Vous voulez calculer la rentabilité d’un investissement locatif avec un tableau Excel ? Kaïros, le tableau de calcul conçu par Invest’Aide, est désormais gratuit, dans sa version complète.
Vous renseignez le prix, les travaux, les loyers, les charges et le financement dans quelques cases bleues. Le fichier calcule le rendement brut et net, le cash-flow mensuel, l’impôt selon le régime choisi et le patrimoine constitué au fil des années.
Fichier Excel (.xlsx) · Version complète gratuite
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Kaïros 2026 (version 4.0) : indiquez votre adresse email, confirmez-la d’un clic et téléchargez le fichier complet. Format Excel (.xlsx).
Ce que calcule Kaïros
- Le rendement locatif : brut, net de charges et net de fiscalité.
- Le cash-flow mensuel : effort d’épargne ou trésorerie positive.
- L’impôt selon le régime : location nue (micro-foncier, réel, statut du bailleur privé dit « Jeanbrun », Denormandie), location meublée LMNP (micro-BIC ou réel avec amortissements), LMP, société à l’impôt sur les sociétés (SCI, SARL, SAS) avec ou sans distribution de dividendes.
- Le financement : prêt amortissable, différé partiel ou total, prêt in fine, et votre taux d’endettement avant et après l’opération.
- Le patrimoine constitué et le taux de rentabilité interne (TRI) sur la durée de détention, plus-value de revente comprise.
- Un comparatif des régimes fiscaux pour votre projet.
Le rendement locatif
Le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, recalculé à chaque modification de vos hypothèses.
Le cash-flow mensuel
Effort d’épargne ou trésorerie positive : ce qui reste chaque mois après la mensualité de crédit, les charges et l’impôt.
Le patrimoine constitué
Le patrimoine créé et le taux de rentabilité interne (TRI), en tenant compte de toutes les dépenses, du crédit et de la plus-value de revente.
Présentation du tableau en vidéo :
Les avis de notre communauté sur notre calculateur de rentabilité immobilier
Je trouve votre tableau de rentabilité locative excel incroyable ! Je l’utilise tous les jours pour mes clients
Alain, expert-comptable
Cet outil est précieux… il m’aide à y voir plus clair
Christophe, investisseur privé
Votre fichier de simulation est vraiment excellent !
Romain, conseiller patrimonial
Super ! Bon travail !
Alberto, investisseur privé
Comment calculer le rendement locatif brut et net ?
Trois indicateurs se complètent :
- Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ prix de revient (prix d’achat, frais de notaire et d’agence, travaux) × 100. Exemple : 7 800 € de loyers par an pour un prix de revient de 180 000 € donnent 4,3 %.
- Rendement net de charges = (loyers annuels − charges non récupérables : taxe foncière, assurance propriétaire, frais de gestion, entretien, provision pour vacance) ÷ prix de revient × 100.
- Rendement net de fiscalité : le rendement net de charges après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, qui dépendent du régime choisi et de votre taux marginal d’imposition.
Le rendement ne dit pas tout. Le cash-flow, c’est-à-dire ce qui reste chaque mois après la mensualité de crédit, et la plus-value à la revente pèsent autant dans le résultat final. C’est ce que Kaïros calcule sur toute la durée de détention.
Un tableau simple à remplir, et modifiable
- Vous complétez les cases bleues ; les cases blanches se calculent seules.
- Vous dupliquez le fichier pour conserver chaque simulation.
- Les formules sont visibles : vous pouvez les vérifier et les adapter à votre situation (travaux prévus dans deux ans, revente anticipée, hausse de loyer…).
- Le fichier se garde hors ligne ou dans votre espace de stockage en ligne.
Le mode d’emploi de Kaïros détaille chaque paramètre.
Les régimes fiscaux simulés
Location nue : revenus fonciers au micro ou au réel
Kaïros calcule le revenu foncier imposable (loyers, charges, intérêts d’emprunt, travaux), puis l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers). Au régime réel, le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Location nue : le statut du bailleur privé (Jeanbrun)
Pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, le statut du bailleur privé permet de déduire de vos revenus fonciers un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d’acquisition (travaux compris dans l’ancien) : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, de 3 % à 4 % dans l’ancien réhabilité, selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an et par foyer. En contrepartie : un logement situé dans un immeuble collectif, loué nu au moins 9 ans comme résidence principale, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Kaïros simule ce statut : logement neuf, ou réhabilité avec des travaux d’au moins 30 % du prix, et trois niveaux de loyer. À la revente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value ; le fichier en tient compte.
Location nue : le Denormandie (ancien avec travaux)
Le Denormandie reste ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Il accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient (achat, frais et travaux), selon une durée de location de 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m². Conditions : un logement ancien situé dans une commune du programme Action cœur de ville ou sous convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), des travaux représentant au moins 25 % du coût total, une location nue comme résidence principale avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Kaïros le simule au réel ou au micro-foncier : il applique la réduction année par année jusqu’à la revente, vérifie la condition de travaux et vous laisse contrôler l’éligibilité de la commune.
Location meublée : le tableau d’amortissement LMNP
En LMNP au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier réduit le bénéfice imposable. Kaïros affiche, année par année, les amortissements et les charges. Deux changements récents sont intégrés :
- pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf résidences étudiantes, résidences seniors et établissements médicalisés) ;
- à partir des revenus 2025, les prélèvements sociaux sur les bénéfices LMNP sont de 18,6 %, contre 17,2 % en location nue.
Location saisonnière
Kaïros simule une location meublée de courte durée dans le cadre du LMNP. Il applique le micro-BIC de la location meublée classique (abattement de 50 %). Depuis 2025, un meublé de tourisme non classé relève d’un micro-BIC moins favorable : 15 000 € de recettes au maximum et abattement de 30 %. Dans ce cas, simulez plutôt le régime réel.
Société à l’impôt sur les sociétés (SCI, SARL, SAS)
Kaïros calcule la rentabilité d’un bien détenu par une société à l’IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), 25 % au-delà. Il traite les cas avec ou sans distribution de dividendes, ces derniers étant soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026.
Comparer les régimes fiscaux
Un onglet compare les régimes pour votre projet, à partir de vos hypothèses.
Et pour une opération de marchand de biens ?
Kaïros est conçu pour l’investissement locatif détenu dans la durée, pas pour l’achat-revente professionnel : il applique la fiscalité des particuliers et des sociétés patrimoniales. L’activité de marchand de biens relève d’une autre fiscalité (bénéfices industriels et commerciaux, TVA), que le fichier ne simule pas.
Et Pinel ou Censi-Bouvard ?
Ces deux dispositifs sont fermés aux nouveaux investissements, respectivement depuis le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2023 : Kaïros ne les propose plus.
Faire relire votre projet par un conseiller
Le tableau donne des ordres de grandeur à partir de vos hypothèses. Pour arbitrer entre location nue, location meublée ou un autre placement selon votre situation, un conseiller Invest’Aide peut étudier votre projet avec vous : premier échange gratuit et sans engagement.
Questions fréquentes
Kaïros est-il vraiment gratuit ?
Oui. Après confirmation de votre adresse email, vous téléchargez le fichier complet, sans abonnement ni version payante. Recevoir nos analyses par email est facultatif.
Le fichier fonctionne-t-il sur Mac ?
Kaïros est un fichier Excel (.xlsx) qui fonctionne avec Microsoft Excel sur Windows et sur Mac. D’autres tableurs peuvent l’ouvrir, mais certaines fonctions peuvent s’y comporter différemment.
Les règles fiscales sont-elles à jour ?
La version 4.0 intègre les règles applicables en septembre 2026 : barème de l’impôt, prélèvements sociaux, réintégration des amortissements LMNP, statut du bailleur privé et Denormandie. L’onglet « MAJ » du fichier indique la date et le contenu de chaque mise à jour.
Kaïros remplace-t-il un conseil ?
Non. C’est un outil de simulation : ses résultats dépendent de vos hypothèses (loyers, vacance, travaux, taux, évolution de la fiscalité) et ne constituent pas un conseil personnalisé.
Sources (consultées le 28 septembre 2026) : article 31 du CGI (Légifrance), issu de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (statut du bailleur privé) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 (plus-values LMNP) ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (prélèvements sociaux) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (micro-BIC des meublés de tourisme) ; article 199 novovicies du CGI (Denormandie, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027).
Mis à jour le 28 septembre 2026.
Cet article est publié par le cabinet Invest’Aide (SAS, CIF enregistré auprès de l’ANACOFI, ORIAS n° 21001101). Il a une vocation informative et pédagogique et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une offre. Kaïros est un outil de simulation fourni à titre indicatif : ses résultats dépendent des hypothèses saisies et de la réglementation en vigueur à la date de mise à jour du fichier. Un investissement immobilier comporte des risques : vacance locative, impayés, évolution du marché, de la fiscalité et des taux, perte en capital.
