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Simulateur Pinel Excel : l’outil pour ne faire aucune erreur !

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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt selon le montant investi.

Avant de diminuer vos impôts, il s’agit surtout d’investir dans l’immobilier locatif afin de vous constituer un patrimoine ou de vous générer des rentes futures.

Cependant, on arrive rapidement à un casse-tête lorsqu’il s’agit de comparer le rendement d’un bien Pinel avec un autre investissement, comme le LMNP, la SCPI, l’assurance-vie ou l’investissement dans l’immobilier ancien.

Utiliser le bon calcul est donc nécessaire et il peut être facilité par un logiciel de gestion de patrimoine.

Le simulateur de rentabilité Pinel sur Excel

outil pinel entier
Vous avez un projet d’acquisition de bien neuf à exploiter en loi Pinel ?

Vous souhaitez vous équiper d’un simulateur vous permettant de calculer avec précision la rentabilité d’un investissement locatif en loi Pinel ?

J’ai réalisé il y a quelques années un simulateur de rentabilité Pinel pour déterminer avec précision le rendement locatif de l’opération mais également la fiscalité et l’effort d’épargne du montage.

Cet outil est régulièrement mis à jour et utilisé aujourd’hui par des investisseurs particuliers mais également des professionnels de l’immobilier : agents immobiliers, comptables, promoteurs etc.

Les points forts de l’outil :

  1. Vous pouvez calculer avec précision la performance de votre investissement, comme le rendement locatif, la plus-value ou encore la fiscalité (réduction d’impôt Pinel et impôts fonciers supplémentaires)
  2. Réaliser des simulations sur de nombreux montages de prêts : crédit amortissable, différé total ou partiel.
  3. Un dossier complet à présenter à la banque, avec les indicateurs clés pour obtenir votre financement dans les meilleurs conditions
  4. L’outil est construit sur Excel. Vous pouvez l’utiliser hors ligne et conserver les fichiers de simulation sur votre ordinateur.
  5. Des contrôles pour vous assurer que vous n’achetez pas un bien immobilier trop cher qui vous ferait perdre votre réduction d’impôt

Si vous souhaitez tester l’outil, vous pouvez utiliser le simulateur Pinel de démonstration.

Le fonctionnement de la loi Pinel en détail

L’achat d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) vous offre la possibilité de bénéficier d’un taux d’emprunt intéressant (le PTZ) s’il s’agit d’une acquisition à usage de résidence principale.

Si vous préférez le proposer à un locataire, vous avez la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse, par le biais d’un loi adaptée.

Comme pour les lois défiscalisantes précédentes (le De Robien, le Scellier ou le Duflot), vous pouvez profiter de la loi Pinel jusqu’au 31/12/2021.

Vous devrez respecter certains critères sur le bien : la zone, le prix du loyer et les ressources du locataire (plafonds).

En contrepartie, vous pourrez réduire votre fiscalité à raison de 2% du prix d’acquisition (dont les frais de notaire et les commissions d’intermédiaire) durant 6 ou 9 ans. Si vous souhaitez prolonger l’engagement jusqu’à 12 ans, la réduction passera à 1% les trois dernières années.

Cette réduction a pour vocation à optimiser le rendement de votre opération. En effet, les biens neufs sont plus chers que les biens anciens, ce qui a pour conséquence de baisser la rentabilité des projets locatifs neufs.

L’Etat vous accorde donc un avantage fiscal à condition de louer l’appartement sur une durée minimale de 6 ans (prolongeable 2 fois par périodes de 3 ans). Le loyer de l’appartement ne devra pas dépasser un plafond, fixé par zones : Zone Abis, A ou B1.

Les ressources du locataire ne devront pas non plus dépasser un plafond, également fixé par zone.

Finalement, la loi Pinel vous permet de maîtriser la fiscalité engendrée par un investissement locatif (revenus fonciers) et ainsi obtenir une nouvelle source de revenus, en plus des loyers : une réduction d’impôt. L’effort d’épargne de l’investisseur est ainsi faible, permettant d’obtenir, en le couplant avec un crédit long et sans apport, une forte rentabilité globale.

Evidemment, tous les biens neufs ne se valent pas et vous devez sélectionner avec soins le bien immobilier dans lequel vous comptez investir.

Choisir son programme Pinel

Vous devrez choisir un projet à un prix convenable et bien situé. Les deux risques à maîtriser dans n’importe quel projet immobilier est la valorisation du bien et le risque locatif (la facilité de louer). Trouver un bien au bon prix et avec une forte demande locative vous assurera une pérennité de votre investissement locatif Pinel.

Pourquoi les logements sont plus chers dans le neuf que dans l’ancien ?

Il est évident que la très grande majorité des biens neufs sont plus chers que les biens anciens. Comparer le prix d’un logement neuf avec celui du marché de l’ancien n’a pas beaucoup de sens.

En effet, un bien neuf est aux dernières normes et aucun travaux ne sera à prévoir sur les prochaines années.

Par exemple, pour remettre en état neuf un logement, il faut compter facilement 1 500€/m2. Et sans compter les rénovations dans les parties communes : isolation, toiture, façade etc.

On comprend mieux pourquoi l’écart entre le neuf et l’ancien peut être élevé. Notamment si le parc immobilier local est vieillissant et mal entretenu.

Acheter un bien ancien signifie que vous profitez d’une décote en contrepartie de l’amortissement du logement. Attendez vous donc à réaliser des travaux plus ou moins importants dans les années à venir.

L’un dans l’autre, il s’agit donc d’un transfert de coût : soit acheter un bien plus cher sans travaux, soit acheter un bien et différer le coût des travaux.

En terme de financement, le Pinel est plus avantageux puisque vous pouvez ainsi payer  » de manière anticipée » ces travaux avec un crédit immobilier (sans apport sur 25 ans, ce qui est la norme dans le neuf).

Alors que vous devrez puiser dans vos économies pour payer les travaux qui vous incombent sur votre bien ancien.

La rentabilité globale de l’opération est ainsi meilleure puisque vous étalez dans le temps le coût des rénovations futures.

La situation idéale de votre Pinel

En achetant un bien neuf, vous devez adopter une stratégie “patrimoniale”. En allant chercher éventuellement une plus-value à la sortie.

Pour cela, privilégiez les villes périphériques des grandes agglomérations, là où le potentiel de hausse est plus élevé qu’en centre-ville.

En effet, le prix de l’immobilier en plein centre des villes est bien souvent déjà trop fort pour espérer avoir un rendement correct. Si la démographie de la ville est bien orientée, les nouveaux habitants iront naturellement se loger un peu plus loin du centre, ce qui revalorisera plus facilement votre investissement en périphérie. Gardez donc les biens immobiliers neufs dans le centre-ville pour les projets de résidence principale et non d’investissement dans le neuf.

Retenez un appartement dont les caractéristiques sont cohérentes avec l’environnement : proche des écoles et du périphérique pour un appartement familiale, de l’université et de l’arrêt de bus pour un studio etc.

Calibrer son Pinel

La chose sur laquelle vous devrez surtout prendre garde est le montant de l’investissement.

Trop gros, il vous fera perdre en efficacité fiscale puisque le surplus de réduction d’impôt sera définitivement perdu.

Trop petit et vous n’exploitez pas toute la puissance de l’investissement locatif.

En effet, je constate trop souvent que les investisseurs ne vérifient pas leur enveloppe maximale d’investissement (et leur conseiller bancaire non plus d’ailleurs…). Ils se retrouvent donc avec une réduction d’impôt trop forte, qui gommera bien plus que leurs impôts sur le revenu existants…

La conséquence ? Une perte fiscale importante puisqu’il n’est pas possible de récupérer plus de réduction d’impôt que d’impôt payé. Le rendement de l’opération fond donc comme neige au soleil…

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