Demandez votre conseil patrimonial gratuit!

Un appel téléphonique / entretien Skype d'une heure pour parler de vos finances
Ou appelez-moi directement : 06 69 53 18 97

L’investissement locatif est un excellent placement sur le long-terme. Il existe une multitude de manière d’investir dans l’immobilier. Sur le bien immobilier en lui-même : un investissement locatif dans l’ancien ou le neuf? Au niveau fiscal : retenir la fiscalité de la location nue ou meublée? Sur l’acquisition elle-même : en nom propre ou par le biais d’une société?

investir immobilier

L’investissement locatif dans l’ancien

Acheter un bien immobilier dans l’ancien permet à l’investisseur de profiter d’un coût d’acquisition avec décote (car le bien est ancien). En contrepartie, il devra veiller à bien planifier les éventuels travaux futurs afin de pour les anticiper et les financer. Il ne disposera pas de garanties aussi fortes que sur un bien immobilier neuf (garantie décennale, biennale ou le dommage ouvrage).

La loi Pinel et le neuf

Afin de faciliter l’achat de bien immobilier neuf, l’état français a mis en place des dispositifs de défiscalisation depuis de nombreuses années. Il s’agit de l’investissement dans le neuf en loi Pinel. En contrepartie d’un loyer modéré à destination de ménages modestes, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt sur une certaine durée.

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le LMNP est un statut fiscal dans lequel l’investisseur met à disposition un appartement meublé à son locataire. En contrepartie, il pourra bénéficier d’un abattement plus fort en régime micro qu’en location nue (régime foncier). S’il opte pour une déclaration au régime réel, il pourra non seulement déduire toutes ces dépenses décaissées, mais passer en amortissement son bien immobilier.

Le déficit foncier

Lorsque l’investisseur propose à la location nue (foncier) un appartement rénové, il peut déduire les travaux réalisés. Sachant que les impôts fonciers sont généralement élevés, le déficit foncier permet à l’investisseur de diminuer fortement ses impôts foncier, notamment s’il a une tranche marginale d’imposition élevée.

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les SCPI sont des sociétés dans lesquels les investisseurs peuvent prendre des parts sociales, autrement dit des actions. En contrepartie de ces parts, ils reçoivent des loyers sous forme de dividendes. La société investi ses fonds propres dans des biens immobiliers et gère le parc immobilier : achat, vente, gestion des locataires et des loyers.

La SCI (Société Civile Immobilière)

Les SCI sont des sociétés créées lors de la réunion de plusieurs investisseurs. Investir dans un bien immobilier par le biais d’une société permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages :

  • Pas d’indivision ;
  • Répartition des parts à hauteur de l’apport de l’investisseur ;
  • Augmenter la capacité d’emprunt (à plusieurs, on est plus forts!) ;
  • Etc.

La rentabilité de son investissement locatif

Cela fait donc beaucoup de choix différents. Sachez qu’un investissement locatif n’est pas équivalent à un autre. Vous devez mettre en place une stratégie qui prend en compte vos objectifs patrimoniaux mais également votre fiscalité pour obtenir le meilleur rendement locatif possible.

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale?

Jusqu’à présent, nous n’avons parlé que d’investissement locatif. Mais ne serait-ce pas plutôt pertinent d’acheter sa résidence principale? Comment arbitrer entre l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location ou pour le louer? Faut-il d’abord acheter sa résidence principale et faire un investissement locatif après?

La durée d’emprunt optimale pour un projet locatif

La plupart des conseillers bancaires conseillent de minimiser la durée d’emprunt. S’il est vrai qu’ainsi, le montant des intérêts payés est plus faible, ce n’est pas forcément la bonne stratégie. D’une part, les intérêts payés sont bien moindre que calculés car l’investisseur récupère les intérêts sous forme d’impôts (les intérêts financiers étant déductibles).

D’autre part, allonger la durée de prêt permet à l’investisseur de minimiser sa mensualité et ainsi diminuer son effort d’épargne dans le projet immobilier. Il pourra insi racheter plus rapidement un nouveau bien immobilier locatif pour faire fructifier son patrimoine.

 

Plus d’informations :

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.