Les SCPI sont-elles un bon placement pour investir son argent ? En tant que conseiller en gestion de patrimoine, je vous donne mon avis sur les SCPI.
Il existe plus de 180 Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sur le marché. Faire son choix est compliqué et vous pouvez rapidement vous demander si la SCPI est adaptée à votre situation.
Je vous donnerai mon avis sur les SCPI et les critères à retenir pour sélectionner les meilleures SCPI et quel montage retenir en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre fiscalité : pleine-propriété cash, à crédit, en démembrement comme l’usufruit ou la nue-propriété.
Le choix de la SCPI est donc important, surtout en termes de rendement et de distribution des loyers.
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Rappel sur la SCPI
Une SCPI est une société civile de placement immobilier.
Investir dans une SCPI permet de collecter des fonds auprès d’investisseurs (particuliers ou professionnels) pour acheter de l’immobilier, généralement professionnel (commerces, bureaux, entrepôts, etc.).
Les investisseurs perçoivent les loyers et ont droit à la plus-value générée par le parc immobilier.
La SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs
La SCPI investit les fonds dans des immeubles professionnels
La SCPI loue et gère le parc immobilier locatif
La SCPI collecte et redistribue les loyers aux investisseurs
Pourquoi investir en SCPI ? Notre avis d’expert
Les SCPI permettent de percevoir de revenus réguliers passifs à partir de quelques centaines d’euros. Les SCPI sont donc conseillées si vous souhaitez préparer votre retraite. Enfin, si votre fiscalité est déjà importante, vous pouvez limiter sa hausse en choisissant les bonnes SCPI et les bons montages.
Obtenir un complément de revenu régulier sans gestion locative
La SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier locatif. Vous percevrez donc des revenus régulièrement (les loyers des SCPI sont distribués tous les mois).
Sachant que la société de gestion de la SCPI va gérer le parc immobilier, vous n’aurez aucune gestion locative à effectuer.
La SCPI est donc parfaite si vous voulez investir dans l’immobilier mais que vous ne voulez pas consacrer du temps pour sa gestion.
Par exemple, investir 20 000€ dans la SCPI Transitions Europe vous aurait généré plus de 1 600€ durant l’année 2023 et sans bouger le petit doigt !
Un investissement accessible
Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros. Le ticket d’entrée est donc très raisonnable si on le compare à un appartement dont la valeur est d’au moins 100 000€.
Même si vous disposez d’un petit capital à investir, vous pourrez acheter de l’immobilier grâce aux SCPI.
Les SCPI investissant sur plusieurs biens immobiliers, vous aurez un niveau de diversification très élevé au regard du montant investi, ce qui réduit les risques potentiels.
Enfin, si votre objectif est de vous constituer des revenus complémentaires pour la retraite (ou à long-terme), il est judicieux d’investir dans les SCPI à crédit.
Invest’Aide travaille avec de nombreuses banques qui n’exigent pas d’apport : vous investissez dans l’immobilier avec 0€ ! Contactez gratuitement nos conseillers pour en savoir plus.
Une solution pour préparer sa retraite
La SCPI vous permet de préparer votre retraite. Si vous êtes à 15 ou 25 ans de la retraite, vous avez l’opportunité d’investir dans des SCPI à crédit.
Cet investissement vous permet de placer régulièrement de l’argent (l’effort d’épargne injecté dans le montage à crédit).
Au terme de la durée du crédit (ou avant si vous décidez de racheter votre crédit, avec une partie des SCPI par exemple), vous percevrez donc des revenus complémentaires pour votre retraite.
Un intérêt fiscal utile
Si votre fiscalité est déjà importante, la perception de revenus fonciers risque d’augmenter fortement vos impôts sur le revenu (et les prélèvements sociaux).
Vous avez plusieurs solutions avec la SCPI pour continuer à acheter de l’immobilier locatif tout en diminuant votre pression fiscale.
A notre avis, si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, vous pouvez acquérir de la SCPI en nue-propriété.
Vous achetez des parts de SCPI à prix décoté et en contrepartie, vous différez la perception de vos revenus de 5, 10 ou 15 ans par exemple (plus le différé est important, plus la décote est forte). Ce type de souscription peut maximiser votre rendement.
Si vous avez besoin de revenus immédiats, vous pouvez investir dans des SCPI internationales.
La fiscalité immobilière de la plupart des pays en Europe est plus faible qu’en France. Or, la fiscalité immobilière est celle du pays où est situé l’immeuble.
Par conséquent, vous diminuerez votre fiscalité en achetant des SCPI internationales (voir notre article sur la fiscalité des SCPI internationales).
Une opportunité pour les non-résidents et les expatriés
La SCPI est un investissement intéressant pour les non résidents et les expatriés. En effet, cet investissement leur permet d’acheter de l’immobilier locatif (et même de le faire financer à crédit) sans aucune gestion locative.
Même s’ils habitent à l’autre bout du monde, les SCPI permettent aux expatriés de ne rien gérer.
Ils ont juste besoin d’un compte bancaire sur lequel percevoir les loyers !
SCPI : Avis d’experts sur les avantages
Il est parfois plus intéressant d’investir dans des SCPI plutôt que dans de l’immobilier locatif en direct. Parmi les différents points forts du SCPI, on retrouve :
- Une gestion locative déléguée
- Un ticket d’entrée abordable
- Des rendements attractifs
- La diversification des placements
Une gestion locative déléguée
Un des avantages les plus notables des SCPI est la gestion locative déléguée.
Contrairement à un investissement immobilier en direct, où vous devez vous occuper de la recherche de locataires, de la gestion des baux et de l’entretien des biens, la société de gestion de la SCPI prend en charge toutes ces responsabilités.
Vous bénéficiez ainsi d’une solution clé en main qui simplifie grandement la gestion de votre investissement.
Un ticket d’entrée abordable
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un capital de départ beaucoup plus faible que l’achat d’un bien immobilier en direct.
Par exemple, certaines SCPI comme Iroko Zen sont accessibles à partir de 200 euros environ.
Cela rend l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes et permet de diversifier aisément son patrimoine immobilier.
Les rendements attractifs
Les rendements distribués par les SCPI sont nets de frais de gestion et de charges. Ce rendement est d’autant plus attractif que les taux d’intérêt sont bas.
Les taux de distribution actuels sont de l’ordre de 4,5% en moyenne mais certaines SCPI versent des loyers de 7 ou 8% net du montant investi chaque année !
Attention cependant à être rigoureux dans le choix de vos SCPI. Une bonne SCPI n’est pas forcément celle qui délivre le rendement le plus élevé.
En effet, vous devez aussi être vigilant sur la qualité de la gestion de la SCPI par la société de gestion.
Est-elle prudente dans le versement des loyers ? A-t-elle un report à nouveau suffisant ? Les immeubles sont-ils en bon état ?
Je vous conseille de vous faire accompagner par un expert pour choisir les meilleures SCPI et obtenir des avis pertinents. Vous pouvez réserver un rendez-vous gratuit avec l’un de nos experts.
La diversification des placements grâce aux SCPI
Les SCPI permettent de créer une allocation sur-mesure, en fonction de vos objectifs de rendement et de risque, mais aussi en fonction de votre fiscalité.
Leur accessibilité de quelques centaines d’euros vous permet de diversifier votre investissement sur plusieurs SCPI, et donc plusieurs pays ou type de biens immobiliers.
Par exemple, en investissant dans les SCPI Epargne Pierre, Vendôme Régions et Remake Live, vous devenez propriétaire de plusieurs centaines de biens immobiliers : des bureaux, des locaux, des commerces, des hôtels, etc. et dans de nombreux pays (France, Italie, Allemagne, Pays-Bas, etc.). Tout cela pour quelques milliers d’euros !
Les risques à considérer pour se faire un bon avis sur les SCPI
Comme n’importe quel placement proposant un rendement attractif, l’investissement en SCPI vous expose à des risques que vous devez comprendre avant d’investir.
Voyons ensemble les principaux risques des SCPI :
- Un investissement non garanti en capital
- Un risque de liquidité
- Les risques liés au marché de l’immobilier
Un investissement non garanti en capital
De la même manière que n’importe quel bien immobilier (que ce soit un investissement locatif ou votre résidence principale), la valeur des biens qui composent une SCPI n’est pas garantie, pas plus que les loyers distribués soumis à leur paiement par les locataires.
Ce qui signifie qu’en cas de baisse des cours de l’immobilier, la valeur de la part peut baisser. Et si les locataires ne paient plus, les loyers (dividendes) vont chuter.
Notre avis sur les SCPI est que vous devez donc envisager cet investissement, comme en immobilier, sur un horizon long-terme (au moins 8 ans) et dans un objectif de percevoir des revenus immédiats ou futurs.
Si vous souhaitez valoriser un capital, il est préférable de se diriger vers des solutions « capitalisantes », comme l’assurance-vie.
Le risque de liquidité
Les SCPI sont des placements non cotés sur les marchés financiers. L’avantage, c’est que le prix de la part ne varie pas aussi fortement qu’une action (ou qu’une OPCI ou une action de foncière cotée).
Par contre, la liquidité de votre placement immobilier est moins importante. Comptez quelques semaines de délai pour revendre vos parts de SCPI. Si le nombre d’acheteur diminue et que les vendeurs revendent massivement leurs parts, la durée de revente pourrait s’allonger. C’est notamment ce qui s’est passé en 2023 où certains investissement en SCPI ont connu des grosses difficultés de liquidité.
Dans tous les cas, la SCPI est un placement long-terme. Le délai de revente n’est donc pas très embêtant en soi puisqu’on ne revend pas des SCPI tous les quatre matins …
Les risques liés au marché de l’immobilier
Les SCPI achètent des biens immobiliers divers : bureaux, locaux professionnels, commerces, hôtels, etc.
La valeur des parts des SCPI et la distribution des loyers dépendent de l’état de santé du marché immobilier.
Si l’immobilier baisse ou que les loyers ne sont plus versés pour différentes raisons, les SCPI et donc l’investisseur seront impactés.
Vous devez donc avoir conscience que les SCPI ont des risques corrélés à l’immobilier.
Notre avis sur l’investissement en SCPI pour se construire un capital immobilier
A notre avis, la SCPI est la meilleure solution pour se construire un patrimoine immobilier sans aucune gestion locative (qui peut être parfois très inconfortable pour un investisseur).
À terme, ce patrimoine immobilier pourra vous distribuer des revenus locatifs pour financer votre retraite (ou une retraite anticipée).
Si vous disposez d’un capital à investir mais pas d’objectif de revenus immédiats, vous pouvez acheter des parts de SCPI démembrées (en nue-propriété). Vous achèterez donc des parts décotées (moins cher), en contrepartie, vous ne percevrez pas de loyers durant la durée fixée à la souscription. Ce type d’achat est courant chez les investisseurs cherchant une revalorisation à long terme.
Par exemple, si une part de la SCPI Iroko Zen vaut 200€ (en pleine-propriété), vous pourrez l’acquérir au prix de 131€ en nue-propriété sur une durée de 10 ans. Au bout de 10 ans, la valeur de la part sera mécaniquement valorisée à 200€ (plus si la part a été revalorisée) et vous commencez à toucher des revenus.
Si vous disposez d’un capital à investir et que vous souhaitez des revenus immédiats, vous pouvez acheter des SCPI au comptant. Si votre fiscalité est importante, nous vous conseillons des SCPI internationales, à notre avis la SCPI Transitions Europe est adaptée.
En 2023, la SCPI Transitions Europe a distribué plus de 8% de rendement net aux investisseurs.
Si vous n’avez pas de capital mais une capacité d’emprunt, utilisez un crédit immobilier pour vous construire un patrimoine immobilier avec des SCPI.
Investir dans des SCPI à crédit permet, grâce au loyer, de payer (en partie) la mensualité de crédit et la fiscalité. Avec un effort d’épargne réduit, vous pourrez donc accumuler un capital important pour votre retraite.
Pour 200 000€ emprunté (sur 25 ans), comptez généralement un effort d’épargne mensuel de 100€ à 400€ selon votre fiscalité. Vous aurez la possibilité d’effectuer un rachat partiel de votre prêt si l’horizon de votre retraite est inférieur à 25 ans.
Pour acheter des SCPI à crédit, vous pouvez utiliser à notre avis la SCPI Epsilon 360. La performance devrait être régulière et vous permettra de rembourser les mensualités de votre crédit.
Quelle SCPI choisir ?
De notre avis d’expert sur les SCPI, il est difficile de vous dire quelle SCPI choisir sans analyser votre situation en détail. Il est préférable de vous rapprocher gratuitement de l’un de nos conseillers.
Nous pouvons néanmoins vous donner quelques SCPI intéressantes cette année. Nous les avons sélectionné en fonction des critères suivants :
- Un taux de distribution élevé et stable dans le temps
- Un taux d’occupation élevé et qualité de gestion
- Des biens immobiliers de qualité
- La diversification des actifs
- Des frais attractifs
SCPI Remake Live
Remake Live est une SCPI européenne diversifiée. Il s’agit d’une SCPI sans frais d’entrée. Une partie de ses investissements est consacré sur des logements sociaux.
Remake Live a généré des rendements très importants, ce qui prouve qu’il est possible d’allier rentabilité et social !
SCPI Epsilon 360
Epsilon 360 est une SCPI qui investi dans des petits immeubles en France. Elle a une approche opportuniste et peut se positionner sur des immeubles qui passent au travers des radars des « gosses » SCPI. Les rendements sont donc très intéressants.
Notre avis est très positif sur cette SCPI. Nous aimons également les frais réduits de la SCPI : uniquement 5% de frais d’acquisition et 10% de frais de gestion, ce qui est bien en dessous de la plupart des SCPI du marché.
SCPI Transitions Europe
Si vous souhaitez diversifier votre investissement à travers toute l’Europe, à notre avis la SCPI Transitions Europe est la plus adaptée.
Elle a délivré un rendement record en 2023 (8,16%) et devrait continuer à performer les années suivantes. Cette SCPI de rendement a en effet accumulé un stock immobilier à bas coût à la suite de la crise immobilière de 2023.
SCPI Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen est une SCPI sans frais d’entrée, diversifiée dans toute l’Europe. Elle présente un bel historique d’investissement et un taux de distribution élevé.
Iroko Zen est l’une des premières SCPI « verte » qui a obtenu le label ESG.
En savoir plus sur l’avis des SCPI
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