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Avis sur les SCPI : devez-vous investir ?

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Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, aussi appelés SCPI sont des placements vous permettant d’investir dans l’immobilier avec une mise de fonds minimale et une excellente diversification pour réduire le risque.

Il est possible d’investir dans des montages différents, en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre fiscalité : pleine-propriété cash, à crédit, en démembrement comme l’usufruit ou la nue-propriété.

Je vous donne mon avis sur la SCPI et comment je la conseille à mes clients.

Quels sont les avantages de la SCPI ?

Parmi les différents points forts de ce placement immobilier, on retrouve :

  • La diversification des immeubles, par secteur et par géographie
  • Aucun gestion de l’immobilier
  • Une meilleure liquidité qu’un investissement locatif traditionnelle (la revente est plus simple et rapide)
  • La possibilité de construire une allocation personnalisée à ses objectifs patrimoniaux et à son profil de risque (appétence au risque)

Les facteurs de risque d’un investissement en SCPi

Comme n’importe quel placement proposant un rendement attractif, les SCPI vous expose à des risques que vous devez comprendre avant d’investir.

La SCPI n’est pas un placement garanti

De la même manière que n’importe quel bien immobilier (que ce soit un investissement locatif ou votre résidence principale), la valeur des biens qui composent une SCPI n’est pas garantie. Ce qui signifie qu’en cas de baisse des cours de l’immobilier, la valeur de la part peut baisser.

Vous devez donc envisager un investissement en SCPI (comme en immobilier) sur un horizon long-terme. Au moins 8 ans. Cela vous permettra d’éviter de revendre avec une moins-value et de profiter de la revalorisation régulière de l’immobilier sur le long-terme.

D’autant plus que la SCPI est un placement qui a pour vocation de distribuer des revenus locatifs. Acheter des parts de SCPI, c’est avant tout souhaiter obtenir des revenus immédiats ou futurs. Si vous souhaitez valoriser un capital, il est préférable de se diriger vers des solutions « capitalisantes », comme l’assurance-vie ou le capital développement dans l’immobilier.

La SCPI ne vous garantie pas les loyers

Pour les mêmes raisons que précédemment, les loyers des SCPI ne sont pas garantis. En cas de défaillance des locataires, les loyers distribués pourront être impactés à la baisse.

Veillez donc à choisir des SCPI solides, avec un bon historique de distribution de dividendes.

Sachez aussi que les SCPI disposent d’un report à nouveau pour lisser la distribution des revenus. Vérifiez qu’il est suffisamment approvisionné pour vous garantir une distribution pérenne.

La liquidité des SCPI peut être plus ou moins importante

Les SCPI sont des placements non cotés sur les marchés financiers. L’avantage, c’est que le prix de la part ne varie pas aussi fortement qu’une action (ou qu’une OPCI ou une action de foncière cotée).

Par contre, la liquidité est moins importante. Comptez quelques semaines de délai pour revendre vos parts de SCPI. Si le nombre d’acheteur diminue et que les vendeurs revendent massivement leurs parts, la durée de revente pourrait s’allonger.

Dans tous les cas, la SCPI est un placement long-terme. Le délai de revente n’est donc pas très embêtant en soit puisqu’on ne revend pas des SCPI tous les quatre matins…

Se construire un capital immobilier avec les SCPI

La SCPI est la meilleure solution pour se construire un patrimoine immobilier sans aucune gestion locative (qui peut être parfois très inconfortable pour un investisseur).

A terme, ce patrimoine immobilier pourra vous distribuer des revenus locatifs pour financer votre retraite (ou une retraite anticipée).

Si vous disposez d’un capital à investir, vous pouvez acheter des parts de SCPI démembrées (en nue-propriété). Vous acheterez donc des parts décotées (moins cher), en contrepartie, vous ne percevrez pas de loyers durant la durée fixée à la souscription.

Par exemple, si une part vaut 100€ (en pleine-propriété), vous pourrez l’acquérir au prix de 65€ en nue-propriété sur une durée de 10 ans. Au bout de 10 ans, la valeur de la part sera mécaniquement valorisée à 100€ (plus si la part a été revalorisée) et vous commencez à toucher des revenus.

Si vous n’avez pas de capital mais une capacité d’emprunt, utilisez un crédit immobilier pour vous construire un patrimoine immobilier.

Le loyer perçu permettra de payer (en partie) la mensualité de crédit et la fiscalité. Avec un effort d’épargne réduit, vous pourrez donc accumuler un capital important pour votre retraite.

Pour 200 000€ emprunté (sur 25 ans), comptez généralement un effort d’épargne mensuel de 100€ à 400€ selon votre fiscalité. Vous aurez la possibilité d’effectuer un rachat partiel de votre prêt si l’horizon de votre retraite est inférieur à 25 ans.

Générer des rentes immédiates avec un capital

Si vous souhaitez percevoir des revenus immédiatement, la SCPI est un solution idéale. Le risque est limité et les revenus sont versés trimestriellement (grande stabilité dans les versements).

Les parts de SCPI sont donc achetées en pleine-propriété (montage classique) et vous percevrez des revenus à l’issu du délai de jouissance (carence de 3 à 6 mois généralement).

Si votre fiscalité est déjà importante, intéressez-vous aux SCPI internationales qui vous permettront de profiter d’une convention fiscale intéressante. La rentabilité nette de frais et d’impôts sera ainsi plus élevée qu’une SCPI française classique.

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