L’acquisition de scpi à crédit vous permet d’acheter un montant plus conséquent de parts de SCPI alors que les mensualités du crédit seront payées par les loyers.
C’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit et il s’agit d’un véritable moyen d’enrichissement sur le long-terme pour vous.
Aujourd’hui, quelques banques vous proposent d’investir en SCPI à crédit à des conditions favorables. Ne vous en privez pas !
Nous verrons dans cet article pourquoi et comment investir dans des scpi à crédit. Nous vous donnerons nos conseils et notre sélection de SCPI pour investir à crédit. Enfin, nous vous alerterons sur les risques de l’emprunt en scpi et comment les réduire.
En quoi consiste l’acquisition de part SCPI à crédit ?
L’investissement en scpi à crédit consiste à emprunter de l’argent dans un établissement bancaire pour le financement de l’achat de parts de SCPI. Le remboursement est assuré par les dividendes potentiellement intéressants distribués par la SCPI. Vous ne profiterez pleinement des revenus locatifs de votre investissement qu’une fois le crédit remboursé.
Les banques sont assez réticentes lorsqu’il s’agit d’accorder un emprunt en scpi pour financer l’acquisition de parts, de par l’instabilité du marché immobilier. Lors de la demande de prêt, plusieurs paramètres vont impacter le montant du taux d’emprunt, à savoir le profil investisseur, la durée du prêt et la SCPI choisie. Quoi qu’il en soit, le taux délivré par les banques pour un emprunt en scpi sera toujours plus élevé que pour l’achat d’une résidence principale. Généralement, ce taux approche les 5% sur 20 ans.
Quels sont les financements possible pour l’acquisition de SCPI à crédit ?
Lorsque vous envisagez l’achat de scpi à crédit, vous avez principalement le choix entre deux options de financement : le prêt amortissable et le crédit in fine.
Explorons plus en détail ces deux possibilités de financement, en abordant leur fonctionnement, leurs avantages et leurs limites. Pour une étude détaillée, vous pouvez vous aider de notre simulateur SCPI.
Le crédit amortissable
Le crédit amortissable se caractérise par le remboursement progressif du capital tout au long de la durée de l’emprunt en scpi. Les remboursements mensuels incluent à la fois une part du capital et les intérêts, dont le montant varie selon le taux d’intérêt et la durée du prêt. Opter pour une durée de prêt plus longue permet de bénéficier de mensualités plus faibles, mais augmente le coût total du crédit.
Le prêt amortissable offre plusieurs avantages pour acquérir des scpi à crédit : :
- Il est souvent associé à un taux d’intérêt plus avantageux que celui du crédit in fine, réduisant ainsi le coût total du crédit.
- Il permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, réduisant l’impact fiscal.
- Le crédit amortissable contribue à la constitution d’un patrimoine immobilier progressif par le remboursement du capital emprunté.
Le prêt amortissable est généralement l’option de crédit la plus répandue pour acquérir des scpi à crédit.
Le crédit in fine
Le crédit in fine se distingue par le remboursement du capital en une seule fois à la fin de la durée de l’emprunt en scpi. Tout au long de la période de prêt, l’emprunteur ne paie que les intérêts, calculés sur le montant initial du capital.
Ce type de crédit requiert souvent la souscription d’une assurance vie, qui sert à la fois de garantie pour la banque et de moyen de constitution de l’épargne nécessaire pour rembourser le capital à la fin du crédit.
Le crédit in fine possède des atouts pour l’investisseur en scpi à crédit :
- Il maximise l’effet de levier du crédit, en profitant de la différence entre le rendement de la SCPI et le taux d’emprunt.
- Il offre un avantage fiscal, permettant la déduction des intérêts d’emprunt et bénéficiant du régime fiscal avantageux de l’assurance vie.
- Ce type de crédit favorise la diversification patrimoniale, en associant un investissement immobilier à un placement financier.
Comparer les options : quel crédit choisir selon son profil d’investisseur ?
Il est toujours recommandé de réaliser une scpi à crédit simulation. En effet, le choix entre le prêt amortissable et le crédit in fine dépend de vos objectifs et de votre situation :
- Si vous disposez déjà d’une surface financière mobilisable pour garantir le prêt (assurance-vie par exemple) et que votre fiscalité est importante, le crédit in-fine est plus adapté.
- Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier qui vous générera des revenus complémentaires à l’aide d’une épargne régulière, faites le choix du crédit amortissable.
Prenons le cas d’un investisseur qui dispose de 200 000€ sur un compte courant. Il décide de les placer dans une assurance-vie qui lui générera un rendement net de 4%. Cette assurance-vie servira également de garantie pour un prêt in-fine d’un montant de 200 000€ au taux de 3%. Il utilise son crédit in-fine pour investir dans des scpi à crédit de 200 000€ qui génère un rendement net de 6% (5% après déduction de la fiscalité).
Lors du remboursement du crédit, 15 ans plus tard :
- Son assurance-vie est valorisée 360 189€, soit une plus-value de 160 189€ ;
- Il aura accumulé 150 000€ de loyers et payé 90 000€ d’intérêts, soit un excédent de 60 000€ ;
- Son gain sera de 160 189€ + 60 000€ = 220 189€.
Le rendement net de l’opération est de 6% : l’investisseur augmente donc le rendement de son épargne de 50% en passant de 4% à 6%.
Toujours dans notre scpi à crédit simulation, prenons à présent le cas d’un investisseur qui souhaite préparer sa retraite avec des scpi à crédit.
Il emprunte 200 000€ sans apport à l’aide d’un crédit amortissable sur 25 ans. La mensualité est de 1 100€ et les loyers mensuels de 1 000€. Sa fiscalité liée aux nouveaux revenus fonciers augmente de 200€ chaque mois.
Son effort d’épargne mensuel s’élève à 1 100€ – 1 000€ + 200€ = 300€.
A raison de 300€ tous les mois et 25 ans plus tard, il est propriétaire d’un parc immobilier de 200 000€ (sans compter son éventuelle revalorisation) et d’un revenu complémentaire passif de 1 000€ par mois.
Le rendement net (taux de rentabilité interne) de cette opération est de 6%, sans compter la revalorisation du prix des parts de SCPI.
Pourquoi investir dans les SCPI à crédit ?
Investir dans des scpi à crédit permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement tout en limitant la fiscalité puisque les intérêts d’emprunt des SCPI sont déductibles de vos revenus fonciers.
Voyons en détail les avantages d’acquérir des scpi à crédit.
L’effet de levier du crédit immobilier
L’effet de levier consiste à accroître la rentabilité de votre placement en contractant un emprunt à un taux moins élevé que celui du rendement de l’actif investi (en l’occurence la SCPI ici).
Illustrons cela par la scpi à crédit simulation suivante : emprunter à un taux de 2% pour un investissement rapportant 4%, vous fait gagner 2% sur le capital emprunté. Cette marge peut s’avérer encore plus avantageuse avec des SCPI de rendement, proposant des distributions au-dessus de la moyenne du marché (voir notre classement des meilleures SCPI).
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Les avantages fiscaux
L’acquisition de scpi à crédit ouvre droit à des avantages fiscaux, dont la déduction des intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre imposition.
Pour investir en scpi à crédit, vous payez une assurance emprunteur qui couvre le montage en cas de décès. Cette assurance, déductible de vos revenus fonciers, protège également vos héritiers puisqu’ils hériteront de SCPI et de ses revenus (le crédit SCPI étant remboursé par l’assureur).
Par exemple, le fait d’investir en scpi à crédit génère un rendement de 6% par an grâce à un prêt au taux de 4% (y compris assurance), vous avez la possibilité de déduire ces intérêts sur les loyers : 6% – 4% = 2%. Vous ne serez fiscalisé que sur 2% et non 6%.
Sous certaines conditions, comme des revenus fonciers annuels n’excédant pas 15 000 € et dans le cas où vous auriez déjà un logement loué non meublé, le régime du micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
La mutualisation des risques
De surcroît, l’acquisition des scpià crédit réduit les risques grâce à la diversification. Investir en scpi à crédit, c’est investir dans un ensemble varié de propriétés, dont la gestion professionnelle et la répartition entre différents locataires, secteurs et zones géographiques minimisent les risques liés à l’immobilier.
Diversification du patrimoine immobilier
La perspective de valorisation de vos parts à long terme, s’ajoutant aux revenus locatifs stables, est un autre attrait. La diversification des SCPI est possible par la possibilité d’investir en scpi à crédit dans différents secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, thématique) et même dans des SCPI européennes, profitant ainsi de la dynamique des marchés internationaux.
Comment réussir son investissement en SCPI à crédit ?
L’acquisition des scpi à crédit est un choix qui nécessite une approche mûrement réfléchie, impliquant l’adoption d’une stratégie d’investissement adaptée à votre profil et à vos objectifs.
Cette section vous offre un guide sur les bonnes pratiques, notamment en réponse à la question comment acheter des scpi à crédit, élaborées à partir des recommandations d’experts en la matière, pour vous guider vers la réussite votre décision d’investir en scpi à crédit.
Définir son profil d’investisseur
La connaissance approfondie de votre profil d’investisseur et la définition claire de vos objectifs sont primordiales avant de vous engager.
Les SCPI se déclinent en diverses catégories, chacune répondant à des niveaux de risque, des rendements et des horizons d’investissement différents.
Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions avant d’investir en scpi à crédit : Quel est mon horizon de placement ? Suis-je à l’aise avec le risque ? Quelles sont mes attentes en termes de rentabilité ? Quelle est ma capacité d’emprunt pour les SCPI ? Quelle est ma situation fiscale ?
Ces interrogations ainsi qu’une scpi à crédit simulation vous aideront à sélectionner un crédit adapté, avec un montant, une durée, et le type de SCPI le plus pertinent pour vous.
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Le choix des SCPI
La sélection des SCPI adéquates, basée sur les rendements et les secteurs d’activité, constitue la deuxième phase cruciale de votre investissement. Le marché des SCPI est vaste et diversifié, offrant des profils de risque et des perspectives de rendement variés.
Pour effectuer le choix judicieux, il convient d’examiner attentivement les caractéristiques de chaque SCPI, telles que le taux de distribution, le taux d’occupation, le report à nouveau, la stratégie de gestion, et le secteur d’activité. D’où l’intérêt de réaliser une scpi à crédit simulation pour être fixé.
Dans votre démarche d’acquisition de scpi à crédit, favorisez celles présentant un rendement stable et régulier, un bon taux d’occupation, une réserve de report à nouveau conséquente, une stratégie de gestion solide, et opérant dans des secteurs porteurs.
La gestion de son endettement
Pour une gestion optimale dans l’acquisition de scpi à crédit, adaptez le montant du crédit de la scpi à votre capacité d’endettement. En effet, vous vous engagez à payer une mensualité sur le long-terme (15 ans, 20 ans ou même 25 ans). Assurez-vous de pouvoir toujours payer ces mensualités même si vous percevez moins de loyers que prévu car les aléas peuvent arriver.
Négociez les meilleures conditions d’octroi de scpi à crédit, pour cela, faites vous accompagner par un courtier en crédit compétent comme Invest’Aide.
Quel taux d’emprunt pour acheter des SCPI à crédit ?
Les prêts pour investir en scpi à crédit proposent généralement des taux plus élevés que les prêts immobiliers classiques (résidence principale, résidence locative ou secondaire).
Les taux fluctuent en fonction du contexte macroéconomique, de la durée d’emprunt SCPI et de la situation de l’emprunteur.
Néanmoins, une acquisition de scpi à crédit a un taux compris entre 3% sur 10 ans et 5% sur 25 ans actuellement.
Malgré le fait que les taux soient élevés, ils restent inférieurs au taux de rendement de la SCPI et permettent tout de même d’investir dans une opération rentable grâce à l’effet de levier du crédit. D’autre part, le crédit étant généralement un crédit amortissable, le montant des intérêts diminue dans le temps alors que les loyers restent stables, voire augmentent : cela accentue l’enrichissement de l’investisseur.
Quelles sont les conditions pour l’acquisition de SCPI à crédit ?
Les critères d’éligibilité pour emprunter pour l’acquisition des scpi à crédit dépendent des établissements bancaires.
Il existe peu de banques en capacité de financer des SCPI autres que celles de leur enseigne (et qui sont malheureusement peu performantes).
Invest’Aide dispose de conventions bancaires pour vous proposer des financements de parts de SCPI performants. Voici les conditions d’éligibilité que nous pouvons vous proposer au 01/03/2024.
Pour qui est fait cette offre de prêt de SCPI ?
Investir en scpi à crédit est possible pour les salariés, retraités, travailleurs non salariés et professions libérales. Seuls les résidents fiscaux sont éligibles (pas d’expatriés ou de non résidents fiscaux).
Les avantages de notre prêt SCPI
Vous n’avez pas besoin d’ouvrir de compte dans la banque prêteuse ou d’y domicilier vos revenus pour l’acquisition de scpi à crédit. Il n’y a aucun frais lié au financement de l’achat scpi à crédit (pas de frais de dossier, frais de courtage ou frais de nantissement).
Les taux d’intérêts de ce prêt SCPI sont attractifs : entre 3% et 5% sur des durées jusqu’à 25 ans.
Les conditions de l’offre de financement de SCPI
Vous pourrez investir en scpi à crédit aux conditions suivantes :
- Financement sans apport ;
- Nantissement des parts à 100% ;
- De 40 000€ à 600 000€ ;
- Durée jusqu’à 25 ans avec 9 mois de différé.
La liste des SCPI éligibles
- ADVENIS : Elialys – Eurovalys
- AESTIAM : Cap’Hebergimmo – Placement Pierre
- ALDERAN : Activimmo
- ALTERA IM : Alta Convictions
- ALTIXIA : Altixia Cadence XII – Altixia Commerce
- AMUNDI : Edissimo – Rivoli Avenir Patrimoine
- ARKEA REIM : Transition Europe
- ATLAND VOISIN : Epargne Pierre – Epargne Pierre Europe
- CORUM : Corum Eurion – Corum Origin – Corum XL
- EPSILON CAPITAL : Epsilon 360
- EURYALE : Pierval Sante
- FIDUCIAL : Buroboutic – Ficommerce
- FONCIERE MAGELLAN : Foncière de Praticiens
- IROKO : Iroko Zen
- KYANEOS : Kyanéos Pierre
- LA FRANCAISE AM : Avenir Santé – Épargne Foncière – LF Europimmo – LF Grand Paris Patrimoine – LF Opportunité Immobilier
- NORMA CAPITAL : Fair Invest – Vendôme Régions
- NOVAXIA : Neo
- PAREF GESTION : Interpierre France – Novapierre Allemagne 2 – Novapierre Résidentiel
- PERIAL AM : Grand Paris – Hospitalité Europe – PFO – PFO2
- PRIMONIAL REIM : Patrimmo Commerce – Patrimmo Croissance – Primovie – Primo Family – Primopierre
- REMAKE : Remake Live
- SOFIDY : Efimmo 1 – Europe Invest – Immorente – Immorente 2 – Sofipierre
- SOGENIAL : Cœur de Régions – Cœur d’Europe – Cœur de Ville
- SWISSLIFE AM : Pierre Capitale
- THEOREIM : Log In
- URBAN PREMIUM : Urban Cœur Commerce – Urban Pierre N°6 – Urban Prestigimmo N°5 – Urban Vitalim N°4
SCPI à crédit : simulation
Vous pouvez utiliser notre simulateur de SCPI à crédit ci-dessous pour obtenir une simulation personnalisée, avant d’acheter des scpi à crédit :
Conclusion
L’acquisition de scpi à crédit vous offre l’opportunité d’utiliser l’effet de levier pour amplifier vos rendements et réduire votre fiscalité. Investir en scpi à crédit est une stratégie qui offre également la possibilité de bâtir et d’élargir votre patrimoine immobilier sur une période longue, en investissant dans des actifs de qualité situés dans des secteurs dynamiques.
Si vous cherchez un accompagnement personnalisé dan votre démarche d’acquisition de scpi à crédit, n’hésitez surtout pas à contacter les conseillers en gestion de patrimoine de Invest’Aide qui pourront réaliser une simulation de SCPI à crédit.
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