Investir votre argent dans une société d’investissement immobilier (SCPI) peut être un investissement intéressant. Avant de vous décider, vous devez choisir le type de SCPI qui répond le mieux à vos attentes. Cela fait, il est important d’équilibrer les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement et de mesurer la part de risque qu’il comporte. Dans cet article, vous aurez toutes les informations nécessaires sur l’investissement dans les SCPI avant de vous lancer.
La société civile de placement immobilier (SCPI) : Qu’est-ce que c’est ?
Les SCPI sont des sociétés d’investissement autorisées à émettre des parts à destination des institutions et du public, et créées dans le but exclusif d’acheter et de gérer des biens immobiliers pour le compte des actionnaires.
Une SCPI doit être distinguée d’une Société Civile Immobilière (SCI), avec laquelle les lecteurs sont peut-être plus familiers. En effet, cette dernière n’est rien d‘autre qu’une société qui peut être utilisée pour l’achat et la propriété de biens immobiliers français.
Une SCPI est un fonds d’investissement, dont la spécialité est l’investissement en immobilier locatif. En d’autres termes, lorsque vous acquérez une part dans l’une de ces sociétés, vous devenez propriétaire d’une partie, proportionnelle à votre apport, des biens immobiliers détenus par le fonds d’investissement. Vos revenus sont issus d’une part des loyers perçus par la SCPI. Sur ces loyers, la société de gestion retient ses charges, de fonctionnement, de personnel et d’investissement, et vous verse le bénéfice.
Comment fonctionne la SCPI ?
Le patrimoine immobilier regroupé au sein de la SCPI est constitué d’une grande variété d’immeubles, qui peuvent être des habitations, des commerces ou encore des bureaux.
Ces immeubles sont gérés par les sociétés de gestion qui les ont acquis grâce aux fonds des investisseurs. Elles sont agréés et contrôlées par les autorités de régulation financière. Ce sont les sociétés de gestion qui sont chargées de choisir les locataires. Elles s’occupent également de l’entretien des bâtiments et entreprennent des travaux de rénovation, susceptibles de valoriser davantage le parc immobilier. Enfin, elles collectent les loyers auprès des locataires.
A sa création, la SCPI met en place une stratégie d’investissement. Elle se spécialise donc dans un type de biens, que ce soit des logements privés, des locaux professionnels, des locaux seniors… Ensuite, elle prospecte en proposant aux investisseurs d’acquérir des parts par le biais de distributeurs indépendants (comme des conseillers en gestion de patrimoine).
Une fois que les investisseurs ont souscrit, la SCPI se met en quête de biens immobiliers à acheter. Etant habituée aux réalités du marché, elle investit dans des biens de qualité pour être assuré de rapporter de l’argent aux investisseurs. Elle s’occupe entièrement de la recherche, achète, puis s’occupe également des travaux à réaliser et de l’entretien général du bien. Elle gère également les baux de location et les assurances. Chaque mois, la SCPI encaisse les loyers de ses différents biens. Une fois les frais de fonctionnement déduits, elle distribue le reste de l’argent à ses souscripteurs.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
L’un des avantages les plus notables de cet investissement est la tranquillité d’esprit qu’il vous procure.
En effet, vous serez totalement débarrassé des tracasseries qui perturbent souvent le quotidien des propriétaires. Les sociétés de gestion s’occupent de tout. Ils leur appartiennent de choisir les immeubles à acquérir et d’effectuer les travaux d’entretien et d’embellissement nécessaires. Ce sont encore ces sociétés qui sélectionnent les locataires, encaissent les loyers et règlent les problèmes d’impayés.
D’autre part, la variété des locataires et des immeubles, souvent répartis sur plusieurs villes, vous garantit un investissement sécurisé. De plus, cet investissement vous permet d’acquérir une part de biens parfois peu accessibles et ainsi de diversifier votre patrimoine.
Pour investir, vous n’avez pas non plus besoin d’une grosse somme. Votre apport peut aussi être d’autant plus limité que vous n’aurez pas à payer de frais de notaire.
- Gestion déléguée du bien : pas d’annonce à mettre sur Le Bon Coin, pas de plaintes des locataires à gérer, vérification des loyers perçus, paiement des taxes foncières, éventuelle procédure d’expulsion, etc. Tout est géré par la SCPI.
- Des revenus réguliers, indexés sur l’inflation : les SCPI gèrent souvent mieux que les propriétaires directs l’insertion de clauses d’indexation des loyers sur les indices appropriés et leur bonne mise à jour.
- La mutualisation des risques : acheter seul, cela peut être une très bonne affaire si votre locataire est sérieux et que le secteur de votre bien est valorisé. Dans le cas contraire, il est préférable d’investir via un fonds, comme les SCPI.
- L’expertise du marché : chaque SCPI dispose d’un réseau « maison » et d’experts pour anticiper l’intérêt d’investir ou non dans un type de bien et un secteur géographique.
- L’accessibilité : avec l’euphorie actuelle du marché immobilier, les sommes minimales à investir pour entrer seul sur le marché ne sont pas à la portée de la majorité des investisseurs
Le fonds d’investissement proposé par la SCPI permet à tout souscripteur d’investir tranquillement et rapidement dans l’immobilier. Qu’il connaisse ou non le marché de l’immobilier, qu’il soit déjà simple propriétaire ou locataire, tout le monde peut investir dans ce fonds.
Plus la mise est importante, plus l’apporteur reçoit d’argent. Chacun peut donc investir à la hauteur de ses moyens, en s’assurant des retombées financières à la hauteur de l’argent versé au départ. Par ailleurs, il est possible d’emprunter à la banque pour acheter des parts de SCPI.
La fiscalité immobilière est similaire à celle effectuée sur les biens immobiliers classiques.
L’investisseur peut également acheter des parts supplémentaires ou vendre ses propres parts : un processus plus simple et plus rapide que la vente d’un bien immobilier. La gestion est également simplifiée pour l’investisseur : il lui suffit de donner de l’argent et la SCPI s’occupe du reste.
SCPI : Quels sont les risques ?
Investir dans une SCPI peut présenter certains risques dont il faut tenir compte.
Les évolutions du marché immobilier et de la législation peuvent en effet entraîner une baisse des loyers. Malgré la diversité du patrimoine de la SCPI, qui tend à réduire ce risque de contre-performance, la baisse de la valeur des parts n’est jamais à exclure. Il existe donc un risque de voir les revenus de vos parts diminuer.
Il est également possible que la société chargée de la gestion de la SCPI rencontre des problèmes de gestion. Une baisse des revenus locatifs peut en effet mettre en difficulté la SCPI qui aura du mal à reverser ses revenus aux actionnaires.
Toutefois, il est prévu que, dans ce cas, une autre société de gestion prenne en charge la SCPI. Afin de rassurer les investisseurs, cette nouvelle société doit à son tour être agréée par une autorité financière officielle.
Top 4 des façons d’investir en SCPI
Il existe quatre moyens de financer un investissement en SCPI : acheter ses parts de SCPI comptant, opter pour un crédit, mettre des SCPI dans son assurance-vie ou encore investir en démembrement temporaire de propriété.
Chaque mode de financement possède son lot avantages et d’inconvénients. Il faut alors comparer sa situation financière et la confronter à ses projets d’épargne et d’investissement pour choisir la formule la plus adaptée.
Chaque investissement est une action réfléchie qui prend en compte l’étude de plusieurs éléments : capacité d’endettement, vision à long terme, besoin de revenus, etc.
Pour vous aider à choisir la solution la plus adaptée, vous pouvez utiliser notre simulateur SCPI.
Acheter ses parts de SCPI comptant
Cela revient à acheter en direct des parts de SCPI. Pour cela, vous pouvez vous rapprochez de la société gestionnaire, votre banque ou assureur (qui vous vendra les SCPI de sa filiale), un conseiller en gestion de patrimoine ou une plateforme Internet spécialisée dans ces placements.
Avantages : un investissement ajusté selon vos moyens, le choix de SCPI, des revenus immédiats.
Inconvénients : une imposition totale des revenus versés par la SCPI, absence d’effet de levier et donc un investissement limité à votre apport personnel.
Acheter des parts de SCPI à crédit
Ce procédé consiste à acheter des parts de SCPI en finançant la totalité ou une partie de l’acquisition par un prêt. La banque qui finance votre opération se chargera de vérifier si vous êtes solvable. Cependant, si vous voulez acheter des SCPI autres que celle de la filiale de gestion de la banque, vous devrez négocier pour obtenir votre crédit.
D’autre part, vous pouvez également faire monter votre dossier d’emprunt par le biais d’un courtier en crédits ou contacter la société de gestion de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, pour savoir si elle est en partenariat avec un établissement financier.
L’avantage d’un achat à crédit est que les intérêts d’emprunt peuvent être déduit des revenus fonciers. Par conséquent, votre base taxable est minorée durant les premières années, la part d’intérêts étant assez élevée dans les mensualités de remboursement en début du crédit
Avantages : vous pouvez facilement profiter de l’effet de levier du crédit et investir davantage que votre mise de départ, optimiser votre fiscalité (impôt sur le revenu + IFI) puisque l’effet de levier fonctionne de façon optimale.
Inconvénients : Le coût du crédit est égal à intérêts + assurance + garantie ; Des difficultés pour l’obtention d’un prêt ; enfin certaines SCPI ne sont pas accessibles à crédit.
Insérer des SCPI dans son assurance vie
Vous pouvez également choisir d’investir en parts de SCPI auprès de votre assurance vie. Des contrats en unités de compte vous offrent ce type de supports. Mais, ils sont proposés par certains assureurs et l’offre de SCPI est limitée par contrats.
L’avantage principal de ce mode d’investissement est que votre épargne placée en SCPI, de même que les revenus générés, sont soumises à la fiscalité de l’assurance vie. Par conséquent, ils sont donc moins imposés que si vous avez des SCPI en direct. De plus, la liquidité est optimale, vous pouvez acheter ou bien vendre des parts en espace de quelques jours.
Avantage : Plus de liquidité, fiscalité très attrayante de l’assurance vie.
Inconvénients : Le choix limité de SCPI (environ 20% du marché est accessible via l’assurance vie), Le choix limité d’assurance vie, rendement moindre parce que les frais de gestion du contrat sont déduits des revenus des SCPI, l’impossibilité de financer son investissement à crédit.
Investir en démembrement temporaire de propriété
Cette méthode consiste à scinder l’usufruit (le droit de toucher les revenus) de la nue-propriété (la possession) des parts de SCPI pour une période donnée, qui est généralement de dix à quinze ans. A la fin du délai fixé initialement, le démembrement prend fin, l’usufruit s’annule et le nu-propriétaire entre en possession de la propriété entière des parts et touche les revenus à son tour.
Avantages : l’usufruitier et le nu-propriétaire bénéficient d’une décote à l’achat sur le prix des parts démembrées (plus le démembrement est long, moins la nue-propriété vaut cher), pour le nu-propriétaire : la fiscalité est optimale pendant le démembrement.
Inconvénients : Toutes les SCPI ne sont pas vendues en démembrement, Au cours du démembrement : il n’y a aucun revenu pour le nu-propriétaire, quand il prend fin : l’usufruitier perd tout droit à revenus.
Investir avec une société à l’impôt sur les sociétés
Vous pouvez investir dans des SCPI au travers d’une société.
Cela peut être une société civile, comme les SCI à l’IR ou des SCI à l’IS ou encore des sociétés commerciales.
En investissant dans des SCPI avec une SCI imposée à l’IS par exemple, vous pourrez préparer la transmission de votre patrimoine immobilier tout en réduisant de manière significative l’imposition des revenus fonciers générés par les SCPI.
Il existe de nombreux montages, comme l’investissement à crédit dans la société, le démembrement de propriété en achetant de la nue-propriété ou de l’usufruit par exemple.
Comment utiliser l’effet de levier ?
L’effet de levier du crédit se résume à la différence entre le rendement du placement et le coût du crédit immobilier. Dans le cadre de l’investissement immobilier en SCPI, l’effet de levier est étroitement lié aux SCPI financées à crédit et désigne alors la différence entre le taux de rendement des SCPI et le taux d’emprunt du prêt utile pour financer l’investissement.
Le rapport entre le taux de rendement et le taux d’emprunt équivaut donc à l’effet de levier. Plus celui-ci est élevé et plus l’intérêt de l’opération est important. C’est le cas des SCPI puisqu’elles bénéficient d’un ratio plus ou moins élevé.
Par conséquent, l’investissement à crédit en SCPI bénéficie d’un excellent effet de levier. C’est pour cela qu’il est recommandé à d’augmenter la capacité de votre investissement grâce à l’effet de levier.
Puisque que l’effet de levier fonctionne de façon optimale, l’achat à crédit de parts SCPI est une méthode gagnante. Malgré le fait qu’il s’endette pour financer ses parts, l’investisseur est à l’abri des risques parce que les SCPI sont reputés pour leur rendement constant qui résiste aux crises diverses.
En savoir plus sur la manière d’investir en SCPI
- Quels sont les risques des SCPI ?
- Comment choisir les SCPI ?
- Pourquoi investir dans une SCPI ?
- La fiscalité des SCPI