Comment choisir une SCPI ?

choisir scpi

Avec la baisse discontinue des rendements des fonds en euros, de plus en plus d’épargnants se tournent vers des solutions alternatives offrant à la fois des rendements attractifs (5 % en moyenne) et un faible risque. Pour générer un revenu complémentaire ou préparer sa retraite, la SCPI offre de nombreux avantages.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement collectif qui collecte des fonds auprès d’investisseurs individuels pour acquérir et gérer des actifs immobiliers. En contrepartie de cet investissement, les épargnants recevront des parts. Contrairement aux actions, ces unités ne sont pas cotées en bourse. Les SCPI relèvent de la catégorie des engagements collectifs de placement (OPC).

Pourquoi investir en SCPI ?

Le plus important dans l’investissement en SCPI est de bénéficier de rendements locatifs potentiels, qui vous permettent de gagner des revenus trimestriels. A long terme, investir dans une SCPI signifie aussi que votre capital croît avec la valorisation de l’immeuble sous-jacent.

Cependant, avec plus de 100 SCPI sur le marché français, choisir la bonne peut s’avérer compliqué pour les débutants. Afin de vous forger un avis pour vous aider à choisir la SCPI qui vous convient, voici un guide des 7 critères à prendre en compte :

La capitalisation

L’un des premiers avantages de la SCPI, notamment par rapport à la détention pure et simple d’un bien immobilier traditionnel, est le partage des risques. En fait, en achetant des actions de SCPI, vous devenez détenteur de milliers de mètres carrés répartis dans différentes régions géographiques ou divers secteurs d’activité. Aussi, plus le barème de la SCPI (capitalisation) est grand, plus le risque est dilué. Préférez plutôt les SCPI au capital d’au moins 300 millions d’euros.

Le rendement

Lorsqu’il s’agit d’investir, la performance de l’actif que vous choisissez compte évidemment, mais cela ne devrait pas être votre seul critère. Nous vous recommandons de considérer l’ensemble des 7 critères et de tous les prendre en compte lors du choix de votre SCPI.

Le rendement moyen d’une SCPI est d’environ 5%. Les plus performantes (et souvent les plus jeunes) offriront des rendements de 6 %, mais gardez à l’esprit que ces rendements ne sont pas garantis et qu’ils peuvent varier année après année, en hausse et en baisse. Pour plus de précisions, consultez notre exemple d’investissement en SCPI.

Taux d’occupation

Quel est le pourcentage du parc de logements occupés ? Ce taux est public, toutes les SCPI du marché peuvent y accéder. A l’exception de la SCPI « Epargne Foncière » (dont le taux d’occupation est inférieur à 90%, mais du fait de la rénovation progressive de son important parc immobilier pour répondre aux dernières normes en matière de maîtrise de l’énergie), la SCPI qui privilégie un taux d’occupation égal à au moins 90 %. La SCPI avec un taux d’occupation compris entre 95% et 100% est clairement la meilleure de cette catégorie. Cela signifie que l’ensemble du parc est loué et donc optimisé.

La revente

Quand on parle de SCPI, les questions que nous posent systématiquement les investisseurs sont bien entendu liées à la revente. Qui rachète ? En combien de temps ?

Dites-vous que la revente de parts de SCPI, c’est un peu comme une action sur les marchés financiers. C’est une question d’offre et de demande. Lorsque vous souhaitez revendre tout ou partie de vos parts, ces parts seront revendues à un ou plusieurs acquéreurs au moment où vous souhaiterez les revendre (techniquement détruites au préalable, de nouvelles seront émises et revendues à de nouveaux acquéreurs). Comme vous le savez, les grandes SCPI sont privilégiées car leur taille et leur volume de transactions faciliteront et accéléreront la revente.

Les liquidités

Il s’agit de la « trésorerie » détenue par la SCPI. En termes techniques, cela s’appelle l’héritage. Tout cet argent inutilisé est une sécurité et un soulagement pour les investisseurs. Ils peuvent notamment prédire quand les locataires travailleront ou partiront, ou assurer une plus grande stabilité dans le paiement des loyers. Le résidu est un véritable critère de sélection. Plus la SCPI est ancienne, plus elle est en principe reportable, vous assurant en tant qu’investisseur une assurance de solidité financière.

Le portefeuille

Les actifs immobiliers qui composent la SCPI sont les moteurs des rendements. Il peut s’agir de bureaux, de commerces, de résidences de santé ou d’enseignement. Alors choisissez la SCPI en fonction de vos convictions personnelles et d’une meilleure coordination de votre patrimoine. Selon vos objectifs, vous privilégierez l’immobilier ancien (ex : Haussmann parisien) ou les immeubles neufs THQE dans un « fonds de portefeuille ». La diversification des options SCPI est importante. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, investissez dans plusieurs SCPI (bureaux parisiens, commerces en province, crèches et EHPAD, etc.) gérées par différents opérateurs dans différentes classes d’actifs.

La zone géographique

Bien sûr, vous vous positionnerez naturellement sur le marché français tel que vous le connaissez, mais vous pouvez aussi vous retrouver en France, en Europe et surtout en Allemagne (qui est actuellement très recherchée par les investisseurs). Comme pour la sélection de la composition des actifs détaillée ci-dessus, la sélection des zones géographiques lui permet également d’allouer ses actifs et d’optimiser sa répartition des risques.

Pour conclure, si vous tenez compte de ces 7 critères et que vous les compilez, vous devriez pouvoir trouver une bonne SCPI qui vous convient. Attention toutefois à ne pas choisir de SCPI à capital fixe. Certaines banques essaient encore de vendre les leurs même s’il y a peu de professionnels du conseil pour les proposer. Ces SCPI sont difficiles à vendre (car elles sont à capital fixe). Enfin, sachez que pour souscrire à la SCPI, vous devez passer par un CIF (Conseiller en Investissements Financiers) habilité à vous accompagner dans la sélection et la phase réglementaire de la souscription.

Pour en savoir plus sur « Comment choisir une SCPI » ?

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.