Cette page s’adresse aux détenteurs d’un logement acquis en Pinel avant le 31 décembre 2024, date à laquelle le dispositif a été clos, ainsi qu’aux investisseurs relevant du Denormandie ancien, toujours ouvert. Si vous êtes dans ce cas, vous devez continuer à respecter vos obligations déclaratives jusqu’au terme de votre engagement de location. Aucun investissement Pinel réalisé depuis le 1er janvier 2025 n’ouvre en revanche droit à cette réduction d’impôt.
Le formulaire 2044-EB est l’imprimé par lequel un propriétaire bailleur s’engage formellement à louer son logement pendant six ou neuf ans, en contrepartie d’une réduction d’impôt. C’est cet engagement — et non la déclaration de revenus fonciers elle-même — qui déclenche l’avantage fiscal. Un 2044-EB oublié, incomplet ou déposé la mauvaise année, et la réduction d’impôt peut être refusée ou remise en cause. Voici, rubrique par rubrique, ce que demande le CERFA 2044-EB dans son millésime en vigueur, et à quel moment le joindre.
À quoi sert le formulaire 2044-EB ?
Son intitulé officiel est explicite : « Statut du bailleur privé — Engagement de location ». Il porte le numéro CERFA 11639, suivi de l’indice du millésime — 11639*26 pour la version jointe aux revenus de 2025. Il est pris pour l’application des articles 199 septvicies (Scellier) et 199 novovicies (Duflot, Pinel, Denormandie ancien) du code général des impôts.
Concrètement, vous y déclarez trois choses : quel avantage fiscal vous demandez, quel logement est concerné (nature, date d’acquisition ou d’achèvement, prix), et quel engagement vous prenez (six ou neuf ans, avec votre signature). L’administration dispose ainsi de la base de calcul de la réduction et de la durée pendant laquelle elle pourra contrôler le respect des conditions de location.
Point souvent négligé : la notice précise « Remplissez un imprimé par logement ». Deux logements éligibles acquis la même année, c’est deux formulaires 2044-EB distincts.
Vous pouvez télécharger le formulaire 2044-EB et sa notice sur impots.gouv.fr : depuis quelques millésimes, la notice explicative est intégrée au même PDF, à la suite des pages à remplir.
Qui doit déposer une 2044-EB, et pour quels dispositifs ?
Le formulaire concerne tout propriétaire — personne physique, ou société non soumise à l’impôt sur les sociétés — qui demande l’une des réductions d’impôt suivantes. La rubrique « Avantage fiscal demandé » propose une case par situation :
| Case à cocher | Investissements concernés | Engagement |
|---|---|---|
| Denormandie ancien, métropole ou outre-mer | Logements acquis ou achevés depuis le 1er janvier 2019 | Initial de 6 ou 9 ans |
| Pinel métropole ou outre-mer (hors Bretagne) | Du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 | Initial de 6 ou 9 ans |
| Pinel Bretagne | Du 1er avril 2020 au 31 décembre 2024 | Initial de 6 ou 9 ans |
| Pinel métropole ou outre-mer | Prorogation de l’engagement initial | 1re ou 2de période triennale |
| Denormandie ancien | Prorogation de l’engagement initial de 6 ans | 1re période triennale |
| Scellier métropole ou outre-mer, secteur intermédiaire | Prorogation de l’engagement initial | 1re ou 2de période triennale |
Le Pinel Bretagne ajoute une obligation propre : une déclaration annuelle complémentaire n° 2041 PB, à adresser à la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement, selon les modalités du décret n° 2021-289 du 15 mars 2021.
Quand joindre le formulaire 2044-EB ? Trois occasions, pas une par an
C’est la question la plus fréquente, et la réponse est claire : la 2044-EB n’est pas une formalité annuelle. Vous ne la joignez à votre déclaration de revenus que dans trois cas :
- l’année au titre de laquelle l’avantage fiscal vous est accordé pour la première fois ;
- l’année du terme de la période couverte par l’engagement initial, si vous le prorogez d’une première période triennale ;
- l’année du terme de cette première prorogation, si vous en demandez une seconde (dispositifs Pinel et Scellier intermédiaire).
Reste à savoir de quelle année il s’agit. Elle ne dépend pas de la signature du bail, mais de la nature de votre investissement :
| Nature de l’investissement | Première année de l’avantage |
|---|---|
| Logement neuf achevé, logement réhabilité ou rénové acquis, logement issu d’une transformation de local achevée | Année d’acquisition du logement |
| Logement acquis en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation, logement faisant l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf | Année d’achèvement des travaux |
| VEFA, local à transformer, local inachevé, construction par le contribuable | Année d’achèvement du logement |
Deux délais s’articulent avec ce calendrier. La mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure (III de l’article 199 novovicies du CGI). Et le formulaire doit être joint à la déclaration de l’année concernée même si le locataire n’est pas encore entré dans les lieux : dans ce cas, les pièces relatives au bail seront jointes à la déclaration de l’année de sa signature.
Remplir le formulaire 2044-EB rubrique par rubrique
Le CERFA compte une dizaine de pages, mais vous n’en remplissez qu’une petite partie : uniquement les blocs correspondant à votre situation. La structure exacte évolue d’un millésime à l’autre — travaillez toujours avec l’imprimé de l’année, pas avec une version archivée.
Propriétaire du logement
Nom, prénom ou raison sociale, adresse du propriétaire, code postal et commune. C’est votre adresse, pas celle du bien.
Avantage fiscal demandé
Une seule case à cocher, celle du tableau ci-dessus. Une erreur ici — cocher « engagement initial » au lieu de « première prorogation triennale », par exemple — fausse toute la lecture du dossier par l’administration.
Lieu de situation du logement
Adresse complète du bien, avec le détail de l’appartement (numéro, étage, escalier, bâtiment, résidence, nombre de pièces). C’est cette adresse qui détermine la zone — A bis, A, B1, B2, C — dont dépendent vos plafonds de loyer et de ressources. En cas de doute, le simulateur de zonage A/B/C de service-public.fr permet de vérifier le classement de la commune.
Nature et caractéristiques du logement
Le formulaire décline une dizaine de cas d’acquisition — neuf, VEFA, réhabilitation, transformation de local, construction, travaux entrant ou non dans le champ de la TVA. Vous ne complétez que le bloc qui correspond au vôtre, avec ses dates (acquisition, dépôt du permis de construire, achèvement) et le prix d’acquisition ou le prix de revient.
Ce montant sert de base au calcul, mais il est encadré : la réduction d’impôt s’applique dans la limite de deux logements par an et par contribuable et d’un plafond global de 300 000 €, assortis d’un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable fixé par décret, soit 5 500 €/m² (V de l’article 199 novovicies du CGI et BOI-IR-RICI-360-30-10, § 10 et § 100). L’atteinte du plafond au m² ne relève pas la limite annuelle de 300 000 €.
Attention également aux annexes : lorsqu’un garage ou un emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix correspondante est exclue de la base de la réduction, de même que la quote-part de frais d’acquisition qui s’y rapporte (BOI-IR-RICI-230-30-10, auquel renvoie le BOI-IR-RICI-360-30-10). S’il ne peut pas être loué séparément, parce qu’il n’est pas physiquement dissociable du logement, les règles de droit commun s’appliquent.
Caractéristiques de la location
Surface retenue pour l’appréciation du plafond de loyer, date de prise d’effet de la location, loyer mensuel hors charges et nom du locataire. Un second bloc est prévu lorsque le logement est loué à un organisme public ou privé qui le sous-loue : vous indiquez alors aussi le nom du sous-locataire.
Engagement de location et signature
C’est le cœur du document. Vous vous engagez à louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire, à une personne autre que vous-même ou un membre de votre foyer fiscal, pour une durée minimale de six ou neuf ans. Des blocs distincts existent selon que le propriétaire est une personne physique ou une personne morale, et selon qu’il s’agit d’un engagement initial ou d’une prorogation.
L’option pour six ou neuf ans est irrévocable : elle se prend une fois, à la signature. Un engagement de six ans peut ensuite être prorogé de trois années supplémentaires, renouvelables une fois ; un engagement de neuf ans, d’une seule période de trois ans — soit douze ans au maximum dans les deux cas.
La surface à reporter : la source d’erreur la plus fréquente
La surface demandée n’est ni la surface Carrez, ni la surface du plan de vente. En métropole, c’est la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8 m² par logement.
- Sont des annexes : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas.
- Les terrasses ne comptent que dans la limite de 9 m², et seulement si elles sont accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterré ou à moitié enterré.
- Les garages et emplacements de stationnement sont exclus du calcul.
- Outre-mer, les varangues sont retenues dans la limite de 14 m².
Cette surface sert ensuite au coefficient multiplicateur appliqué au plafond de loyer au mètre carré : 0,7 + 19/S, arrondi à la deuxième décimale et plafonné à 1,2. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier : pour les baux conclus en 2025, les plafonds mensuels de loyer au m² hors charges des dispositifs Pinel métropole et Denormandie ancien s’établissent à 19,51 € en zone A bis, 14,49 € en zone A, 11,68 € en zone B1 et 10,15 € en zones B2 et C (notice du formulaire 2044-EB, § III-b) — reportez-vous toujours à la notice du millésime en cours. Une surestimation de la surface conduit mécaniquement à un loyer plafond surévalué — et à un dépassement du plafond réglementaire, sanctionné par la remise en cause de l’avantage fiscal.
Les pièces à joindre, celles à conserver
Dans tous les cas, l’engagement de location s’accompagne d’une copie du bail et d’une copie de l’avis d’impôt du locataire établi au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du bail — les ressources s’apprécient en effet sur le revenu fiscal de référence N-2 (pour un bail signé en 2025, l’avis portant sur les revenus 2023).
S’y ajoutent, selon le type d’opération : copie du dépôt de permis de construire et de la déclaration d’achèvement des travaux, attestation notariée d’acquisition pour une VEFA en Pinel, états descriptifs et attestations pour une réhabilitation, note récapitulative des travaux pour un Denormandie. Enfin, une série de pièces doit simplement être tenue à la disposition de l’administration : acte authentique, factures d’entrepreneurs, justificatifs de frais et de performance énergétique.
Après la 2044-EB : ce qui revient chaque année
Une fois l’engagement déposé, le rythme annuel reprend le droit commun des revenus fonciers : les loyers et charges sur la déclaration 2044 (ou 2044-SPE selon les cas), et le report de la réduction d’impôt sur l’imprimé 2042-RICI. Notre tutoriel complet de la déclaration Pinel détaille cette mécanique année après année, et la déclaration Denormandie suit une logique voisine.
Pour situer l’impact réel sur votre imposition, deux ressources complémentaires : notre guide du calcul de l’impôt sur les revenus locatifs et notre FAQ sur la déclaration des revenus fonciers. Si vos charges excèdent vos loyers, le mécanisme du déficit foncier peut entrer en jeu.
Ce qui fait tomber la réduction d’impôt
Quand j’accompagne des clients détenteurs d’un logement en Pinel ou en Denormandie, les difficultés que je constate portent rarement sur le calcul lui-même. Elles viennent presque toujours de la même famille de négligences :
- ne pas déposer la 2044-EB la bonne année, parce que l’on a retenu la date du bail plutôt que celle de l’achèvement ou de l’acquisition ;
- dépasser le plafond de loyer après une revalorisation annuelle mal calibrée, ou à la suite d’une surface mal retenue ;
- relouer sans vérifier les ressources du nouveau locataire en cours d’engagement ;
- oublier la prorogation et laisser passer l’année où le nouvel engagement devait être déposé ;
- vendre ou reprendre le logement avant le terme, ce qui entraîne la reprise des réductions déjà obtenues.
Le détail des obligations déclaratives et des cas de remise en cause figure au BOI-IR-RICI-360-50 ; les modalités propres à la prorogation triennale sont commentées au BOI-IR-RICI-360-60.
Exemple pédagogique fictif inspiré de situations réelles. Un contribuable acquiert en 2023 un appartement en VEFA éligible au Pinel. L’immeuble est achevé en 2025 : c’est donc à sa déclaration des revenus de 2025 qu’il doit joindre le formulaire 2044-EB, même si le premier bail n’est signé qu’en début d’année suivante. Il opte pour un engagement de neuf ans, sachant que ce choix ne pourra plus être modifié et qu’il ne pourra être prorogé que d’une seule période de trois ans.
Et pour un investissement neuf aujourd’hui ?
Le Pinel étant clos depuis le 31 décembre 2024, un investissement locatif neuf réalisé aujourd’hui relève d’autres cadres — le Denormandie ancien pour la rénovation en centre-ville, ou le statut du bailleur privé issu du dispositif Jeanbrun. Nous avons détaillé les conditions d’éligibilité du Jeanbrun et publié un comparatif Jeanbrun / Pinel pour ceux qui connaissent l’ancien dispositif.
Un rappel utile, quel que soit le dispositif : l’avantage fiscal ne transforme pas un investissement immobilier en placement sans aléa. La valeur du bien peut baisser, la revente peut prendre du temps, et la rentabilité réelle dépend de la vacance locative, des impayés, des charges et des travaux — autant de facteurs indépendants de la réduction d’impôt. Un investissement locatif comporte un risque de perte en capital, et l’avantage fiscal peut lui-même être remis en cause si les conditions de location cessent d’être respectées.
Un doute sur votre engagement de location ?
Le formulaire 2044-EB engage sur six à douze ans, et les erreurs se découvrent souvent plusieurs années après, à l’occasion d’un contrôle ou d’une relocation. Si vous détenez un logement sous Pinel, Denormandie ou Scellier et que vous souhaitez faire vérifier votre situation déclarative, échangeons lors d’un rendez-vous.
Cet article est publié par le cabinet Invest’Aide (SAS, SIREN 892754763, conseiller en investissements financiers enregistré auprès de l’ANACOFI-CIF, ORIAS n° 21001101). Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal, ni une offre. Les éléments réglementaires cités renvoient aux textes en vigueur à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ; seuls les formulaires et notices publiés par l’administration font foi. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Voir nos mentions légales.
