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Comment emprunter pour investir dans des SCPI ?

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Les banques ne cessent de demander des apports de plus en plus conséquents pour obtenir un prêt immobilier et l’importance de la diversification du compte épargne se fait sentir. Pourtant, un placement permet d’investir dans l’immobilier locatif diversifié avec un apport faible : les SCPI.

Une SCPI (Société civile de placement immobilier) est une société de placement collectif proposant un rendement attractif et une sécurité accrue. Il est donc tout naturel de chercher des informations avant d’investir dans cette classe d’actifs. C’est alors que la question du crédit se pose.

Nous vous expliquons dans cet article comment investir en SCPI avec un crédit.

Pourquoi investir dans une SCPI ? 

Il est important de savoir que l’investissement dans une SCPI est moindre que pour un investissement locatif direct.

En effet vous pouvez investir de petites sommes, à partir de 200 euros en moyenne. De plus, l’achat de parts de SCPI donne aux investisseurs l’opportunité de percevoir des revenus trimestriels.

Ces revenus viennent de la gestion d’offres locatives diversifiés par des professionnels du métier. Ceux-ci perçoivent des honoraires de gestion pour gérer à votre place tous les investissements immobiliers.

Souscrire à l’achat de parts SCPI constitue un investissement à long terme, une durée de conservation des parts d’au moins huit ans est recommandée.

L’avantage de taille : l’investissement peut être financé par un prêt bancaire.

Les actionnaires deviennent alors propriétaire de parts d’un patrimoine immobilier où la SCPI investit. Par ailleurs, cette structure est régulée et contrôlée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Faire un investissement dans la SCPI revient donc à faire de l’épargne sécurisée et transparente. 

Ce type de placement permet aux investisseurs d’augmenter leurs rentes ainsi que leurs panels de sources de revenus, surtout dans la vision d’une retraite confortable ou d’un complément de salaire. Dans cette optique, il est conseillé aux investisseurs de s’assurer que les éventuels emprunts contractés en vue d’acquérir des actions soient remboursés à la date de départ à la retraite (ou d’avoir la possibilité de rembourser par anticipation le crédit contracté).

Les différents types de SCPI possibles

Les SCPI peuvent être divisées en deux principales catégories.

Les SCPI fiscales 

Elles sont composées d’immobilier résidentiel et permettent de réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier. Les SCPI fiscales acquièrent des immeubles neufs ou à rénover selon le dispositif fiscal : monument historiques, Pinel, Défcit foncier ou encore loi Malraux.

L’objectif étant de générer une économie d’impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement dans le cas du Pinel. Elle peut également permettre de gommer tous vos revenus fonciers (cas du déficit foncier).

À travers vos placements, vous bénéficiez donc d’avantages fiscaux, comme le prélèvement des intérêts bancaires directement sur vos revenus fonciers. Complétez à cela de véritables rentrées d’argent que vous pouvez lisser dans le temps.

Les SCPI de rendement 

Elles font référence à des placements collectifs dont les sociétés de gestion s’occupent.

Ces dernières font de la collecte de fond auprès d’investisseur particulier et investissent ensuite dans des biens immobiliers.

En contrepartie de cet investissement, les épargnants perçoivent des loyers trimestriellement.

Les SCPI de rendement sont composées en grande partie d’immobilier professionnel : bureaux, entrepôts, commerces, hôtels, etc.

Comment investir dans une SCPI ?

Pour vous lancer dans l’investissement en SCPI, différentes options s’offrent à vous, afin de vous permettre de réaliser les meilleurs bénéfices. Pour ce faire, vous pouvez payer en comptant ou avec une option de paiement de vos parts à crédit, et ce, en réalisant un emprunt auprès de votre banque.

Cependant, si ces options ne vous conviennent pas, vous pouvez aussi opter pour un investissement en démembrement de propriété. Un procédé qui se base sur un démembrement temporaire, sur une durée limitée. Ou encore puiser dans votre assurance-vie pour acheter vos parts.

Toutefois, si vous n’avez pas encore trouvé votre choix, sachez que vous pouvez aussi passer par un conseiller en gestion de patrimoine, afin de trouver de meilleures offres et la stratégie la plus adaptée à votre profil. 

Les avantages d’un investissement en SCPI à crédit

Il a toujours été judicieux d’investir dans l’immobilier à crédit. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI ne font pas exception.

Et les raisons de cela sont multiples.

Utilisation d’un effet de levier.

L’effet de levier est la première raison d’investissement. C’est-à-dire se servir du capital d’emprunt pour maximiser grandement les revenus.

L’effet de levier augmente la rentabilité de ses fonds propres, à condition que le coût de la dette soit inférieur au revenu de dividendes attendu.

Bénéficiez de taux d’intérêt extrêmement bas

Les taux d’intérêt sont encore bas en ce qui concerne les emprunts de SCPI.

C’est donc toujours très intéressant d’investir dans les SCPI à crédit.

Si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires pour la retraite, faites coïncider la fin du crédit avec la date de départ à la retraite.

Vous pouvez également vous constituer un capital progressivement qui vous permettra de racheter le crédit lorsque vous souhaiterez partir à la retraite. Vous aurez ainsi une plus grande flexibilité.

Effort d’épargne modeste

Prenons l’exemple d’un investisseur qui emprunte 100 000 euros à 3,5% sur 25 ans et réalise ainsi un rendement annuel moyen de 5 %. La mensualité de remboursement est de 500 euros. Parallèlement, l’investisseur perçoit un dividende mensuel de 420 euros.

L’investisseur dispose ainsi d’un effort d’épargne mensuel relativement faible de 80 euros avant impôt.

A l’issue de l’opération, toutes choses égales par ailleurs, il disposera d’un capital de 100 000 euros et continuera à percevoir ses dividendes.

Déduire les frais de dossier du revenu de la SCPI

Un autre avantage de l’investissement à crédit est que les frais de dossiers peuvent être directement déduits des revenus perçus. Il ne s’agit bien sûr que d’un prélèvement ponctuel, au moment de la souscription mais cela permet de diminuer ses impôts.

N’oublions pas que les frais de dossier pour les investissements immobiliers s’élèvent souvent à environ 1% du capital emprunté, ce n’est donc pas négligeable.

Déduire les intérêts du prêt des revenus de la SCPI

De même que pour les frais de dossier, les frais d’emprunt sont déductibles des revenus perçus. En clair, on est dispensé de payer les impôts sur le revenu et de cotisations sociales sur le coût de son emprunt.

Dans le cas de revenus de SCPI européenne où il n’y a pas de cotisations sociales, vous avez la possibilité de transférer vos intérêts d’emprunt sur votre déclaration d’impôts.

Déduire les primes d’assurance-crédit de vos revenus de SCPI

Les primes d’assurance-crédit peuvent également être déduites des revenus que vous percevez. Vous êtes donc dispensés d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales sur le coût de votre prêt.

Toutefois, cela ne s’applique qu’aux revenus locatifs perçus en France. Ainsi, la partie des primes d’assurance-crédit versées pour les investissements dans une SCPI européenne dont le portefeuille immobilier est en tout ou en partie hors des frontières française n’est pas déductible.

En cas d’accident, le prêt SCPI sera intégralement remboursé par l’assureur.

L’un des avantages d’investir en SCPI à crédit est qu’en cas de décès de l’investisseur, ses héritiers seront libérés de la dette contractée par le défunt.

Ce n’est pas un souhait et c’est d’ailleurs un événement malheureux mais ce serait néanmoins bénéfique pour vos proches. C’est un peu comme si vous avez souscrit à une assurance-décès avec ces derniers comme bénéficiaire.

L’assurance emprunteur du crédit de la SCPI protège donc vos proches et votre famille.

Il est possible d’investir en SCPI avec un crédit à la consommation.

Il est possible d’acheter de la SCPI avec des crédits à la consommation.

Le terme crédit à la consommation peut faire peut. En réalité, le fonctionnement est identique à un crédit immobilier et le coût n’est pas forcément supérieur.

Le mieux dans tout ça ?

Ceux qui se servent du crédit à la consommation pour investir en SCPI sont dispensés du paiement de frais de courtage, de frais bancaires, de frais de dossier ou d’assurance obligatoire.

Les limites des SCPI à crédit

Selon le cycle économique dans lequel se trouve l’immobilier (cycle haussier ou baissier), la SCPI peut baisser le cours de ses part. Heureusement, tant que vous détenez des actions, une moins-value restera latente et sera sans perte réelle.

L’horizon d’investissement des SCPI est d’une décennie. Cela permet de réduire les risques de perte en capital.

Les impayés des locataires ou la diminution de l’occupation peut occasionner une baisse du revenu locatif, ce qui constitue un risque.

Cela peut être anticipé par les sociétés de gestion et éviter ainsi une éventuelle baisse de performance à travers le partage actif du risque propre à la SCPI ainsi que par une gestion immobilière saine.

S’il advient qu’une baisse des revenus ne peut être évitée, les gestionnaires choisiront de baisser le prix des parts sur le marché secondaire des SCPI par exemple, dans l’optique d’assurer une performance suffisante aux nouveaux souscripteurs.

Enfin, il n’est recommandé d’investir dans des SCPI à court terme. Il faut attendre quelques années après l’acquisition des parts pour rentabiliser l’opération de revente.

Quel type de crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI ?

Vous savez déjà que l’obtention d’un crédit augmente vos revenus. Vous allez maintenant découvrir quel type de crédit sera le plus adapté.

Le crédit immobilier amortissable pour investir en SCPI

Lorsque l’on contracte un prêt immobilier dans le cadre d’un achat de part SCPI, le solde du prêt est maximal. Cela signifie que le montant des intérêts à payer sur le prêt est également à son point le plus élevé.

En revanche, le crédit amortissable vous permet de payer un montant identique chaque mois et vous donne ainsi de la visibilité sur vos dépenses.

Il est clair que l’amortissement vous permet de rembourser votre prêt à travers des versements constants tirés de vos revenus de la SCPI.

Le prêt immobilier « in fine » pour acheter des parts de SCPI

Le crédit immobilier « in fine » permet à l’emprunteur de rembourser le capital du prêt à sa fin (échéance). Les paiements mensuels ne servant qu’à rembourser les intérêts. C’est une méthode très pratique.

Le principal avantage de ce type de crédit est de payer des mensualités d’emprunt minimales, et donc les loyers couvrent l’intégralité de la mensualité.

Par contre, l’emprunteur paiera plus d’intérêts d’emprunt sur la durée du crédit.

Quelles sont les garanties ?

La SCPI ne fait pas l’objet d’une garantie, elle ne dispose pas d’une mesure de sauvegarde de part ou de retrait de part. La sortie n’est possible que s’il existe des mesures préalablement prises concernant la mise en place d’un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.

Le capital injecté dans une SCPI n’est pas non plus une garantie. Malgré la fulgurance de leurs succès, les SCPI ne demeurent après tout qu’un produit d’épargne qui dépend dans son entièreté du cours immobilier. Rappelons qu’entre 1992 et 1998, durant la crise immobilière, la valeur des lots a été divisée par deux pour la plupart des structures. 

Cependant, à cette époque, les règles de l’AMF étaient plus souples et moins rigides. Cela a permis aux investisseurs qui n’avaient pas vendu de récupérer en fin de compte leurs pertes.

Si un investissement à crédit a eu lieu, il faut se concentrer sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier, et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers. 

Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

Globalement, il faut savoir qu’investir dans une SCPI n’est pas garanti, ni en termes de dividendes perçus ni de préservation du capital. En effet, les SCPI sont dépendantes des fluctuations des marchés immobiliers. Avant de prendre la décision d’acquérir des parts de SCPI, vous devez demander conseil à un professionnel afin de vous assurer que cet investissement correspond à votre profil patrimonial.

Nuançons toutefois nos propos : investir dans des SCPI restent bien moins risqué qu’acheter un logement classique et le mettre en location. En effet, les SCPI vous permettent d’obtenir une bien meilleure diversification des risques. Si vous souhaitez revendre vos parts, vous pourrez le faire de manière bien plus rapide que dans le cas d’un investissement immobilier classique (où vous devrez passer devant chez le notaire notamment).

En savoir plus sur l’emprunt pour les SCPI

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