Investissement locatif clé en main : est-ce intéressant ?

Publié par Cyrille le

investissement locatif cle en main

Investir dans l’immobilier peut rapidement être une opération complexe. Entre la recherche du bien, l’étude préliminaire de rentabilité, les contre-visites, l’offre d’achat et le compromis, la recherche de financement, l’acquisition et les travaux ou encore la décoration et la mise en location, la liste est (très) longue.

Au-delà du travail titanesque que peut demander une opération d’investissement immobilier réussi, chaque étape demande des compétences pointues pour optimiser au mieux l’opération.

Il existe aujourd’hui une multitude de société qui vous propose des opérations clé en main. Je vous explique en détail le fonctionnement de chacune d’entre elles. Les avantages et les inconvénients pour que vous puissiez trouver le type d’investissement locatif qui vous correspond.

 

Qu’est ce qu’un investissement locatif clé en main ?

 

Lorsque l’on parle d’investissement locatif clé en main, on fait référence à une opération immobilière totalement gérée par un professionnel de l’immobilier.

Les avantages sont immédiats pour l’investisseur : un gain de temps important et la délégation des compétences nécessaires pour éviter les erreurs (qui coûtent très cher dans l’immobilier).

Néanmoins, la dernière chose à faire est de signer un contrat les yeux fermés avec une telle société. Toutes ne se valent pas et certains services ne sont peut-être pas adaptés à votre cas.

 

Les services proposés par les sociétés d’investissement clé en main

La plupart des sociétés vont vous proposer un, plusieurs ou tous les services qui composent la chaîne de valeur de l’investissement immobilier :

  • La définition de votre projet locatif
  • La recherche du bien immobilier (chasseur immobilier)
  • L’accompagnement pour l’acquisition et la recherche de financement (courtier en prêt immobilier)
  • La rénovation du bien immobilier
  • La décoration et l’ameublement
  • La mise en location : trouver les premiers locataires et réaliser la gestion locative.

 

La recherche du bien immobilier : la première étape du processus

Trouver un bien immobilier qui correspond à vos critères est la première étape de votre projet d’investissement.

Pour cela, le chasseur immobilier va recueillir vos critères :

  • La localisation
  • La taille du bien : superficie, nombre de pièces etc.
  • Les projets futurs avec le bien, comme le type d’exploitation (nu, meublé longue durée, étudiant, colocation etc.)
  • Le rendement cible

Si vous faites appel à un conseiller financier, il fera un travail préliminaire sur vos besoins et vous aiguillera plus facilement vers le type de bien adapté. En effet, vous devrez également connaître votre capacité d’emprunt ou encore l’objectif patrimonial associé pour sécuriser l’opération.

 

Le financement du logement

Une fois le bien trouvé, vous devrez trouver un établissement bancaire si vous achetez à crédit. Dans ce cas, vous pouvez vous tourner vers le courtier partenaire de la société le cas échéant.

Tous les courtiers ne seront pas à même de vous proposer le meilleur financement. Capitalisez sur l’expérience de la société d’investissement immobilier pour qu’elle vous dirige vers le bon courtier ou la bonne banque.

Depuis 2020, l’âge d’or des crédits immobiliers faciles est terminée. Vous devrez donc être efficace pour trouver rapidement l’établissement bancaire adéquat.

 

Les travaux et l’aménagement

Je vous conseille de ne pas hésiter à faire les travaux nécessaires dans le logement. En effet, on a vite tendance à vouloir baisser la note pour augmenter le rendement de son opération.

Sachez néanmoins qu’un bien immobilier rénové « au minimum » n’est pas une bonne idée :

  • Les « bons » locataires sont exigeants : ils n’hésiteront pas à rester moins longtemps que prévu si l’appartement est mal équipé ou mal isolé.
  • Les logements bien rénovés et décorés se louent plus facilement, ce qui augmente mécaniquement le rendement locatif.
  • Les travaux réalisés à l’acquisition peuvent être financés par la banque. C’est autant de dépenses supplémentaires en moins pour les années à venir.
  • Le logement se revalorise immédiatement avec les travaux. Parfois au-delà du propre coût des travaux puisque le nouvel acquéreur n’aura pas de travaux supplémentaires à faire (contraignant et qui bloquant).
  • Et puis, en terme d’éthique, rien de mieux que de proposer un logement top dans lequel vos locataires se sentent bien.

Pour les travaux, la plupart des sociétés d’investissement clé en main proposent leur propre équipe d’artisans. Elles vont ensuite coordonner les métiers et superviser les travaux. C’est ce que l’on appelle la maîtrise d’oeuvre.

Vous contractez donc directement avec les artisans et la société n’a qu’une obligation de moyens sur la bonne livraison des travaux. L’inconvénient est majeur puisqu’en cas de problème, c’est vous qui devrez gérer les différents avec les artisans et la responsabilité de la société sera écartée (si elle n’a pas fait de faute dans la maîtrise d’ouvrage). De plus, vous n’êtes pas à l’abri d’un dépassement du budget (ce qui arrive systématiquement…).

Je vous recommande plutôt de choisir une société « contractant général ».

La société sous-traite les travaux mais reste votre interlocuteur unique. Elle s’engage sur le prix, la date de livraison des travaux et sur les travaux eux-mêmes. Peu importe ce qu’il se passe sur le chantier, vous savez que vous serez livré en temps et en heure à un prix défini en avance (dans le cas contraire, vous serez indemnisé).

 

La mise en location : la dernière étape du projet

Certaines sociétés d’investissement locatif proposent de gérer elles-mêmes votre bien immobilier. Elles sont toutefois assez rares car elles sous-traitent trop souvent cette opération à une agence locative partenaire.

Selon moi, il est nécessaire de faire appel à une société qui gère elle-même ses propres biens. L’investisseur a une garantie beaucoup plus forte sur l’application du loyer annoncé au départ. En effet, la société ne pourra pas se défausser sur l’agence immobilière et son incapacité à appliquer son loyer.

De plus, les gestionnaires connaissent bien l’appartement géré puisque ce sont eux qui ont participé à sa rénovation. Le suivi est donc beaucoup plus scrupuleux et qualitatif.

Cette étape de mise en location ne doit pas être prise à la légère. L’encaissement du loyer est la clé de voûte d’une opération immobilière réussie. Sous-évaluer un loyer dès le départ est préjudiciable puisque vous ne pourrez pas l’augmenter par la suite (en dehors d’une réévaluation annuelle faible selon l’indice INSEE). Confiez donc la location à des personnes compétentes.

 

L’investissement A à Z : pour quel investisseur ?

 

Déléguer la totalité d’une opération immobilière vous permettra d’optimiser chaque étape, de la recherche jusqu’à la location.

Gardez en tête que les sociétés d’investissement factureront des honoraires (pouvant être financés par les banques et déductibles des impôts) qui, dans la majorité des cas, ne couvriront pas totalement les gains financiers qu’elles généreront.

Si vous n’avez aucune connaissance (ou très peu) en immobilier, vous limiterez le nombre d’erreurs. Les honoraires seront ainsi largement compensés.

Si vous avez déjà investi dans des projets immobiliers avec travaux, ce type de prestations peut néanmoins vous intéresser pour son aspect facilitant, le gain de temps et la possibilité d’investir à distance. Parfait si vous aimez le confort et que vous avez un emploi du temps chargé. Les français résidants à l’étranger devraient également aimer cette offre.

Vous n’aurez qu’un seul interlocuteur qui s’occupera de toute la mise en place du projet. Vous capitaliserez sur son expérience et éviterez de nombreuses déconvenues.

La société, sur place, pourra même vous tenir régulièrement informée de l’avancée du projet et vous envoyer des photos du chantier par exemple.

En quelques mots : vous serez guidé par la main pour aller plus vite et ne pas faire d’erreurs.

Pour plus d’informations sur les opérations clé en main que je réalise avec mes clients, consultez l’article sur l’investissement en colocation.

Ne seront donc pas concernées par ce type de services clé en main :

  • Les personnes expérimentées dans l’immobilier
  • Les investisseurs qui ont suffisamment de temps pour chercher les biens ou superviser les travaux
  • Les personnes qui privilégient la rentabilité au confort

 

 

L’immobilier géré : l’autre manière de tout déléguer

 

Si vous souhaitez un niveau de confort supérieur, intéressez-vous à l’immobilier géré.

Son autre dénomination est la résidence de services.

Vous investissez dans un logement étudiant, une résidence pour séniors (EHPAD) ou une résidence de tourisme.

Ce logement est acheté neuf, vous avez donc des garanties fortes sur le bien (peu de travaux dans les années à venir) et économie sur les frais de notaire (2,5% contre 8% dans l’ancien).

Vous pouvez également récupérer la TVA si vous vous engagez à conserver le bien durant 20 ans.

Deux types d’exploitation d’offrent à vous : le LMNP amortissement ou le Censi-Bouvard.

 

Le LMNP amortissement

Comme n’importe quel investissement en meublé, vous pouvez comptabiliser des amortissements si vous faites le choix de déclarer sous le régime réel LMNP.

Vous augmenterez ainsi les charges de votre résultat fiscal et diminuerez l’imposition. Généralement, vous ne paierez pas d’impôts durant de nombreuses années (15 ans minimum).

 

Le Censi-Bouvard

Si votre fiscalité est importante, le Censi-Bouvard vous permet de gommer tout ou partie de vos impôts. En effet, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 11% de votre investissement hors taxes, lissée sur 9 ans. Vous n’avez pas de limite dans le nombre de logements achetés chaque année.

Si la réduction d’impôts excède votre impôt payé, elle est reportable durant 6 ans.

 

La SCPI pour de l’immobilier sans aucune gestion

 

Si vous êtes totalement allergique à l’immobilier à cause de sa gestion, la SCPI est faite pour vous.

 

Le fonctionnement des SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permet d’investir dans l’immobilier au travers d’une société qui gère un parc immobilier. Vous accédez à de l’immobilier professionnel, habituellement réservé aux gros investisseurs ou institutionnels.

Vous percevrez trimestriellement des loyers, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Prenez garde à la fiscalité car elle peut rapidement être importante avec les SCPI (des solutions existent cependant).

 

Les différents montages de SCPI

Les SCPI sont des solutions souples qui vous permettent d’investir dans l’immobilier professionnel, d’habitation ou dans des solutions de défiscalisation (Malraux ou Pinel par exemple).

Sachez qu’il est aussi possible d’emprunter pour investir dans de la SCPI. Cela vous permet d’utiliser l’effet levier crédit et augmenter sensiblement la rentabilité de votre investissement.

 

 


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