Quelle est la fiscalité de la loi Pinel ?

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Investir dans la loi Pinel permet d’acquérir un logement neuf ou en VEFA que l’investisseur pourra proposer à la location. Cela lui permettra notamment de se construire un patrimoine immobilier en remboursant les mensualités du crédit immobilier grâce aux loyers du locataire et à la réduction d’impôt accordée par l’Etat.

La loi Pinel est intéressante sur le plan fiscal. Néanmoins, vous devez vous assurer que vous êtes bien éligible à ce dispositif de défiscalisation.

Je vous propose que nous voyons ensemble le fonctionnement de la réduction de la loi Pinel.

Les revenus d’une Pinel sont des revenus fonciers

Les revenus que vous percevez au titre du location déclarée en loi Pinel sont des revenus fonciers.

Cela a donc une conséquence sur votre fiscalité puisque les revenus fonciers sont fiscalisés selon votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux (la CSG CRDS).

Vous pouvez déclarer vos charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, la garantie bancaire (hypothèque ou organisme de cautionnement), les frais de dossiers bancaires, les charges de copropriété, les honoraires de l’agence locative, etc.

De cette manière, vous réalisez une déclaration de vos revenus fonciers « au réel ».

Si vos charges représentent moins de 30% de vos loyers, nous vous recommandons de déclarer vos revenus au micro-foncier. De ce fait, vous bénéficierez automatiquement d’un abattement de 30% de vos revenus, que vos charges soient supérieures ou inférieures à 30% des loyers.

Sachant que les loyers d’un Pinel sont plafonnés, la fiscalité des revenus fonciers supplémentaires reste généralement raisonnable. A moins que votre taux marginal d’imposition soit important (dans ce cas, la loi Pinel n’est généralement pas recommandée : préférez les dispositifs comme la loi Malraux ou les Monuments Historiques, plus efficaces sur le plan fiscal).

Comment calculer la réduction d’impôt d’un Pinel ?

C’est tout l’intérêt d’une loi Pinel : vous procurer une baisse significative de vos impôts. Vous pouvez ainsi constater deux sources de revenus dans ce dispositif : les loyers de votre locataire et la réduction de votre impôt.

La loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt : le terme a son importance puisqu’une réduction d’impôt agit directement sur votre impôt sur le revenu final.

Vous ne pouvez pas réduire plus d’impôts que vous n’en payez : attention donc à bien calibrer le montant de votre investissement !

Je vous explique comment calculer la réduction d’impôts d’un dispositif Pinel.

Déterminer le prix de revient de votre logement

Le prix de revient est l’assiette sur laquelle sera calculée la réduction d’impôt.

Le prix de revient est égal au prix d’achat, majoré des frais de notaire. Vous devez ensuite appliquer un premier plafond de 5 500€/m2. Vérifiez ensuite que le prix de revient plafonné ne dépasse pas 300 000€ : il s’agit du deuxième plafond. Enfin, vous ne pouvez pas faire plus de deux investissements Pinel chaque année (toujours dans la limite globale de 300 000€ par an).

Calculer la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est de :

  • 2% du prix de revient chaque année les 6 premières années
  • 2% du prix de revient chaque année les 3 années suivantes (de 7 à 9 ans)
  • 1% du prix de revient les 3 dernières années (de 10 à 12 ans)

Attention, pour les Pinel actes chez le notaire en 2023 et 2024, les taux seront réduits.

Appliquer le plafond des niches fiscales

La réduction Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales. Si vous bénéficiez déjà de réductions ou crédits d’impôts (soumises elles-même au plafonnement des niches fiscales), vous ne pourrez pas obtenir plus de 10 000€ de baisses d’impôts.

Déclarer son Pinel aux impôts

Vous devrez déclarer chaque année votre Pinel aux impôts.

Comment déclarer son Pinel la première année ?

Lorsque vous avez acquis votre bien en loi Pinel, vous devez déclarer votre investissement dès l’année suivante, et même si celui-ci n’est pas encore livré.

En effet, si votre bien n’est pas encore livré (et donc loué), vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de votre achat : intérêts bancaires, garantie bancaire, frais de dossiers bancaire, etc. Inscrivez-les sur le formulaire 2044 pour ne pas perdre vos droits à déduction l’année de location du bien !

Si votre bien est livré, vous devrez déclarer vos revenus et charges avec le formulaire 2044 (si vous déclarez au micro-foncier, ce n’est pas utile : reportez seulement vos revenus locatifs sur votre avis d’imposition principal, le formulaire 2042).

Vous devez aussi :

  • Déclarer l’engagement de location 2042-EB
  • Demander votre réduction d’impôt grâce au formulaire 2042-RICI

Comment déclarer son Pinel les années suivantes ?

Les années suivantes, il suffit de déclarer vos revenus et charges avec le formulaire 2044 (uniquement, si vous déclarez au réel) et remplir le formulaire 2042-RICI pour bénéficier de votre réduction d’impôt.

Comment prolonger son engagement de location ?

Si vous vous êtes engagé sur une durée initiale de 6 ou 9 ans et que vous arrivez à l’échéance de la période d’engagement, vous avez la possibilité de prolonger votre engagement Pinel.

Pour cela, il suffit de déclarer en plus de la 2044 et de la 2042-RICI, le formulaire 2042-EB.

En savoir plus sur la fiscalité de la loi Pinel

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