La déclaration 2044 : remplir le formulaire des revenus fonciers 2020

Publié par Cyrille le

declaration 2044

Pour votre déclaration d’impôts et de vos revenus fonciers, vous devez compléter le formulaire 2044 mais peut-être également le formulaire 2044-S. Nous voyons ensemble comment remplir le document sans erreur.

 

Les types de revenus soumis à la 2044

L’annexe 2044 doit être remise en plus du formulaire 2042 uniquement pour une déclaration de vos revenus fonciers au réel.

Pour rappel, le régime réel est obligatoire à partir du moment où vous percevez plus de 15 000€ de loyers. En dessous de ce seuil, vous pouvez opter pour le régime de base, à savoir le régime micro-foncier.

Dans le cas du micro-foncier, le fisc retiendra une charge forfaitaire de 30% de vos loyers. Par conséquent, si vos charges financières et locatives représentent plus de 30% de vos loyers, je vous recommande de déclarer vos revenus au réel.

Attention cependant, le choix de cette option au réel vous engage pour une durée de 3 ans.

Enfin, si vous relevez du régime micro-foncier, vous n’aurez pas besoin d’annexer la 2044 à votre déclaration principale 2042.

Il suffira dans ce cas de reporter le montant des loyers hors charges à la ligne 4EB de votre déclaration 2042.

Pour savoir s’il est préférable de déclarer votre location au micro-foncier ou au réel, cela est relativement simple. L’abattement forfaitaire sur les revenus fonciers étant de 30% si vous optez pour le régime micro, vous devez vérifier que vos charges réels soient supérieures à ce taux. Si vos charges représentent moins de 30% des loyers, choisissez dans ce cas le régime micro-foncier. Dans le cas contraire, retenez le régime réel.

Les charges éligibles sont les charges relatives à l’exploitation de votre bien et celles relatives à votre crédit immobilier si vous avez sollicité une banque pour acquérir votre logement. Plus précisément :

  • Les dépenses de réparation et d’amélioration, comme les travaux. Attention toutefois que ces travaux ne créent pas de la surface habitable (non déductibles dans ce cas).
  • Les charges de copropriété réelles (vous devrez faire une régularisation l’année suivante car vous ne connaissez que les charges forfaitaire à la date de la déclaration fiscale).
  • Les honoraires et commissions d’agence pour la gestion locative.
  • Les intérêts d’emprunt, les frais de dossier bancaire, les frais de garantie (caution ou hypothèque) ainsi que l’assurance emprunteur.
  • Etc.

Bref, les charges peuvent rapidement être élevées si vous achetez à crédit un appartement à rénover. Dans ce cas, vous pourrez même générer plus de charges que de revenus locatifs. Vous créerez ainsi un déficit foncier qui sera imputable en partie sur vos revenus globaux. L’excédent sera reportable sur vos revenus fonciers futurs, vous permettant ainsi de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs exercices.

Vous l’aurez compris, cet article vous concerne donc uniquement si vous relevez ou choisissez la déclaration au réel.

Le formulaire 2044

L’administration fiscale met à votre disposition le formulaire 2044 sur son site. Vous trouverez également la notice 2044.

Si vous effectuez une déclaration en ligne, vous devrez indiquer à l’étape 3, “Revenus et charges”, que vous encaissez des revenus fonciers.

En cochant la case correspondante, le site du fisc vous générera par la suite l’annexe 2044.

Les lignes 211 à 2015

Vous devrez reporter sur ces lignes les montants de loyer encaissés. Pour rappel, le type de comptabilité du foncier est une comptabilité de trésorerie. Cela signifie qu’un montant encaissé durant l’année fiscale devra être reporté. Si vous percevez un loyer en décembre de l’année N au titre de janvier N+1, vous ne devrez pas le comptabiliser pour l’année N mais pour N+1. De la même manière, le loyer de janvier N+1 payé en avance en décembre N devra être comptabilisé dans votre déclaration d’impôt N.

Il existe cependant une exception. Vous ne devez pas déclarer le dépôt de garantie versé par votre locataire. Ne le faites que si vous avez effectivement encaissé le dépôt de garantie suite à un impayé de loyer ou à une dégradation du logement.

La case 213 concerne les revenus diverses, comme les subventions de l’ANAH.

Les lignes 221 à 230

Dans ces lignes, vous devez déclarer les montants de frais et de charges déductibles payées durant l’année.

Faites bien attention à ne rien oublier car ces charges viendront en déduction de vos revenus fonciers et vous permettront de payer moins d’impôt sur le revenu et de charges sociales !

Parmi les différentes charges :

  • Vos intérêts d’emprunt ;
  • Les frais de dossier bancaire ;
  • Les frais de caution ou d’hypothèque ;
  • Les frais de gestion de votre agence ;
  • Les primes d’assurances comme l’assurance emprunteur (ADI) ou l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
  • Les dépenses d’amélioration et d’entretien du logement ;
  • Etc.

Si vous avez besoin d’aide pour déclarer votre investissement locatif loué en nu (revenus fonciers hors Pinel), je mets à disposition l’outil que j’utilise pour mes investissements locatifs et ceux de mes clients.

 

 

Le formulaire 2044 spécial

Ce formulaire doit être complété dans certains cas d’acquisition très précis :

  • Achat d’un De Robien ;
  • Achat d’un Scellier ;
  • Achat d’un Borloo neuf ;
  • Achat d’un monument historique ;
  • Acquisition d’un immeuble en loi Malraux ;
  • Possession d’un immeuble en nue-propriété sur lequel vous avez supporté des charges à la place de l’usufruitier bailleur.

Notez que si vous disposez de l’un de ces types de logement dans votre parc immobilier, vous devrez faire votre déclaration sur un seul formulaire 2044-S.

Le formulaire 2044 et 2044-S sont relativement semblables et si vous aviez l’habitude de déclarer votre CERFA 2044, cela ne vous perturbera pas de le faire à présent sur le 2044-S.

Les déclarations spécifiques aux dispositifs défiscalisants Pinel

Si votre déclaration concerne un investissement en loi Pinel, je vous conseille de consulter la page dédiée à la déclaration Pinel.

Attention, la loi Pinel ne fait pas l’objet d’un déclaration 2044-S. Pour cela, la 2044 est suffisante mais n’oubliez pas de remplir également les autres documents obligatoires lors de la première déclaration de votre logement. Vous pouvez consulter cet article pour plus d’informations sur la déclaration du Pinel.

Vous y trouverez notamment une notice détaillée pour ne rien oublier à votre déclaration d’impôts !

 

Plus d’informations :


2 commentaires

Perdrix · 10 mai 2020 à 11 h 36 min

Bonjour. J’ai un peu de mal à remplir ma déclaration. J’ai acquis en 2019 un bien sur Marseille pour un Pinel en VEFA. La livraison du bien initialement prévue fin 2020 est reportée début 2021 en raison d’intempéries et de Covid 19. J’ai eu des frais qui à priori sont à priori déductibles pour 2019: Primes d’assurance du prêt: 1312,38 euros, Frais de dossier du prêt: 500 euros, Crédit logement: 490 euros non récupérables, frais du réglement de copro: 156 euros. Sachant que la première déclaration pour le Pinel doit avoir lieu l’année de la réception avec le formulaire 2044 EB, ou dois-je mettre ces dépenses pour bénéficier de l’allègement fiscal (si c’est possible bien entendu ce qui semble être le cas). J’ai aussi un investissement Scellier intermédiaire livré en 2010 (j’ai donc rempli la case 7ZA avec le montant de l’investissement initial) pour une prolongation de 2×6 ans. Est-ce la seule démarche à faire ou dois-je reporter le montant de 15019 comme chaque année et si oui dans quelle case? Merci pour votre aide. Cordialement. Mr PERDRIX Patrick

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