Envisagez-vous d’investir dans l’immobilier mais redoutez les tracas de la gestion locative ? Voulez-vous un investissement à la fois rentable et peu risqué, qui diversifie votre patrimoine tout en préparant votre retraite ?
Les SCPI, avec leur accès à un vaste ensemble de biens professionnels comme des bureaux, commerces, entrepôts ou résidences de services, sont une option à considérer.
Une méthode d’investissement attractif réside dans l’acquisition de parts de SCPI à crédit, en empruntant auprès d’une banque. Cette approche offre des avantages significatifs, comme l’utilisation de l’effet de levier pour accroître vos rendements et diminuer votre charge fiscale.
Nous vous proposons dans ce guide un aperçu complet sur l’investissement astucieux en SCPI à crédit pour 2024, en couvrant les diverses stratégies de financement, les bonnes pratiques et les écueils à éviter.
Pourquoi opter pour l’achat de SCPI à crédit en 2024 ?
Investir dans des SCPI à crédit offre des avantages considérables pour ceux désirant tirer parti de l’immobilier papier sans pour autant bloquer leur épargne. Cela permet, grâce à un prêt bancaire, de profiter de l’effet de levier financier, de bénéfices fiscaux, ainsi que de la dilution du risque.
Cet investissement favorise également la constitution et la diversification d’un patrimoine immobilier sur le moyen et long terme, en donnant accès à des actifs de qualité et des marchés en croissance.
Examinons en détail ces points.
L’effet de levier du crédit immobilier
L’investissement en SCPI à crédit séduit principalement par son effet de levier. Ce dispositif permet d’accroître la rentabilité de votre placement en contractant un emprunt à un taux moins élevé que celui du rendement attendu.
En finançant l’acquisition de parts de SCPI avec les loyers perçus, vous réalisez un excédent de revenu.
Par exemple, emprunter à un taux de 2% pour un investissement rapportant 4%, vous fait gagner 2% sur le capital emprunté. Cette marge peut s’avérer encore plus avantageuse avec des SCPI de rendement, proposant des distributions au-dessus de la moyenne du marché.
Rendez-vous patrimonial offert
Vous souhaitez investir votre argent ou faire un bilan de votre situation patrimoniale mais vous êtes perdu ? Vous êtes au bon endroit ! Invest’Aide est un cabinet de gestion de patrimoine qui vous aide à faire les bons choix. Commencez par un rendez-vous gratuit avec l’un de nos conseillers patrimoniaux.
Les avantages fiscaux et la mutualisation des risques
L’acquisition de SCPI à crédit ouvre droit à des avantages fiscaux, dont la déduction des intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre imposition. Sous certaines conditions, comme des revenus fonciers annuels n’excédant pas 15 000 € et dans le cas où vous auriez déjà un logement loué non meublé, le régime du micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
En mettant en place un investissement de SCPI à crédit, vous payez une assurance emprunteur qui couvre le montage en cas de décès. Cette assurance, déductible de vos revenus fonciers, protège également vos héritiers puisqu’ils hériterons de SCPI et de ses revenus (le crédit SCPI étant remboursé par l’assureur).
De surcroît, l’investissement dans des SCPI réduit les risques grâce à la diversification. Acheter des parts de SCPI, c’est investir dans un ensemble varié de propriétés, dont la gestion professionnelle et la répartition entre différents locataires, secteurs et zones géographiques minimisent les risques liés à l’immobilier.
Construire et diversifier son patrimoine immobilier à moyen et long terme
L’investissement en SCPI à crédit est une excellente stratégie pour développer et varier son patrimoine immobilier durablement. Les SCPI offrent un accès à des biens de premier choix, souvent situés dans des régions à fort potentiel, et dans des domaines porteurs comme la santé ou l’éducation.
La perspective de valorisation de vos parts à long terme, s’ajoutant aux revenus locatifs stables, est un autre attrait. La diversification est encore enrichie par la possibilité d’investir dans différentes catégories de SCPI (bureaux, commerces, résidentiel, thématique) et même dans des SCPI européennes, profitant ainsi de la dynamique des marchés internationaux.
Les types de financements pour l’acquisition de SCPI à crédit
Lorsque vous envisagez l’achat de parts de SCPI à crédit, vous avez principalement le choix entre deux options de financement : le prêt amortissable et le crédit in fine.
Chacun de ces crédits présente ses propres avantages, inconvénients et caractéristiques. Il est essentiel de bien les comparer afin de sélectionner l’option de crédit qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur ainsi qu’à vos objectifs patrimoniaux. Pour cela, vous pouvez vous aider d’un simulateur SCPI.
Explorons plus en détail ces deux possibilités de financement, en abordant leur fonctionnement, leurs avantages et leurs limites.
Le prêt amortissable : avantages et mécanisme
Le prêt amortissable est généralement l’option de crédit la plus répandue pour financer l’achat de parts de SCPI. Ce type de crédit se caractérise par le remboursement progressif du capital tout au long de la durée du prêt, suivant un plan de remboursement préétabli.
Les remboursements mensuels incluent à la fois une part du capital et les intérêts, dont le montant varie selon le taux d’intérêt et la durée du prêt. Opter pour une durée de prêt plus longue permet de bénéficier de mensualités plus faibles, mais augmente le coût total du crédit.
Le prêt amortissable offre plusieurs avantages pour l’investisseur en SCPI à crédit. Premièrement, il est souvent associé à un taux d’intérêt plus avantageux que celui du crédit in fine, réduisant ainsi le coût total du crédit.
De plus, il permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, réduisant l’impact fiscal. Enfin, ce type de crédit contribue à la constitution d’un patrimoine immobilier progressif par le remboursement du capital emprunté.
Le crédit in fine : fonctionnement et intérêts
Le crédit in fine se distingue par le remboursement du capital en une seule fois à la fin de la durée du prêt. Tout au long de la période de prêt, l’emprunteur ne paie que les intérêts, calculés sur le montant initial du capital. Ce type de crédit requiert souvent la souscription d’une assurance vie, qui sert à la fois de garantie pour la banque et de moyen de constitution de l’épargne nécessaire pour rembourser le capital.
Le crédit in fine possède également des atouts pour l’investisseur en SCPI à crédit. Il maximise l’effet de levier du crédit, en profitant de la différence entre le rendement de la SCPI et le taux d’emprunt. Il offre aussi un avantage fiscal, permettant la déduction des intérêts d’emprunt et bénéficiant du régime fiscal avantageux de l’assurance vie. Enfin, ce type de crédit favorise la diversification patrimoniale, en associant un investissement immobilier à un placement financier.
Comparer les options : quel crédit choisir selon son profil d’investisseur ?
Le choix entre le prêt amortissable et le crédit in fine est influencé par plusieurs facteurs, tels que le montant du crédit, la durée du prêt, le taux d’intérêt, le rendement de la SCPI, la fiscalité, le niveau de risque accepté et la capacité d’épargne de l’investisseur. Bien qu’il n’y ait pas de réponse unique, certaines recommandations peuvent guider votre décision.
Le prêt amortissable est généralement préféré par les investisseurs disposant d’un apport personnel, souhaitant minimiser le coût du crédit, recherchant sécurité et simplicité dans le remboursement, et ciblant une rentabilité à long terme.
Le crédit in fine convient mieux aux investisseurs sans apport personnel, désirant maximiser l’effet de levier du crédit, prêts à accepter un niveau de risque plus élevé, et visant une rentabilité à court ou moyen terme.
Quel que soit votre choix, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine, qui pourra vous aider à sélectionner le crédit le mieux adapté à vos besoins et objectifs.
Quels sont les critères d’éligibilité pour investir dans des SCPI à crédit ?
Les critères d’éligibilité pour emprunter afin d’acheter des parts de SCPI dépendent des établissements bancaires.
Il existe peut de banques en capacité de financer des SCPI autres que celles de leur enseigne (et qui sont malheureusement peu performantes).
Invest’Aide dispose de conventions bancaires pour vous proposer des financements de parts de SCPI performants. Voici les conditions d’éligibilité que nous pouvons vous proposer au 01/03/2024.
Les SCPI éligibles au crédit
- ADVENIS : Elialys – Eurovalys
- AESTIAM : Cap’Hebergimmo – Placement Pierre
- ALDERAN : Activimmo
- ALTERA IM : Alta Convictions
- ALTIXIA : Altixia Cadence XII – Altixia Commerce
- AMUNDI : Edissimo – Rivoli Avenir Patrimoine
- ARKEA REIM : Transition Europe
- ATLAND VOISIN : Epargne Pierre – Epargne Pierre Europe
- CORUM : Corum Eurion – Corum Origin – Corum XL
- EPSILON CAPITAL : Epsilon 360
- EURYALE : Pierval Sante
- FIDUCIAL : Buroboutic – Ficommerce
- FONCIERE MAGELLAN : Foncière de Praticiens
- IROKO : Iroko Zen
- KYANEOS : Kyanéos Pierre
- LA FRANCAISE AM : Avenir Santé – Épargne Foncière – LF Europimmo – LF Grand Paris Patrimoine – LF Opportunité Immobilier
- NORMA CAPITAL : Fair Invest – Vendôme Régions
- NOVAXIA : Neo
- PAREF GESTION : Interpierre France – Novapierre Allemagne 2 – Novapierre Résidentiel
- PERIAL AM : Grand Paris – Hospitalité Europe – PFO – PFO2
- PRIMONIAL REIM : Patrimmo Commerce – Patrimmo Croissance – Primovie – Primo Family – Primopierre
- REMAKE : Remake Live
- SOFIDY : Efimmo 1 – Europe Invest – Immorente – Immorente 2 – Sofipierre
- SOGENIAL : Cœur de Régions – Cœur d’Europe – Cœur de Ville
- SWISSLIFE AM : Pierre Capitale
- THEOREIM : Log In
- URBAN PREMIUM : Urban Cœur Commerce – Urban Pierre N°6 – Urban Prestigimmo N°5 – Urban Vitalim N°4
Les conditions de l’offre de financement de SCPI
- Financement sans apport ;
- Nantissement des parts à 100% ;
- De 40 000€ à 600 000€ ;
- Durée jusqu’à 25 ans avec 9 mois de différé.
Pour qui est fait cette offre de prêt de SCPI ?
Notre crédit de SCPI est possible pour les salariés, retraités, travailleurs non salariés et professions libérales. Seuls les résidents fiscaux sont éligibles (pas d’expatriés ou de non résidents fiscaux).
Les avantages de notre prêt SCPI
Vous n’avez pas besoin d’ouvrir de compte dans la banque prêteuse ou d’y domicilier vos revenus. Il n’y a aucun frais lié au financement (pas de frais de dossier, frais de courtage ou frais de nantissement).
Les taux d’intérêts de ce prêt SCPI sont attractifs : entre 4% et 5,5% sur des durées jusqu’à 25 ans.
Simulation de Prêt SCPI
Vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt de SCPI ci-dessous pour obtenir une simulation personnalité :
Stratégies d’investissement en SCPI à crédit : les bonnes pratiques
L’investissement en SCPI à crédit est un choix qui nécessite une approche mûrement réfléchie, impliquant l’adoption d’une stratégie d’investissement adaptée à votre profil et à vos objectifs.
Cette section vous offre un guide sur les bonnes pratiques, élaborées à partir des recommandations d’experts en la matière, pour vous guider vers la réussite de votre investissement en SCPI à crédit.
Connaître son profil d’investisseur et définir ses objectifs
La connaissance approfondie de votre profil d’investisseur et la définition claire de vos objectifs sont primordiales avant de vous engager.
Les SCPI se déclinent en diverses catégories, chacune répondant à des niveaux de risque, des rendements et des horizons d’investissement différents.
Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions : Quel est mon horizon de placement ? Suis-je à l’aise avec le risque ? Quelles sont mes attentes en termes de rentabilité ? Quelle est ma capacité d’emprunt ? Quelle est ma situation fiscale ?
Ces interrogations vous aideront à sélectionner un crédit adapté, avec un montant, une durée, et le type de SCPI le plus pertinent pour vous.
Rendez-vous patrimonial offert
Vous souhaitez investir votre argent ou faire un bilan de votre situation patrimoniale mais vous êtes perdu ? Vous êtes au bon endroit ! Invest’Aide est un cabinet de gestion de patrimoine qui vous aide à faire les bons choix. Commencez par un rendez-vous gratuit avec l’un de nos conseillers patrimoniaux.
Choisir les bonnes SCPI en fonction des rendements et des secteurs d’activité
La sélection des SCPI adéquates, basée sur les rendements et les secteurs d’activité, constitue la deuxième phase cruciale de votre investissement. Le marché des SCPI est vaste et diversifié, offrant des profils de risque et des perspectives de rendement variés.
Pour effectuer le choix judicieux, il convient d’examiner attentivement les caractéristiques de chaque SCPI, telles que le taux de distribution, le taux d’occupation, le report à nouveau, la stratégie de gestion, et le secteur d’activité.
Favorisez celles présentant un rendement stable et régulier, un bon taux d’occupation, une réserve de report à nouveau conséquente, une stratégie de gestion solide, et opérant dans des secteurs porteurs.
Gérer efficacement son endettement : conseils et erreurs à éviter
Une gestion efficace de votre endettement est la troisième étape vers un investissement réussi en SCPI à crédit. Il est primordial de maîtriser le remboursement des mensualités, d’éviter le risque de non-paiement et de surveiller l’évolution de la valeur des SCPI.
Pour une gestion optimale, adaptez le montant du crédit à votre capacité d’endettement, négociez les meilleures conditions de crédit, restez informé des fluctuations du marché immobilier, et réajustez régulièrement votre stratégie d’investissement pour l’aligner avec vos objectifs et opportunités.
Rendement, valorisation et aspects fiscaux : variables clés pour un investissement réussi
Enfin, prendre en compte le rendement, la valorisation et les implications fiscales de votre investissement en SCPI est essentiel. Le rendement découle du taux de distribution, du taux d’emprunt, du régime fiscal et du mode de financement.
La valorisation de la part de SCPI est sujette à l’offre et la demande, à la qualité du patrimoine et aux tendances du marché immobilier. Quant aux aspects fiscaux, ils influencent directement la rentabilité nette de votre investissement, en fonction du régime fiscal, du type de SCPI, et de la manière dont vous les détenez.
Pour maximiser votre réussite, visez à optimiser ces trois variables en recherchant les meilleurs rendements, valorisations, et avantages fiscaux, tout en minimisant les coûts du crédit et la charge fiscale.
Conclusion
Il est clair maintenant que l’investissement en SCPI grâce à un financement bancaire présente plusieurs atouts. Cette approche permet de tirer avantage du potentiel de la pierre papier tout en préservant votre épargne liquide.
Grâce au crédit, vous avez l’opportunité d’utiliser l’effet de levier pour amplifier vos rendements, bénéficier de certaines niches fiscales et répartir les risques de manière plus efficace. Cette stratégie offre également la possibilité de bâtir et d’élargir votre patrimoine immobilier sur une période moyenne à longue, en investissant dans des actifs de qualité situés dans des secteurs dynamiques.
Pour que votre investissement en SCPI à crédit soit un succès, il est primordial de bien connaître votre profil d’investisseur, de sélectionner les SCPI les plus adaptées à vos besoins, de gérer votre niveau d’endettement avec prudence et de maximiser les critères de rentabilité.
Si vous cherchez un accompagnement personnalisé pour votre investissement, n’hésitez surtout pas à vous tourner vers les conseillers en gestion de patrimoine d’Invest’Aide qui pourront vous offrir une stratégie personnalisée.
En savoir plus sur l’emprunt pour les SCPI
- La SCPI dans des assurances-vie
- Le simulateur SCPI
- Les SCPI en nue-propriété
- Investir dans des SCPI dans une SCI à l’IS