Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?

Publié par Cyrille le

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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Avec une acquisition dans un logement neuf à destination locative, le particulier bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient de l’appartement acheté.

 

Cependant, la réduction d’impôt du Pinel est plafonnée et le contribuable ne peut pas gommer autant d’impôts qu’il le souhaite.

 

Qu’est-ce que la réduction d’impôt de la loi Pinel

 

La loi Pinel est une loi de défiscalisation par le biais d’une réduction d’impôts. Cela signifie que le particulier peut enlever de son impôt sur le revenu final la réduction d’impôts.

A ne pas confondre avec une déduction d’impôts qui consiste à enlever de ses revenus imposables le montant déductible. Le crédit d’impôt est comme une réduction d’impôt mais le contribuable peut enlever plus qu’il ne paie d’impôt. Dans ce cas, le fisc lui rembourse une partie du crédit d’impôt. La réduction d’impôt supérieure au montant de l’impôt payé ne peut pas être remboursée par l’administration fiscale.

 

Le calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel

 

Pour rappel, l’investisseur s’engage sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Si la durée initiale choisie est de 6 ou 9 ans, le particulier peut décider de prolonger de 3 ans l’engagement.

Les réductions d’impôts sont de 2% pendant les 9 premières années d’engagement, puis 1% pour les 3 années restantes si l’investissement a été fait en métropole.

Par conséquent, la réduction d’impôt est la suivante :

  • 12% (6 x 2%) du prix de revient pour un engagement de 6 ans ;
  • 18% (9 x 2%) du prix de revient pour un engagement de 9 ans ;
  • 21% (9 x 2% + 3 x 1%) du prix de revient pour un engagement de 12 ans.

 

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Qu’est-ce que le prix de revient ?

 

Le prix de revient d’un logement neuf est son prix d’acquisition, la TVA, les commissions d’intermédiaires et les frais de notaire (frais de mutation et honoraires).

Puisque la défiscalisation Pinel est une réduction d’impôts, le montant à déduire se fait directement sur l’impôt à payer et non les revenus imposables. Attention toutefois à correctement calibrer votre Pinel. Un montant d’investissement trop élevé par rapport à vos impôts payés aura comme conséquence une perte de l’efficacité fiscale. En effet, la part du crédit d’impôt supérieure à vos impôts payés (ou résiduels après application des autres dispositifs de défiscalisation) sera perdue.

 

Le plafond du prix du m²

 

Lorsqu’un investisseur acquiert un logement neuf en loi Pinel, il ne peut pas bénéficier de réduction d’impôts sur la part qui excède 5 500€ / m² de son investissement.

Rien ne l’empêche d’investir dans un appartement ayant un prix au mètre carré supérieur à 5 500€. Il ne perdra cependant l’avantage fiscal pour la part supérieure à ce plafond.

 

Le plafond global annuel

 

Le second plafond à appliquer est un plafond d’investissement annuel. L’investisseur ne peut pas bénéficier de réductions d’impôts au-delà d’un cumul d’investissement (au maximum 2 logements) de 300 000€ par an.

Rien ne l’empêche d’acheter plus d’appartements ou de maisons et de les mettre en location selon la loi Pinel. Cependant, la part excédentaire de 300 000€ ne sera pas soumise à une réduction d’impôt.

 

Le plafonnement des niches fiscales

 

Les investissements locatifs en loi Pinel entrent dans les niches fiscales de 10 000€ pour un investissement en métropole (18 000€ pour l’outre-mer DOM-TOM).

Le contribuable doit donc veiller à ce que sa réduction d’impôt supplémentaire générée par sa nouvelle acquisition en loi Pinel ne lui fasse pas dépasser le plafond de la niche fiscale.

Si sa réduction totale excède ce plafond, la part de défiscalisation supplémentaire sera perdue.

 

Exemple de l’application du plafond de la loi Pinel

 

Prenons un logement neuf en loi Pinel de 350 000€ (acquisition et frais) et d’une superficie de 60 m². L’engagement est de 9 ans.

Le plafond au m² est de 350 000€ / 60 = 5 834€ / m². Nous appliquerons donc 5 500€ par m² au maximum, soit 60 x 5 500 = 330 000€.

On retient donc finalement 300 000€ avec l’application du plafond global de 300 000€.

L’investisseur perd donc 50 000€ de l’assiette soumise à réduction d’impôt.

La réduction sur 9 ans est de 2% par an, soit 18%. Le contribuable récupère 300 000€ x 18% = 54 000€.

Si l’investisseur choisi d’ajouter 3 années supplémentaires de réduction, il profite de 3% de réduction. Soit une réduction de 300 000€ x 3% = 9 000€.

La réduction globale sera donc de 63 000€ sur 12 ans.

 

 

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