La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière. En achetant un bien immobilier neuf (appartement ou maison), l’investisseur profite d’une économie d’important plus ou moins importante selon la durée d’engagement à la location.

En contrepartie, l’état exige que le loyer soit plafonné et attribué à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus.

Vous trouverez des avis positifs et négatifs dans votre entourage ou sur internet. Nous faisons le point sur ces avis dans cet article.

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L’héritage de certains abus du de Robien

Comme pour les lois de défiscalisation précédentes : loi de Robien, loi Scellier ou loi Duflot, la loi Pinel doit faire face à de nombreuses critiques.

Parmi toutes les lois de défiscalisation, la loi de Robien a été au cœur de nombreux scandales. Un bien immobilier neuf acheté en loi de Robien permettait au contribuable de réduire considérablement ses impôts.

Cependant, la construction a été très peu encadrée et la majorité du territoire français était couvert par cette mesure. Face à une demande excessive des investisseurs en défiscalisation, les promoteurs ont construit partout… Même dans des zones où la tension locative était inexistante.

Par conséquent, de nombreux investisseurs ont acquis des logement inlouables à des prix exagérés. La cupidité avait encore frappé… Pendant ce temps, de nombreux promoteurs faisaient faillite.

De nombreuses personnes ont perdues des sommes considérables avec les lois de Robien. L’image de l’investissement dans le neuf a donc été ternie.

Les arguments et avis en défaveur du Pinel

Les principales critiques à l’encontre de la loi Pinel sont les suivantes :

La loi Pinel est trop chère

Un bien immobilier neuf est plus cher qu’un bien ancien. Cela est logique puisque le bien est neuf ! (comme n’importe quel autre bien de consommation d’ailleurs). En revanche, vous ne devez pas acheter beaucoup plus cher qu’un bien ancien équivalent.

Tout d’abord, assurez-vous de comparer ce qui est comparable en termes de prestations. La majorité des biens neufs ont des balcons, loggia et garage, ce qui n’est pas le cas de tous les biens dans l’ancien.

Louer à des personnes en situation fragile

Beaucoup de personnes pensent, à tort, que la loi Pinel consiste à louer à des personnes ayant des situations fragiles et instables (sous-entendez, avec des revenus très modestes).

Ce n’est pourtant pas l’idée de la loi Pinel.

D’une part, les personnes très aisées n’ont pas de difficultés à trouver un logement.

D’autre part, les personnes à revenu très modeste bénéficie prioritairement de logements sociaux.

Les autres (la majorité des français) subissent la pression locative et ne trouve pas de logement. C’est en ce sens que la loi Pinel a été créée.

Pour information, un couple ayant un revenu de 56 000€ annuel peut louer un appartement en loi Pinel à Lyon !

Les promoteurs gagnent beaucoup d’argent sur le dos des investisseurs

La marge moyenne d’un promoteur est de 5%. Il est de plus en plus compliqué d’obtenir des permis de construire. Les promoteurs sélectionnent donc avec la plus grande attention les lieux où construire un immeuble neuf.

Pour cela, ils s’aident d’études techniques et d’études de marché pour ne pas se tromper et se retrouver avec une quantité importante de biens immobiliers invendus.

En effet, un bien immobilier de mauvaise qualité ou trop cher et le promoteur ne sera pas en mesure de le vendre.

Sachez que dans l’immobilier, une durée de vente longue est synonyme de perte d’argent pour les promoteurs immobiliers.

La tension locative des zones Pinel est très faible

Depuis le 01/01/2018, le zonage Pinel s’est réduit. La zone B2 a été enlevé (Saint-Etienne et Mulhouse notamment).

Très peu de biens immobiliers sont aujourd’hui éligibles à la loi Pinel. Seules les zones à très forte demande locative peuvent être retenues pour le Pinel.

Si cet argument était vrai il y a 15 ans avec le de Robien, il est aujourd’hui faux avec le Pinel.

Ce que les gens aiment dans la loi Pinel

Nous voyons à présent les avis positifs de la loi Pinel. Vous verrez qu’ils sont nombreux si on s’y penche d’un peu plus près !

Bénéficier d’une tranquillité

Un bien immobilier neuf est livré avec des garanties :

  • Garantie de parfait achèvement ;
  • Garantie décennale ;
  • Garantie biennale.

Cela vous assure donc que le bien sera livré s’il est acheté en VEFA et que le gros-œuvre et les équipements sont garantis pour une durée respective de 10 et 2 ans.

Un bien neuf n’aura pas (ou très peu) de travaux dans les 10 à 12 ans à venir. Le propriétaire bailleur sera donc tranquille et pourra dormir sur ses deux oreilles !

Les normes RT2012 d’un appartement en loi Pinel vous assure de bénéficier des dernières normes techniques. Les charges sont donc plus faibles car moins d’énergie sera consommée. L’appartement sera également plus confortable pour le locataire qui pourra ainsi y rester plus longtemps.

Imaginez un appartement ancien mal isolé. Je ne pense pas que le locataire souhaitera y rester longtemps !

Réduire annuellement son imposition

En achetant un bien neuf en loi Pinel, l’investisseur va baisser très sensiblement son imposition. Par conséquent, son effort d’épargne sera moindre, ce qui va augmenter fortement la rentabilité du projet locatif.

La loi Pinel permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu jusqu’à 21% du prix d’acquisition et frais de notaire du bien immobilier acheté !

Louer à un ascendant ou descendant

La loi Pinel permet au bailleur de proposer son logement à son enfant ou à un parent. Cela est très favorable à l’investisseur qui aura ainsi un meilleur avis sur la loi de défiscalisation immobilière.

En effet, louer à un proche lui donnera l’assurance que le logement est bien entretenu. La gestion locative sera également facilitée.

Notre avis sur le financement d’une loi Pinel

Un des gros avantages de la loi Pinel est de pouvoir financer facilement un bien immobilier sur une durée très longue avec peu d’apport.

Par exemple, un appartement en loi Pinel peut être financé par votre banque sur une durée de 25 ans sans apport.

Ce type de financement est beaucoup plus compliqué dans l’immobilier ancien.

L’effort d’épargne de l’investisseur est donc plus important et la rentabilité globale du projet locatif plus faible.

Conclusion sur la loi Pinel

L’image du Pinel est parfois mise à mal par beaucoup d’arguments qui n’ont plus lieu d’être aujourd’hui.

Attention cependant, il existe de nombreux programmes Pinel qui ne sont pas financièrement intéressant. Vous devez donc les identifier ou vous faire aider pour cela.

 

N’hésitez pas à me donner votre avis sur la loi Pinel dans le bloc de commentaires ci-dessous !

 

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