La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière. En achetant un bien immobilier neuf (appartement ou maison), l’investisseur profite d’une économie d’important plus ou moins importante selon la durée d’engagement à la location.

En contrepartie, l’état exige que le loyer soit plafonné et attribué à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus.

Vous trouverez des avis positifs et négatifs dans votre entourage ou sur internet. Je fais le point sur ces avis dans cet article.

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L’héritage de certains abus du de Robien

Comme pour les lois de défiscalisation précédentes : loi de Robien, loi Scellier ou loi Duflot, la loi Pinel doit faire face à de nombreuses critiques.

Parmi toutes les lois de défiscalisation, la loi de Robien a été au cœur de nombreux scandales. Un bien immobilier neuf acheté en loi de Robien permettait au contribuable de réduire considérablement ses impôts.

Cependant, la construction a été très peu encadrée et la majorité du territoire français était couvert par cette mesure. Face à une demande excessive des investisseurs en défiscalisation, les promoteurs ont construit partout… Même dans des zones où la tension locative était inexistante.

Par conséquent, de nombreux investisseurs ont acquis des logement inlouables à des prix exagérés.

La cupidité avait encore frappé… Pendant ce temps, de nombreux promoteurs faisaient faillite.

De nombreuses personnes ont perdues des sommes considérables avec les lois de Robien. L’image de l’investissement dans le neuf a donc été ternie à cause de ces montages fiscaux inadaptés.

Les arguments et avis en défaveur du Pinel

Les principales critiques à l’encontre de la loi Pinel sont les suivantes :

La loi Pinel est trop chère

Un bien immobilier neuf est plus cher qu’un bien ancien. Cela est logique puisque le bien est neuf ! (comme n’importe quel autre bien de consommation d’ailleurs). En revanche, vous ne devez pas acheter beaucoup plus cher qu’un bien ancien équivalent.

Tout d’abord, assurez-vous de comparer ce qui est comparable en termes de prestations. La majorité des biens neufs ont des balcons, loggia et garage, ce qui n’est pas le cas de tous les biens dans l’ancien.

De plus, la localisation est souvent différente entre un bien neuf et un bien ancien. Encore une fois, assurez-vous que les biens, et donc les prix, sont comparables.

D’un point de vue purement technique, les nouvelles normes et la hausse du coût de la construction fait qu’un bien neuf est 25% plus cher qu’un bien ancien (de 10 à 15 ans). Je veille donc systématiquement à ne pas dépasser 25% de l’ancien lorsque je propose un bien neuf à mes clients.

Louer à des personnes en situation fragile

Beaucoup de personnes pensent, à tort, que la loi Pinel consiste à louer à des personnes ayant des situations fragiles et instables (sous-entendez, avec des revenus très modestes).

Ce n’est pourtant pas l’idée de la loi Pinel.

D’une part, les personnes très aisées n’ont pas de difficultés à trouver un logement.

D’autre part, les personnes à revenu très modeste bénéficie prioritairement de logements sociaux.

Et donc les autres (la majorité des français) subissent la pression locative et ne trouve pas de logement. C’est en ce sens que la loi Pinel a été créée.

Pour information, un couple ayant un revenu de 56 000€ annuel peut louer un appartement en loi Pinel à Lyon !

Les promoteurs gagnent beaucoup d’argent sur le dos des investisseurs

La marge moyenne d’un promoteur est de 5%. Il est de plus en plus compliqué d’obtenir des permis de construire. Les promoteurs sélectionnent donc avec la plus grande attention les lieux où construire un immeuble neuf.

Pour cela, ils s’aident d’études techniques et d’études de marché pour ne pas se tromper et se retrouver avec une quantité importante de biens immobiliers invendus.

En effet, un bien immobilier de mauvaise qualité ou trop cher et le promoteur ne sera pas en mesure de le vendre.

Sachez que dans l’immobilier, une durée de vente longue est synonyme de perte d’argent pour les promoteurs immobiliers.

Cependant, il est vrai que lorsque la pression acheteuse est forte, des biens neufs peuvent se vendre très cher car la marge du promoteur est très importante. Veillez donc à acheter votre bien neuf au bon prix.

La tension locative des zones Pinel est très faible

Depuis le 01/01/2018, le zonage Pinel s’est réduit. La zone B2 a été enlevé (Saint-Etienne et Mulhouse notamment).

Très peu de biens immobiliers sont aujourd’hui éligibles à la loi Pinel. Seules les zones à très forte demande locative peuvent être retenues pour le Pinel.

Si cet argument était vrai il y a 15 ans avec le de Robien, il est aujourd’hui faux avec le Pinel.

Je fais systématiquement des études très précises lorsque j’étudie un bien neuf pour mes clients. Généralement, lorsque le bien est livré et mis à la location, les demandes des candidats à la location pleuvent. Parfois des dizaines, voire des centaines en 24h.

Bien évidemment, si vous achetez un bien avec un vendeur sur internet, sans connaître le quartier ni même la ville, le risque de vacances locative est maximal.

On perd de l’argent à la revente

La plupart des commerciaux qui vendent du Pinel font des simulations sur 9 ans car ils partent du principe que vous revendrez le bien au bout de 9 ans.

Pourquoi 9 ans ? Parce qu’au delà, la réduction d’impôt est beaucoup plus baisse. Et donc la rentabilité également. C’est donc beaucoup plus vendeur de vous donner une rentabilité sur 9 ans, qui n’a de sens que si vous réussissez à revendre votre bien au prix d’achat dans 9 ans.

En vendant un bien immobilier 9 ans après l’achat, vous risquez effectivement de perdre de l’argent. Au même titre qu’un achat dans l’ancien d’ailleurs.

Le marché immobilier fonctionne par cycle. Généralement de 15 ans.

Un achat et une revente en moins de 15 augmente votre risque de perte à la revente.

Que ce soit du neuf ou de l’ancien, vous devez investir dans l’immobilier sur du long-terme.

Le seul problème pour le Pinel, c’est que passé 9 ans, la rentabilité n’est plus intéressante si vous continuez à louer en nu.

Il existe pourtant de nombreuses solutions pour conserver le bien et faire en sorte qu’il soit toujours rentable : basculer en meublé (LMNP) au prochain changement de locataire, réindexer le loyer et réaliser une opération de déficit foncier en parallèle etc.

Ce que les gens aiment dans la loi Pinel

Nous voyons à présent les avis positifs de la loi Pinel. Vous verrez qu’ils sont nombreux si on s’y penche d’un peu plus près !

Bénéficier d’une tranquillité

Un bien immobilier neuf est livré avec des garanties :

  • Garantie de parfait achèvement ;
  • Garantie décennale ;
  • Garantie biennale.

Cela vous assure donc que le bien sera livré s’il est acheté en VEFA et que le gros-œuvre et les équipements sont garantis pour une durée respective de 10 et 2 ans.

Un bien neuf n’aura pas (ou très peu) de travaux dans les 10 à 12 ans à venir. Le propriétaire bailleur sera donc tranquille et pourra dormir sur ses deux oreilles !

Les normes RT2012 d’un appartement en loi Pinel vous assure de bénéficier des dernières normes techniques. Les charges sont donc plus faibles car moins d’énergie sera consommée. L’appartement sera également plus confortable pour le locataire qui pourra ainsi y rester plus longtemps.

Imaginez un appartement ancien mal isolé. Je ne pense pas que le locataire souhaitera y rester longtemps !

Réduire annuellement son imposition

En achetant un bien neuf en loi Pinel, l’investisseur va baisser très sensiblement son imposition. Par conséquent, son effort d’épargne sera moindre, ce qui va augmenter fortement la rentabilité du projet locatif.

La loi Pinel permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu jusqu’à 21% du prix d’acquisition et frais de notaire du bien immobilier acheté !

Louer à un ascendant ou descendant

La loi Pinel permet au bailleur de proposer son logement à son enfant ou à un parent. Cela est très favorable à l’investisseur qui aura ainsi un meilleur avis sur la loi de défiscalisation immobilière.

En effet, louer à un proche lui donnera l’assurance que le logement est bien entretenu. La gestion locative sera également facilitée.

Notre avis sur le financement d’une loi Pinel

Un des gros avantages de la loi Pinel est de pouvoir financer facilement un bien immobilier sur une durée très longue avec peu d’apport.

Par exemple, un appartement en loi Pinel peut être financé par votre banque sur une durée de 25 ans sans apport.

Ce type de financement est beaucoup plus compliqué dans l’immobilier ancien. L’effort d’épargne de l’investisseur est donc plus important et la rentabilité globale du projet locatif plus faible.

Conclusion sur la loi Pinel

L’image du Pinel est parfois mise à mal par beaucoup d’arguments qui n’ont plus lieu d’être aujourd’hui.

Attention cependant, il existe de nombreux programmes Pinel qui ne sont pas financièrement intéressant. Vous devez donc les identifier ou vous faire aider pour cela.

Par ailleurs, la loi Pinel est rentable grâce à son économie d’impôt puisque vous ne générez pas de grosse plus-value (neuf plus cher que l’ancien) ou de rendement sur les loyers (loyers plafonnés). Le seul gain provient des impôts. Il faut donc calibrer correctement votre opération pour optimiser le montage et la rentabilité de votre Pinel. Acheter trop gros, c’est prendre le risque de ne pas avoir un rendement intéressant !

 

N’hésitez pas à me donner votre avis sur la loi Pinel dans le bloc de commentaires ci-dessous !

 

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