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Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

Qu'est-ce qu'une résidence de services ? 

Parmi les différents types d’investissement immobilier qui existe, la résidence de services occupe une place stratégique. Que ce soit une résidence senior, une résidence étudiante, une résidence de tourisme, ou encore une résidence d’affaires, elles apportent une réponse concrète aux besoins d’un public bien particulier. Elles offrent aussi d’intéressantes opportunités d’investissement. Qu’est-ce-qu’une résidence de services ? 

Dans cet article, il sera question de vous expliquer de long en large les résidences de services ainsi que leur fonctionnement. 

Le fonctionnement d’une résidence de services 

Les résidences de services sont d’excellents outils qui favorisent la diversification dans le monde de l’investissement immobilier. 

Le Code de la construction et de l’habitation (art. L631-13) stipule qu’une résidence de services « est un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. »

L’on peut définir les services spécifiques non individualisables par les services rendus par l’ensemble des habitants de la résidence de services. Il n’est pas possible de privatiser ces services. Par ailleurs, le coût de ces deniers est payé de façon équitable par chacun des habitants de la résidence de services en évitant que ces services fournis soient  inhérents au fonctionnement et à la vie de la résidence. Cela peut être par exemple l’accès à un certain nombre d’espaces communs comme un restaurant, une salle de sport, une piscine, une laverie, etc. 

C’est pourquoi l’intervention d’un gestionnaire professionnel joue un rôle important dans la gestion de la résidence de services. C’est d’ailleurs l’une des caractéristiques principales de la résidence de services : on parle également de résidence gérée. 

Les résidences de services comportent des appartements privatifs ou même des pavillons et des espaces communs que se partagent les habitants de cette résidence. Ces derniers peuvent donc bénéficier de deux types de services :

Les services non individualisables 

Qui consiste à l’accueil personnalisé des habitants et de leurs visiteurs, avec la mise en place d’un dispositif de sécurité, et la liberté d’accès à des espaces communs de convivialité et aux jardins aménagés ;

Les services individualisables ‹‹ à la carte ›› 

Qui consiste en la facturation en fonction de la consommation effective du résident. 

Il faut également noter que les résidences de services peuvent être en copropriété ou locatives. 

Les résidences de services en copropriété

Dans ce cas, il est possible que le propriétaire occupe son bien ou le loue. De nouvelles dispositions ont été mises en place par la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 pour favoriser la protection des habitants résidants dans une résidence de services. Selon cette loi, les résidences de services en copropriété doivent faire une différence entre : 

  • les charges de copropriété
  • et les charges qui sont en lien avec les services, qui sont à leur tour subdivisées en charges liées aux services non individualisables que supportent tous les résidents et les charges rattachées aux services individualisables qui ne concernent que uniquement les les résidents qui en font usage.  

Pour y arriver, la loi a mis en place un conseil de résidents qui met chaque  occupant de la résidence services au centre des décisions relatives à la gestion des services.

Les résidences de services locatives

En règle générale, une résidence de services locatives n’appartient qu’à un seul propriétaire qui est libre de confier la gestion à un organisme de gestion locative. 

À l’instar des résidences de services en copropriété, les résidences de services locatives sont aussi régies par la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 leur permettant de faire une distinction entre les services non individualisables qui sont facturés de manière forfaitaire et les services individualisables qui sont facturés selon la consommation effective du résident. Également dans ce cas, la loi a mis en place un conseil permettant aux résidents de participer à la prise des décisions en rapport avec la gestion de la résidence. 

La rentabilité d’une résidence de services 

Avant de faire un investissement, il est bien normal de chercher à connaître sa rentabilité. La mesure du rendement locatif d’un bien immobilier se fait  dans la prise en compte des recettes annuelles par rapport au prix d’achat. Pour avoir un résultat juste, il est conseillé de faire le calcul du rendement net (obtenu après impôt). Il permet de faire une comparaison efficace des placements qui supportent une taxation différente.

Mais dans le cas d’un investissement en résidence de services, le contrat est signé entre un organisme de gestion locative et vous. Ce contrat désigne le montant des recettes qui vous seront versées. En fonction de la résidence, de sa position géographique, de son emplacement sans oublier son standing et le niveau de charges, il est bien possible que vous perceviez un rendement attractif allant jusqu’à 5,50 %. Cependant, sachez que ce taux ne prend en compte ni les impôts (taxes foncières), ni la taxe sur les ordures ménagères ni les frais de notaire. En revanche,  elle prend en compte toutes les charges courantes liées à l’entretien de l’immeuble.

Par ailleurs, notons que le marché des résidences gérées connait une évolution très rapide dont les tendances s’étend sur le long terme. On enregistre une hausse du nombre de personnes âgées et l’augmentation de la population étudiante. Ce sont de puissants facteurs démographiques qui ne doivent être en aucun cas remis en cause, constituant un facteur favorable pour ce type de placement, du moment où la demande de logement de cette population reste encore très élevée par rapport au logement disponible. C’est donc l’un des  éléments assurant la sécurité de ce type  d’investissement immobilier avec un horizon de long terme !

En un mot, il faut retenir que la rentabilité locative qu’offre les résidences services est un grand atout pour ce type d’investissement. 

La fiscalité des revenus locatifs d’une résidence de services 

Sous condition d’offrir au moins 3 parmi les 4 services cités ci-dessous, toutes les résidences de services sont soumises au principe de l’assujettissement à la TVA. Il s’agit : 

  • De l’accueil et de la réception ;
  • Du service de petits-déjeuners ;
  • De la fourniture de linge ;
  • Du ménage des logements.

Toutefois, il faut veiller à ne pas s’imisser dans la gestion sous peine de faire une requalification de votre opération. 

 Par ailleurs, il faut reconnaître que les revenus locatifs sont imposés dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est pourquoi, nous vous recommandons de choisir le régime fiscal du réel simplifié qui vous permet de faire une déduction de la totalité des frais généraux justifiés. L’imputation se fait ensuite en fonction du statut de l’investisseur qui peut être soit :

  • Loueur Meublé professionnel (LMP)
  • Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

 Il faut néanmoins faire attention et faire preuve de vigilance sur le choix des amortissements pour lesquels vous optez. Choisir un amortissement sur une période très courte peut subir une réqualification par l’administration fiscale.

Les logements étudiants 

Situés le plus souvent à proximité des universités ou des grandes écoles, les logements étudiants sont un bien immobilier (un immeuble) qui comporte de nombreux studios ou appartements meublés, sans oublier l’acceuil, l’espace de vie commune et si possible un parking. Ces appartements sont bien meublés pour faciliter la vie de son résident : une pièce de vie principale avec lit, un bureau, un  canapé convertible (ou chambre en cas d’un T2), une salle d’eau, et un espace cuisine équipé. Par ailleurs, d’autres  éléments tels que couette et vaisselle sont également fournis. Les logements étudiants faisant partie des résidences de services, offrent à ses résidents des services spécifiques qui sont inclues dans le coût du loyer ou non (optionnel). Au nombre de ces services, nous avons la la place de parking, l’accès à la salle de sport, l’accès à internet, le ménage du logement, l’accès à la laverie, etc.

Investir dans une résidence étudiante, c’est trouver une opportunité très rentable pour construire un patrimoine assorti de revenus réguliers faiblement fiscalisés, grâce  LMNP ou au dispositif fiscal tel que Censi Bouvard. 

Les résidences de services séniors 

La résidence services sénior est un logement spécialement construit dans le but  d’aider les personnes âgées autonomes qui souhaitent conserver leur indépendance. Il est donc question d’une solution alternative à l’EHPAD permettant aux résidents de bénéficier de tous les services pouvant contribuer à son épanouissement.

En effet, c’est un logement qui s’adapte aux personnes âgées autonomes (les séniors de 60 ans de façon générale). Elle comprend des hébergements autonomes au sein d’un immeuble ou dans un village. Toutes les installations et les équipements sont choisis en  fonction de la catégorie de personnes voulant y resider et sont placés pour assurer la satisfaction des besoins de ces deniers.  L’objectif principal étant de leur permettre de s’épanouir dans un espace social qui leurs sont convenables. De ce fait, les résidences de services seniors offrant des services collectifs pour le bien-être des seniors : espaces verts, espaces de loisirs (activités sportives, animations,…), surveillance, restauration, blanchisserie, etc.

Dans la plupart des cas, les personnes âgées optent pour les résidences de services seniors pour pallier aux problèmes de l’isolement et de la solitude auquel ils font face quotidiennement ou pour réduire les dépenses que génèrent leur logement qui majoritairement est trop grand.

Les résidences de tourisme

Le plus souvent situé dans les zones touristiques notamment en bordure de mer, dans les montagnes, en campagne ou en ville, les résidences de tourisme sont un ensemble de bâtiments à habitation individuelle ou collective formant un ensemble de locaux meublés et dont l’utilisation peut être collective.

Les logements de tourisme sont bien pensés pour assurer le confort des usagers et donner un espace  “prêt-à-vivre” à ces derniers : salle d’eau ou de bains, cuisine, canapé convertible et/ou chambre, couette, vaisselle, etc. Par ailleurs, la durée suivant laquelle ses logements sont proposés est variable d’autant plus qu’il s’agit d’une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. 

Faisant partie des résidences de services, la gestion d’une résidence de tourisme est conduite par un gestionnaire professionnel et offre à sa clientèle des équipements minimum et des services privatifs ou communs qui sont inclus dans le coût du loyer ou non. Il est question de la place de parking, de l’accès à une salle de sport, de l’accès à internet, du ménage du logement, de l’accès à la laverie, etc. 

Par ailleurs, il faut retenir que les logements de tourisme sont différents des hôtels et donc le client vit en toute indépendance dans ces logements. 

Les résidences médicalisées

Une résidence médicalisée est un logement spécialisé dans l’accueil des personnes du troisième âge à la recherche d’un lieu de vie sécurisé. Il s’agit également d’un endroit où sont reçus des personnes ayant besoin d’un traitement ou des soins médicaux spécifique de façon quotidienne.

C’est pourquoi, lors de la recherche d’un tel endroit, il est important que vous vous renseignez  sur la qualité des soins et celle des traitements que cette résidence médicalisée propose. C’est aussi la même procédure pour l’organisation du lieu de vie de façon générale. Car, les personnes âgées fragilisées par la maladie ont un besoin permanent de calme, de sécurité et et d’un endroit où une bonne stratégie est mise en place pour faciliter son bien-être.

Ils ont besoin de se sentir bien accueilli.  La résidence médicalisée peut répondre à tous ces besoins si elle est bien choisie. Cependant, tous les services et soins sont proposés en fonction des besoins de la personne âgée. C’est pourquoi, il faut obligatoirement  savoir si la résidence met à disposition de sa clientèle une équipe médicale professionnelle. C’est un critère de choix très important d’une résidence de services senior. 

Que ce soit la résidence service étudiante,  de tourisme, senior ou médicalisée, il est question d’un investissement bénéfiques pour les investisseurs immobiliers. Elles permettent de constituer un patrimoine ayant un revenu avec une faible fiscalité. 

En savoir plus sur « ce qu’est une résidence de services » 

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