Comment Investir en SCPI ? Avantages, Risques, Rendement, Fiscalité

Investir en SCPI vous permet d’acheter de l’immobilier simplement et à un prix accessible. La pierre-papier présente de nombreux intérêts, entre autres, le fait de déléguer à 100% la gestion locative de son parc immobilier. La diversification du risque est également un avantage attrayant et les performances des SCPI sont au rendez-vous (jusqu’à 8% de rendement net).

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une société qui achète de l’immobilier avec le capital collecté auprès d’investisseurs. Les sociétés de gestion délèguent la gestion et perçoivent des loyers et bénéficient d’une revalorisation de l’immobilier au travers de leurs parts de SCPI.

Les SCPI sont des placements immobiliers diversifiés : bureaux, locaux, commerces… en France ou à l’étranger avec des SCPI européennes.

Bien qu’elles soient aujourd’hui à la mode, investir dans une SCPI est une pratique assez ancienne. Par exemple PF Grand Paris de chez PERIAL AM a été créé en 1966 !

En quelques mots, une SCPI, c’est quoi ?

La SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs

Elle achète des locaux commerciaux (plus rarement, des biens d’habitation)

Elle loue et gère le parc immobilier

La SCPI collecte et redistribue les loyers aux investisseurs

Quels sont les différents types de SCPI ?

Deux options s’offrent à vous lorsque vous décidez d’investir en SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

La SCPI à capital fixe ne peut être souscrite qu’à partir de la revente de parts d’un investisseur déjà dans la SCPI. Les SCPI à capital fixe sont donc peu liquides car il peut se passer un certain temps avant que vous ne réussissiez à acheter une part. Aujourd’hui, de moins en moins d’épargnants choisissent d’investir en SCPI à capital fixe.

La SCPI à capital variable vous permet d’entrer au capital d’une SCPI qui va émettre de nouvelles parts pour acheter des biens immobiliers. Vous pouvez ainsi investir dans une SCPI sans devoir racheter des parts d’un associé sortant.

Pourquoi investir en SCPI ?

Investir dans une SCPI procure de nombreux avantages : revenus complémentaires immédiats ou différés, risques atténués par rapport à un investissement locatif, diversification… Nous vous présentons les investisseurs type des SCPI et leurs objectifs ainsi que les avantages d’investir en SCPI.

À qui s’adresse l’investissement en SCPI ?

Investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est particulièrement intéressant si vous êtes :

• Jeune ou si vous avez un budget limité : Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros. Si vous n’avez pas d’apport pour un investissement locatif, la SCPI à crédit est possible sur des durées longues (25 ans) ce qui vous permet d’acheter de l’immobilier avec un effort d’épargne mensuel faible et une mise de départ nulle.
• Vous n’avez pas le temps de gérer de l’immobilier : Les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier sans aucune gestion locative. La recherche des biens et leur gestion est totalement déléguée à la société de gestion de la SCPI.
• Vous avez déjà investi dans l’immobilier mais vous voulez diversifier : Avec les SCPI, vous investissez dans des actifs peu accessibles au grand public comme des immeubles parisiens ou des centres commerciaux. Vous pouvez ainsi facilement diversifier vos investissements locatifs avec les SCPI.
• Vous voulez préparer votre retraite : Les SCPI versent de manière très stable et régulière des revenus sans aucune gestion locative. Les retraités auront donc des revenus complémentaires en automatique grâce aux SCPI. Vous pouvez anticiper votre retraite avec de la SCPI à crédit ou de la SCPI en nue-propriété.
• Vous résidez à l’étranger (non-résident fiscal ou expatrié) : La SCPI est une façon simple d’investir dans l’immobilier à distance. Vous n’avez pas de gestion et cela vous permet d’habiter à des milliers de kilomètres de vos biens locatifs. En plus, la fiscalité sur les SCPI sera réduite en étant expatrié

Les avantages d’investir en SCPI

Les avantages d’investir en Société Civile de Placement Immobilier – SCPI – sont nombreux, nous vous avons listé les atouts des SCPI :

• Investir dans une SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros, disponible pour tous les budgets !
• Les SCPI sont diversifiées : vous pouvez facilement investir dans plusieurs centaines de bien immobiliers à travers l’Europe et loués à de nombreux locataires différents.
• Vous ne gérez rien avec les SCPI : le gestionnaire de la SCPI s’occupe d’acheter les biens immobiliers et de gérer les locataires. Vous recevez en automatique les loyers de la SCPI.
• Vous pouvez investir de plein de façons différentes : au comptant pour percevoir des revenus immédiats, à crédit pour vous créer une retraite, en usufruit pour la trésorerie de votre entreprise ou encore en nue-propriété pour placer du cash sur du moyen long terme.

Comment investir en SCPI ?

Investir en SCPI est relativement simple, vous pouvez investir en SCPI en achetant au comptant ou à crédit auprès d’une société de gestion de SCPI agréée. Gardez en tête qu’en entrant dans une SCPI, vous devrez attendre avant de percevoir vos premiers loyers (délai de jouissance).

À qui acheter des parts de SCPI ?

Les SCPI peuvent être acquises directement auprès des sociétés de gestion ou avec un conseiller en gestion de patrimoine comme Invest’Aide.

Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros, variant selon les sociétés de gestion ou les offres. Généralement, vous devrez souscrire un nombre minimum de parts pour pouvoir investir en SCPI, qui vont de quelques centaines à mille euros tout au plus.

Si vous achetez vos parts de SCPI de rendement au comptant, les procédures sont assez simples. Vous devrez déposer les fonds chez le gestionnaire et lui fournir des documents, notamment des justificatifs de provenance de fonds dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Certaines SCPI acceptent peu de non-résidents fiscaux (notamment les non résidents aux Etats-Unis). Vous devrez donc vérifier en amont la faisabilité de l’investissement selon votre pays de résidence fiscal auprès de votre conseiller ou de la société civile qui vous intéresse.

L’achat de part d’une SCPI

Les SCPI sont distribuées par des cabinets de conseil en gestion de patrimoine comme Invest’Aide. En amont, nous vous établirons un audit patrimonial pour nous assurer de la cohérence entre votre situation, vos projets et l’acquisition de parts de SCPI. Nous pourrons ainsi vous orienter vers un mode d’acquisition particulier comme l’acquisition de SCPI à crédit, en cash ou en nue-propriété. Nous sélectionnerons ensemble les SCPI les plus performantes et pertinentes.

Les fonds seront versés directement dans la SCPI qui achètera pour vous des immeubles. Vous devrez néanmoins observer un délai de jouissance (entre 3 et 6 mois), durée durant laquelle vous ne percevrez pas de loyers.

Vous pouvez également acheter des SCPI dans une assurance-vie. Toutes les SCPI ne sont pas référencées chez les assureurs mais nous avons sélectionné plusieurs SCPI dans nos contrats d’assurance-vie comme Remake Live ou Corum Origin qui vous permettent d’obtenir des rendements nets supérieurs à 6%.

L’achat de SCPI à crédit

Acquérir des SCPI à crédit vous permet de vous créer des revenus complémentaires et de vous constituer un patrimoine immobilier sur le long-terme. Non seulement la fiscalité sera optimisée puisque vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt mais, grâce à l’effet de levier du crédit, vous pourrez obtenir des taux de rendement interne élevés (supérieurs à 7%).

Nous travaillons avec de nombreuses banques qui pourront vous prêter de l’argent pour investir dans une SCPI à crédit à des conditions avantageuses : taux d’emprunt compétitif, apport faible voire nul, frais de dossiers réduits, différé d’emprunt, etc. Par ailleurs, les crédits de SCPI sont parfois plus intéressants que les crédits immobiliers classiques. En effet, vous pourrez emprunter au-delà du taux d’endettement de 35% ce qui vous permettra de continuer à investir dans l’immobilier.

Comment choisir et investir dans une SCPI ?

Il existe plus de 180 SCPI sur le marché, le choix de SCPI est donc très vaste. Vous ne pouvez pas réduire votre choix de SCPI uniquement sur des critères simples, comme le taux de rendement ou le taux d’occupation. Vous devez sélectionner une SCPI et son mode d’acquisition en fonction de sa performance mais aussi de votre situation financière et fiscale et de vos objectifs. Pensez également à vérifier l’état des sociétés de gestion qui proposent la SCPI.

Nous vous présentons les types de stratégie de société civile de placement immobilier – SCPI – et pourquoi vous devez anticiper la fiscalité des SCPI.

Le choix de la stratégie d’investissement SCPI

On peut classer la stratégie des SCPI en deux catégories : le rendement et le patrimonial.

La stratégie de rendement vont principalement être composées de biens locatifs en province ou à l’étranger, là où le foncier est abordable. Les loyers collectés par le gestionnaire vont donc être importants et la distribution des dividendes régulière. Cependant, sur le long-terme, la revalorisation est moyenne et le capital de l’investisseur est moins protégé. En cas de krach immobilier, le parc locatif sera plus impacté par la baisse.

La stratégie patrimoniale est composée de biens locatifs chers. Principalement à Paris et dans les grandes agglomérations françaises. Le foncier y est élevé, le rendement locatif est donc plus bas. Néanmoins, le potentiel de revalorisation est plus élevé car le parc locatif est de qualité. Le patrimoine de l’investisseur est mieux protégé en cas de chute des cours de l’immobilier.

L’anticipation de la fiscalité

La fiscalité des SCPI lorsqu’elle n’est pas anticipée est importante. Voici quelques conseils pour éviter de payer trop d’impôts sur vos SCPI :

• Si votre objectif est de vous constituer du patrimoine sur le long-terme, préférez les Société Civiles de Placement Immobilier – SCPI – patrimoniales car le gain proviendra en grande partie d’une plus-value, moins fiscalisée sur le long-terme que les revenus locatifs d’une SCPI à rendement.
• Si vous souhaitez percevoir des loyers malgré une fiscalité élevée, vous pouvez vous diriger vers des SCPI européennes qui ont une fiscalité plus avantageuse.
• Vous pouvez investir dans des SCPI dans un contrat d’assurance-vie. De cette manière, vous ne paierez de fiscalité et de prélèvements sociaux tant que vous n’effectuerez pas de retrait. Dans une assurance-vie, la revente des SCPI sera bien plus rapide qu’en cas de détention de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) en direct.
• Si votre objectif est de vous constituer un capital immobilier (pas d’objectifs de revenus immédiats) et que votre fiscalité est déjà importante, je vous conseille de vous intéresser au démembrement de propriété des SCPI et plus particulièrement à la SCPI en nue-propriété.
• En investissant dans des SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers et ainsi baisser votre fiscalité. Investir en SCPI selon ce montage est intéressant si votre objectif est d’obtenir des revenus complémentaires futurs (par exemple pour la retraite).

Quel est l’impact de l’investissement en SCPI sur la fiscalité ?

La fiscalité des SCPI, si elle est mal maîtrisée, peu rapidement devenir confiscatoire. Avant d’investir en SCPI, il est important de connaître le traitement fiscal qui vous attend. Nous vous présentons les différents impôts qui s’appliquent aux revenus des SCPI et comment les réduire.

La fiscalité des revenus de la SCPI

Les revenus des SCPI peuvent être de deux sources différentes : les revenus fonciers (principalement) et les revenus financiers (minoritaires).

Les revenus fonciers sont les loyers perçus par la société civile de placement immobilier (SCPI). Ils sont fiscalisés à l’impôt foncier : votre tranche marginale d’imposition (TMI) et les prélèvements sociaux de 17,2% (CSG CRDS). Si vous disposez déjà d’un logement loué en nu et au micro-foncier, vous pourrez appliquer un abattement de 30% sur les revenus fonciers des SCPI. Sinon, vous devrez déclarer au réel, ce qui vous permettra de déduire des loyers toutes les charges de la SCPI (dont les intérêts d’emprunt le cas échéant).Les revenus financiers doivent être intégrés à la catégorie revenus de capitaux mobiliers. Ils seront soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (PFU, aussi appelé Flax-Tax).

La fiscalité sur la plus-value des SCPI

Si votre SCPI revend des biens immobiliers ou si vous revendez vous-même vos parts de SCPI, vous devrez vous acquitter d’un impôt de 19% et de 17,2% de prélèvements sociaux sur la plus-value.

La plus-value se calcule en retranchant au prix de revente le prix d’achat de la part. Par exemple, si vous revendez 1 800€ une SCPI achetée 1 200€ 10 ans plus tôt, la plus-value est de 600€.

Passés 5 ans, vous bénéficierez d’abattements sur les prélèvements. Il faudra attendre 22 ans pour être exonéré d’impôts et 30 ans pour les prélèvements sociaux :

Quels sont les risques de l’investissement en SCPI ?

Nous pouvons citer les principaux risques de la SCPI :

• Le capital d’une SCPI n’est pas garanti : si l’immobilier de la société civile de placement immobilier (SCPI) perd de la valeur, la valeur de la part de la SCPI sera affectée également.
• La liquidité des parts de la SCPI : en cas de revente des parts, vous risquez d’avoir des délais d’attente ou de revendre avec une décote si le contexte n’est pas favorable (plus de vendeurs que d’acheteurs).
• La baisse des loyers de la SCPI : les loyers versés par les locataires peuvent être revus à la baisse (négociation, impayés ou vacances locatives). Les dividendes de la SCPI seront affectés.
• La défaillance du gestionnaire de la SCPI : même si les sociétés de gestion sont agrées par l’AMF, elles peuvent faire faillite en théorie. Dans ce cas une nouvelle société de gestion prendra la relève mais des perturbations sur la SCPI seront à prévoir.

Le risque de devise : les SCPI étrangères peuvent investir dans des zones géographiques où la monnaie locale n’est pas l’euro. Les loyers encaissés en devises étrangères peuvent baisser en valeur si le cours de la devise n’est pas favorable.

Comment réduire les risques d’investir en SCPI ?

Avant d’investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), sachez qu’il est possible d’en réduire les risques en respectant quelques principes simples comme la diversification, la durée d’investissement et éventuellement le démembrement de propriété.

Diversifier les investissements SCPI

Comment investir en SCPI ? Une question qui mérite toute notre attention. Pour que votre opération soit rentable, vous devez vous assurer que vos SCPI puissent vous verser de manière régulière des loyers dans le temps. Pour cela, vous devrez répartir votre investissement SCPI pour avoir :

• Un nombre suffisant de locataires ;
• Des locaux répartis sur des zones géographiques différentes ;
• Des locataires exerçant des activités professionnelles différentes afin d’éviter une surexposition au risque : par exemple les commerces durant la crise des gilets jaunes ou l’hôtellerie durant la COVID19.

La durée d’investissement

Les SCPI ont une durée d’investissement recommandée de 8 ans. La durée moyenne de détention en France des SCPI est de 22 ans. Qui dit investir en SCPI sur du long terme, dit réduire les risques de perte en capital.

En effet, si la valeur de la part de SCPI diminue à court-terme, les historiques de valorisation nous montrent que l’immobilier est haussier sur le long-terme, amortissant ainsi cette perte.

Le démembrement de la SCPI

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (perception des revenus) de la nue-propriété (détention).

Si votre fiscalité est importante et que vous souhaitez placer des liquidités sur le long-terme, acheter de la nue-propriété est intéressant. De plus, vous supprimez le risque locatif (baisse des loyers versés) en investissant dans une SCPI en nue-propriété. Donner la nue-propriété des SCPI et conserver l’usufruit viager est pertinent si vous comptez anticiper la transmission de votre patrimoine à vos enfants par exemple. En effet, vous leur donnerez la nue-propriété, figée à la valeur de l’immobilier au moment de la donation, et conserverez l’usufruit jusqu’à la fin de vos jours. Peu importe la fluctuation de la valeur du marché immobilier (risque transmis aux héritiers), vous percevrez vos loyers. A votre décès, les héritiers récupéreront la pleine-propriété de la SCPI (et le versement des revenus).

Notre avis sur les meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2024

Nous vous présentons comment choisir une SCPI performante en 2024 pour mieux vous aider à investir en SCPI. Voici les meilleures SCPI du moment.

Les indicateurs de la santé de la SCPI

Il existe de nombreux indicateurs financiers et qualitatifs pour connaître la santé des sociétés de gestion, dans lesquelles vous vous apprêtez à investir. Nous avons retenu pour vous les principaux indicateurs que nous utilisons lorsque nous conseillons une SCPI à un client.

• Le taux de distribution de la SCPI : Le taux de distribution, abrégé TD, est le ratio des loyers versés sur le prix d’acquisition de la part. Il faut s’assurer que le taux de distribution est élevé mais également stable dans le temps.
• Le report à nouveau des SCPI : Chaque année, les sociétés de gestion ne reversent pas 100% des loyers collectés. Bien sûr, la société de gestion prélève des frais pour financer ses actes de gestion, mais elle provisionne également une partie de ses revenus dans le report à nouveau afin de continuer à verser un loyer constant même si elle rencontre des difficultés dans les années à venir.
• La capitalisation d’une SCPI : Il s’agit de la somme des capitaux collectés auprès des investisseurs. Une bonne capitalisation permet d’investir dans des actifs diversifiés et de stabiliser la distribution des dividendes. Evitez les SCPI trop petites, avec une faible liquidité de leurs parts. Les SCPI qui capitalisent fortement et rapidement ont parfois des difficultés à placer l’épargne collectée, ce qui abouti à des taux de distribution faibles (l’argent dort sur des comptes bancaires ou est placé dans des actifs peu rentables).
• Le taux d’occupation des SCPI : Le ratio important pour connaître la capacité du gestionnaire à trouver des locataires qui occuperont les locaux et verseront un loyer. Le taux d’occupation physique est le ratio de la superficie louée sur la superficie louable et le taux d’occupation financier est le ratio des loyers encaissés sur les loyers encaissables. Nous vous recommandons plutôt de retenir un taux d’occupation financier d’au moins 90%.

Nos choix d’investissement en SCPI

Sur la base des critères annoncés précédemment (SCPI rentables, taux d’occupation élevé, situation des sociétés de gestion, etc.), nous avons retenu les meilleures SCPI ci-dessous, dans lesquelles il est intéressant d’investir en SCPI :

• Vendôme Régions de chez Norma Capital : « petite » SCPI bien diversifiée avec une belle récurrence de rendement. Une clé de répartition très attractive pour de la nue-propriété sur du court ou moyen terme.
• Epargne Pierre de chez Atland Voisin : SCPI bien capitalisée avec des tailles d’immeubles différentes. Forte diversification setorielle et géographique pour cette SCPI.
• Transitions Europe de chez Arkéa : une SCPI diversifiée à l’international. Parfaite pour générer des revenus complémentaires avec peu de fiscalité supplémentaire.
• Alta Convictions de chez Altarea : une SCPI diversifiée en France et en Europe. Investir dans cette SCPI vous permettra une certaine stabilité de vos revenus.
• Epsilon 360 de chez Epsicap : des frais de SCPI réduits et une belle rentabilité. Vous pouvez également investir dans cette SCPI avec des versements programmés. On aime !

Les alternatives à l’investissement en SCPI : OPCI, SCI et SC

Si vous avez fait des recherches sur comment investir en SCPI et les fonds immobiliers, peut-être que les termes OPCI, SCI et SC ne vous sont pas inconnus. Ces placements se retrouvent généralement dans des contrats d’assurance-vie.

Investir dans les OPCI

Les OPCI sont des Organismes de Placement Collectif en Immobilier. Ce véhicule d’investissement a été créé dans les années 2000 et possède au moins 10% de liquidités et jusqu’à 30% d’actifs non immobiliers (actions, parts d’OPCVM…). Les 60% à 90% du fonds sont investis en immobilier : foncières cotées, Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC).

Par nature, les OPCI sont donc beaucoup plus volatiles (et donc risqués) mais sont bien plus liquides et rapides à revendre que des SCPI. Dans tous les cas, ce type de placement est très différent des SCPI et n’a absolument pas les mêmes objectifs patrimoniaux : alors que les SCPI vous permettent avant tout de percevoir des rentes sous forme de loyers, les OPCI vous permettent d’investir dans de l’immobilier coté pour faire fructifier un capital (pas de distribution de revenus).

Investir dans les SCI et les SC

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilière) et SC (Sociétés Civiles) ont des caractéristiques assez proches des SCPI. Elles vous permettent d’investir dans l’immobilier direct (ou indirect par la prise de participations) et d’être propriétaire d’une partie du parc immobilier. Les loyers perçus sont réinvestis dans la SCI (capitalisation).

FAQ sur l’investissement en SCPI

Investir dans une SCPI est une opération rentable et intéressante à condition de savoir comment investir en SCPI : bien comprendre le produit, ses risques et sa fiscalité. Je vous récapitule ci-dessous ce que vous devez savoir sur la SCPI.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une part de société qui investi dans l’immobilier professionnel ou d’habitation. Les investisseurs sont les actionnaires de cette société. Investir en SCPI permet de percevoir des loyers en retour.

Quels sont les rendements des SCPI ?

Le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) est un indicateur vous permettant de déterminer les revenus nets qui vous seront versés par les SCPI. Il est similaire au rendement locatif net d’un investissement immobilier. Ce taux est en moyenne de 4,4% ces dernières années. N’oubliez pas de prendre en compte la revalorisation de la part qui permet également de dégager de la performance sur votre investissement SCPI.

Quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI ?

Investir en SCPI c’est investir dans l’immobilier à partir d’un montant très réduit (quelques milliers d’euros). L’investisseur délègue totalement la gestion du parc locatif composé de bureaux, de commerces… Le risque est limité puisque la SCPI possède plusieurs centaines de biens.

Comment choisir une SCPI ?

Pour réussir à investir en SCPI sur le long terme, vous devez choisir avec soin la SCPI, selon divers critères. Au-delà de la qualité du gestionnaire et du parc immobilier, ciblez une SCPI qui répond à vos objectifs : rente ou capital, pleine propriété ou démembrée…

Comment investir dans une SCPI ?

Vous pouvez investir en SCPI directement  auprès du gestionnaire de la SCPI ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pouvez également retrouver des SCPI dans des assurances-vie mais ce type d’acquisition doit être adapté à votre situation et à vos objectifs. Nous vous expliquons dans cet article comment investir dans les SCPI.

Quels sont les risques de la SCPI ?

Il est important de préciser avant d’investir en SCPI que le rendement et le capital d’une SCPI n’est pas garanti. L’investisseur s’expose à des risques de liquidité, de perte en capital et de faillite du gestionnaire.

Peut-on acheter des SCPI à crédit ?

Il est possible de financer à crédit l’achat de SCPI. Cela vous permettra de décupler la rentabilité de votre investissement grâce à l’effet de levier crédit.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les revenus d’une SCPI sont en grande majorité soumis à l’impôt foncier. Les revenus sont donc imposés à votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux contributions sociales (17,2%). Une petite part des revenus est soumise au PFU de 30%.

Comment faire des simulations pour investir dans des SCPI ?

Avant d’investir dans une SCPI, nous vous recommandons d’effectuer des simulations précises avec votre conseiller patrimonial. Vous pouvez réserver un rendez-vous gratuit avec l’un de nos conseillers. Si vous voulez une étude personnalisée, vous pouvez télécharger notre Simulateur SCPI.

En savoir plus sur l’investissement de SCPI

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