Investir dans des SCPI en nue-propriété

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Les placements en SCPI sont d’excellentes solutions d’investissements dans l’immobilier. Ceux-ci offrent assez d’intérêts pour un capital de départ accessible à tous. En effet, il existe de nombreuses façons d’acheter des parts de SCPI, vous pouvez payer au comptant, à crédit, par le biais d’une assurance ou encore en nue-propriété. C’est cette dernière option que nous détaillerons dans cet article.

En général, investir dans une SCPI en nue-propriété consiste à profiter d’une décote sur le prix de souscription. En contrepartie, il faut donner le droit d’usufruit du bien à une tierce partie qui va recevoir les revenus générés pendant une période donnée.

Devenir un nu-propriétaire d’une SCPI

Dans le cadre d’un investissement dans une SCPI en nue-propriété, le nu-propriétaire achète les parts avec une décote. Toutefois, il renonce aux revenus de la société durant une durée fixée dans le contrat de démembrement. Cette dernière peut varier de 5 à 15 ans selon l’entente. La réduction appliquée sur le prix d’acquisition varie en fonction de la durée du démembrement et des particularités de l’investissement.

Par ailleurs, investir dans des SCPI en nue-propriété permet de constituer un patrimoine foncier et de percevoir les revenus à la fin du contrat. Durant la validité de cet accord, l’investisseur ne paie aucune charge, car c’est l’usufruitier qui bénéficie des fruits des parts de la société pendant cette période. De plus, ce type d’investissement confère de nombreux avantages au nu-propriétaire sur les divers plans fiscaux, patrimoniaux, familiaux et financiers.

L’usufruitier d’une SCPI en nue-propriété

L’usufruitier d’une SCPI en nue-propriété n’a pas les mêmes objectifs que le nu-propriétaire. C’est lui qui perçoit la totalité des revenus de la société pendant toute la période du démembrement. Toutefois, les parts de la SCPI ne lui appartiennent pas, car il ne paie qu’une petite partie de la pleine propriété de la SCPI.

De plus, ce type d’investissement est très avantageux, car il bénéficie d’un taux de rendement très élevé. Ainsi, l’investisseur peut garder une partie de ses gains pour reconstituer son patrimoine. Toutefois, il doit payer l’impôt foncier sur les revenus perçus de la SCPI. Cela dit, si ce dernier possède un déficit foncier d’impôt non imputé, il est exonéré.

En outre, l’acquisition des parts dans une SCPI en usufruit est recommandée pour les particuliers à la recherche de revenus complémentaires. Cet investissement concerne les personnes ayant un faible capital d’investissement, un taux d’imposition réduit ou un déficit foncier d’impôts non imputé.

Enfin, investir dans des SCPI en nue-propriété en tant qu’usufruitier peut avantager les entreprises en quête de produits de trésorerie rentables. C’est d’ailleurs plutôt pour les sociétés que nous recommandons l’investissement en SCPI en usufruit, particulièrement rentable.

Les personnes qui peuvent investir dans des SCPI en nue-propriété

D’abord, sachez qu’un placement en SCPI en nue-propriété n’est pas destiné à ceux qui ont besoin d’un revenu à court terme. Il s’agit d’un investissement de longue durée qui vous procure des dividendes après de nombreuses années.

Toutefois, ce type de financement est destiné aux personnes fiscalisées dont la tranche marginale d’imposition égalise ou excède les 30 %. Il est vrai que les SCPI permettent de percevoir des dividendes élevés en pleine propriété. Cela dit, l’administrateur fiscal qualifie ces derniers de revenus fonciers taxables à hauteur de 0 à 45 %. 

Des prélèvements sociaux sont également déduits des montants perçus. Ainsi, investir dans des SCPI en nue-propriété peut être la solution pour éviter cette situation.

Ce type de placement est également destiné aux personnes proches de la retraite. Elles peuvent faire en sorte que le remembrement commence après leur départ à la retraite. Enfin, les investissements dans des SCPI en nue-propriété s’adressent aux parents qui désirent léguer un héritage à leur enfants. Il s’agit d’un mode d’acquisition qui facilite la transmission du patrimoine immobilier. 

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété

Pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété, il faut se rendre sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. La première option consiste à investir comme nu-propriétaire ou usufruitier dans des parts nouvelles jusqu’à ce que le capital soit placé. Dans ce cas, c’est la société de gestion en charge du projet qui fixe la valeur de l’acquisition et ce montant n’est pas négociable. 

En ce qui concerne l’achat des parts de SCPI en nue-propriété sur le marché secondaire, cela offre deux possibilités : le marché secondaire organisé et le marché secondaire de gré à gré. Dans le premier cas, c’est toujours la société de gestion qui enregistre les transactions. Elle compare les ordres d’achat aux ordres de vente pour définir la valeur des actions. Ainsi, le coût d’achat des parts peut faire l’objet d’une variation.

Quant au marché secondaire de gré à gré, il permet d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété sans intermédiaire. De ce fait, il faut trouver un arrangement avec un particulier ou une entreprise qui souhaite revendre ses actions. Dans ce cas, vous pouvez négocier la valeur d’acquisition des parts.

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété à crédit

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété à crédit offre de nombreux avantages. Cela permet de bénéficier d’un bon effet de levier financier, mais il s’agit d’un projet difficile à réaliser. Ce type d’investissement n’est accessible qu’à ceux qui peuvent justifier d’une bonne situation financière.

En réalité, pour ce projet, les banques ne financent qu’une clientèle capable de justifier des revenus mensuels élevés ou pouvant mettre en hypothèque un bien réel. Il s’agit d’un type de financement très rare, il est alors préférable de constituer votre propre capital pour investir dans des SCPI en nue-propriété.

SCPI en nue-propriété, jusqu’à 4,45 % de rendement 

Investir dans des SCPI en nue-propriété est une affaire rentable. Ces sociétés se chargent de collecter les fonds chez les particuliers et les entreprises pour constituer un capital. Ensuite, les investisseurs reçoivent des parts sociales en contrepartie. Ce qui vous permet de recevoir des revenus à la fin de votre contrat de démembrement. 

Toutefois, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne s’occuperont de l’acquisition et de l’entretien des biens immobiliers. Cette tâche revient à la SCPI qui doit également se charger de la gestion locative du patrimoine. Ainsi, l’investissement dans des SCPI en nue-propriété évite tous les soucis liés aux investissements immobiliers classiques. De plus, la moyenne des rendements des SCPI avoisine les 4,45 % et le capital initial est accessible à tous les budgets.

Investir dans des SCPI en nue-propriété pour des impôts réduits

L’un des principaux avantages d’investir dans des SCPI en nue-propriété est l’allégement des impôts. En effet, durant la période du contrat de démembrement, vous ne payez aucune taxe sur la fortune immobilière. Le nu-propriétaire est également exempt des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu. Ce qui représente une grande faveur par rapport aux autres types d’investissements immobiliers. Ainsi, les revenus sont bien conservés pour que l’investisseur en profite plus tard.

La décote du nu-propriétaire

Investir dans des SCPI en nue-propriété permet de bénéficier d’une excellente décote sur la valeur des parts de la société. C’est la raison pour laquelle, ce mode de placement est une excellente solution pour les particuliers et les entreprises ayant un modeste capital.

En général, au cours de l’achat démembré, le vendeur propose un montant pour les parts sociales de la SCPI. Ce prix est ensuite réduit d’une somme équivalente à celle que l’usufruitier va toucher en guise de dividende sur la durée de démembrement. 

La majorité des sociétés de gestion vend des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote située entre 20 et 45 %. Dans ces cas, la durée de détention est au moins égale à 10 ans. De ce fait, au lieu d’acheter un logement à 200 000 euros, l’acquéreur l’obtient à 140 000 euros. 

Durant les 10 années du démembrement, l’usufruitier reçoit les dividendes à hauteur de 80 000 euros si la SCPI fait un rendement de 4 %. Ensuite, après les dix années de contrat, le nu-propriétaire récupère son bien ayant pour valeur 200 000 euros. Enfin, si le patrimoine immobilier acquiert de la valeur au fil du temps, l’investisseur peut céder ses parts à la valeur du marché. Il peut également percevoir des revenus supplémentaires grâce aux dividendes.

Le recouvrement de l’usufruit

Un autre avantage des investissements dans des SCPI en nue-propriété est la non-fiscalisation du recouvrement de la pleine propriété du patrimoine immobilier. Autrement dit, lorsque le nu-propriétaire devient également l’usufruitier à l’issue du démembrement, il ne paie aucun impôt pour récupérer son bien. Ce qui n’est pas le cas lorsque vous achetez un logement, car il faut s’acquitter des frais de notaire et autres. Cependant, les dividendes issus de la SCPI sont assujettis à l’impôt, car ce sont des revenus locatifs.

Le recouvrement de l’usufruit permet également de vendre les parts sociales et d’en tirer des bénéfices selon l’évolution du marché de l’immobilier. Dans ce cas, la plus-value doit faire l’objet d’une imposition de 19 %, mais vous pouvez recourir à des abattements. Toutefois, après 22 ans de détention, vous serez exonéré de cette taxe. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, le nu-propriétaire en est exonéré après 30 ans de possession du bien.

Un investissement idéal pour la retraite

Il est conseillé d’investir ou d’épargner pendant les bons jours où les revenus sont réguliers et importants. Cela permet de préparer une bonne retraite et de vivre décemment durant vos dernières années.

À cet effet, faire des placements dans des SCPI en nue-propriété est une excellente solution. En réalité, comme l’investisseur n’a pas besoin de revenus immédiats, cela lui permet d’échapper à la fiscalité durant la période de démembrement

Ainsi, cette solution est accessible à toutes les personnes qui veulent investir dans l’immobilier, mais qui souhaitent éviter les impôts pendant un bon moment. Par ailleurs, l’investissement dans des SCPI en nue-propriété est un placement sur le long terme. Ce qui permet d’assurer une retraite décente, surtout pour un artisan, un entrepreneur ou encore un professionnel non salarié.

Un bon moyen pour assurer une succession ou une donation

Investir dans une SCPI en nue-propriété permet de protéger sa famille et ses proches des évènements incertains que réserve l’avenir. Pour ce faire, il est possible d’opter pour une succession ou une donation par usufruit viager. C’est une méthode de transmission de patrimoine qui devient de plus en plus courante. En réalité, dans le cas d’un usufruit viager, les parents lèguent leurs droits de nue-propriété des parts de SCPI à leurs enfants.

Dans ce dernier cas, les parents gardent le droit d’usufruit et perçoivent les loyers jusqu’à leur décès. Toutefois, s’il s’agit d’un usufruit temporaire, le contrat est valide pour une durée déterminée. Ainsi, la descendance peut récupérer le droit d’usufruit avant la mort du parent. De plus, en matière de fiscalité, si les géniteurs font recours aux abattements liés aux donations en faveur des enfants, les impôts deviennent presque nuls. Quant aux héritiers, ils doivent seulement verser des frais pour enregistrer l’acte sous seing privé.

Les inconvénients des SCPI en nue-propriété

Le plus grand inconvénient d’un investissement dans une SCPI en nue-propriété est le blocage des parts. En général, ce placement implique obligatoirement la contrepartie d’un usufruitier. Étant donné que les parts de cette société ne peuvent pas être cédées en partie, le nu-propriétaire ne peut pas vendre les siennes. Ce dernier doit d’abord demander l’accord de son usufruitier avant de se séparer de sa part démembrée. 

Toutefois, les investisseurs avertissent les clients qu’il s’agit d’un placement à long terme. Ils n’ont donc pas à s’inquiéter pour cet inconvénient. En effet, ces derniers sont libres de céder leurs parts sans l’accord d’une tierce personne après le remembrement. Par ailleurs, la valeur des parts de SCPI en nue-propriété peut varier en fonction des fluctuations du marché immobilier. Les gains potentiels mentionnés lors des démembrements peuvent être plus faibles que les montants prévus. 

De ce fait, il n’existe aucune garantie de récupérer les parts à leur montant de pleines propriétés. Cependant, une bonne valorisation peut entraîner des revenus plus importants que prévu. En outre, une mauvaise gestion de la part des dirigeants de la SCPI en nue-propriété pourrait entraîner des pertes. Pour ce faire, il est conseillé de prendre le temps de bien étudier les opportunités avant de les saisir. Il peut aussi être très utile de se faire accompagner par les experts du domaine.

La fiscalité des SCPI en nue-propriété

Une bonne partie de la fiscalité relative aux investissements dans une SCPI en nue-propriété a été mentionnée ci-dessus. Toutefois, certains aspects particuliers méritent d’être présentés. En effet, les intérêts d’emprunt remboursés dans le cadre de ce genre d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers existants.

De plus, les profits des SCPI sont taxés au nom des associés en tenant compte du pourcentage des parts détenues au sein du capital. Ainsi, les investisseurs doivent payer l’impôt sur le revenu conformément à la fiscalité des revenus fonciers. Cela dit, cette règle n’est applicable qu’aux loyers et aux revenus mobiliers perçus après le démembrement.

En savoir plus sur l’investissement de SCPI en nue-propriété

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