Vous devez déclarer vos revenus fonciers (investissement locatif nu simple ou avec loi Pinel) ?
J’ai recensé les questions les plus courantes ainsi que leurs réponses.
Si vous ne trouvez pas la réponse à votre question, posez la directement dans le bloc de commentaire ci-dessous !
Je déclare déjà des revenus fonciers avec le formulaire CERFA 2044-S, dois-je également remplir le formulaire 2044 ?
Si vous avez déjà investi dans l’immobilier (SCPI, SCI, Robien, Malraux etc.) et déclarez vos revenus fonciers avec le formulaire 2044-S, vous ne devez pas remplir le formulaire 2044 mais bien rajouter votre nouveau bien sur le formulaire 2044-S.
Pour cela, il suffit de reporter les informations fiscales de votre nouveau bien, depuis l’onglet « 2044 » de l’outil, sur le formulaire 2044-S qui est très similaire au 2044.
Pourquoi le montant des « intérêts d’emprunt » affiché dans l’onglet 2044 de l’outil est différent des intérêts bancaires payés à la banque ?
Dans le jargon de l’administration fiscale, les « intérêts d’emprunt » sont les charges financières de votre prêt immobilier. Par conséquent, il s’agit de la somme :
- Les intérêts bancaires ;
- Les frais de dossier ;
- Les frais de garantie ;
- L’assurance emprunteur.
J’ai signé chez le notaire mon bien Pinel l’année dernière mais celui-ci n’est pas encore livré. Que dois-je faire ?
Bien que votre bien ne soit pas encore livré, vous devez déclarer les charges relatives à votre emprunt dès cette année (bloc « Financement » de l’onglet Entrée de l’outil). Si vous les avez réglés, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de rédaction du règlement de copropriété.
Complétez également le bloc « Données bailleur et bien immobilier ».
Les informations relatives à votre locataire seront communiquées à l’administration fiscale sur votre formulaire 2044 de l’année qui suivra la mise en location de votre bien immobilier.
Note : la livraison et l’achèvement sont deux choses différentes ! Si votre bien a été achevé (mais non encore livré), vous devez faire la déclaration 2042-C, H1/H2 et 2044-EB. Vous pourrez ainsi profiter de votre réduction d’impôt dès cette année.
J’ai déclaré un déficit foncier l’année dernière, comment le prendre en compte cette année ?
Reprenez l’outil que vous avez alimenté l’année dernière. Si vous avez constaté un déficit foncier, ls ligne 420 à 441 ont été alimentées :
Pour rappel, les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la limite des revenus fonciers bruts. La part excédentaire est reportée l’année suivante. Les autres frais et charges sont déductibles de votre revenu global dans la limite de 10 700€.
Dans notre exemple, les intérêts d’emprunt de 5 185€ sont supérieurs aux revenus bruts (4 700€). On les déduits donc des revenus dans la limite de 4 700€. L’excédent (5 185€ – 4 700€ = 485€) est reporté l’année suivante. Les autres frais et charges de 1 390€ ont été déduits des revenus globaux.
Finalement, la ligne 438 indique le montant à reporter dans la prochaine déclaration dans l’onglet Entrée (485€) :
Le bénéfice foncier sera ainsi diminué du déficit :
Si un déficit restant à reporter subsiste, il faudra de nouveau le reporter dans la prochaine déclaration (onglet Entrées). C’est le cas ici (265€ en 2018).
Comment déclarer les charges de copropriété ?
Durant l’année, vous payez des provisions de charge. Ce forfait se compose de charges déductibles, non déductibles et récupérables auprès du locataire.
Vous déclarez à la ligne 229 du formulaire 2044 ce montant de provision de charges.
Pour l’année fiscale précédente, vous disposez également de l’arrêté des comptes du syndic et vous connaissez ainsi la part exacte de charges déductibles, non déductibles et récupérables.
Sachant que l’année précédente, vous avez déduit la provision de charge en intégralité, vous devez donc réintégrer la part de charges non déductibles et récupérables.
Mon locataire a payé son loyer de décembre 2019 en janvier 2020. Sur quelle déclaration dois-je reporter ce loyer ?
Le fait générateur des revenus et charges est l’année de paiement. Par conséquent, bien qu’il s’agisse du loyer de décembre 2019, il devra être comptabilisé sur la déclaration des revenus 2020.
Inversement, si votre locataire vous a réglé le loyer de janvier 2020 en 2019, vous devrez le prendre en compte sur la déclaration des revenus 2019.
La logique sur les charges est la même. Une facture pour une prestation de plomberie réalisée en décembre 2019 et payée en janvier 2020 devra être déclarée en 2020.
Comment comptabiliser les frais de notaire ?
Les frais de notaire ne sont pas des charges déductibles. Vous ne devez donc pas les reporter dans le formulaire CERFA 2044. En revanche, ils sont inclus dans le prix de revient qui est l’assiette de réduction d’impôt Pinel.
Vous réduirez donc votre imposition de 12%, 18% ou 21% du montant des frais de notaire selon la durée d’engagement au dispositif Pinel (6, 9 ou 12 ans).
