Calculer la rentabilité locative avec un simulateur Excel

presentation simulateur rentabilite

Il est fort probable que j’étais à votre place il y a maintenant quelques années.

Je me lançais dans l’investissement immobilier (fabuleuse aventure !) mais il était très compliqué de préparer son projet. Surtout en ce qui concerne les chiffres (et c’est l’une des choses les plus importantes lorsqu’on investi !) : à l’époque, impossible de trouver un outil simple, facilement compréhensible et précis pour calculer les rentabilités ou autres rendements locatifs de mon investissement immobilier.

Quelques solutions professionnelles ou semi-professionnelles de simulateur de rendement immobilier existaient. Mais elles étaient de véritables boîtes noires : impossible de comprendre les calculs ou d’y apporter des corrections mineures. Ces simulateurs de rentabilité sont des outils totalement fermés avec systématiquement un abonnement hors de prix.

Ingénieur financier de formation et habitué aux développements de simulateurs et outils de calcul dans mon ancien monde professionnel (je suis aujourd’hui conseiller en gestion de patrimoine), j’ai donc relevé le défi de construire pour moi-même (puis dorénavant à disposition de mes clients) un simulateur simple, transparent, précis et accessible.

Je vous montre dans les grandes lignes comment il fonctionne et j’en profite pour vous expliquer quelques concepts financiers qui vous seront bien utiles pour votre investissement locatif !

Le simulateur de rentabilité immobilière sur Excel

Vous avez un projet d’investissement locatif et vous souhaitez cherchez un outil complet pour vous accompagner ?

J’ai conçu il y a plusieurs années déjà un outil pour calculer avec précision la rentabilité d’un investissement locatif. Je l’ai utilisé pour mon propre usage, puis pour celui de mes clients.

L’outil est régulièrement mis à jour et est probablement l’un des outils les plus complets et flexibles du marché.

Les points forts de l’outil :

  1. Il vous permet de calculer avec précision la performance d’un investissement : rendement locatif, plus-value, fiscalité… Vous pouvez générer de nombreux scénarios différents pour sécuriser votre opération
  2. Il est possible de simuler toutes les fiscalités : foncier micro ou réel, LMNP micro ou réel, loi Pinel, sociétés à l’impôts sur les sociétés (SCI, SAS, SARL etc.) ou sortie ou non des dividendes. Vous avez également un comparatif clair et visuel des différents montages fiscaux.
  3. De nombreux montages de prêts disponibles : crédit amortissable, avec différé total ou partiel, prêt in-fine
  4. Le calcul de votre taux d’endettement avant et après opération
  5. Un dossier complet à présenter à votre banque pour décrocher plus facilement votre prêt (et à de biens meilleures conditions !)
  6. Outil construit sur Excel : la possibilité de l’utiliser hors-ligne et de conserver ses simulations. Vous pouvez également modifier les formules et adapter le simulateur à votre situation si besoin. Une version en ligne est également disponible

Ainsi qu’une vidéo complète de présentation :

Si vous souhaitez tester l’outil, vous pouvez retrouver la version d’essai dans votre espace privé 100% gratuit (et profiter de toutes nos autres ressources).

Essayer l’outil maintenant

Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

C’est probablement la première question que l’on se pose lorsqu’on investi dans l’immobilier. Normal, c’est l’indicateur de retour sur investissement n°1 dans l’immobilier locatif.

Cependant, on peut faire dire de nombreuses choses (parfois fausses) au rendement locatif. Notamment en fonction des loyers (bruts ? nets ?), du prix de revient (avec ou sans frais d’acquisition). Je vous présente la manière dont je calcule un rendement locatif.

Le rendement locatif est un simple ratio : revenus locatifs sur le prix d’acquisition (prix d’achat, montant des travaux et les frais de notaire).

  • Le rendement brut = loyer hors charges / prix d’acquisition ;
  • Le rendement net de frais de gestion (net) = (loyer hors charges – charges annuelles) / prix d’acquisition. Les charges annuelles sont les frais de gestion de l’agence, les charges de copropriété, la taxe foncière et toutes les autres charges décaissées par le bailleur ;
  • Le rendement net de frais de gestion et de fiscalité (net net) = (loyer hors charges – charges annuelles – impôts) / prix d’acquisition. Les impôts sont les impôts sur le revenu acquittés par le bailleur. Ils dépendent du régime fiscal retenu (LMNP, LMP, nu, SCI IS, etc.).

Prenons par exemple le cas d’un appartement acheté 200 000€ frais inclus et loué 1 000€ HC + 150€ de charges chaque mois.

Le rendement locatif brut est de 1 000€ x 12 / 200 000€ = 6%.

Si les charges s’élèvent à 2 000€ dans l’année, le rendement locatif net est de (1 000 x 12 – 2 000€) / 200 000€ = 5%.

Enfin, si l’imposition est de 2 000€, le rendement locatif net net est de (1 000€ x 12 – 2 000€ – 2 000€) / 200 000€ = 4%.

Voyons maintenant plus en détail chaque calcul de rendement.

Comment se calcule le rendement locatif brut ?

Le rendement brut permet d’obtenir un indicateur de rendement sans prendre en compte les charges liées au bien immobilier (charges de copropriété par exemple) et la fiscalité (impôts sur les loyers, CFE etc.).

Le rendement locatif brut s’obtient en divisant le loyer annuel hors charges locatives par le prix de revient du logement, puis en multipliant par 100.

Le loyer hors charges est le loyer charges comprises demandé au locataire diminué des charges locatives. C’est-à-dire les charges récupérables sur le locataire. Dans une copropriété, c’est le syndic de copropriété qui défini la clé de répartition des charges locatives et du propriétaire. Vous aurez la répartition tous les ans, lors du vote du budget annuel de l’assemblée générale.

Le prix de revient d’un bien immobilier est son prix d’acquisition ainsi que les différents frais d’achat :

  • Frais d’honoraires et frais de mutation (appelés frais de notaire) ;
  • Travaux de rénovation ;
  • Les frais de dossier bancaire et de garantie ;
  • Les meubles immobilisés.

Par exemple, si vous achetez un appartement de 100 000€ et effectuez 10 000€ de travaux de rénovation. Les frais de garantie et bancaires sont de 2 000€ et les frais de notaire de 8 000€.

Le prix de revient est de 100 000€ + 10 000€ + 2 000€ + 8 000€ = 120 000€.

Si vous encaissez 500€ de loyer hors charges locatives tous les mois, les loyers annuels s’élèvent à 6 000€, soit un rendement locatif brut de 6 000€ / 121 000€ x 100 = 5%.

Le rendement brut locatif n’est pas un indicateur fiable car il ne prend pas en compte les charges annuelles du logement ainsi que la fiscalité de l’investisseur.

Par exemple, certains logements sont très gourmands en énergie (en général les logements anciens) et ont un coût de chauffage non négligeable qui vient impacter fortement la rentabilité du projet locatif.

Retenez donc que le rendement brut locatif permet de savoir rapidement si l’opération est intéressante, sans forcément avoir connaissance de tous les chiffres de l’appartement. C’est notamment le cas si vous n’avez pas encore les charges de copropriété ou la taxe foncière du logement.

Il faudra ensuite étudier de plus près ces chiffres pour calculer le rendement net locatif.

Comment calculer le rendement net ?

Le rendement locatif net est le rendement net des charges. Les charges à considérer sont les suivantes :

  • Les charges de copropriété à la charge du propriétaire ;
  • Les dépenses de réparation annuelle dans les parties privatives (petits travaux etc.) ;
  • Les frais de gestion locative prélevé par l’agence en charge de la gestion du bien immobilier ;
  • Le forfait de gestion de 20€ annuel par lot mis en location ;
  • La taxe foncière ;
  • Autres charges.

Il faut donc retrancher aux loyers hors charges annuels la somme de ces charges. Puis diviser ce montant par le prix de revient du logement avant de multiplier par 100.

Le rendement net est un bon indicateur de la performance de l’investissement locatif. Il permet de comparer des opérations d’investissement locatives entre elles.

Elles sont cependant limitées par l’aspect fiscal. Un projet locatif peut très bien être plus rentable qu’un autre alors que son rendement net est plus faible. Cela s’explique si la fiscalité est différente.

Calculer le rendement locatif net net ?

Le rendement net net est le rendement final, après prise en compte de la fiscalité de l’investisseur immobilier.

Vous devez donc anticiper la fiscalité de votre investissement immobilier et chiffrer le montant d’impôt qui en découle.

Attention cependant, la fiscalité est très différente d’un régime ou d’un statut fiscal à l’autre. Les différents mécanismes fiscaux sont les suivants :

  • Location nue régime micro-foncier ;
  • Location nue régime réel ;
  • Location loueur meublé non professionnel (LMNP) régime micro-BIC ;
  • Location loueur meublé non professionnel (LMNP) régime réel ;
  • Location loueur meublé professionnel ;
  • Imposition au travers d’une société commerciale, comme une SCI (société civile immobilière), une SAS (société par actions simplifiées) ou une SARL familiale (société à responsabilité limitée).

Vous devez donc vous aider d’un expert-comptable, d’un fiscaliste ou d’un simulateur de rendement locatif pour déterminer avec précision la rentabilité nette nette de votre investissement locatif.

Le rendement net net se calcule de la manière suivante :

(Loyers annuels hors charges – charges annuelles – fiscalité) / prix de revient x 100

Le rendement net net est précis mais il ne prend toujours pas en compte la variation du sous-jacent.

Par exemple, un appartement peut avoir un rendement élevé mais un potentiel de revalorisation très faible, voire négatif. Par conséquent, est-il intéressant d’investir dans un logement qui génère de nombreux loyers mais perd de sa valeur ?

La deuxième limite est le financement et l’effet de levier bancaire. En empruntant de l’argent avec la banque, vous démultipliez la rentabilité de votre opération locative car vous obtenez des loyers sur la base d’un montant que vous n’avez pas décaissé.

Sachez cependant que selon le type d’opération, la banque ne vous financera pas sur les mêmes conditions financières.

Par exemple, vous ne pourrez pas forcément prétendre systématiquement à un taux très bas, une durée de 25 ans et pas d’apport sur toutes les opérations.

Les appartements neufs bénéficient le plus souvent de meilleures conditions de financement bien qu’ils soient plus chers que les appartements anciens. En effet, le risque est beaucoup plus faible : le zonage Pinel est restreint, le promoteur a réalisé de nombreuses études de marché, le bien est livré avec de fortes garanties etc. Il n’est donc pas rare de constater que certains logements neuf soient plus rentables que des logements anciens !

Les sociétés sont souvent pénalisées par les banques car elles sont perçues comme des entreprises commerciales. Le nombre de banque qui finance des opérations de sociétés sont faibles et les conditions moins bonnes : durée plus courte, fort apport et taux d’intérêts élevés.

Comment calculer le cash-flow de votre investissement locatif ?

Aussi appelé flux de trésorerie (version française), le cash-flow d’une opération immobilière se calcule en retranchant aux encaissements les décaissements : revenus – dépenses.

Vous devez donc comptabiliser d’une part les revenus :

  • Loyers
  • Provisions sur charges

Et les dépenses :

  • Mensualité du prêt (capital amorti et intérêts d’emprunt payés)
  • Les charges locatives
  • Les impôts
  • Les frais de dossiers et de garantie du prêt
  • Les éventuelles vacances locatives
  • Etc.

Vous pourrez ensuite obtenir un cash-flow mensuel moyen. En effet, les flux de trésorerie ne sont jamais identiques chaque mois.

Pourquoi existe-t-il des biens immobiliers plus rentables que d’autres ?

Il existe une loi universelle qui lie la rentabilité au risque.

Dans le cas d’une « concurrence parfaite », plus la rentabilité est haute, plus le risque est élevé. Inversement, une rentabilité faible indique un risque bas.

Ci-dessous le graphique des couples risque / rendement des grandes classes d’actifs.

rentabilité risque

La « concurrence parfaite » (ou dans des termes plus techniques, un « marché efficient ») signifie que les investisseurs ont tous accès aux mêmes informations et aux mêmes actifs.

Dans ce cas, la théorie de l’offre et de la demande s’applique. Les investisseurs veulent maximiser la rentabilité de leurs placements sous la contrainte d’un certain niveau de risque.

Cette petite démonstration me permet de vous expliquer pourquoi il existe des biens immobiliers plus rentables que d’autres.

Pour la simple et bonne raison que certains biens sont plus prisés par les acheteurs qui sont prêts à acheter plus cher pour moins de risques locatifs (impayés, vacances locatives, dégradations etc.) ou de gestion. Généralement, ces biens se revalorisent mieux dans le temps que les biens moins attractifs, situés dans des zones moins dynamiques et soumis à plus de risques locatifs.

Par exemple, un bien situé sur les Champs-Elysées présentera un rendement locatif extrêmement faible. Mais son potentiel de revalorisation ou sa résilience en cas de crise est considérée meilleure par les investisseurs.

Un bien situé en zone rurale peu dynamique aura un rendement locatif élevé. Mais un potentiel de revalorisation nul (voir négatif… même si le COVID a fait renaître un désir de quitter les grandes villes).

Pourquoi le rendement locatif ne suffit pas pour prendre la meilleure décision ?

Le rendement locatif prend donc en considération les loyers, les charges et les impôts.

Néanmoins, il manque de nombreux paramètres qui vont influer sur la performance de votre investissement, comme la revalorisation du bien. Il faut donc plutôt se tourner vers la rentabilité globale de l’opération (le rendement étant plutôt associé aux « rentes » et donc aux loyers nets).

Il est très important de connaître la rentabilité et de ne pas se focaliser uniquement sur le rendement. En effet, il est facile de trouver des biens immobiliers avec des rendements exceptionnels sur le papier. En revanche, des déconvenues peuvent arriver : quid de la revalorisation du bien ? le type de gestion (souvent chronophage comme la courte durée) ? ou encore la vacance locative ? Oubliez ces paramètres et je vous garantie que la rentabilité sera être décevante.

Pour moi, c’est une grosse erreur de ne regarder que le rendement locatif brut.

Vous savez quoi ? Il n’y a pas de magie.

Des investisseurs qui misent tout sur les loyers, ce sont des investisseurs qui oublient que :

  • Ils auront probablement de forts travaux car ils ont minimisé les coûts à l’acquisition : pas de bol, il faudra les financer sur fonds propre ce qui plombera la rentabilité ;
  • Ils revendront à un prix bradé car ils ont investi dans une zone avec peu de potentiel ;
  • Pire, ils constateront une forte vacance locative. Le rendement sera donc en réalité très bas ;
  • Ils auront une forte gestion locative et beaucoup d’ennui. Là où les investisseurs sont moins présents, c’est souvent sur des projets que moins de personnes veulent… There is no free-lunch.

Il faut donc, bien évidemment prendre en compte les frais et la fiscalité mais également le potentiel de revalorisation. Bien qu’il ne soit pas quantifiable avec précision à l’achat, plusieurs indices vous permettent d’apprécier la revalorisation du bien immobilier.

Quelle est l’évolution démographique de la ville ? Pour cela, aidez-vous des statistiques de l’INSEE ou des pages Wikipedia des villes. Une mine d’or !

Avez-vous connaissance des projets de la ville ? Notamment au niveau des transports et des infrastructures, de l’ouverture de services publics etc.

Est-ce que les entreprises s’installent dans la ville ? Il s’agit d’un bon indicateur car les travailleurs s’installent là où les entreprises sont implantées. Au contraire, la population de locataires risque d’être en grande proportion des retraités ou chômeurs. De plus, le risque de ville « morte » dans les prochaines décennies est important dans les secteurs ruraux…

Ces informations vous permettront de comparer les logements entre eux et de savoir dans quelle ville investir.

Il faut mieux avoir un rendement locatif de 5% avec un potentiel de revalorisation de 3% par an qu’un rendement locatif de 7% dans une ville qui perd des habitants et qui ne voit pas son parc immobilier se valoriser !

D’autant plus que la plus-value a une imposition décroissante en fonction du temps. Ce qui n’est pas le cas de la fiscalité des loyers.

Vous pouvez donc retenir des hypothèses de projection dans vos simulations, par exemple :

  • Le taux d’occupation
  • La revalorisation des loyers (hypothèse d’inflation)
  • La revalorisation du foncier
  • La revalorisation des charges
  • Et même une hypothèse de revalorisation de vos revenus, ce qui n’est pas neutre sur la fiscalité.

De mon côté, voilà à quoi ressemble le bloc « hypothèses » de mon simulateur :

Sous Excel, il est assez facile de déterminer les montants revalorisés. Vous pouvez simplement capitaliser : Loyer N = Loyer 0 x (1+taux)^N ou encore utiliser la formule VC si vous n’êtes pas à l’aise avec les formules mathématiques.

Avant de vous présenter le taux de rentabilité interne, laissez-moi vous faire un rappel sur l’utilité du prêt dans un investissement locatif.

Pourquoi vous devez emprunter sur des durées longues et sans apport

J’avais déjà rédigé un article sur la rentabilité d’un montage à crédit long et sans apport qui reprend de manière très détaillée ce que je vais vous expliquer ci-dessous.

Ici, on va donc parler d’effet de levier de crédit.

Cela peut vous sembler contre-intuitif mais emprunter sur une durée longue et sans apport dans le cadre d’un investissement locatif est particulièrement rentable.

Si vous ne connaissez pas l’effet de levier de crédit, vous rétorquerez :

N’importe quoi ! Je vais payer beaucoup plus d’intérêts d’emprunt ! Autant minimiser la durée d’emprunter et mettre le plus d’apport possible.

C’est ce que vous vous êtes dit ? Génial ! Vous allez apprendre des choses qui vont vous faire gagner beaucoup d’argent dans la suite de cet article.

oui, petite référence aux Pokémon (j’aimais bien le GIF)

En effet, en plus d’actionner l’effet de levier de crédit (et donc d’augmenter notre fameux TRI !), un emprunt sur une durée longue va :

  • Apporter plus de flexibilité dans l’investissement
  • Vous permettre d’enchaîner les investissements locatifs plus vite
  • Protéger votre famille (car le prêt immobilier est un réel outil de prévoyance).

L’effet de levier de crédit

effet de levier archimède

Si vous vous êtes déjà servi d’un pied de biche pour ouvrir un coffre-fort (ok, ça n’arrive pas tous les jours…), vous avez déjà expérimenté l’effet de levier.

L’effet de levier consiste à vous aider d’un « bras » suffisamment long pour décupler une force. Plus le bras est long, plus le levier est important.

Pour vous illustrer l’effet de levier de crédit dans le cadre d’un investissement locatif, je vais prendre l’exemple des SCPI (société civiles de placement immobilier) car c’est un produit immobilier assez simple en termes de flux financiers.

Si vous achetez 200 000€ de SCPI vous permettant de générer 833€ de loyers mensuels nets de charges (je ne prends pas en compte la fiscalité qui est vous est propre), le rendement locatif net s’élève à 833€ x 12 = 5%.

C’est pas mal… Mais nous pouvons faire beaucoup mieux !

Aujourd’hui, j’ai la possibilité de faire financer les SCPI de mes clients sur 25 ans (sans apport) au taux de 2,4%.

La mensualité de crédit est de 887€ exactement. Vous devrez donc participer mensuellement à hauteur de 887€ – 833€ = 54€.

Astuce : au lieu de vous embêter à trouver des calculatrices de prêt sur Internet, vous pouvez facilement recalculer les mensualités avec la formule Excel VPM :

les banques retiennent par convention un taux mensuel comme étant le taux annuel divisé par 12

25 ans plus tard et sans revalorisation de l’immobilier (on est très très prudent donc), vous détiendrez un patrimoine net de 200 000€ car votre dette sera remboursée en totalité.

On récapitule : vous avez injecté 54€ de votre poche durant 25 ans pour récupérer 200 000€. La rentabilité correspondante (soit le TRI) est de… 16% !

Excel vous aide bien grâce à la formule TAUX :

C’est ça le TRI : acheter un bien immobilier avec l’argent de la banque et utiliser le loyer du locataire pour rembourser la mensualité du crédit.

Plus la durée est longue, l’apport faible et l’écart entre le rendement locatif et le coût du crédit est important, et plus la rentabilité de l’opération est forte.

Vous avez besoin d’un exemple de projet mal optimisé ?

Imaginons que lors d’un repas de famille, l’oncle Robert vous conseille de faire comme lui et d’emprunter sur une durée de 15 ans et de mettre 50 000€ d’apport (« bah oui tu paieras moins d’intérêts ! Fais moi confiance p’tit… »).

Les mensualités d’un emprunt de 150 000€ sont de 665€. L’effort d’épargne mensuel sur 25 ans est donc de : 993€ – 833€ = 160€ (en plus des 50 000€ injecté lors de la souscription).

Bref, vous récupérez toujours 200 000€ mais 15 ans plus tard.

Le taux de rentabilité de l’opération se transforme en… 7% ! Votre argent aura travaillé deux fois moins dur.

Et si vous n’aviez pas les 50 000€ à apporter ?

Bonne nouvelle, la rentabilité serait un poil meilleure : 10%.

La souplesse financière à coût identique

1. S’enrichir plus vite grâce au prêt long

En empruntant sur une durée longue, vous minimiserez la mensualité de votre crédit. Vous préservez ainsi votre taux d’endettement et vous pouvez ainsi réinvestir bien plus vite dans un nouveau projet locatif.

Vous parallélisez les projets, là où un investisseur qui emprunte sur 10 ou 15 ans devra attendre la fin de son premier crédit pour réinvestir.

2. Compléter le montage avec un investissement financier pour booster la rentabilité globale

Vous vous dites que vous avez une belle capacité d’épargne et qu’il serait bête de ne pas l’injecter dans l’opération ? Par conséquent, vous hésitez à emprunter sur une durée courte… Erreur !

Pour vous le montrer, je vais comparer un prêt de 200 000€ sur une durée de 25 ans et 15 ans.

Pour le premier crédit, la mensualité est de 850€. Pour le second, elle est de 1 250€. Soit une différence de 400€.

En empruntant sur 25 ans, je peux donc injecter 400€ dans une autre solution financière de mon choix. Qui me générera des gains sous forme de plus-value ou d’intérêts bien sûr.

Si j’injecte ces 400€ sur une solution rémunérée 4% net annuel, j’aurai ainsi 100 000€ en plus dans 15 ans. Cela tombe plutôt bien puisque je devrai encore 92 000€ à la banque. Je pourrai donc solder le crédit et récupérer même 8 000€ en plus par rapport à un emprunt sur 15 ans !

J’aurai surtout bénéficié d’une réelle flexibilité. Imaginez que durant ces 15 ans, je ne puisse plus débourser ces 400€ supplémentaires ? (Naissance d’un enfant, perte d’emploi… les raisons peuvent être nombreuses) Et bien dans ce cas, je peux arrêter mes versements. Ce qui ne serait pas le cas avec un emprunt (à moins de revendre le bien immobilier…).

credit souplesse financiere

L’optimisation fiscale du prêt long

En début de crédit, la part d’intérêt est plus forte dans votre mensualité de crédit. En effet, vous payez plus d’intérêt en début de prêt.

Ces intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs. Ce qui réduit fortement vos prélèvements obligatoires : de moitié si votre taux marginal d’imposition est de 30% (+17,2% de CSG CRDS).

Si je reprends les deux crédits précédents, le montant d’intérêts payés sur 25 ans est deux fois plus élevé : 44 700€ sur 25 ans (les 15 premières années du crédit) et 23 500€ sur 15 ans.

Vous déclarez ainsi plus de 20 000€ d’intérêts d’emprunt déductibles en plus avec un crédit long. Soit un gain fiscal de 10 000€ (TMI à 30%) qui s’ajoute à nos 8 000€ précédents !

optimisation fiscale credit

Voici un exemple de tableau qui pourrait vous permettre de calculer la fiscalité (source : le simulateur de rentabilité immobilière) :

projection fiscale simulateur
Projections des flux futurs en fonction du régime fiscal

Le prêt long protège votre famille

On n’y pense rarement mais le crédit immobilier est un véritable outil de prévoyance : il protège vos ayants-droits comme votre conjoint ou vos enfants.

La banque vous exigera une assurance emprunteur, aussi appelée ADI (Assurance Décès Invalidité) qui protégera le remboursement du crédit en cas d’accident de la vie.

En cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur, l’assureur remboursera le capital restant du à la banque. Les héritiers disposeront ainsi d’un bien immobilier sans dettes et donc de loyers pleins.

On peut présenter le capital restant du avec un tableau d’amortissement (source : le simulateur de rentabilité immobilière) :

tableau amortissement outil rentabilite

Et forcément, si vous empruntez sur une très longue durée, vous remboursez moins de capital à la banque. Le capital assuré (la dette) diminuera plus lentement et sera plus conséquent en cas d’événement grave de la vie (décès ou invalidité). L’assiette successorale est donc optimisée.

Et si vous souhaitez léguer d’avantage et sans frais de succession ? Il suffit de placer l’excès de trésorerie dans un contrat d’assurance-vie.

Je prends l’exemple d’un couplage de prêt long avec un contrat d’assurance-vie et le compare avec un prêt court seul. Si vous décédez 10 ans plus tard (pas de bol…), 72 000€ seront remboursés par l’assureur dans le cas du prêt court. Pour le prêt long, c’est 132 000€ auxquels s’ajoute 60 000€ d’assurance-vie (soit un total de 192 000€).

securite capital credit

Le TRI (taux de rentabilité) pour calculer la rentabilité de votre projet locatif

Ça y’est, on y arrive ! Nous allons pouvoir parler du TRI.

Le TRI est le taux de rentabilité interne. Il s’agit, selon moi, du meilleur indicateur pour calculer la performance d’un investissement locatif (ou même financier).

Imaginez : vous achetez un bien immobilier à crédit et le mettez en location. Vous encaissez des loyers mais payez des charges, de la fiscalité et votre mensualité de crédit. Peut-être que vous déboursez 150€ tous les mois sur votre opération. Si vous revendez votre bien immobilier dans 10 ans, vous récupérerez un capital (prix de revente diminuée de la dette bancaire et de l’impôt sur la plus-value), disons 50 000€.

Etes-vous capable de me dire le rendement total de l’opération ? C’est-à-dire le rendement de n’importe quel investissement vous coutant 150€ tous les mois et qui vous permet, 10 ans plus tard de constituer un capital de 50 000€ ?

C’est le TRI qui vous permet de répondre à cette question (d’ailleurs, la bonne réponse était 18% ! Vous ne comprenez pas pourquoi ? Je vous l’explique dans la partie « Effet de levier de crédit »).

Sous Excel, les formules TRI ou TAUX vous permettront de calculer le taux de rentabilité interne.

Ce sera beaucoup plus simple que d’essayer de retrouver le taux grâce à cette formule peu compréhensible par le commun des mortels :

Le TRI permet donc de prendre en compte tous les éléments de votre projet locatif :

  • Le rendement locatif brut
  • Les charges opérationnelles : réparations, petits travaux, charges du syndic, frais d’agence etc.
  • Les charges financières : frais de dossier bancaire, frais d’hypothèque ou de garantie, intérêts d’emprunt…
  • La fiscalité et selon le régime fiscal : régime foncier micro ou au réel, le loueur meublé non professionnel (LMNP) micro ou au réel, la loi Pinel, l’achat en société (SCI, SARL, SAS…) fiscalisée à l’IS.
  • Le montage bancaire : l’apport, la durée d’investissement etc.

Le Taux de Rentabilité Internet est simplement le taux équivalent de votre opération.

Vous devez nécessairement avoir des flux financiers définis, c’est-à-dire les flux de trésorerie durant toute la période d’exploitation et le flux final à l’horizon du placement : l’encaissement lié à la revente du bien immobilier.

Si vous ne comptez pas revendre le bien, ce n’est pas très grave, il suffit d’indiquer une valeur de marché du bien sur un horizon long (20 ou 30 ans par exemple, préférez un horizon supérieur à la durée du crédit pour ne pas créer de biais car la fiscalité augmentera mécaniquement à l’issu du prêt).

Voilà comment on pourrait présenter les taux de rentabilité interne dans un simulateur de rentabilité sous Excel :

taux rentabilite interne pinel
TRI de l’outil simulateur Pinel
Taux rentabilite interne simulateur rentabilite
Taux rentabilite interne simulateur rentabilite

Se professionnaliser pour obtenir le meilleur financement possible

On n’y pense pas forcément mais un investisseur qui aura préparé son projet aura bien plus de chance d’obtenir un financement.

Ou d’avoir des conditions bien meilleures : moins de contreparties (comme la domiciliation bancaire), un taux plus faible, une durée plus longue, la mise en place d’un différé, le financement des frais de notaire etc. la liste est longue !

Lorsque je me suis intéressé à l’investissement immobilier il y a de nombreuses années (et avant de me reconvertir dans la gestion de patrimoine), je suis allé voir mon banquier « les mains dans les poches » pour lui demander la question suivante :

Combien je peux emprunter ?

La réponse ? Vague et imprécise.

Je suis sorti du rendez-vous en n’était pas beaucoup plus avancé sur ma capacité d’emprunt. J’ai blâmé mon conseiller bancaire : « il est nul et vraiment pas professionnel ! ».

En fait ? Sa réponse était au niveau… de mon propre professionnalisme (ou plutôt de mon amateurisme).

professionnaliser rentabilité immobilière

Le temps et les opérations immobilières menées (puis celles de mes clients) m’ont confirmé que même si les professionnels du financement travaillent avec des particuliers, ces derniers seront mieux servis s’ils sont professionnels.

S’ils savent dans quoi ils investissent (et donc dans quoi ils embarquent leur banque), s’ils connaissent les chiffres du projet, l’impact fiscal, le plan de trésorerie, les hypothèses de rendement et de revente etc.

Lorsqu’un entrepreneur lève des fonds pour financer sa société, il doit apporter un minimum de matière pour donner de la visibilité aux investisseurs.

Ok, c’est de l’immobilier locatif et pas le prochain Facebook que vous faites financer mais votre degré de préparation en dira beaucoup à votre interlocuteur. Notamment sur votre capacité à faire un investissement rentable.

La conclusion ?

Préparez un dossier bancaire : croyez-moi, ça change la donne.

Pour finir sur ma propre histoire : lorsque je suis revenu voir ma banque la deuxième fois avec un dossier complet présentant :

  • Le projet dans le détail
  • Les hypothèses de rentabilité
  • Les projections sur plusieurs années
  • La fiscalité
  • Etc.

Mon conseiller bancaire était impressionné.

A vrai dire, je m’étais arraché les cheveux pour comprendre la fiscalité ou les impacts de trésorerie dans leur moindre détail.

Finalement, même mon conseiller bancaire a appris de nouvelles choses grâce à cette étude.

Non seulement j’ai eu mon prêt, mais en plus à des conditions imbattables.

Accédez à la version gratuite du calculateur de rentabilité Excel

Vous avez la possibilité d’utiliser une version simplifié de mon simulateur gratuit directement ligne.

Vous ne pourrez pas utiliser tous les régimes fiscaux personnaliser totalement le simulateur mais il vous permettra déjà de savoir si votre investissement est rentable ou non !

Téléchargez le simulateur de rentabilité immobilier en version payante

Vous pouvez télécharger mon simulateur de rentabilité immobilière sous Excel ci-dessous.

Si vous avez un besoin plus spécifique, comme un simulateur dédié à la défiscalisation Pinel ou aux SCPI, vous trouverez la présentation des deux autres outils ci-dessous.

Des mises à jour à vie sur tous les outils

L’outil est mis à jour au fil des demandes des utilisateurs mais également lors de changement de règles fiscales. L’utilisateur à un accès à vie aux mises à jour. Il reçoit donc, dans sa boîte mail, la version du simulateur à jour dès qu’elle est publiée.

Les avantages d’un simulateur compréhensible et modifiable

La plupart des simulateurs que l’on trouve sur internet sont des applications en ligne.

Elles sont parfois simples d’utilisation mais les problèmes commencent lorsque l’on a une situation particulière : travaux supplémentaires prévus dans 2 ans, revente anticipée, hausse du loyer en cours d’année…

Ces spécificités sont rarement modifiables dans un outil classique.

L’avantage de travailler sur Excel et sur un fichier non protégé vous permet de modifier l’outil selon vos souhaits.

Par ailleurs, l’outil n’est pas une boîte noire : tous les calculs sont compréhensibles et les formules sont données en clair. Non seulement vous comprenez les calculs mais en plus vous pouvez les adapter à votre situation.

Les autres simulateurs pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif

Le Tableau de Bord Immobilier

Le TBI est un véritable simulateur Excel de scénarios de gestion et d’arbitrage de votre parc immobilier. Si vous disposez déjà de plusieurs biens immobiliers et que vous souhaitez :

  1. Connaître l’impact d’une nouvelle acquisition sur votre fiscalité et la rentabilité de votre patrimoine immobilier
  2. Savoir si la revente d’un bien est pertinente ou non
  3. Déterminer l’impact en terme de trésorerie et de fiscalité d’un rachat de prêt ou réalisation de nouveaux travaux
  4. Pouvoir projeter la rentabilité de votre patrimoine immobilier sur le long-terme, voir les impôts dans 1 an, 5 ans ou même 20 ans et de pouvoir les anticiper !

Le Tableau de Bord Immobilier est l’outil que vous cherchez !

Une fois paramétré, cet outil vous permettra de piloter votre parc immobilier et de faire les bons choix en terme de trésorerie, de rentabilité et de fiscalité.

Si vous souhaitez tester l’outil, vous pouvez utiliser le Tableau de Bord Immobilier de démonstration.

Le simulateur Pinel

Vous cherchez à calculer l’impact financier et fiscal d’un investissements en loi de défiscalisation Pinel ?

Procurez-vous l’outil de calcul de rentabilité Pinel pour des calculs précis et la possibilité de monter un dossier béton pour la recherche de financement.

Bien utilisée, la loi Pinel est rentable et efficace. Mais acheter un bien neuf trop cher, trop gros… ne pas payer assez d’impôts ou oublier de nombreux paramètres fondamentaux… et c’est la douche froide assurée !

Le simulateur de rentabilité Pinel calculera :

  1. La rentabilité exacte du projet
  2. L’application des plafonds corrects
  3. La fiscalité liée à la réduction d’impôt mais aussi la fiscalité supplémentaire (revenus fonciers)
  4. L’effort d’épargne et le taux de rentabilité interne de l’opération
  5. Vous alertera en cas d’incohérence sur le montage (économie d’impôt perdue par exemple) et vous permettra de présenter un dossier solide à votre banque

Equipez-vous d’un outil encore plus précis que celui de votre propre conseiller bancaire ou conseiller patrimonial ! (De nombreux promoteurs, agents immobiliers et conseillers en gestion de patrimoine sont clients de la solution).

Si vous souhaitez tester l’outil, vous pouvez utiliser le simulateur Pinel de démonstration.

Le simulateur SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Vous avez retenu la SCPI pour investir dans l’immobilier ? Excellent choix !

La SCPI vous ouvre de nombreux modes d’acquisition : l’achat au comptant, à crédit, en nue-propriété (démembrement)… qui engendre une fiscalité et une rentabilité différente !

Sans oublier qu’il existe un très grand nombre de SCPI différentes sur le marché, avec leurs caractéristiques propres…

La solution ? Le simulateur de rentabilité Excel dédiée à la SCPI. Je l’utilise au quotidien pour les dossiers de mes clients et il vous permettra de :

  1. Prendre en compte un très grand nombre de SCPI du marché (si elle n’est pas référencée, il suffit simplement de paramétrer son rendement)
  2. Calculer la rentabilité exacte de votre projet de SCPI
  3. Déterminer la fiscalité (souvent importante et donc primordial à anticiper !) de votre opération d’investissement
  4. Modéliser la rentabilité de SCPI en nue-propriété : un mode d’acquisition peu connu et pourtant très efficace pour les personnes fiscalisées ou qui souhaitent différer la perception des loyers (pour en avoir plus à la fin !)

En savoir plus sur le simulateur de rentabilité immobilière

2 commentaires sur “Calculer la rentabilité locative avec un simulateur Excel”

  1. Bonjour, je trouve votre simulateur très complet et très intéressant, par contre, sauf erreur de ma part, il manque la possibilité d’inscrire plusieurs prêts avec plusieurs taux éventuellement pour le même projet, afin de compléter au mieux le simulateur.

    1. Bonjour Etienne,

      Très bonne remarque ! A ce jour, seul le tableau de bord immobilier (TBI) permet de renseigner plusieurs prêts.
      Néanmoins, dans le cadre de prêts « gigognes » (imbrications de prêts permettant de lisser la mensualité), on peut facilement déterminer un prêt équivalent qui peut être renseigné dans le logiciel.

      Cyrille

      EDIT du 08/07/2021 : Le logiciel permet à présent de renseigner plusieurs prêts.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.