un attrait indéniable pour les investisseurs à la recherche d’opportunités alternatives d’investissement immobilier.
En plus de bénéficier d’avantages fiscaux attrayants, investir dans un monument historique permet de participer à la préservation du passé tout en générant un retour sur investissement potentiellement lucratif.
Les personnes pouvant investir en monument historique sont tous les types d’investisseurs, mais prioritairement ceux situés dans la tranche maximale de l’IR (ceux situés dans la tranche des 30% ont par exemple des gains équivalents, voire inférieurs, à ceux obtenus dans le cadre du dispositif Malraux).
Tous les biens classés Monuments Historiques par la Fondation du Patrimoine ou par le ministère de la Culture, inscrits à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques), ou faire partie du Patrimoine National.
De nombreux avantages existent en effet concernant l’investissement en monument historique. Nous allons donc les détailler ci-dessous.
L’avantage de « minorer son revenu imposable sans plafond spécifique » dans un investissement en monument historique fait référence à un avantage fiscal offert dans certains pays pour encourager la restauration et la préservation de ces biens patrimoniaux.
L’économie d’impôt est ajustée selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, dont l’excédent peut être reporté jusqu’à 6 ans consécutifs .
L’exonération fiscale de la totalité des coûts des travaux, de l’entretien du bien, et des intérêts de l’emprunt (équivalent d’un déficit foncier déplafonné donc non-concerné par le plafond des 10.700€).
Vous n’avez donc pas de plafond de loyer après travaux (si le bien est ensuite mis à la location)
Lorsque vous investissez dans des monuments historiques, vous avez la possibilité de déduire le déficit foncier du revenu global.
Cela signifie que si vos dépenses liées à l’entretien et à la rénovation du bien dépassent les revenus locatifs, vous pouvez déduire cette différence de votre revenu global, réduisant ainsi votre charge fiscale globale.
Vous bénéficiez d’une liberté d’occupation et de mise en location du bien. Vous pouvez choisir de l’occuper vous-même en tant que résidence principale ou secondaire, ou bien le mettre en location pour générer des revenus locatifs.
Cette flexibilité vous permet d’adapter votre investissement en fonction de vos besoins et de vos objectifs financiers.
Le dernier avantage que l’on peut citer est que vous pouvez le cumuler avec d’autres mécanismes d’optimisation, notamment le déficit foncier, dispositif Scellier, dispositif Robien sur plusieurs biens différents.
Bien à prendre en compte que cela est valable pour des biens différents !
Il existe évidemment un certain nombre de conditions de défiscalisation pour des monuments historiques.
L’investissement en monument historique implique une exigence de conservation à long terme, où l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant au moins 15 ans.
Cette contrainte de durée vise à assurer la préservation du patrimoine culturel et à éviter la spéculation à court terme.
De plus, l’investisseur est également responsable de l’entretien régulier du monument, garantissant ainsi sa pérennité et sa valeur historique.
Le bien et les travaux doivent être déclarés d’utilité publique.
Il existe deux cas distincts pour bénéficier des avantages fiscaux, mais dans les deux cas 100% des travaux sont déductibles du revenu global :
Le facteur d’ouverture au public et/ou d’occupation conditionne donc la déduction fiscale : par exemple, si le bien rénové n’est pas ouvert au public un minimum de 40 jours par ans, celle-ci ne peut excéder 200 000 €.
La déduction d’impôts est indexée sur la tranche marginale d’imposition (TMI) considérée, ce qui signifie que l’ensemble des charges déductibles peut s’élever jusqu’à 45% du montant maximum pour la tranche la plus élevée.
La transmission est gratuite pendant l’engagement de conservation, sous réserve de convention trilatérale entre les héritiers, les donataires et l’Etat sur les conditions de conservation.
Le démembrement de propriété est possible également si vous le souhaitez.
Nous allons désormais comparer ce dispositif qui est assez similaire par rapport à la loi Malraux.
L’investissement Monument Historique offre une réduction fiscale exceptionnelle et sans plafond. Mais cette opportunité s’accompagne de contraintes opérationnelles uniques qui ne conviennent pas à tous les profils d’investisseurs.
Les travaux sur un monument historique sont soumis à des exigences techniques et patrimoniales très strictes. L’utilisation de matériaux d’origine, de techniques artisanales spécifiques et le recours à des entreprises agréées font exploser les coûts. Les dépassements de budget de 20 à 40% par rapport aux devis initiaux sont fréquents — et peuvent transformer un avantage fiscal en engagement financier pesant.
Chaque décision de travaux doit obtenir l’accord des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Ces validations peuvent prendre plusieurs mois, retarder les chantiers et imposer des modifications coûteuses par rapport au projet initial. Ce niveau de contrôle externe sur votre bien est une perte de maîtrise significative pour un investisseur habitué à décider librement de son patrimoine.
Les acquéreurs de monuments historiques sont rares. Ces biens nécessitent une capacité financière importante, un engagement de conservation sur 15 ans et un intérêt personnel pour le patrimoine — une combinaison peu commune. La revente peut prendre des années, et la valorisation reste dépendante de la rareté du bien plutôt que du marché immobilier classique.
La loi Malraux et la loi Monuments historiques sont deux dispositifs qui :
Les différences principales concernent les montants déductibles et les avantages octroyés :
Au-delà des travaux de restauration initiaux, un monument historique génère des charges d’entretien permanentes et élevées. Toitures en ardoise, charpentes anciennes, parquets classés, façades ornementées : chaque élément architectural protégé doit être entretenu selon les règles patrimoniales, sans économies possibles sur les matériaux ou les entreprises.
L’investissement Monument Historique est réservé à des contribuables fortement imposés, passionnés par le patrimoine et disposant d’une trésorerie suffisante pour absorber les aléas des chantiers de restauration. L’accompagnement par un opérateur spécialisé et un CGP expérimenté est indispensable.
Nous vous proposons un exemple pour que cela soit plus compréhensible, un exemple qui est en plus conçu par nos propres soins !
Malraux : investissement de 150.000€, dont 50.000€ de foncier pour 100.000€ de travaux
Monuments historiques :
Malraux : investissement de 400.000€, dont 100.000€ de foncier pour 300.000€ de travaux
Monuments historiques :
Invest’Aide est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant qui rend accessibles, dès 50 000 €, les stratégies habituellement réservées aux grandes fortunes. Audit patrimonial, accompagnement continu et accès à un large éventail d’actifs (assurance-vie France & Luxembourg, PER, SCPI, immobilier défiscalisant, private equity, produits structurés).
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