La colocation est un type d’investissement locatif particulièrement intéressant si vous souhaitez obtenir des revenus locatifs diversifiés et peu fiscalisés.
Je vous explique dans cet article comment je mets en place des projets de colocation avec mes clients.
Qu’est que la colocation ?
Une colocation est simplement un logement où des locataires, appelés colocataires, se partagent le loyer. Autrefois assimilé à des locations pour étudiants fauchés, la colocation a le vent en poupe auprès des investisseurs immobilier. En effet, il existe une multitude d’avantages à proposer son bien locatif en colocation. Attention toutefois à faire les choses correctement pour ne pas avoir des déconvenues : vacances locatives, impayés etc. Je vous donne dans cet article mes conseils pour réussir votre investissement en colocation.
Le marché de la colocation en France
La population cible de la colocation
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la colocation n’intéresse pas uniquement les étudiants pour son prix attractif ou pour y faire la fête !
Il y a une réelle tendance de fonds aujourd’hui pour la vie en communauté et le partage. La plupart des habitants recherchent une colocation pour combattre l’isolement (par exemple, un jeune travailleur qui emménage seul dans une nouvelle ville) ou pour y trouver une ambiance bienveillante.
Selon une étude Guy Hocquet/CSA/Century de 2016, 45% des colocataires sont étudiants, 54% sont des actifs et 1% des retraités.
Chaque année, le nombre de colocataires en France est en augmentation de 30% à 40% ! La demande est donc très forte et c’est la raison pour laquelle il faut d’intéresser à ce type d’investissement/ Nous verrons également plus loin que ce n’est pas le seul avantage.
Les villes adaptées à la colocation
Contrairement à de l’investissement locatif classique, la stratégie de colocation ne fonctionnera pas partout. Vous devrez vous assurer qu’il existe une réelle demande avant de vous positionner sur un bien et l’aménager pour une colocation.
Pour que cela soit cohérent avec la population de locataires ciblée, vous devrez ainsi vous diriger vers l’une des deux catégories de villes suivantes :
- Les villes d’étudiants : Dans ce cas, misez sur des emplacements proches des transports en communs et des pôles universitaires. Le garage n’est pas un critère obligatoire, par contre veillez à ce qu’il y ait des commerces accessibles rapidement à pied.
- Les villes pour jeunes actifs : Investissez dans un logement proche des transports en communs et si possible pas trop éloignés des parkings. Vous devrez être proche des principaux pôles d’emploi de la ville. Sur ce segment de locataire, n’hésitez pas à faire légèrement plus haut-de-gamme (plus d’espaces, une salle de bain supplémentaire, cuisine parfaitement équipée etc.).
Selon les villes, la demande est plus ou moins forte. On observe cependant un déséquilibre entre l’offre et la demande de plus en plus fort chaque année. La demande en chambres en colocation n’est aujourd’hui pas satisfaite.
En 2016, Bordeaux était la ville qui présentait le plus fort déséquilibre entre le nombre de candidats à la colocation et le nombre de chambres. En effet, il y avait 20 colocataires pour une chambre sur le marché bordelais. Suivent ensuite Nantes, Rennes et Toulouse.
Les avantages de la colocation
La rentabilité
La colocation est beaucoup plus rentable qu’une location classique (nue ou meublée). En effet, vous investissez dans un appartement ou une maison et profitez ainsi d’une décote du prix au m2.
Alors que les studios et petites surfaces sont très chères car prisées par les investisseurs, vous vous placez ici sur un marché davantage centré sur la résidence principale (donc moins de concurrence).
Néanmoins, la différence entre le loyer d’une chambre et celui d’un studio n’est pas aussi importante que la différence entre le prix au m2 d’un grand appartement et d’un studio.
Mathématiquement, le rendement locatif sera plus élevé.
La fiscalité
Louer un appartement meublé vous permet de profiter du statut du LMNP (le Loueur Meublé Non Professionnel). Vous bénéficiez ainsi d’une fiscalité très attractive et boostez le rendement de votre patrimoine.
Si vous n’avez pas beaucoup de charges (pas de crédit ou pratiquement remboursé, peu de charges de copropriété…), vous pourrez opter pour le régime micro-BIC. Cela vous permet d’être imposé sur 50% de vos loyers (contre 70% dans le cas d’une location nue en micro-foncier).
Si vous avez disposez de charges non négligeables (charges financières ou charges de copropriété par exemple), la solution est de déclarer sous le régime réel. Non seulement vous déduirez de vos loyers toutes les charges payées mais vous pourrez également comptabiliser des amortissements.
Un amortissement est un principe comptable selon lequel votre bien s’use dans le temps. Au lieu de comptabiliser une charge tous les 20 ans pour un changement de toiture par exemple, vous allez lisser ce coût dans le temps, chaque année. Vous déduirez donc un 20ième de cette charge chaque année. Ce calcul est réalisé par un expert comptable qui vous fera votre déclaration LMNP chaque année. Attention cependant, vous aurez des charges supplémentaires (honoraires du comptable et cotisation à un centre de gestion agréé).
Les garanties
Les étudiants colocataires disposent bien souvent de la caution des parents. S’ils ne peuvent pas payer leur loyer, le bailleur pourra ainsi se retourner vers les parents pour exiger le paiement. D’ailleurs, c’est très souvent les parents qui versent directement le loyer car l’étudiant a peu ou pas de revenus.
Il existe également des garanties, comme la garantie Visale qui se portera caution de l’étudiant. Cette garantie est très élevée puisqu’il s’agit d’un système mis en place par l’Etat.
Enfin, si le bail est un bail solidaire (bail collectif), les colocataires sont solidaires de la dette. Par conséquent, si l’un des colocataires ne paie pas, le bailleur pourra demander le paiement de la part du loyer impayé aux autres locataires.
Alors que la caution est d’un mois dans le cadre d’une location traditionnelle, la location meublée de la colocation permet au bailleur de demander une caution plus élevée. Vous devez savoir qu’elle ne pourra cependant pas excéder deux mois de loyers. Cela le protégera donc mieux en cas de dégradation importante des meubles ou des aménagements de son appartement.
Le risque d’impayé est faible
Comme je l’ai écrit plus haut, dans le cadre d’une colocation avec un bail collectif, vous pourrez récupérer le loyer impayé sur les autres locataires. Le risque d’impayé est donc pratiquement nul. De plus, le loyers étant faible, le locataire pourra le payer plus facilement.
La location est flexible
La colocation est une location meublée. Contrairement à une location nue, vous n’êtes pas engagé sur une durée de 3 ans mais d’un an. A condition de respecter les conditions de résiliation du bail par le propriétaire, vous pourrez ainsi mettre fin au contrat de location tous les ans. Pour rappel, il s’agit du congé pour vendre, pour y habiter ou pour motif légitime et sérieux.
Les risques et inconvénients de la colocation
Les vacances locatives
L’ennemi numéro 1 de l’investisseur est la vacance locative. Vous aurez beau avoir le meilleur rendement locatif du monde, si vous n’avez pas de locataires pour payer vos loyers, votre rendement sera nul.
La colocation présente plus de rotation qu’un projet locatif classique. Si vous vous trompez dans la mise en place du projet (mauvaise localisation, rénovation insuffisante…), vous risquez d’observer de très fortes vacances locatives qui remettront en cause la validité de votre investissement locatif.
Le risque de vacances locatives est donc fort sur les projets de colocation lorsqu’ils sont mal ficelés.
La complexité du projet
Une colocation est complexe à mettre en place. D’une part, vous devez vous assurer de respecter la législation en terme de superficie (loi Alur) mais aussi superviser toutes les étapes du projet immobilier.
Dès la recherche du bien, vous devez retenir des appartements ou des maisons adaptées à la colocation en terme d’espaces de vie et de nombre et superficie des chambres. Vous devez également rénover, aménager et meubler le projet pour faire de la colocation. Une salle de bain peut suffire pour deux colocataires. S’ils sont trois, cela va commencer à être compliqué…
L’espace de vie est quelque chose d’important pour la communauté des locataires. Elle leur permet de prendre leur repas mais aussi de renforcer les liens de la colocation. Ne négligez donc pas cet endroit qui doit être confortable et accueillant.
Enfin, les colocations peuvent être complexes lors de la gestion locative. Si les colocataires ne se connaissent pas, vous devez tout de même choisir des profils qui peuvent s’entendre. Évitez d’introduire des étudiants fêtards dans une colocation de jeunes actifs. Généralement, leurs attentes et rythmes de vie sont différents.
La dégradation du bien immobilier
Les colocataires restent en moyenne 1 an et demi dans la colocation. La rotation des locataires est donc assez soutenue. A chaque passage de locataire, votre bien immobilier sera un peu plus dégradé.
Généralement, moins un locataire reste longtemps dans le logement, moins il sera bienveillant envers les aménagements et les équipements (il suffit de voir les dégradations importantes dans les locations AIrbnb pour s’en rendre compte !).
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle vous devez être très regardant à chaque état des lieux d’entrée et de sortie pour réparer les éventuelles casses et dégradations et l’imputer sur le locataire fautif. Si vous déléguez la gestion, assurez-vous que le gestionnaire fasse correctement son travail (n’hésitez pas à retenir un gestionnaire spécialisé, même s’il coûte un peu plus cher !).
Un investissement de plus en plus plébiscité
La colocation présente de nombreux avantages : rentabilité, fiscalité, risque dilué… Par conséquent, ce type d’exploitation attire de plus en plus d’investisseurs et la concurrence devient de plus en plus rude.
Si la colocation était un marché de niche il y a quelques années, louer un bien “standard” aujourd’hui est de plus en plus compliqué. Vous devez donc vous démarquer si vous souhaitez louer à un bon loyer et éviter le turn-over ou les vacances locatives.
A moins que la demande soit beaucoup (beaucoup) plus forte que l’offre, je vous conseille de vous diriger vers de la colocation haut-de-gamme. En effet, la clientèle de locataire est de plus en plus exigeante et on voit également de nombreuses colocations sans charme sur le marché (avec des meubles récupérés à droite et à gauche…).
Les meilleurs profils, les plus stables et les plus solvables choisiront les meilleures colocations et les autres resteront aux profils de locataire moins attractifs.
Mes conseils pour réussir votre colocation
Choisir le bon type de bail
La colocation est un plan gagnant ! Il existe deux types de baux lorsque vous souhaitez faire de la colocation :
- Le bail unique ou collectif
- Le bail individuel
Pour chaque bail, vous avez des avantages et des inconvénients.
Le bail unique est relativement classique. Il s’agit de faire un bail commun pour tous les colocataires. Vous disposez d’une garantie supplémentaire grâce à la clause de solidarité. Lorsque l’un des colocataires souhaite partir, il devra retrouver un colocataire pour prendre sa place. Sous peine de devoir payer le loyer ou que ses ex-colocataires le fasse à sa place.
Cette garantie est aussi un inconvénient : peu de locataires seront prêt à se porter caution de personnes qu’ils ne connaissent pas. Vous risquez donc d’observer des fortes durées de vacances locatives. Le loyer individuel sera également plus bas.
Le bail individuel est un bail conclu entre le propriétaire et chaque locataire. Cela est plus fastidieux à mettre en place et demandera plus de gestion. En revanche, cela facilitera la recherche de locataires car il n’y aura pas de clause de solidarité qui peut être restrictive. Les colocataires pourront également entrer progressivement dans la colocation, vous n’aurez pas à attendre pour trouver locataires d’un coup.
Si vous le pouvez, je vous conseille donc de retenir le bail individuel. Sachez que si vous souhaitez déléguer la gestion, peu d’agence le font. N’hésitez pas à être exigeant pour dénicher l’agence spécialisée qui sera en capacité de gérer votre bien avec des baux individuels.
Se démarquer de la concurrence
Chaque année, de nouveaux propriétaires mettent leur appartement en colocation. Même si il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande, elle se réduit chaque année.
Je vous conseille donc d’aménager avec soin votre colocation afin de vous démarquer de la concurrence et séduire les candidats. N’hésitez pas à faire des travaux de qualité ou à faire appel à un décorateur d’intérieur pour avoir une colocation prisée.
Ces dépenses supplémentaires seront un véritable investissement sur le long-terme. Non seulement les locataires seront plus respectueux des lieux, mais vous subirez moins de turn-over et la vacance locative sera plus faible.
Par expérience, on regrette souvent de radiner sur les travaux lorsque l’on doit changer un cumulus au bout de 3 ans ou refaire toute la peinture de la salle de bain… Si vous empruntez, faire des travaux importants dès le début est une bonne idée. Vous intégrez ainsi les travaux donc votre financement et ne subirez pas un décaissement important dans les années à venir lorsque vous devrez finalement faire vos travaux.
Voici quelques photos des projets de colocation que j’ai mis en place pour mes clients :
Généralement, ce type de colocation est rempli en une semaine, que ce soit à Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, Nice ou Rouen !
Mettez-vous à la place d’une personne à la recherche d’une colocation : elle sera immédiatement attiré par une chambre dans ce logement et par ses prestations (notamment les salles d’eau privatives).
Si vous disposez d’une forte capacité d’investissement, n’hésitez pas à vous diriger vers des projets plus gros (que plusieurs petits appartements). Par exemple, vous pouvez transformer des maisons individuelles, moins cher au m2, donc plus rentable. Par ailleurs, vous vous affranchissez de la copropriété, ce qui peut-être très appréciable pour piloter vos travaux futurs.
Voici quelques photos de réalisation de maisons individuelles exploitées en colocation :
Le concept de colocation de maisons va vous permettre d’optimiser l’opération et d’obtenir un placement de meilleure qualité. En revanche, ce n’est pas pour tous les budgets. Comptez au minimum 500 000€ pour un projet solide.
Investir dans un bien cohérent avec l’emplacement et la demande locative
Contrairement à un projet locatif standard, la colocation ne fonctionne pas partout. Vous devez faire une étude préalable pour vous assurer de la demande locative. En effet, il serait catastrophique de vous engager sur un bien immobilier, de faire des travaux et de n’avoir aucun locataire !
Non seulement vous devez offrir une prestation au colocataire : chambre aménagée, espace de vie spacieux… mais aussi un environnement urbain adapté : transports en commun, commodités…
Ne soyez pas aveuglé par des rendements locatifs records sur le papier. Sans locataire, votre projet tombe à l’eau. Si vous n’avez pas d’expérience dans l’investissement immobilier (ou pas le temps car ce type d’opération est chronophage), faites appel à un expert qui pourra vous accompagner (que ce soit moi ou un concurrent, peu importe 😉
Arbitrer entre le rendement et la revalorisation
La colocation vous permet d’obtenir des rendements locatifs plus élevés qu’un projet locatif classique similaire (même emplacement et même bien). En revanche, il est possible d’obtenir des rendements locatifs plus élevés si vous vous aventurez dans des quartiers moins prisés ou dans des villes moins attractives. Soyez conscient que vous vous exposerez à d’autres risques : le risque locatif (allez-vous bien louer votre appartement ?) et le risque de revalorisation (le bien va-t-il prendre de la valeur ?)
Vous devez donc placer le curseur au bon endroit entre :
- Un investissement patrimonial : moins de loyers mais plus de sécurité et de revalorisation de l’immobilier.
- Un investissement de rendement : plus de loyers au détriment de la sécurité et de la revalorisation de l’immobilier.
Ce choix devra être fait en fonction de vos objectifs et de vos moyens. Si vous êtes fortement fiscalisé et disposez de forts revenus, peut-être est-il plus intelligent d’accepter un effort d’épargne chaque mois mais de constater une belle plus-value dans 15 ans (moins fiscalisée que les loyers).
Si une cash-flow négatif va impacter fortement votre capacité d’épargne et d’emprunt, dirigez-vous plus vers des investissements de rendement.
Par exemple, les solutions clés-en-main que je peux mettre en place avec mes clients ont un rendement brut de 5% à 6% dans les emplacements premiums (Lyon, Nice, Bordeaux, Toulouse etc.) et 6% à 8% dans les emplacements de « rendement » (Lille, Valenciennes, Reims, Nancy etc.).
Il sera donc beaucoup plus facile d’auto-financer un bien de rendement qu’un bien patrimonial avec un montage de financement sur 20 ans.
Investir avec un crédit immobilier
L’intérêt d’investir dans la pierre est de pouvoir faire financer son investissement (le levier crédit) et ainsi décupler la rentabilité. A moins que vous souhaitez générer des revenus complémentaires immédiatement et que vous détenez un capital à placer (rentier), je vous conseille plutôt de maximiser le montant emprunté auprès de votre banque.
Acheter du locatif avec un prêt bancaire est donc une excellente méthode pour vous constituer du patrimoine avec un faible effort financier.
Néanmoins, il est de plus en plus compliqué d’avoir des financements sans apport. En effet, en début d’année 2020, les banques ont été rappelées à l’ordre et elles sont de plus en plus regardantes sur la solvabilité des emprunteurs. De plus, les durées d’emprunt se sont réduites. L’emprunt reste cependant attractif dans le cadre d’un investissement locatif.
Utiliser les sites spécialisés pour diffuser vos annonces
Si vous souhaitez gérer en direct votre colocation, la plateforme incontournable pour diffuser vos annonces immobilière est Leboncoin. Néanmoins, vous pouvez utiliser des plateformes spécialisées comme appartager.com ou lacartedescolocs.fr
Conclusion sur l’investissement de la colocation
La colocation pourrait bien être le nouvel Eldorado des investisseurs immobiliers ! Les atouts pour le bailleurs sont nombreux :
- C’est un projet palpable et concret
- La demande du marché locatif est forte (la clé de l’investissement immobilier est le locataire)
- Il est possible de recourir à un effet de levier et d’obtenir des revenus locatifs importants (démultiplier les gains)
- Vous bénéficiez d’une dilution du risque locatif
- Le LMNP vous évite de payer des impôts supplémentaires
- Vous valorisez votre patrimoine avec des biens anciens rénovés
Et pour les colocataires, une rénovation de qualité, c’est :
- Le confort moderne
- Des prestations haut de gamme
- Des loyers abordables au regard des prestations
- Les bienfaits sociaux : sorties, sport, entraide etc.
Un exemple concret de réalisation de colocation
Je vous présente un projet de colocation mis en place pour un client. Il s’agit d’un appartement dans le centre de Nice, transformé en colocation haut-de-gamme de 3 chambres.
Le logement de 1965 est dans son jus… Voici l’une des 3 chambres :
La salle de bain à remettre aux goûts du jour :
Pour valoriser l’appartement, avoir un balcon est un critère très important dans le sud de la France.
Voici les principaux chiffres du projet :
- Prix d’achat frais d’agence inclus : 209 000€
- Frais de notaire : 16 720€
- Coût des travaux : 94 910€
- Mobilier et aménagements : 12 500€
- Frais de maîtrise d’oeuvre et d’architecture : 12 500€
Au total, le coût du projet est donc de 345 630€.
Les travaux comprennent :
- La transformation de l’ancienne cuisine en 3ème chambre ;
- Réaménagement de la salle de bain actuelle ;
- Création de deux nouvelles salles d’eau ;
- Installation d’une nouvelle cuisine totalement équipée ;
- Rénovation totale des WC ;
- Pose d’un stratifié au sol ;
- Création d’une VMC dans tout l’appartement ;
- Câblage en RJ45 et USB dans toutes les pièces ;
- Installation de tous les équipements (meubles, lits doubles, dressings, TV etc.).
Financé sur une durée de 20 ans à un taux de 1,6%, les flux du projet sont les suivants :
- Mensualité : 1 684€
- Loyer brut : 1 560€ (3 loyers de 520€ HC)
- Frais de gestion : 156 €
- Taxe foncière et frais de copropriété à la charge du bailleur : 173€
L’effort d’épargne mensuel est donc de 1684€ – 1 560€ + 156€ + 173€ = 453€
Sous le régime réel du statut LMNP, mon client ne paiera pas d’impôt pendant de nombreuses années.
Le rendement net net est donc de (1 560€ – 156€ – 173€) / 345 630€ = 4,3%, ce qui est un excellent rendement lorsque l’on sait qu’il s’agit d’un appartement refait à neuf et totalement géré par un agence.
Sur 20 ans, si on voit cette opération comme un placement où l’investisseur met 453€ tous les mois pour récupérer 345 630€ à l’échéance (hypothèse conservatrice de revente au prix d’achat dans 20 ans), la rentabilité est de 10,9% (taux de rentabilité interne – TRI).
En cas de revalorisation annuelle de 1% de l’immobilier, ce taux passe à 12,6%.
Voici le rendu après travaux de la cuisine :
Le salon a été refait par un architecte d’intérieur.
L’une des 3 salles d’eau privatives :
Vous avez besoin d’aide pour investir dans une colocation ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous assurer des revenus complémentaires mais :
- Vous avez une vie personnelle ou professionnelle chargée et n’avez pas de temps à consacrer à la recherche et aux visites de biens immobilier, au suivi du chantier et à la mise en location.
- Peut-être que vous habitez loin et n’imaginez pas pouvoir suivre le projet à distance et cherchez des professionnels compétents pour piloter l’opération.
- Vous avez peur de faire des erreurs car vous n’avez jamais réalisé ce type d’opération. Une personne de confiance vous semble indispensable.
- Vous souhaitez un projet rentable mais voulez avant tout louer un appartement dans un état irréprochable et que vos locataires se sentent bien dans leur habitation. Entasser des gens dans un logement pour maximiser les profils ? Non merci…
J’accompagne mes clients dans la mise en place de projets locatif rentables, à partir d’un investissement de 200 000€. Attention : afin de délivrer les performances annoncées, nous travaillons de manière exclusive et de A à Z sur le projet. Je n’accompagne pas mes clients sur des biens immobiliers qu’ils auraient déjà acquis et qu’ils souhaiteraient transformer par exemple.
Vous pouvez me contacter et me faire part de votre projet. Je vous dirai si je peux vous aider.
Voici comment se structure l’opération :
- Définition du cahier des charges : type de bien, nombre de chambres, emplacement etc.
- Recherche du bien par des chasseurs immobiliers spécialisés
- Accompagnement pour la signature et recherche de financements
- Supervision des travaux de rénovation (prix des travaux ferme et définitif : pas de dépassement possible)
- Livraison du bien et mise en location
- Gestion locative par une agence spécialisée
Nous avons fait le choix de nous orienter vers des colocations haut-de-gamme afin de pérenniser la gestion (moins de turnover et de vacances locatives), améliorer le rendement (loyers plus élevés) et valoriser le patrimoine de l’investisseur (augmentation de la valeur du bien).
En savoir plus sur l’investissement en colocation
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Bonjour,
Que vous ayez un cash-flow positif ou négatif, la rentabilité d’un investissement à crédit vient en très grande partie du remboursement du capital du crédit.
Je préfère largement mettre en place des solutions avec un montant de travaux élevé qui abouti à un cash-flow négatif.
Par expérience, ce surcoût permet de pérenniser la gestion locative (moins de turn-over, de vacances, de dégradation ou d’impayés) et de valoriser le bien. Les travaux étant financés à crédit, je préfère tout intégrer dès le départ dans le montage et éviter un décaissement important dans les années à venir pour payer des travaux que l’on aurait pu faire dès l’achat.
Cyrille