Comment Investir en SCPI ? Avantages, Risques, Rendement, Fiscalité

L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution qui permet d’accéder au marché immobilier avec un budget réduit tout en déléguant entièrement la gestion locative. Cependant, comme pour tout investissement, il présente des avantages et des risques qu’il est essentiel de comprendre avant de se lancer. Nous vous expliquons ici comment investir en SCPI, ses différents types, ainsi que les avantages fiscaux et financiers que vous pouvez en retirer.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule de placement collectif permettant à des investisseurs d’acheter des parts dans un parc immobilier diversifié. La gestion des biens est assurée par des sociétés de gestion agréées, qui s’occupent de l’achat, de la gestion locative et de la redistribution des loyers aux investisseurs. C’est un moyen simple d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens soi-même.

Les SCPI se déclinent sous différentes formes, investissant dans des bureaux, des commerces ou d’autres types de biens, en France ou à l’international. Elles permettent ainsi une diversification du portefeuille immobilier des investisseurs, tout en mutualisant les risques. Voici comment elles fonctionnent :

En quelques mots, une SCPI, c’est quoi ?

Collecte La SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs

Achat Elle achète des locaux commerciaux ou des biens immobiliers divers

Gestion Elle s’occupe de la gestion locative des biens acquis

Loyers Les loyers sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe principalement deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

SCPI à capital variable : Plus courantes aujourd’hui, les SCPI à capital variable émettent de nouvelles parts pour accueillir de nouveaux investisseurs, permettant une entrée plus flexible et une liquidité plus importante.

SCPI à capital fixe : Ce type de SCPI ne permet l’entrée d’un nouvel investisseur que lorsque des parts sont revendues par un autre associé. L’achat de parts peut donc prendre du temps et ces SCPI sont moins liquides.

Pourquoi investir en SCPI ?

Investir dans une SCPI procure de nombreux avantages : revenus complémentaires immédiats ou différés, risques atténués par rapport à un investissement locatif, diversification… Nous vous présentons les investisseurs type des SCPI et leurs objectifs ainsi que les avantages d’investir en SCPI.

À qui s’adresse l’investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI est adapté à différents types d’investisseurs :

• Jeunes investisseurs ou budget limité : Accessible dès quelques centaines d’euros, la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans apport initial élevé. Le financement à crédit de SCPI est également possible, avec des échéances faibles.
• Personnes manquant de temps pour gérer des biens : La gestion locative est entièrement déléguée aux sociétés de gestion, ce qui permet d’investir sans souci.
• Investisseurs expérimentés cherchant à diversifier : La SCPI permet d’accéder à des actifs de qualité, difficilement accessibles en direct, comme des bureaux ou des commerces situés dans des zones prisées.
• Préparation de la retraite : Les SCPI offrent une source stable de revenus, idéale pour préparer la retraite en complément d’autres placements. Vous pouvez anticiper votre retraite avec de la SCPI à crédit ou de la SCPI en nue-propriété.
• Résidents étrangers ou expatriés : L’investissement en SCPI est accessible à distance, sans avoir à gérer des biens sur place. La fiscalité peut également être avantageuse pour les expatriés.

Les avantages d’investir en SCPI

Les SCPI présentent plusieurs atouts :

• Rendement attractif : Avec des taux de rendement net pouvant atteindre 4 à 6 %, la SCPI de rendement est une option intéressante pour obtenir des revenus réguliers.
• Mutualisation des risques : L’investissement est réparti sur de nombreux biens immobiliers et locataires, ce qui limite les risques financiers.
• Absence de gestion locative : Vous n’avez pas à vous occuper des locataires ou de l’entretien des biens, tout est pris en charge par les sociétés de gestion.
• Diversification géographique et sectorielle : En investissant dans des SCPI, vous accédez à des biens répartis dans plusieurs secteurs d’activité et dans différentes régions, voire à l’étranger.
• Accessibilité : Avec un ticket d’entrée souvent bas (à partir de quelques centaines d’euros), il est possible d’investir dans une SCPI même avec un budget modeste.

Comment investir en SCPI ?

Investir en SCPI est relativement simple et offre plusieurs possibilités. Que ce soit au comptant, à crédit ou via une assurance-vie, il existe différentes façons d’entrer dans une SCPI. Voici les étapes à suivre pour investir dans une SCPI.

À qui acheter des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées directement auprès des sociétés de gestion, qui sont responsables de l’acquisition et de la gestion des biens. Il est également possible de passer par un conseiller en gestion de patrimoine comme Invest’Aide, qui vous aidera à choisir les meilleures SCPI en fonction de votre profil et de vos objectifs financiers.

L’achat de part d’une SCPI

L’achat de parts d’une SCPI est une procédure simple. Après avoir choisi une SCPI, vous effectuez un virement au gestionnaire qui se charge de l’acquisition des biens. Si vous achetez des parts dans une SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants. Il est important de noter qu’il existe un délai de jouissance (souvent entre 3 et 6 mois) pendant lequel vous ne percevrez pas de loyers après votre achat.

L’achat de SCPI à crédit

Il est également possible d’acheter des SCPI à crédit. Cela vous permet de profiter de l’effet de levier du crédit et de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Ce type d’investissement est particulièrement avantageux pour les personnes cherchant à se constituer un patrimoine immobilier à long terme. En plus, certaines banques offrent des conditions de crédit favorables pour l’achat de SCPI, comme des taux d’emprunt attractifs et des frais réduits.

Comment choisir et investir dans une SCPI ?

Réussir son investissement en SCPI repose sur plusieurs critères clés, dont le choix de la stratégie d’investissement et l’anticipation de la fiscalité. Voici les principales étapes pour maximiser vos chances de réussite dans ce type de placement.

Le choix de la stratégie d’investissement SCPI

Il existe deux grandes stratégies d’investissement en SCPI :

• SCPI de rendement : Ce type de SCPI est composé de biens à rendement élevé, souvent situés en province ou à l’étranger. Les loyers perçus sont importants, mais la revalorisation du patrimoine est généralement plus faible sur le long terme.
• SCPI patrimoniale : Composée de biens situés dans des zones prime, souvent dans les grandes villes ou à Paris, cette stratégie offre une meilleure protection du capital, mais avec des rendements locatifs plus faibles. Cependant, le potentiel de revalorisation du patrimoine est plus élevé.

L’anticipation de la fiscalité

Investir en SCPI peut avoir un impact fiscal important, en particulier sur les revenus fonciers perçus. Les revenus des SCPI sont imposés à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour optimiser votre fiscalité des SCPI, il est conseillé d’envisager des alternatives comme :

• SCPI européennes : Elles bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse pour les investisseurs résidents en France.
• SCPI en assurance-vie : Cette option permet de différer la fiscalité tant que vous ne retirez pas les fonds du contrat.
• Démembrement de propriété : Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine tout en limitant votre fiscalité, cette solution peut être intéressante. Elle permet de dissocier la nue-propriété et l’usufruit.

Quel est l’impact de l’investissement en SCPI sur la fiscalité ?

Investir en SCPI peut avoir un impact fiscal significatif, notamment en ce qui concerne les revenus locatifs et les plus-values. Il est essentiel de bien comprendre le régime fiscal applicable pour éviter des surprises et optimiser au mieux votre investissement.

La fiscalité des revenus de la SCPI

Les revenus perçus par les investisseurs en SCPI sont principalement des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. En fonction de votre situation, il est possible de déduire certaines charges, comme les intérêts d’emprunt si vous avez financé l’achat de vos parts à crédit.

La fiscalité sur la plus-value des SCPI

En cas de revente de parts ou de cession d’un bien par la SCPI, la plus-value est soumise à une taxation de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements s’appliquent en fonction de la durée de détention, permettant une exonération totale d’impôt au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Quels sont les risques de l’investissement en SCPI ?

Comme tout investissement, la SCPI comporte des risques, notamment en termes de liquidité et de fluctuation des prix. Voici les principaux risques à prendre en compte :

• Perte en capital : La valeur des parts de SCPI n’est pas garantie et peut fluctuer en fonction du marché immobilier.
• Problèmes de liquidité : En cas de revente des parts, il peut y avoir un délai d’attente pour trouver un acheteur.
• Risque locatif : Les loyers peuvent baisser ou des vacances locatives peuvent survenir, affectant ainsi les revenus distribués.

Comment réduire les risques d’investir en SCPI ?

Pour minimiser les risques liés à un investissement en SCPI, il est important de diversifier votre portefeuille et de choisir des stratégies d’investissement adaptées à votre profil. Vous pouvez aussi opter pour des solutions telles que le démembrement de propriété pour sécuriser votre investissement.

Diversifier les investissements SCPI

La diversification est essentielle pour réduire les risques liés aux SCPI. Cela implique d’investir dans plusieurs SCPI avec des actifs répartis dans différentes zones géographiques, ainsi que dans différents secteurs d’activité (bureaux, commerces, etc.). Cela permet de limiter l’impact des crises économiques ou sectorielles.

Le démembrement de la SCPI

Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en usufruit et nue-propriété. L’usufruit permet de percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété correspond à la détention du capital. Cela permet de moduler votre fiscalité :

• Pleine propriété : L’investisseur détient à la fois les loyers et le capital, mais est soumis à une fiscalité plus lourde.
• Nue-propriété : Le capital est détenu sans percevoir de loyers, ce qui peut être avantageux pour une stratégie patrimoniale à long terme.
• Usufruit viager : Le propriétaire perçoit les loyers durant toute sa vie, tandis que les héritiers récupèrent la pleine propriété à son décès.

Notre avis sur les meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2024

Pour 2024, plusieurs SCPI se démarquent par leurs performances, leur diversification et la solidité des sociétés de gestion qui les administrent. Il est important de bien choisir la SCPI qui correspond à vos objectifs financiers et à votre situation patrimoniale. Voici un aperçu des indicateurs clés à suivre pour sélectionner une SCPI performante.

Les indicateurs de la santé de la SCPI

Voici les principaux indicateurs à prendre en compte pour évaluer la santé d’une SCPI :

• Taux de distribution (TD) : Mesure le rendement des SCPI en fonction des loyers distribués par rapport au prix des parts. Plus le TD est élevé et stable, plus la SCPI est attractive.
• Report à nouveau (RAN) : Il s’agit des réserves financières mises de côté par la société de gestion pour maintenir une distribution stable des loyers, même en cas de difficultés.
• Capitalisation : C’est le montant total des fonds collectés par la SCPI. Une capitalisation élevée permet de diversifier les investissements et d’améliorer la stabilité financière.
• Taux d’occupation : Indicateur du nombre de biens loués par rapport au total des biens détenus par la SCPI. Un taux d’occupation supérieur à 90% est signe d’une bonne gestion locative.

Nos choix d’investissement en SCPI

Parmi les SCPI recommandées pour 2024, voici quelques exemples intéressants :

• Vendôme Régions : SCPI diversifiée en termes de secteurs et de zones géographiques, avec une capitalisation solide et un taux de rendement attractif.
• Epargne Pierre : Forte capitalisation et répartition sectorielle large, cette SCPI se distingue par sa stabilité et la régularité de ses distributions.
• Corum Origin : SCPI européenne avec un fort taux de distribution et une gestion dynamique. Parfait pour réduire la fiscalité grâce à ses investissements internationaux.
• Alta Convictions : SCPI diversifiée en France et en Europe avec un bon rendement et une gestion performante sur le long terme.
• Epsilon 360 : des frais de SCPI réduits et une belle rentabilité. Vous pouvez également investir dans cette SCPI avec des versements programmés. On aime !

Quelles sont les alternatives à l’investissement en SCPI ?

Si vous cherchez des alternatives à l’investissement en SCPI, il existe d’autres véhicules d’investissement immobilier qui peuvent répondre à vos besoins. Voici deux options à considérer :

• OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) : Ce véhicule est plus liquide qu’une SCPI et permet d’investir non seulement dans l’immobilier, mais aussi dans d’autres actifs financiers, tels que des actions. L’OPCI est plus volatil mais offre une revente plus rapide.
• SCI (Société Civile Immobilière) : Contrairement aux SCPI, les SCI permettent d’investir directement dans des biens immobiliers et de les gérer en famille ou entre associés. C’est une solution plus personnalisée pour ceux qui veulent garder un contrôle direct sur leur patrimoine immobilier.

FAQ sur l’investissement en SCPI

Investir dans une SCPI est une opération rentable et intéressante à condition de savoir comment investir en SCPI : bien comprendre le produit, ses risques et sa fiscalité. Je vous récapitule ci-dessous ce que vous devez savoir sur la SCPI.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une part de société qui investi dans l’immobilier professionnel ou d’habitation. Les investisseurs sont les actionnaires de cette société. Investir en SCPI permet de percevoir des loyers en retour.

Quels sont les rendements des SCPI ?

Le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) est en moyenne de 4,4% ces dernières années. N’oubliez pas de prendre en compte la revalorisation de la part qui permet également de dégager de la performance sur votre investissement SCPI.

Quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI ?

Investir en SCPI c’est investir dans l’immobilier à partir d’un montant très réduit (quelques milliers d’euros). L’investisseur délègue totalement la gestion du parc locatif composé de bureaux, de commerces… Le risque est limité puisque la SCPI possède plusieurs centaines de biens.

Comment choisir une SCPI ?

Pour réussir à investir en SCPI sur le long terme, vous devez choisir avec soin la SCPI, selon divers critères. Au-delà de la qualité du gestionnaire et du parc immobilier, ciblez une SCPI qui répond à vos objectifs : rente ou capital, pleine propriété ou démembrée…

Comment investir dans une SCPI ?

Vous pouvez investir en SCPI directement  auprès du gestionnaire de la SCPI ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pouvez également retrouver des SCPI dans des assurances-vie mais ce type d’acquisition doit être adapté à votre situation et à vos objectifs. Nous vous expliquons dans cet article comment investir dans les SCPI.

Quels sont les risques de la SCPI ?

Il est important de préciser avant d’investir en SCPI que le rendement et le capital d’une SCPI n’est pas garanti. L’investisseur s’expose à des risques de liquidité, de perte en capital et de faillite du gestionnaire.

Peut-on acheter des SCPI à crédit ?

Il est possible de financer à crédit l’achat de SCPI. Cela vous permettra de décupler la rentabilité de votre investissement grâce à l’effet de levier crédit.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les revenus d’une SCPI sont en grande majorité soumis à l’impôt foncier. Les revenus sont donc imposés à votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux contributions sociales (17,2%). Une petite part des revenus est soumise au PFU de 30%.

Comment faire des simulations pour investir dans des SCPI ?

Avant d’investir dans une SCPI, nous vous recommandons d’effectuer des simulations précises avec votre conseiller patrimonial. Vous pouvez réserver un rendez-vous gratuit avec l’un de nos conseillers. Si vous voulez une étude personnalisée, vous pouvez télécharger notre Simulateur SCPI.

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