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Simulateur de rendement locatif Excel : calculs de rentabilité xls

presentation simulateur rentabilite

Si vous avez un projet d’acquisition d’un bien immobilier ou que vous souhaitez arbitrer votre patrimoine immobilier, déterminer la performance et la rentabilité d’un projet locatif est important.

Je vous propose une gamme complète de simulateurs et d’outils pour vous accompagner.

Le simulateur de rentabilité immobilière

Vous avez un projet d’investissement locatif et vous souhaitez cherchez un outil complet pour vous accompagner ?

J’ai conçu il y a plusieurs années déjà un outil pour calculer avec précision la rentabilité d’un investissement locatif. Je l’ai utilisé pour mon propre usage, puis pour celui de mes clients.

L’outil est régulièrement mis à jour et est probablement l’un des outils les plus complets et flexibles du marché.

Les points forts de l’outil :

  1. Il vous permet de calculer avec précision la performance d’un investissement : rendement locatif, plus-value, fiscalité… Vous pouvez générer de nombreux scénarios différents pour sécuriser votre opération
  2. Il est possible de simuler toutes les fiscalités : foncier micro ou réel, LMNP micro ou réel, loi Pinel, sociétés à l’impôts sur les sociétés (SCI, SAS, SARL etc.) ou sortie ou non des dividendes. Vous avez également un comparatif clair et visuel des différents montages fiscaux.
  3. De nombreux montages de prêts disponibles : crédit amortissable, avec différé total ou partiel, prêt in-fine
  4. Le calcul de votre taux d’endettement avant et après opération
  5. Un dossier complet à présenter à votre banque pour décrocher plus facilement votre prêt (et à de biens meilleures conditions !)
  6. Outil construit sur Excel : la possibilité de l’utiliser hors-ligne et de conserver ses simulations. Vous pouvez également modifier les formules et adapter le simulateur à votre situation si besoin. Une version en ligne est également disponible

Ainsi qu’une vidéo complète de présentation :

Si vous souhaitez tester l’outil, vous pouvez utiliser le simulateur de démonstration.

Le simulateur Pinel

Vous avez un besoin identique mais seulement pour les investissements en loi de défiscalisation Pinel ?

Procurez-vous l’outil de calcul de rentabilité Pinel pour des calculs précis et la possibilité de monter un dossier béton pour la recherche de financement.

Bien utilisée, la loi Pinel est rentable et efficace. Mais acheter un bien neuf trop cher, trop gros… ne pas payer assez d’impôts ou oublier de nombreux paramètres fondamentaux… et c’est la douche froide assurée !

Le simulateur de rentabilité Pinel calculera :

  1. La rentabilité exacte du projet
  2. L’application des plafonds corrects
  3. La fiscalité liée à la réduction d’impôt mais aussi la fiscalité supplémentaire (revenus fonciers)
  4. L’effort d’épargne et le taux de rentabilité interne de l’opération
  5. Vous alertera en cas d’incohérence sur le montage (économie d’impôt perdue par exemple) et vous permettra de présenter un dossier solide à votre banque

Equipez-vous d’un outil encore plus précis que celui de votre propre conseiller bancaire ou conseiller patrimonial ! (De nombreux promoteurs, agents immobiliers et conseillers en gestion de patrimoine sont clients de la solution).

Si vous souhaitez tester l’outil, vous pouvez utiliser le simulateur Pinel de démonstration.

Le Tableau de Bord Immobilier

Si vous disposez déjà de plusieurs biens immobiliers et que vous souhaitez :

  • Connaître l’impact d’une nouvelle acquisition sur votre fiscalité et la rentabilité de votre patrimoine immobilier
  • Savoir si la revente d’un bien est pertinente ou non
  • Déterminer l’impact en terme de trésorerie et de fiscalité d’un rachat de prêt ou réalisation de nouveaux travaux
  • Pouvoir projeter la rentabilité de votre patrimoine immobilier sur le long-terme, voir les impôts dans 1 an, 5 ans ou même 20 ans et de pouvoir les anticiper !

Le Tableau de Bord Immobilier est l’outil que vous cherchez !

Une fois paramétré, cet outil vous permettra de piloter votre parc immobilier et de faire les bons choix en terme de trésorerie, de rentabilité et de fiscalité.

Si vous souhaitez tester l’outil, vous pouvez utiliser le Tableau de Bord Immobilier de démonstration.

Comment calculer le rendement locatif ?

Il existe de nombreux indicateurs pour calculer la performance d’un investissement locatif.

Le premier (et le plus simple à calculer), est le rendement locatif. Il s’agit d’un simple ratio : revenus locatifs sur le prix d’acquisition (prix d’achat, montant des travaux et les frais de notaire).

  • Le rendement brut = loyer hors charges / prix d’acquisition ;
  • Le rendement net de frais de gestion (net) = (loyer hors charges – charges annuelles) / prix d’acquisition. Les charges annuelles sont les frais de gestion de l’agence, les charges de copropriété, la taxe foncière et toutes les autres charges décaissées par le bailleur ;
  • Le rendement net de frais de gestion et de fiscalité (net net) = (loyer hors charges – charges annuelles – impôts) / prix d’acquisition. Les impôts sont les impôts sur le revenu acquittés par le bailleur. Ils dépendent du régime fiscal retenu (LMNP, LMP, nu, SCI IS, etc.).

Prenons par exemple le cas d’un appartement acheté 200 000€ frais inclus et loué 1 000€ HC + 150€ de charges chaque mois.

Le rendement locatif brut est de 1 000€ x 12 / 200 000€ = 6%.

Si les charges s’élèvent à 2 000€ dans l’année, le rendement locatif net est de (1 000 x 12 – 2 000€) / 200 000€ = 5%.

Enfin, si l’imposition est de 2 000€, le rendement locatif net net est de (1 000€ x 12 – 2 000€ – 2 000€) / 200 000€ = 4%.

Pourquoi le rendement locatif ne suffit pas ?

Le rendement locatif prend donc en considération les loyers, les charges et les impôts.

Néanmoins, il manque de nombreux paramètres qui vont influer sur la performance de votre investissement, comme la revalorisation du bien. Il faut donc plutôt se tourner vers la rentabilité globale de l’opération (le rendement étant plutôt associé aux « rentes » et donc aux loyers nets).

Il est très important de connaître la rentabilité et de ne pas se focaliser uniquement sur le rendement. En effet, il est facile de trouver des biens immobiliers avec des rendements exceptionnels. En revanche, il s’agira souvent de logements qui se revaloriseront moins bien dans le temps. La rentabilité peut donc être décevante.

Pour moi, c’est une grosse erreur de ne regarder que le rendement locatif brut. Pourtant, beaucoup d’investisseurs ne veulent que des rendements exceptionnels et de l’auto-financement.

Pour la grande majorité, leur manque de recul et d’expérience leur font oublier que dans plusieurs années :

  • Ils auront probablement de forts travaux car ils ont minimisé les coûts à l’acquisition ;
  • Ils revendront avec une moins value car ils ont investi dans une zone avec peu de potentiel ;
  • Pire, ils constateront une forte vacance locative. Le rendement sera donc en réalité très bas ;
  • Ils auront une forte gestion locative et beaucoup d’ennui. Là où les investisseurs sont moins présents, c’est souvent sur des projets que moins de personnes veulent…

Il faut donc, bien évidemment prendre en compte les frais et la fiscalité mais également le potentiel de revalorisation. Bien qu’il ne soit pas quantifiable avec précision à l’achat, plusieurs indices vous permettent d’apprécier la revalorisation du bien immobilier.

Quelle est l’évolution démographique de la ville ? Pour cela, aidez-vous des statistiques de l’INSEE ou des pages Wikipedia des villes. Une mine d’or !

Avez-vous connaissance des projets de la ville ? Notamment au niveau des transports et des infrastructures, de l’ouverture de services publics etc.

Est-ce que les entreprises s’installent dans la ville ? Il s’agit d’un bon indicateur car les travailleurs s’installent là où les entreprises sont implantées. Au contraire, la population de locataires risque d’être en grande proportion des retraités ou chômeurs. De plus, le risque de ville « morte » dans les prochaines décennies est important.

Ces informations vous permettront de comparer les logements entre eux. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter mon article Dans quelle ville investir ?

Il faut mieux avoir un rendement locatif de 5% avec un potentiel de revalorisation de 3% par an qu’un rendement locatif de 7% dans une ville qui perd des habitants et qui ne voit pas son parc immobilier se valoriser !

D’autant plus que la plus-value a une imposition décroissante en fonction du temps. Ce qui n’est pas le cas de la fiscalité des loyers.

Tous les outils disposent de champs pour modifier les hypothèses de revalorisation de votre projet locatif.

revalorisation foncier outils immobilier

Le meilleur indicateur pour calculer la rentabilité de votre projet locatif

Le TRI est le taux de rentabilité interne. Il s’agit, selon moi, du meilleur indicateur pour calculer la performance d’un investissement locatif (ou même financier).

Imaginez : vous achetez un bien immobilier à crédit et le mettez en location. Vous encaissez des loyers mais payez des charges, de la fiscalité et votre mensualité de crédit. Peut-être que vous déboursez 150€ tous les mois sur votre opération. Si vous revendez votre bien immobilier dans 10 ans, vous récupérerez un capital (prix de revente diminuée de la dette bancaire et de l’impôt sur la plus-value), disons 50 000€.

Etes-vous capable de me dire le rendement total de l’opération ? C’est-à-dire le rendement de n’importe quel investissement vous coutant 150€ tous les mois et qui vous permet, 10 ans plus tard de constituer un capital de 50 000€ ?

C’est le TRI qui vous permet de répondre à cette question (d’ailleurs, la bonne réponse était 18% !).

Sous Excel, les formules TRI ou TAUX vous permettront de calculer le taux de rentabilité interne.

Le TRI permet donc de prendre en compte tous les éléments de votre projet locatif :

  • Le rendement locatif brut
  • Les charges opérationnelles : réparations, petits travaux, charges du syndic, frais d’agence etc.
  • Les charges financières : frais de dossier bancaire, frais d’hypothèque ou de garantie, intérêts d’emprunt…
  • La fiscalité et selon le régime fiscal : régime foncier micro ou au réel, le loueur meublé non professionnel (LMNP) micro ou au réel, la loi Pinel, l’achat en société (SCI, SARL, SAS…) fiscalisée à l’IS.
  • Le montage bancaire : l’apport, la durée d’investissement etc.

Dans les simulateurs Invest’Aide, vous retrouverez facilement les TRI :

taux rentabilite interne pinel
TRI de l’outil simulateur Pinel
Taux rentabilite interne simulateur rentabilite
Taux rentabilite interne simulateur rentabilite

Pourquoi vous devez emprunter sur des durées longues et sans apport ?

J’avais déjà rédigé un article sur la rentabilité d’un montage à crédit long et sans apport.

Cela peut vous sembler contre-intuitif mais malgré les intérêts d’emprunt supplémentaires, emprunter sur une durée longue et sans apport dans le cadre d’un investissement locatif est particulièrement rentable.

En effet, en plus d’actionner l’effet de levier de crédit (et donc d’augmenter notre fameux TRI !), un emprunt sur une durée longue va apporter plus de flexibilité dans le montage, vous permettre d’enchaîner les investissements locatifs plus vite et de protéger votre famille (car le prêt immobilier est un réel outil de prévoyance).

Vous pourrez vous référer à l’article cité précédemment. Je vous détaille néanmoins ces avantages ci-dessous.

L’effet de levier de crédit

effet de levier archimède

Si vous vous êtes déjà servi d’un pied de biche pour ouvrir un coffre-fort (ok, ça n’arrive pas tous les jours…), vous avez déjà expérimenté l’effet de levier.

L’effet de levier consiste à vous aider d’un « bras » suffisamment long pour décupler une force. Plus le bras est long, plus le levier est important.

Pour vous illustrer l’effet de levier de crédit dans le cadre d’un investissement locatif, je vais prendre l’exemple des SCPI (société civiles de placement immobilier) car c’est un produit immobilier assez simple.

Si vous achetez 200 000€ de SCPI vous permettant de générer 833€ de loyers mensuels nets de charges (je ne prends pas en compte la fiscalité qui est vous est propre), le rendement locatif net s’élève à 833€ x 12 = 5%.

C’est pas mal… Mais nous pouvons faire beaucoup mieux !

Nous allons faire financer en totalité l’investissement avec un crédit sur 20 ans, au taux de 2%.

La mensualité de crédit est de 1 000€. Vous devrez donc participer mensuellement à hauteur de 1 000€ – 833€ = 167€.

20 ans plus tard et sans revalorisation de l’immobilier (on est très très prudent donc), vous détiendrez un patrimoine net de 200 000€ car votre dette sera remboursée en totalité.

On récapitule : vous avez injecté 167€ de votre poche durant 20 ans pour récupérer 200 000€. La rentabilité correspondante (soit le TRI) est de… 14% !

C’est ça le TRI : acheter un bien immobilier avec l’argent de la banque et utiliser le loyer du locataire pour rembourser la mensualité du crédit.

Plus la durée est longue, l’apport faible et l’écart entre le rendement locatif et le coût du crédit est important, et plus la rentabilité de l’opération est forte.

La souplesse financière à coût identique

1. S’enrichir plus vite

En empruntant sur une durée longue, vous minimiserez la mensualité de votre crédit. Vous préservez ainsi votre taux d’endettement et vous pouvez ainsi réinvestir bien plus vite dans un nouveau projet locatif. Vous parallélisez les projets, là où un investisseur qui emprunte sur 10 ou 15 ans devra attendre la fin de son premier crédit pour réinvestir.

2. Compléter le montage avec un investissement financier

Vous vous dites que vous avez une belle capacité d’épargne et qu’il serait bête de ne pas l’injecter dans l’opération ? Par conséquent, vous hésitez à emprunter sur une durée courte… Erreur !

Pour vous le montrer, je vais comparer un prêt de 200 000€ sur une durée de 25 ans et 15 ans.

Pour le premier crédit, la mensualité est de 850€. Pour le second, elle est de 1 250€. Soit une différence de 400€.

En empruntant sur 25 ans, je peux donc injecter 400€ dans une autre solution financière de mon choix. Qui me générera des gains sous forme de plus-value ou d’intérêts bien sûr.

Si j’injecte ces 400€ sur une solution rémunérée 4% net annuel, j’aurai ainsi 100 000€ en plus dans 15 ans. Cela tombe plutôt bien puisque je devrai encore 92 000€ à la banque. Je pourrai donc solder le crédit et récupérer même 8 000€ en plus par rapport à un emprunt sur 15 ans !

J’aurai surtout bénéficié d’une réelle flexibilité. Imaginez que durant ces 15 ans, je ne puisse plus débourser ces 400€ supplémentaires ? (Naissance d’un enfant, perte d’emploi… les raisons peuvent être nombreuses) Et bien dans ce cas, je peux arrêter mes versements. Ce qui ne serait pas le cas avec un emprunt (à moins de revendre le bien immobilier…).

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L’optimisation fiscale du prêt long

En début de crédit, la part d’intérêt est plus forte dans votre mensualité de crédit. En effet, vous payez plus d’intérêt en début de prêt.

Ces intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs. Ce qui réduit fortement vos prélèvements obligatoires : de moitié si votre taux marginal d’imposition est de 30% (+17,2% de CSG CRDS).

Si je reprends les deux crédits précédents, le montant d’intérêts payés sur 25 ans est deux fois plus élevé : 44 700€ sur 25 ans (les 15 premières années du crédit) et 23 500€ sur 15 ans.

Vous déclarez ainsi plus de 20 000€ d’intérêts d’emprunt déductibles en plus avec un crédit long. Soit un gain fiscal de 10 000€ (TMI à 30%) qui s’ajoute à nos 8 000€ précédents !

Vous pouvez visualiser les impôts payés chaque année dans les onglets de fiscalité des simulateurs.

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Projections des flux futurs en fonction du régime fiscal

La protection de votre famille

On n’y pense jamais assez mais le crédit immobilier est un véritable outil de prévoyance. Il protège vos ayants-droits.

La banque vous exigera une assurance emprunteur, aussi appelée ADI (Assurance Décès Invalidité) qui protégera le remboursement du crédit en cas d’accident de la vie.

En cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur, l’assureur remboursera le capital restant du à la banque. Les héritiers disposeront ainsi d’un bien immobilier sans dettes et donc de loyers pleins.

Le détail du capital restant du est disponible dans les outils de la gamme :

tableau amortissement outil rentabilite

Et forcément, si vous empruntez sur une très longue durée, vous remboursez moins de capital à la banque. Le capital assuré (la dette) est plus conséquent. L’assiette successorale est donc optimisée.

Et si vous souhaitez léguer d’avantage et sans frais de succession ? Il suffit de placer l’excès de trésorerie dans un contrat d’assurance-vie.

Je prends l’exemple d’un couplage de prêt long avec un contrat d’assurance-vie et le compare avec un prêt court seul. Si vous décédez 10 ans plus tard (pas de bol…), 72 000€ seront remboursés par l’assureur dans le cas du prêt court. Pour le prêt long, c’est 132 000€ auxquels s’ajoute 60 000€ d’assurance-vie (soit un total de 192 000€).

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Un rapport complet pour obtenir le meilleur financement possible

Vous l’avez compris, maîtriser les montages financiers vous permettront d’améliorer drastiquement la rentabilité de votre projet immobilier.

Malheureusement, peu conseillers bancaires les connaissent. Ils vous dirigeront donc vers des prêts courts, avec pour seul argument qu’il est préférable de payer moins d’intérêt…

Je le sais puisque je me bats quotidiennement avec eux pour que mes clients obtiennent les meilleures conditions de financement possible : pas d’apport et durée longue.

Croyez-moi, préparer un dossier bancaire change la donne.

Les résultats sont donnés noir sur blanc. Vous montrez à votre interlocuteur que vous maîtrisez les aléas du projets mais aussi la fiscalité, sa rentabilité etc.

Il est donc bien plus facile d’obtenir des conditions de financement intéressante. Réduire son apport de 30 000€ ou avoir un taux inférieur de 0,2%, c’est des économies de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt !

Et bien sûr, pour cela, rien de plus simple que de s’équiper d’un outil complet et professionnel.

simulateur rentabilite locative

Des mises à jour à vie sur tous mes outils

L’outil est mis à jour au fil des demandes des utilisateurs mais également lors de changement de règles fiscales. L’utilisateur à un accès à vie aux mises à jour. Il reçoit donc, dans sa boîte mail, la version du simulateur à jour dès qu’elle est publiée.

Les avantages d’un simulateur compréhensible et modifiable

La plupart des simulateurs que l’on trouve sur internet sont des applications en ligne.

Elles sont parfois simples d’utilisation mais les problèmes commencent lorsque l’on a une situation particulière : travaux supplémentaires prévus dans 2 ans, revente anticipée, hausse du loyer en cours d’année…

Ces spécificités sont rarement modifiables dans un outil classique.

L’avantage de travailler sur Excel et sur un fichier non protégé vous permet de modifier l’outil selon vos souhaits.

Par ailleurs, l’outil n’est pas une boîte noire : tous les calculs sont compréhensibles et les formules sont données en clair. Non seulement vous comprenez les calculs mais en plus vous pouvez les adapter à votre situation.