SCPI Epsilon 360 (Epsicap REIM) : avis, rendement et risques

Investir dans l’immobilier peut sembler complexe, surtout pour éviter les tracas de la gestion locative. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une solution idéale, permettant d’investir collectivement dans des biens immobiliers, diversifier son patrimoine et obtenir un bon rendement sans les contraintes de gestion locative. Elles permettent aussi d’accéder à des actifs diversifiés, souvent inaccessibles aux particuliers. Cependant, choisir la bonne SCPI parmi les nombreuses options peut être difficile.

Epsilon 360, également connue sous le nom Epsicap Nano, appartient à cette catégorie. Sur le dernier exercice publié, elle affiche un taux de distribution de 6,25 %, une revalorisation de 1,52 % de la part, un taux d’occupation de 99,95 % et un label ISR renouvelé.

Comme tout placement en SCPI, Epsilon 360 comporte un risque de perte en capital et de liquidité : les revenus comme la valeur de la part ne sont pas garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Epsilon 360 : qu’est ce que c’est ?

Créée par Epsicap REIM fin 2021, la SCPI cible des actifs tertiaires de petite taille – entre 1 et 5 M€ – offrant des décotes d’achat significatives. Elle privilégie des métropoles régionales dynamiques (Bordeaux, Rennes, Montpellier, Marseille…) et, depuis 2024, certains pôles secondaires espagnols (Murcie, Salamanque). Objectif : capter des flux locatifs robustes tout en profitant d’une revalorisation immobilière supérieure à la moyenne.

• Capitalisation : ≈ 143 M€ (31 mars 2025).
• Nombre d’actifs : 44 pour une surface totale d’env. 61 000 m².
• Taux d’Occupation Financier (TOF) : 99,95 %.
• Dette (LTV) : 19,7 %, laissant de la marge pour de futures acquisitions.
• Prix de souscription : 257 € depuis le 1ᵉʳ juillet 2025 (décote ≈ 7 % sous la valeur de reconstitution de 276,16 €).

La SCPI est labellisée ISR depuis 2023. Ses plans de travaux portent sur : LED généralisées, bornes IRVE sur les parcs d’activité, amélioration énergétique des toitures et monitoring de la consommation des locataires.

Quels sont les chiffres clés de la SCPI Epsilon 360 ? 

Indicateur	2023	2024
Distribution	6,25 %	6,55 %
Revalorisation part	+ 1,19 %	+ 1,52 %
Performance globale	7,44 %	8,07 %
Capitalisation	79 M€	132 M€
TOF	100 %	99,95 %
Frais d’acquisition	5 %	5 %

Ces indicateurs situent Epsilon 360 parmi les SCPI de rendement du marché, avec une politique d’endettement mesurée. Ce positionnement ne constitue pas une garantie de performance future.

Notre simulateur SCPI Epsilon 360

Ce simulateur vous permet de calculer les gains potentiels d’un investissement dans la SCPI Epsilon 360, en tenant compte du montant investi, du rendement annuel, de la revalorisation des parts et des loyers, ainsi que de la durée de l’investissement, que l’achat soit effectué comptant ou à crédit.

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Quelles sont les perspectives d’évolution de la SCPI Epsilon ?

Pour 2025‑2026, la feuille de route se décline en trois axes :

• Extension européenne : 40 M€ d’acquisitions supplémentaires en Espagne et au Portugal pour profiter de valorisations plus faibles qu’en France tout en sécurisant des baux triple net.
• Rotation d’actifs : arbitrage des premiers immeubles arrivés à maturité afin de financer la croissance sans creuser la dette.
• Montée en gamme ESG : travaux d’amélioration énergétique et labellisation BREEAM « Very Good » pour 70 % du patrimoine d’ici fin 2026.

Objectif de gestion communiqué par la société (non garanti) : rechercher une performance régulière, sans promesse de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n’est pas garanti.

Quelle est la stratégie d’Epsilon 360 ?

Plutôt que d’empiler les classes d’actifs, Epsilon 360 reste fidèle à ses convictions. Le commerce de proximité et les retail parks représentent environ la moitié du patrimoine, suivis par des bureaux à taille humaine, des locaux d’activité pensés pour la logistique urbaine et, pour le solde, de l’hôtellerie, de la santé et de l’éducation. Cette répartition volontairement équilibrée limite la dépendance à un seul secteur et assure une mutualisation des risques.

La vraie signature d’Epsilon 360 demeure cependant la chasse aux small caps. En achetant des immeubles unitaires plus modestes, la SCPI se positionne hors du radar des grands institutionnels. Elle négocie ainsi des prix d’entrée inférieurs de huit à douze pour cent à ceux des transactions prime et se réserve la possibilité de revendre rapidement à un public de family offices ou de particuliers fortunés.

Diversification sectorielle et géographique

• Commerce de proximité & retail parks : 49 % du patrimoine.
• Bureaux à taille humaine (≤ 2 000 m²) : 15 %.
• Locaux d’activité/logistique urbaine : 17 %.
• Hôtellerie-étudiants/santé/éducation : 19 %.

Gestion opportuniste sur les small caps

Des actifs unitaires modestes permettent :

• de revendre rapidement sur un marché secondaire liquide (investisseurs privés ou family offices).
• d’acheter en dessous du prix des transactions institutionnelles ;
• de négocier des baux flexibles à indexation plus vive ;

Epsilon 360 et l’investissement en nue propriété 

L’achat de la nue‑propriété d’une part Epsilon 360 vous permet :

• de récupérer la pleine propriété à terme, avec un capital potentiellement ré‑apprécié et des loyers immédiats.
• d’investir avec une décote supplémentaire de 20 à 36 % selon la durée de démembrement (5 à 15 ans) ;
• de neutraliser la fiscalité pendant la phase de démembrement (aucun revenu, aucune imposition) ;

Durée (ans)	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
Nue-propriété	85%	81%	77%	74%	71%	68%	66%	64%	63%	61%	60%	59%	58%	57%	56%	55%	54%	53%
Usufruit	15%	19%	23%	26%	29%	32%	34%	36%	37%	39%	40%	41%	42%	43%	44%	45%	46%	47%

Zoom fiscal : la valeur de la nue‑propriété entre dans votre assiette IFI à hauteur de 0 %; un levier intéressant pour optimiser votre patrimoine immobilier taxable.

💡 Conseil Patrimonial : un montage à crédit in‑fine peut encore renforcer l’effet de levier tout en adossant le remboursement au produit futur de la pleine propriété.

Epsilon 360 et l’assurance vie 

De nombreux assureurs en ligne et banques privées référencent désormais Epsilon 360 dans leurs contrats. Les avantages sont clairs : pas de frais d’entrée, des frais de gestion réduits et, surtout, une fiscalité beaucoup plus douce après huit ans de détention grâce à l’abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple). Vous pouvez également nantir les unités de compte SCPI pour garantir un crédit in‑fine, ce qui décuple les stratégies de levier patrimonial.

• Frais d’entrée nuls (vs 5 % en direct) ;
• Frais de gestion annuels de 0,5 % à 1 % selon le contrat ;
• Fiscalité assurance‑vie après 8 ans : abattement de 4 600 € / 9 200 € + prélèvements sociaux ;
• Possibilité de nantissement pour optimiser un crédit in‑fine.

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Les avantages d’Epsilon 360 : rentabilité et durabilité 

Epsilon 360 SCPI se distingue sur le marché par ses avantages compétitifs assurant sa pérennité.

Tout d’abord, le taux de distribution : 6,25 % sur le dernier exercice publié, un niveau supérieur à la moyenne du marché des SCPI, sans garantie qu’il se maintienne à l’avenir. Ensuite, la décote entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution ; elle ne préjuge toutefois d’aucune revalorisation future. La démarche ESG se traduit par une maîtrise des charges d’exploitation et un intérêt des locataires sensibles aux critères RSE. Enfin, la nature modeste des actifs peut faciliter les arbitrages sur le marché secondaire, étant précisé que la revente de parts de SCPI n’est jamais garantie et peut prendre du temps.

A retenir
1. Taux de distribution : 6,25 % sur le dernier exercice publié, supérieur à la moyenne du marché des SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
2. Décote persistante : part à 257 € quand la valeur de reconstitution vaut 276 €.
3. Endettement modéré : LTV < 20 %, laissant une marge prudente.
4. Gestion ESG : travaux financés par la trésorerie, sans impact sur la distribution.
5. Liquidité : la revente des parts n’est pas garantie et le marché secondaire peut être limité selon les conditions.Solutions patrimoniales : démembrement, assurance‑vie, crédit in‑fine.

En complément de ces avantages compétitifs, la rentabilité de la SCPI Epsilon 360 renforce encore sa position sur le marché. 

Perspectives d’Epsilon 360 pour 2025-2026

Le marché des petites surfaces tertiaires reste moins disputé mais indispensable aux entreprises régionales. Selon la société de gestion, les acquisitions espagnoles ont été réalisées à un rendement net supérieur à 7 %. Les baux sont indexés sur les indices ICC et ILC, et le plan d’arbitrage vise à constituer une réserve de plus‑values. La collecte est soutenue par l’intérêt pour les véhicules labellisés ISR. Ces éléments décrivent la stratégie du gérant ; ils ne constituent pas une prévision de rendement. Le taux de distribution futur n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

• Marché porteur : le segment des small caps tertiaires reste décoté de 8‑12 % vs prime institutionnelle.
• Croissance externe : les premiers actifs espagnols signés à 7,2 % de rendement net créent un moteur de distribution supplémentaire.
• Indexation des loyers : indices ICC/ILC encore positifs (+ 2,1 % sur 12 mois glissants).
• Stratégie de cessions : arbitrages ciblés pour dégager des plus‑values et irriguer le rendement.
• Label ISR : les flux d’épargne verte soutiennent la collecte (≈ 4 M€/mois).

Quelles sont les performances récentes d’Epsilon 360 ?

	Montant	Évolution 2023‑2024
Dividende brut / part	16,38 €	+ 4,8 %
Distribution	6,55 %	+ 0,30 pt
Revalorisation	1,52 %	+ 0,33 pt
Performance globale	8,07 %	+ 0,63 pt
TOF	99,95 %	– 0,05 pt

Ces chiffres décrivent des performances passées, qui ne préjugent pas des performances futures et ne constituent pas une garantie pour l’avenir.

Notre avis sur la SCPI Epsilon 360

Si vous cherchez une SCPI capable de verser plus de 6,5 % de rendement tout en conservant une décote à l’achat, il ne reste plus beaucoup d’options crédibles sur le marché. Epsilon 360 est l’une d’elles,  et probablement la plus solide dans sa catégorie.

La société de gestion délivre des chiffres sans artifices : des loyers réellement encaissés, un taux d’occupation proche de 100 % et une dette qui n’excède jamais sa zone de confort. Or, la prochaine revalorisation de la part est déjà dans les cartons ; lorsque celle‑ci interviendra, vous aurez perdu l’avantage de la décote actuelle.

Si vous souhaitez sécuriser un flux de revenus élevé, diversifier votre patrimoine hors de l’Île‑de‑France et aligner votre placement sur des critères ISR exigeants, la décision se prend maintenant.

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Quels sont les risques et inconvénients de Epsilon 360° ?

Comme tout investissement immobilier, la SCPI Epsilon 360° présente des risques qu’il convient de connaître avant d’investir.

Risque de perte en capital

La valeur des parts peut fluctuer à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Illiquidité relative

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. La revente peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois selon les conditions du marché secondaire.

Risque locatif

Des vacances locatives ou des impayés peuvent réduire les revenus distribués. Le taux d’occupation n’est jamais garanti à 100%.

Risque de marché immobilier

La valeur du patrimoine immobilier peut baisser en période de crise économique ou de hausse des taux d’intérêt, impactant la valeur de reconstitution des parts.

Risque lié aux commerces de proximité

Epsilon 360° est spécialisée dans les commerces de proximité et les locaux d’activité. Ce segment peut être affecté par l’évolution des comportements d’achat (développement du e-commerce) et par les difficultés économiques de certains commerçants locataires.

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