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Mon avis sur la loi Pinel : faire les bons choix pour éviter les arnaques

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La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière. En achetant un bien immobilier neuf (appartement ou maison), l’investisseur profite d’une économie impôt proportionnelle au montant investi. Cette réduction d’impôt est versée chaque année durant la durée d’engagement de location Pinel.

En contrepartie, l’état exige que le loyer soit plafonné et attribué à des personnes ayant des ressources ne dépassant pas un certain plafond de revenus.

On trouve une multitude d’avis sur internet : des retours d’expérience de personnes déçues ou mal conseillées, des avis qui manquent parfois clairement d’indépendance… Je vous donne mon avis pour distinguer le vrai du faux et vous permettre de faire un investissement Pinel efficace.

Présentation Invest Aide Cyrille

Note sur la transparence de la rédaction : Je suis conseiller en investissement financier. Je référence des programmes neufs, éligibles au dispositif Pinel. J’accompagne également mes clients sur une multitude d’autres solutions (comme le LMNP, l’ancien rénové, les SCPI, l’assurance-vie, PEA, private equity etc.). Ne pas être « mono-produit » me permet d’être indépendant dans les solutions proposées à mes clients et d’axer mon accompagnement sur le conseil, et non les produits.

Pourquoi la loi Pinel existe-t-elle ?

Avant d’entrer dans le vive du sujet, laissez-moi revenir sur l’importance des lois défiscalisantes dans l’immobilier neuf.

Fausse croyance sur laquelle il est important de revenir : croire que le Pinel est un type de bien immobilier. La loi Pinel est un dispositif fiscal qui ne fonctionne qu’avec des biens immobiliers neufs ou achetés en vente en état futur d’achèvement (VEFA). Lorsqu’un investisseur achète un bien neuf, il peut très bien l’acheter pour lui (résidence principale) ou le louer en loi Pinel ou l’exploiter autrement (location nue classique, location meublée etc.).

En France, l’état collecte les liquidités des épargnants au travers du fameux Livret A pour permettre la construction de logements sociaux. Ainsi, les français ayant des revenus modestes peuvent se loger en payant un loyer abordable.

D’un autre côté, les français les plus aisés n’ont pas de difficultés particulières à se loger. Les bailleurs privés retiennent en priorité leur candidature puisque ce sont ses profils solvables.

Restent donc les personnes n’ayant pas des revenus suffisants pour accéder aux meilleurs logements du parc privés mais déclarant trop de ressources pour prétendre aux logements sociaux.

L’état met donc en place, depuis des dizaines d’années des dispositifs incitant les investisseurs privés à contribuer à cette inégalité.

Cela tombe bien : le parc immobilier français vieillit et la construction et le bâtiment est le secteur économique le plus important en France. L’idée est donc de proposer des logements neufs répondant aux dernières normes aux français de classe moyenne. En contrepartie, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt.

Dans les faits, tout le monde serait content :

  • Le locataire habite un logement neuf et confortable en payant un loyer raisonnable
  • L’état soutient l’économie française en stimulant la construction immobilière
  • Le bailleur bénéficie d’une source de revenu supplémentaire : une réduction d’impôt

Oui mais voilà : tous les biens immobiliers neufs ne se valent pas ou ne sont pas adaptés à la location. De plus, il n’est pas rare que certaines promoteurs profitent de la forte demande à l’achat pour monter leurs prix…

Pourquoi les lois de défiscalisation on mauvaise presse : l’héritage de la loi de Robien

Comme pour les lois de défiscalisation précédentes : loi de Robien, loi Scellier ou loi Duflot, la loi Pinel doit faire face à de nombreuses critiques.

Parmi toutes les lois de défiscalisation, la loi de Robien a été au cœur de nombreux scandales. Un bien immobilier neuf acheté en loi de Robien permettait au contribuable de réduire considérablement ses impôts.

Cependant, la construction a été très peu encadrée et la majorité du territoire français était couvert par cette mesure.

Face à une demande excessive des investisseurs en défiscalisation, les promoteurs ont construit partout… Même dans des zones où la tension locative était inexistante.

Par conséquent, de nombreux investisseurs ont acquis des logement inlouables à des prix surcotés.

La cupidité avait encore frappé… Pendant ce temps, de nombreux promoteurs faisaient faillite.

Des investisseurs pensant faire une excellente affaire ont finalement perdu des sommes considérables avec la loi de Robien. Ils se sont retrouvés avec des biens immobiliers invendables, sans locataires et sans économie d’impôt… L’image de l’investissement dans le neuf a donc été ternie à cause de montages fiscaux inadaptés et des certains conseillers sans scrupules.

Bien que l’état français ait resserré le zonage des lois de défiscalisation afin d’éviter de nouveaux abus de ce type, il est primordial de faire une étude de marché précise (ou de la faire faire par votre conseiller en gestion de patrimoine) sur la ville, le quartier, la demande locative et la cohérence du prix de votre investissement.

Dans l’immobilier et à plus forte raison dans l’immobilier neuf, certains critères de sélection sont importants :

  • Valider la demande locative du bien immobilier
  • S’assurer que le prix est cohérent avec le marché du neuf
  • Valider l’orientation démographique et économique du secteur

Les arguments et les avis du Pinel

Je vous présente les principales critiques à l’encontre de la loi Pinel. Je vous donne mon avis et vous dit si elles sont avérés ou fausses.

La loi Pinel est trop chère : VRAI et FAUX

Un bien immobilier neuf est plus cher qu’un bien ancien. Cela est logique puisque le bien est neuf ! (comme n’importe quel autre bien de consommation d’ailleurs).

En revanche, vous ne devez pas acheter du neuf à n’importe quel prix.

Tout d’abord, assurez-vous de comparer ce qui est comparable en termes de prestations. La majorité des biens neufs ont des balcons, loggia et garage, ce qui n’est pas le cas de tous les biens dans l’ancien.

De plus, il y a ancien et ancien… Faire une moyenne avec des biens anciens de 10 ans ou de 40 ans avec travaux biaise votre étude car ces deux biens auront eux-même un prix très différent !

Le plus logique selon moi est donc de faire un retraitement du prix pour chaque bien constituant la moyenne des biens anciens. En estimant un coût de rénovation totale au m2 plus ou moins important en fonction de l’état du bien, vous arrivez à obtenir un montant comparable avec un bien neuf.

N’oubliez pas qu’un logement neuf répond aux normes RT2012, et les locataires disposent donc d’un réel confort : isolation thermique et phonique, peu de charges etc. qui se retrouve par la suite dans la demande locative, un turn-over plus faible et l’absence de travaux importants dans la décennie à venir.

Finalement, oui : il existe de nombreux biens immobiliers trop chers. Notamment les biens en plein centre-ville qui sont pour moi rédhibitoires et inadaptés au locatif (à réserver pour une résidence principale). Et non : un bien neuf au bon prix (même plus cher que l’ancien) peut rester une très bonne affaire puisque vous bénéficiez de fortes garanties (supérieures à l’ancien) et pas travaux à prévoir durant plus de 10 ans.

Louer à des personnes en situation précaire : FAUX

La loi Pinel consisterait à louer à des personnes ayant des situations fragiles et instables (sous-entendez, avec des revenus très modestes).

Si dans les faits, il est possible de louer un bien neuf éligible au dispositif Pinel à des personnes ayant des revenus faibles ou nuls, ce n’est pourtant pas (du tout) l’idée de la loi Pinel.

Comme je vous l’ai expliqué plus haut :

D’une part, les personnes très aisées n’ont pas de difficultés à trouver un logement.

D’autre part, les personnes à revenus très modestes bénéficient prioritairement de logements sociaux.

Et donc les autres (la majorité des français) subissent la pression locative et ne trouve pas de logements. C’est en ce sens que la loi Pinel a été créée.

Bien choisi, un bien immobilier loué en Pinel est dans une zone à très forte tension locative. Vous n’aurez donc aucun mal à trouver un locataire (très) solvable avec des garanties (cautions) : par exemple, un couple ayant un revenu de 56 000€ annuel peut louer un appartement en loi Pinel à Lyon !

Pour information, lorsque mes clients mettent leur bien en loi Pinel en location pour la première fois, ils reçoivent généralement des dizaines de coup de fil et de mails dans la journée !

Les promoteurs gagnent beaucoup d’argent sur le dos des investisseurs : VRAI et FAUX

La marge moyenne d’un promoteur est de 5%. Il est de plus en plus compliqué d’obtenir des permis de construire. Les promoteurs sélectionnent donc avec la plus grande attention les lieux où construire un immeuble neuf.

Pour cela, ils s’aident d’études techniques et d’études de marché pour ne pas se tromper et se retrouver avec une quantité importante de biens immobiliers invendus.

En effet, un bien immobilier de mauvaise qualité ou trop cher et le promoteur ne sera pas en mesure de le vendre.

Sachez que dans l’immobilier, une durée de vente longue est synonyme de perte d’argent pour les promoteurs immobiliers car ils financent l’opération avec des crédits qui doivent être remboursés (et les intérêts qui vont avec).

Cependant, il est vrai que lorsque la pression acheteuse est forte, des biens neufs peuvent se vendre très cher, ce qui augmente la marge du promoteur. Veillez donc à acheter votre bien neuf au bon prix : évitez surtout les zones trop sollicités comme les centres-villes ou les villes ayant vu le prix de l »immobilier grimper en flèche ces dernières années.

La tension locative des zones Pinel est très faible : FAUX

Depuis le 01/01/2018, le zonage Pinel s’est réduit. La zone B2 a été enlevé (Saint-Etienne et Mulhouse notamment).

Très peu de biens immobiliers sont aujourd’hui éligibles à la loi Pinel. Seules les zones à très forte demande locative peuvent être retenues pour le Pinel.

Si cet argument était vrai il y a 15 ans avec le de Robien, il est aujourd’hui totalement faux avec le Pinel.

Je fais systématiquement des études très précises lorsque j’étudie un bien neuf. Généralement, lorsque le bien est livré et mis à la location, les demandes des candidats à la location pleuvent. Parfois des dizaines, voire des centaines de candidatures en 24h.

Bien évidemment, si vous achetez un bien avec un « vendeur de Pinel » (et non un conseiller spécialisé)… sans connaître le quartier ni même la ville, le risque de vacances locative est maximal.

On perd de l’argent à la revente : VRAI et FAUX

La plupart des commerciaux qui vendent du Pinel font des simulations sur 9 ans car ils partent du principe que vous revendrez le bien au bout de 9 ans.

Pourquoi 9 ans ? Parce qu’au delà, la réduction d’impôt est beaucoup plus baisse. Et donc la rentabilité également.

C’est donc beaucoup plus « sexy » de vous donner une rentabilité sur 9 ans, qui n’a de sens que si vous réussissez à revendre votre bien au prix d’achat dans 9 ans.

Vue l’évolution du prix de l’immobilier ces dernières années et le contexte économique actuel, revendre avec une plus-value en moins de 10 ans est très probable (si le bien est acheté à un prix correct, of course).

Néanmoins, si on généralise : En vendant un bien immobilier 9 ans après l’achat, vous risquez effectivement de perdre de l’argent. Au même titre qu’un achat dans l’ancien d’ailleurs.

Le marché immobilier fonctionne par cycle. Généralement de 15 ans.

Un achat – revente sur moins de 10 ans augmente donc votre risque de perte à la revente.

Que ce soit du neuf ou de l’ancien, vous devez investir dans l’immobilier sur du long-terme.

Cela signifie que vous devez toujours penser à plusieurs portes de sorties :

  • La première avec une revente à 6 ans, 9 ans ou 12 ans en fonction de l’évolution du prix de l’immobilier.
  • La seconde avec une exploitation différente : le LMNP (loueur meublé non professionnel) vous permettra, au prochain changement de locataire de revaloriser le loyer et de bénéficier d’une fiscalité beaucoup plus attractive. Vous pouvez aussi envisager de faire une opération de déficit foncier sur un autre bien en parallèle pour gommer les revenus fonciers de votre Pinel.

Dans tous les cas, demandez l’effort d’épargne réel après la période d’engagement des 9 ans et des 12 ans pour vous assurer qu’elle ne sera pas trop élevée, vous obligeant ainsi à revendre.

Mon avis sur les avantages de la loi Pinel

Nous voyons à présent les avis positifs de la loi Pinel selon moi.

Bénéficier de la tranquillité grâce à un logement neuf

Un bien immobilier neuf est livré avec des garanties :

  • Garantie de parfait achèvement ;
  • Garantie décennale ;
  • Garantie biennale.

Cela vous assure donc que le bien sera livré s’il est acheté en VEFA et que le gros-œuvre et les équipements sont garantis pour une durée respective de 10 et 2 ans.

Un bien neuf n’aura pas (ou très peu) de travaux dans les 10 à 12 ans à venir. Le propriétaire bailleur sera donc tranquille et pourra dormir sur ses deux oreilles !

Les normes RT2012 d’un appartement en loi Pinel vous assure de bénéficier des dernières normes techniques. Les charges sont donc plus faibles car moins d’énergie sera consommée. L’appartement sera également plus confortable pour le locataire qui pourra ainsi y rester plus longtemps.

Imaginez un appartement ancien mal isolé. Je ne pense pas que le locataire souhaitera y rester longtemps !

Réduire annuellement son imposition

En achetant un bien neuf en loi Pinel, l’investisseur va baisser très sensiblement son imposition sur le revenu chaque année. Par conséquent, son effort d’épargne sera moindre, ce qui va augmenter fortement la rentabilité du projet locatif.

La loi Pinel permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu jusqu’à 21% du prix d’acquisition et frais de notaire du bien immobilier acheté !

Certes, les loyers seront moins élevés qu’une location traditionnelle et le prix à l’achat sera plus élevés. Mais :

  • Les frais de notaire dans le neuf sont plus faibles que dans l’ancien (2,5% contre 8%).
  • Les loyers dans l’ancien sont plus élevés, vous payez donc plus d’impôts (et de contributions sociales que l’on oublie et qui sont parfois plus élevés que les impôts) ! Ne vouliez-vous justement pas baisser vos impôts ?
  • L’impôt sur la plus-value sera plus faible car le prix d’achat est plus élevé.

Attention à bien vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine qui connaît la loi Pinel. Les cas de budgets Pinel trop élevés sont très courants : sachez que si la réduction d’impôt est plus élevé que les impôts que vous payez, vous perdrez l’excédent de réduction d’impôt. Cela remet totalement en question la rentabilité de votre Pinel puisqu’il s’agit avant tout d’un montage rentable grâce à l’économie d’impôts.

Louer à un ascendant ou descendant

La loi Pinel permet au bailleur de proposer son logement à son enfant ou à un parent. Cela pourra donc rassurer de nombreux investisseurs inquiets à l’idée de mettre leur logement en location à des personnes qu’ils ne connaissent pas.

En effet, louer à un proche lui donnera l’assurance que le logement est bien entretenu. La gestion locative sera également facilitée.

Le financement d’une loi Pinel

Un des gros avantages de la loi Pinel est de pouvoir financer facilement un bien immobilier sur une durée très longue avec peu d’apport.

Par exemple, un appartement en loi Pinel peut être financé par votre banque sur une durée de 25 ans sans apport (ou seulement réduit aux frais d’acquisition et de financement).

Ce type de financement est beaucoup plus compliqué dans l’immobilier ancien avec un effort d’épargne plus important et la rentabilité globale du projet locatif plus faible.

Comparaison entre un achat dans l’ancien et dans le neuf

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, et de surcroît dans une loi Pinel, l’erreur la plus courante est de faire comme tout le monde.

C’est-à-dire chercher la sécurité maximale (l’immobilier n’étant pas un placement garanti, cela n’existe pas de toute manière) et se diriger vers des biens en hyper-centre ou au coeur des grandes agglomérations françaises : Paris, Nantes, Bordeaux, Lyon etc.

Comme je vous le disais, la demande est si forte que les promoteurs n’hésitent pas à monter leur prix. Les loyers, eux, n’augmentent pas… Vous vous retrouvez ainsi avec un rendement au ras des pâquerettes.

Au contraire, investir dans des quartiers en périphérie des grandes villes, parfois en construction ou en réhabilitation peut faire peur puisque les transports en commun ou les commerces par exemple ne sont pas encore là (mais en construction).

En soit, cela ne pose pas de problème particulier puisque votre logement vendu sur plan sera livré après :la finalisation des aménagements du quartier. Et c’est justement à ce moment-là que les investisseurs s’intéresseront au secteur (et on verra ensuite les prix monter).

Chaque investissement est différent. Il faut donc faire une étude personnalisée pour chaque projet.

Néanmoins, pour vous donner de la visibilité sur un investissement locatif en loi Pinel réussi, je vais comparer un cas réel d’investissement réalisé par l’un de mes clients.

Le bien était en petite couronne Toulousaine. J’ai comparé le prix d’achat et le loyer de chacune des opérations : l’une dans le neuf, l’autre dans l’ancien. Enfin, je suis parti du principe que le bien serait revendu 12 ans plus tard.

Un bien ancien vendu 175 000€ était globalement équivalent à un bien neuf de 213 500€.

Les frais de notaire étant plus faibles dans le neuf que dans l’ancien, le montant global de neuf est donc de 217 813€ contre 190 750€ dans l’ancien. On part ici du principe que l’on apporte pas d’argent dans les deux opérations (plutôt faux pour l’ancien aujourd’hui, ce qui défavorisera la rentabilité du Pinel dans l’étude).

Les loyers du Pinel étant plafonnés, ils sont plus faibles que ceux du bien ancien.

Enfin, le bien neuf sera revendu au prix d’achat dans 12 ans. Le bien ancien sera revendu au prix du neuf (encore une fois, je ne suis pas très sympa avec le neuf puisque je ne compense pas avec des travaux supplémentaires à effectuer dans l’ancien).

Alors que le fiscalité des loyers dans l’ancien pèse sur la rentabilité, l’investisseur réduit son impôt avec la loi Pinel. La participation mensuelle est donc plus faible dans le neuf que dans l’ancien (hypothèse d’un prêt sur 25 ans).

Lors de la revente, après solde du crédit et paiement de la plus-value, le capital récupéré est plus élevé dans l’ancien que dans le neuf. Néanmoins, ramené à l’effort d’épargne, le Pinel est ici plus rentable. On utilise l’indicateur TRI (taux de rentabilité interne) pour calculer la rentabilité du montage.

Pour l’ancien : en mettant 438€ tous les mois durant 12 ans pour récupérer 95 915€, la rentabilité est de 6,7%.

Pour le neuf : en mettant 243€ tous les mois durant 12 ans pour récupérer 86 764€, la rentabilité est de 13,5%.

Ma conclusion sur la loi Pinel

L’image du Pinel est parfois mise à mal par beaucoup d’arguments qui n’ont plus lieu d’être aujourd’hui.

Attention cependant, il existe de nombreux programmes Pinel qui ne sont pas financièrement intéressant. Vous devez donc les identifier ou vous faire aider pour cela.

Par ailleurs, la loi Pinel est rentable grâce à son économie d’impôt puisque vous ne générez pas de grosse plus-value (neuf plus cher que l’ancien) ou de rendement sur les loyers (loyers plafonnés).

Le gain provient principalement de la réduction d’impôts. Il faut donc calibrer correctement votre opération pour optimiser le montage et la rentabilité de votre Pinel. Acheter trop gros, c’est prendre le risque de ne pas avoir un rendement intéressant !

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