Il existe plusieurs types de calcul de rendement locatifs dans le domaine de l’investissement immobilier.

Parmi les plus classiques, on retrouve le taux de rendement et de rentabilité, brut ou net de frais et d’impôts.

Moins connu, le taux de rentabilité interne dont l’abréviation est le TRI est un indicateur financier puissant s’il est correctement utilisé.

Le TRI est cependant plus complexe à comprendre et à calculer que les indicateurs plus simples, comme le taux de rentabilité ou de rendement.

taux rentabilité tri

La définition du TRI

Le TRI est un indicateur de performance net de tout frais et d’impôts. Il s’agit d’un taux de rentabilité capitalisé.

L’avantage du TRI est de permettre de comparer des investissements entre eux, bien qu’ils soient très différents l’un de l’autre. Par exemple, l’investissement dans le capital d’un entreprise et un compte épargne.

Un investissement n’est pas aussi simple qu’un livret A. Par exemple :

  • L’investisseur verse 1 000€ et chaque année, il perçoit un rendement de 0,75%.

Il peut être composé d’une multitude de flux financiers encaissés et décaissés (entrants et sortants).

Par exemple, un placement financier qui vous demande 900€ à l’ouverture, vous verse 100€ la 3ème année, puis 50€ les années suivantes.

Comment comparer la performance de ce placement avec le précédent, votre livret A ?

En calculant le TRI, tout simplement.

Le calcul du TRI

Le TRI annule la somme des flux futurs actualisés. Mathématiquement, cela s’écrit :

formule tri

Où t est le TRI

Pour les personnes qui ne sont pas forcément à l’aise avec les mathématiques mais maîtrisent Excel, elles peuvent utiliser la formule TRI() du logiciel de Microsoft.

Pour cela, il faut entrer en argument de la fonction les flux de trésorerie. Excel calcule alors automatiquement le TRI correspondant à ces flux de trésorerie.

Par exemple, prenons l’exemple suivant :

excel tri

Le TRI est de 6,11%.

Comparer les TRI

Le TRI est un taux net capitalisé qui permet de comparer deux investissements entre eux.

Si le TRI du projet A est supérieur à celui du projet B, cela signifie que ce premier est plus rentable (frais et impôts déduits) que le second.

En revanche, l’investisseur ne devra pas oublier qu’il doit également prendre en considération le risque de chaque projet.

En effet, en général, plus un investissement est rentable, plus celui-ci est risqué.

Les cas particuliers de TRI

Un livret A est un placement net de frais de gestion et d’imposition.

Le taux du Livret A à 0,75% étant un taux net capitalisé, il ne s’agit ni plus ni moins que du TRI.

 

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