C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent : dans quelle ville investir en loi Pinel ?
La ville ou la zone géographique d’un investissement dans l’ancien est importante. Cependant, vous n’aurez pas forcément besoin d’une forte croissance démographique pour soutenir la demande locative. En effet, vous n’introduisez pas de nouveau bien immobilier sur le marché. En revanche, vous devrez tout de même vous assurer que la ville est assez attractivité pour vous permettre de louer facilement et à bon prix votre appartement acheté dans l’ancien.
Choisir l’emplacement de l’investissement locatif Pinel
Dans l’investissement dans le neuf, la sélection de la zone est primordiale.
En effet, acheter un bien nouvellement construit implique la création d’une nouvelle unité locative. Si la demande locative n’est pas suffisante, le loyer projeté sera peut-être trop élevé sans oublier que plusieurs semaines (voire des mois) de vacances locatives rogneront dangereusement la rentabilité de l’opération.
Rassurez-vous, plusieurs contrôles sont faits dans le neuf :
- Un premier niveau de validation de l’état : vous ne pouvez investir que dans les villes où la demande locative est forte. D’autant plus depuis le 1er janvier 2018 avec le retrait de la zone B2.
- Un deuxième niveau de validation : le promoteur. Acheter un terrain mal placé peut-être préjudiciable sur les ventes du promoteur. Il réalise donc en amont des études de marché pour s’assurer de l’attractivité de la zone.
- Enfin, le dernier niveau : votre conseiller en gestion de patrimoine. Ce professionnel sélectionne les programmes les plus intéressants selon lui. Il a une certaine expérience du terrain et saura vous conseiller sur les meilleurs investissements en loi Pinel.
Les critères d’une ville adaptée à la loi Pinel
Vous devez vous assurer que l’emplacement du bien immobilier choisi permettent :
- Une forte demande locative ;
- Un potentiel de revalorisation intéressant.
Une forte demande locative (relativement à l’offre) s’explique principalement par une grande attractivité de la ville.
Pour cela, la ville doit présenter des atouts économiques importants (faible chômage, forts investissements sur l’infrastructure des transports, ville fortement pourvoyeuse d’emploi dans l’agglomération, voire la région etc.).
Une traduction directe de l’attractivité est la croissance démographique de la ville. Pour cela, vous pouvez vous aider des statistiques de recensement de l’INSEE ou du site internet Wikipédia.
Vérifiez si la population croît ces dernières années. Si celle-ci est en baisse, méfiez-vous. Vous devrez trouver une explication quant à la diminution de la population (expatriation en banlieue ?).
Enfin, tenez-vous informé des grands projets de la ville et de son agglomération. La construction de nouvelles voies de transport (ferroviaire, métro ou tramway et bus par exemple) a une répercussion directe sur l’économie de la ville, et donc sur la valeur de votre futur logement.
Le palmarès des 10 villes à étudier pour un investissement en loi Pinel
Beaucoup de villes sont intéressantes pour un investissement locatif dans le neuf. J’ai choisi pour vous les villes qui présentent, selon moi, le plus de potentiel :
- Toulouse : selon moi, une des villes avec le plus fort potentiel. Bien que le prix du m² a bien progressé, Toulouse est une ville qui en a encore sous le pied ! D’après les projets démographiques, ce sera la 3ème ville de France en 2020, passant ainsi devant Lyon.
- Bordeaux : Bordeaux est une ville au cadre de vie très agréable. Beaucoup de cadres parisiens sont venus s’y installer ces dernières années, faisant ainsi flamber les prix ! Il reste encore de très belles opportunités dans l’agglomération bordelaise.
- Nantes : La ville de Loire Atlantique a bien progressé ces dernières années. De nombreuses entreprises s’y sont implantés et la proximité avec Paris est intéressante (mois de 2h en TGV).
- Montpellier : A Montpellier, le nombre d’entreprises technologiques est important autour de la ville. Le prix au m² reste raisonnable (sous les 3 000€/m²) et la population ne cesse de croître depuis plusieurs décennies.
- Rennes : Rennes est à proximité de Paris grâce au TGV. Il s’agit de la capitale de Bretagne et de nombreux projets très intéressants devraient bientôt voir le jour. Les prix sont encore bas relativement au potentiel de la ville de Rennes.
- Marseille : Marseille présente des avantages certaines : cadre de vie, prix de l’immobilier relativement bas, 2ème ville de France. Attention toutefois à bien choisir le quartier !
- Lyon : Lyon est la ville la plus dynamique de Rhône-Alpes. Son nombre d’étudiants est important et les perspectives de revalorisation son intéressantes. En revanche, les prix ont fortement grimpé ces dernières années. La pression locative est très forte.
Sélectionner le bon emplacement dans la ville
Une fois la ville choisie, n’oubliez pas que tous les quartiers et toutes les rues de cette ville ne se valent pas !
Vous devrez donc faire une sélection rigoureuse pour dénicher les quartiers en devenir des zones moins prisées.
Pour cela, étudiez le plan de la ville. Favorisez les facilités de transport (axes de bus, accès à l’autoroute) et la proximité avec les commerces.
Bien sûr, respectez une certaine cohérence entre les caractéristiques du bien immobilier et son emplacement.
Un studio en rez-de-chaussée présentera beaucoup moins d’intérêts s’il est situé dans un quartier résidentiel qu’au pied des universités !
Une petite surface est bien souvent occupée par des personnes jeunes et non véhiculées. La proximité des commodités est donc primordiale sur ce type de logement par rapport à un appartement F4 par exemple.
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