La déclaration 2044 : remplir le formulaire des revenus fonciers

Pour votre déclaration d’impôts et de vos revenus fonciers, vous devez compléter le formulaire 2044 et peut-être également le formulaire 2044-S. Nous voyons ensemble comment remplir le document sans erreur.

Les types de revenus soumis à la 2044

L’annexe 2044 doit être remise en plus du formulaire 2042 (déclaration de vos revenus) si vous optez pour une déclaration de vos revenus fonciers au réel.

Les revenus fonciers sont des revenus issus de location vides ou nues (y compris SCPI). Les locations de meublés du type étudiant, résidences de service ou courte durée (Airbnb) ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus BIC. Ils ne sont pas concernés par cet article. Je vous conseille plutôt de consulter la page dédiée à la location LMNP.

Pour rappel, le régime réel est obligatoire à partir du moment où vous percevez plus de 15 000€ de loyers annuels. En dessous de ce seuil, vous pouvez opter pour le régime par défaut, à savoir le régime micro-foncier.

Dans le cas du micro-foncier, le fisc retiendra une charge forfaitaire de 30% de vos loyers.

Par conséquent, si vos charges financières et locatives représentent plus de 30% de vos loyers, je vous recommande fortement de déclarer vos revenus au réel puisque vous aurez un gain fiscal.

Attention cependant, le choix de cette option au réel vous engage pour une durée de 3 ans.

Sachez cependant que si vous relevez du régime micro-foncier, vous n’aurez pas besoin d’annexer la 2044 à votre déclaration principale 2042.

Il suffira dans ce cas de reporter le montant des loyers hors charges à la ligne 4EB de votre déclaration 2042.

Cela est donc beaucoup plus rapide et simple de déclarer en micro-foncier.

Pour savoir s’il est préférable de déclarer votre location au micro-foncier ou au réel, cela est relativement simple. L’abattement forfaitaire sur les revenus fonciers étant de 30% si vous optez pour le régime micro, vous devez vérifier que vos charges réels soient supérieures à ce taux. Si vos charges représentent moins de 30% des loyers, choisissez dans ce cas le régime micro-foncier. Dans le cas contraire, retenez le régime réel.

Les charges éligibles sont les charges relatives à l’exploitation de votre bien et celles relatives à votre crédit immobilier si vous avez sollicité une banque pour acquérir votre logement. Plus précisément :

• Les dépenses de réparation et d’amélioration, comme les travaux. Attention toutefois que ces travaux ne créent pas de la surface habitable (non déductibles dans ce cas).
• Les charges de copropriété réelles (vous devrez faire une régularisation l’année suivante car vous ne connaissez que les charges forfaitaire à la date de la déclaration fiscale).
• Les honoraires et commissions d’agence pour la gestion locative.
• Les intérêts d’emprunt, les frais de dossier bancaire, les frais de garantie (caution ou hypothèque) ainsi que l’assurance emprunteur.
• Une charge forfaitaire de 20€ par local loué.
• Etc.

Bref, les charges peuvent rapidement être élevées si vous achetez à crédit un appartement et que vous devez en plus le rénover. Dans le cas de lourds travaux, vous pourrez même générer plus de charges que de revenus locatifs. Vous créerez ainsi un déficit foncier qui sera imputable en partie sur vos revenus globaux. L’excédent sera reportable sur vos revenus fonciers futurs, vous permettant ainsi de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs exercices.

Attention toutefois, les dépenses de construction et d’agrandissement ne sont pas éligibles au déficit foncier.

Vous l’aurez compris, cet article ne concerne donc uniquement la déclaration au réel, plus complexe et source d’erreur que la déclaration au micro-foncier.

Le formulaire 2044

L’administration fiscale met à votre disposition le formulaire 2044 sur son site. Vous trouverez également la notice 2044.

Si vous effectuez une déclaration en ligne, vous devrez indiquer à l’étape 3, “Revenus et charges”, que vous encaissez des revenus fonciers.

En cochant la case correspondante, le site du fisc vous générera par la suite l’annexe 2044.

Les lignes 211 à 2015

Vous devrez reporter sur ces lignes les montants de loyer encaissés. Pour rappel, le type de comptabilité du foncier est une comptabilité de trésorerie. Cela signifie qu’un montant encaissé durant l’année fiscale devra être reporté. Si vous percevez un loyer en décembre de l’année N au titre de janvier N+1, vous ne devrez pas le comptabiliser pour l’année N mais pour N+1. De la même manière, le loyer de janvier N+1 payé en avance en décembre N devra être comptabilisé dans votre déclaration d’impôt N.

Il existe cependant une exception. Vous ne devez pas déclarer le dépôt de garantie versé par votre locataire. Ne le faites que si vous avez effectivement encaissé le dépôt de garantie suite à un impayé de loyer ou à une dégradation du logement.

La case 213 concerne les revenus diverses, comme les subventions de l’ANAH.

Les lignes 221 à 230

Dans ces lignes, vous devez déclarer les montants de frais et de charges déductibles payées durant l’année.

Faites bien attention à ne rien oublier car ces charges viendront en déduction de vos revenus fonciers et vous permettront de payer moins d’impôt sur le revenu et de charges sociales !

Parmi les différentes charges :

• Vos intérêts d’emprunt ;
• Les frais de dossier bancaire ;
• Les frais de caution ou d’hypothèque ;
• Les frais de gestion de votre agence ;
• Les primes d’assurances comme l’assurance emprunteur (ADI) ou l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
• Les dépenses d’amélioration et d’entretien du logement ;
• Etc.

Si vous avez besoin d’aide pour déclarer votre investissement locatif loué en nu (revenus fonciers hors Pinel), je mets à disposition l’outil que j’utilise pour mes investissements locatifs et ceux de mes clients.

La déclaration des revenus foncier et du formulaire 2044 en ligne

Il est bien plus simple de déclarer vos revenus directement en ligne que d’utiliser la version papier.

La démarche est assez simple lorsque vous avez déjà tous les résultats obtenus depuis le logiciel. Je vous explique comment faire ci-dessous.

Tout d’abord, connectez-vous à votre espace personnel impots.gouv.fr en cliquant sur le bouton « Votre espace particulier ».

Entre votre numéro fiscal à 13 chiffres que vous trouverez sur la première page de votre dernière déclaration de revenus (cliquez sur le lien « Où trouver votre numéro fiscal ? » si vous n’arrivez plus à mettre la main dessus). Entrez ensuite votre mot de passe (ou suivez la procédure de récupération ou de création le cas échéant).

La déclaration se fait à partir de l’écran accessible depuis le lien « Accéder à la déclaration en ligne ». A l’étape 3 « Revenus et charges », vous pourrez indiquer que vous déclarez des revenus fonciers avec les annexes.

Pour rappel, ne cochez la 2044 que si vous êtes concerné par une déclaration au réel.

Vous arriverez sur la page de report des résultats déterminés sur la déclaration n°2044 :

Vous devez donc directement vous rendre sur la page du formulaire 2044. Les résultats seront réintégré sur la page précédente plus tard.

Vous pouvez à présent indiquer l’origine de vos revenus fonciers : parts de sociétés immobilières (comme les SCPI) ou fonds dédiés.

Indiquez ensuite le nombre de propriétés rurales et urbaines.

Pour chaque bien, vous allez devoir indiquer le nom et prénom du locataire en place. La date d’acquisition de l’immeuble, les revenus encaissés, les charges payées (comme les intérêts d’emprunt). Le cas échéant, vous devrez donner des renseignements complémentaires sur l’établissement bancaire prêteur en cliquant sur le bouton « Détail ».

Si vous avez généré des déficits fonciers les années précédentes, vous devrez également l’indiquer.

Une fois terminé, vous revenez sur l’écran précédent qui s’est automatiquement rempli :

• La case 4BA pour les revenus fonciers imposables
• La case 4BB pour le déficit imputable sur les revenus fonciers
• La case 4BC pour le déficit imputable sur le revenu global et dans la limite de 10 700 euros

Si vous déclarez au micro-foncier : il suffit de cocher la case « Micro foncier : recettes brutes n’excédent pas 15.000 euros » dans la catégorie « Revenus ». Les revenus renseignés ne prennent pas en compte l’abattement de 30%.

La 2044 Spéciale doit être cochée dans les annexes dans des cas spécifiques (voir plus bas).

Le formulaire 2044 spécial

Ce formulaire doit être complété dans certains cas d’acquisition très précis :

• Achat d’un De Robien ;
• Achat d’un Scellier ;
• Achat d’un Borloo neuf ;
• Achat d’un monument historique ;
• Acquisition d’un immeuble en loi Malraux ;
• Possession d’un immeuble en nue-propriété sur lequel vous avez supporté des charges à la place de l’usufruitier bailleur.

Notez que si vous disposez de l’un de ces types de logement dans votre parc immobilier, vous devrez faire votre déclaration sur un seul formulaire 2044-S.

Le formulaire 2044 et 2044-S sont relativement semblables et si vous aviez l’habitude de déclarer votre CERFA 2044, cela ne vous perturbera pas de le faire à présent sur le 2044-S.

Les déclarations spécifiques aux dispositifs défiscalisants Pinel

Si votre déclaration concerne un investissement en loi Pinel, je vous conseille de consulter la page dédiée à la déclaration Pinel.

Attention, la loi Pinel ne fait pas l’objet d’un déclaration 2044-S. Pour cela, la 2044 est suffisante mais n’oubliez pas de remplir également les autres documents obligatoires lors de la première déclaration de votre logement (comme la 2044-EB).

Vous y trouverez notamment une notice détaillée pour ne rien oublier à votre déclaration d’impôts !

En savoir plus sur le déclaration des revenus fonciers

• Comment fonctionne un déficit foncier ?