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Il est obligatoire de déclarer aux services fiscaux un investissement locatif en Pinel. Cela passe notamment par plusieurs formulaires, dont l’annexe 2044.

Désormais avec la loi Pinel, les particuliers qui payent un logement neuf dans l’objectif de le louer par la suite peuvent profiter d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% selon la durée de sa mise en location. Le propriétaire bailleur doit obligatoirement signaler l’opération immobilière pendant la déclaration de ses revenus, en y incluant des formulaires spéciaux afin que l’abattement fiscal soit appliqué.

declaration pinel

À quel moment faut-il faire sa déclaration Pinel ?

Afin de tirer pleinement avantage de l’abattement fiscal du dispositif Pinel, il faut forcément déclarer l’opération pendant la déclaration de vos revenus. Cette déclaration doit être réalisée l’année suivant la livraison de l’appartement. Autrement dit, l’année qui suit la date à laquelle les travaux ont pris fin en cas d’achat en VEFA ou dans le cadre de la rénovation d’un logement vétuste (ou de l’acquisition si elle est postérieure).

Ensuite, la déclaration de Pinel doit être refaite toutes les années.

Vous pouvez télécharger l’outil d’aide à la déclaration Pinel que je mets gratuitement à la disposition de mes clients et que j’utilise également pour ma propre déclaration.

Attention : si vous achetez votre Pinel avec un prêt bancaire et que l’année de signature chez le notaire est différente de celle de la livraison du bien : vous devrez déclarer le montant des frais de financement (intérêts, frais de garantie, frais de dossier…) dans votre annexe 2044 à la déclaration d’impôts même si le bien n’est pas encore livré.

Il est important de signaler que seuls les logements neufs ou rénovés à neuf, acquis à partir du premier septembre 2014 sont concernés par la loi Pinel. Les investissements locatifs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 Août 2014 sont régis par la loi Duflot.

La date limite concernant l’envoi de la déclaration papier est fixé tous les ans. En ce qui concerne la déclaration sur internet, le date limite varie selon le lieu de résidence de l’investisseur :

  • Les départements 1 à 19 : 21 mai 2019 à minuit
  • Les départements 20 à 49 : 28 mai 2019 à minuit
  • Les départements 50 à 95 ainsi que les DOM : 4 juin 2019 à minuit

La déclaration d’un investissement loi Pinel, comment ça marche ?

Pour profiter de la réduction d’impôts grâce à la loi Pinel, la déclaration se déroule en 4 étapes.

  1. La première étape consiste à la spécification des caractéristiques du bien ainsi que la durée de l’engagement sur l’imprimé 2044 EB. Ce formulaire doit remis à l’occasion de la première année de déclaration.
  2. La deuxième étape consiste à réaliser le bilan foncier de l’acte en loi Pinel avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déclaration des revenus fonciers). Ce bilan est établi en faisant la différence entre les revenus locatifs et les diverses charges relatives à l’investissement (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts, etc.). Le résultat de ce bilan foncier peut donc être soit positif, soit négatif.
  3. La troisième étape concerne le report du bilan foncier dans la déclaration de revenus annuels dans la rubrique « revenus fonciers » sur l’avis 2042. Dans le cas où le bilan foncier serait négatif, il sera enlevé du revenu brut global dans la limite de 10 700 euros chaque année.
  4. La quatrième étape concerne l’inscription du montant à réduire des impôts sur l’imprimé 2042 C, à l’encart « charges ouvrant droit à réduction d’impôt ». Grâce à la loi Pinel, ce montant est de 2% du prix de revient dans le cas où l’engagement à la location serait de 6 ou 9 ans, et de 1% de la 10ème à la 12ème année.

Bien que la plupart des documents sont à compléter en ligne, vous trouverez ci-dessous la liste des formulaires CERFA et leur notice :

  1. Le formulaire 2044 EB
  2. Le formulaire 2044 et sa notice
  3. Le formulaire 2044 S (spéciale) et sa notice
  4. Le formulaire 2042-C

Le formulaire 2044-EB en détail

Pour que le logement acheté par l’investisseur puisse bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire d’effectuer une option auprès des services fiscaux.

Vous devez ainsi déclarer votre Pinel avec le formulaire 2044-EB qui devra être joint à la déclaration des revenus au titre de l’année d’achèvement des travaux ou de son acquisition si elle est postérieure.

Attention, ce formulaire doit être rempli même si votre logement n’est pas loué. L’option est irrévocable une fois qu’elle est choisie.

Première page du formulaire

Dans l’encadré n°1, inscrivez vos coordonnées : nom, prénom, votre adresse, code postal et commune.

Dans l’encadré n°2, cochez « PINEL METROPOLE OU PINEL OUTRE-MER »

1 formulaire 2044 eb

Deuxième page du formulaire

Dans l’encadré n°3, indiquez l’adresse de votre logement éligible au dispositif Pinel.

Dans l’encadré n°4, cochez la case correspondante.

  • Soit vous avez acquis votre logement neuf : « Logement acquis neuf »
  • Soit vous avez acheté sur plan : « Logement acquis en l’état futur d’achèvement »

Dans tous les cas, vous devez indiquer la date d’achèvement et le prix de revient.

Attention, vous devez inclure le prix du parking dans le prix de revient uniquement si ce dernier est rattaché au bail d’habitation. Si vous avez fait un bail séparé pour le parking, vous devez déduire du prix d’acquisition total la valeur du parking.

Le prix de revient correspond au prix d’acquisition, des frais de notaire et d’intermédiaire. Veillez à bien appliquer les différents plafonds pour calculer le prix de revient car ce dernier est l’assiette sur laquelle l’administration fiscale calcule la réduction d’impôt.

Troisième page du formulaire

Au bloc n°5 : caractéristique de la location, écrivez la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m².

Les terrasses ne peuvent être prises en compte, en tant que surface annexe, que dans la limite de 9 m². Leur surface pondérée fiscale est donc, au maximum, de 4,5 m².

Attention : certaines terrasses ne sont pas considérées comme des annexes et ne sont pas prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. C’est le cas, par exemple, des terrasses en rez-de-chaussé qui ne repose pas sur un ouvrage bâti.

Cochez ensuite « Location directe » et indiquez la date de signature du premier bail, le montant du loyer et le nom du locataire.

De la quatrième à la septième page

Vous devez remplir le paragraphe n°6 : Engagement de la location.

Ecrivez votre nom à « Je soussigné… » dans la partie « Investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 » pour l’engagement souhaité (6 ou 9 ans). Le choix est irrévocable donc choisissez bien !

Le formulaire 2044 ou 2044-S

Vous devez compléter vos revenus fonciers et charges dans ce formulaire.

L’imposition des revenus fonciers se fait sur la base d’une comptabilité de trésorerie. Par conséquent, vous devrez retenir les revenus et charges encaissés et payées durant l’exercice.

Par exemple, un loyer de décembre de l’année N payé en retard en janvier N+1 devra être déclaré au titre de l’exercice N+1 et non N.

Pour compléter le formulaire, vous aurez besoin (entre autres) :

  • Du montant de loyer hors charges encaissé durant l’année d’imposition ;
  • Des provisions pour charges si votre bien est en copropriété ;
  • Des charges totales réelles de l’année précédente ainsi que du montant de charges non déductibles ;
  • Des éventuelles charges d’amélioration et de réparation (peinture, remplacement d’un mitigeur etc.) ;
  • De l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ;
  • Du montant des intérêts payés de votre prêt ;
  • La somme des primes de l’assurance emprunteur ;
  • S’il s’agit de l’année d’acquisition du bien : les frais de dossier du prêt immobilier et les frais de garantie (caution ou hypothèque). Sinon ces charges auront été déclarées antérieurement ;

Vous pouvez télécharger l’outil d’aide à la déclaration Pinel que je mets gratuitement à la disposition de mes clients et que j’utilise également pour ma propre déclaration.

Ci-dessous la version de démonstration de l’outil :

Pour déclarer votre Pinel, commencez à partir de la ligne 200.

Remarque : vous devez tenir une comptabilité de trésorerie pour la déclaration des revenus fonciers. Cela signifie qu’un revenu ou une dépense doit être retenue à partir du moment où il est encaissé ou décaissé. Par conséquent, le loyer de décembre payé en retard au mois de janvier ne devra pas être comptabilisé.

Pour chaque lot, vous devez indiquer le nom du locataire et l’adresse du logement. Si votre place de parking ou garage fait l’objet d’un bail séparé (et donc est en dehors du dispositif Pinel), je vous conseille de considérer le logement d’habitation et le garage comme deux immeubles distincts. Vous devrez donc ventiler les charges au prorata de la valeur d’acquisition de chaque lot.

Pour les montants à entrer :

  • Ligne 211 : entrez les loyers hors charge encaissés durant l’année fiscale ;
  • Ligne 221 : les frais de gestion facturés par votre gestionnaire ;
  • Ligne 222 : n’oubliez pas de comptabiliser 20€ de frais forfaitaire par local !
  • Ligne 223 : entrez les cotisations d’assurance du bien (hors assurance ADI) comme l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
  • Ligne 224 : les frais d’entretien et de réparation payés durant l’année et éligible à la déduction ;
  • Ligne 227 : la taxe foncière payée ;
  • Ligne 229 : la provision pour charge de l’année si le bien est en copropriété ;
  • Ligne 230 : cette ligne permet de régulariser la provision sur charge de l’année précédente à partir des charges réelles communiquées par votre syndic de copropriété. Vous devez donc entrer la différence entre les frais réels de l’année précédente et les charges non déductibles (y compris la taxe d’ordure ménagère) ;
  • Ligne 250 : les charges financières de votre emprunt immobilier. Donc la somme des intérêts payés, des frais de dossier, de l’assurance emprunteur et des frais de garantie ;
  • Ligne 400 : complétez ces lignes si vous avez effectué des travaux dans le logement ;
  • Ligne 410 : déclarez l’organisme bancaire qui a financé votre projet Pinel ;

Pour résultat foncier, vous pouvez vous aider du logiciel d’assistance à la déclaration Pinel car le calcul est assez complexe à détailler.

Le formulaire 2042

Il s’agit de votre avis d’impôt. En effectuant la déclaration en ligne, les montants entrés dans le formulaire précédent seront directement reportés dans l’avis 2042.

Le formulaire 2042-C

Le formulaire 2042-C vous permet de déclarer la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Ce formulaire est rempli automatiquement dans mon assistant à la déclaration Pinel.

La première année de déclaration, vous devez entrer l’assiette de votre dispositif Pinel éligible à la réduction d’impôt. Selon la durée d’engagement, le montant doit être indiqué en cellule 7QR ou 7QS pour les investissements en métropole et en 7QT et 7QU.

Remarque : J’ai constaté que beaucoup de contribuables s’engagent directement sur 9 ans. Ce n’est pas optimal car l’engagement est prolongeable à votre demande de 2 fois 3 ans. Je vous conseille donc de vous engager d’abord sur 6 ans. Cela n’aura aucun impact sur la réduction d’impôt.

L’assiette doit respecter plusieurs plafonds. Vous devez respecter le plafond global de 300 000€ par investissement et au maximum 5 500€ / m².

Le montant inclus la valeur d’acquisition et les frais de notaire.

Attention, si votre garage fait l’objet d’un bail séparé, vous devez le déduire de l’assiette de défiscalisation.

Exemple 1

Un appartement de 60 m² acheté 250 000€ et un paiement de 7 500€ de frais de notaire. Pas de commission d’intermédiaire.

Soit un prix au m² de (250 000€ + 7 500€) / 60 = 4 292€.

On respecte à la fois le plafond de 5 500€ / m² et de 300 000€ d’investissement annuel.

On peut donc indiquer une assiette de 257 500€.

Exemple 2

Un appartement de 25 m² acheté 150 000€ et un paiement de 3 750€ de frais de notaire. Pas de commissions d’intermédiaire.

Soit un prix au m² de (150 000€ + 3 750€) / 25 = 6 150€.

On retient donc 5 500€ / m², soit une assiette de 5 500€ x 25 = 137 500€.

Cette assiette est bien inférieure à 300 000€, donc on retient au final 137 500€.

Exemple 3

Un appartement de 60 m² acheté 350 000€ et un paiement de 8 750€ de frais de notaire. Pas de commissions d’intermédiaire.

Soit un prix au m² de (350 000€ + 8 750€) / 60 = 5 980€.

On retient donc 5 500€ / m², soit une assiette de 5 500€ x 60 = 330 000€.

Finalement, on applique le second plafond de 300 000€. On retient donc finalement 300 000€.

Les attestations qu’il faut fournir avec la déclaration Pinel.

Dans le cadre d’un contrôle effectué par l’administration, le propriétaire bailleur doit pouvoir donner l’attestation originale de déclaration de l’achèvement des travaux (DAT), et le bail du locataire qui occupe le logement.

Il est également primordial de respecter les divers plafonds de revenus du locataire, et les plafonds des loyers selon le Zonage A bis/A/B1 énoncés par le dispositif de défiscalisation Pinel.

 

Vous souhaitez des conseils pour faciliter la déclaration de votre Pinel ? N’hésitez pas à utiliser les commentaires ci-dessous où à me contacter directement !

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