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Nous voyons ensemble comment calculer la rentabilité ou le rendement locatif d’un investissement immobilier sur Excel grâce à notre simulateur immobilier.

Avant d’envisager l’acquisition d’un bien immobilier pour un investissement locatif, vous devez déterminer la rentabilité de votre opération.

Cela signifie que vous devez calculer des indicateurs de rendement et de rentabilité pour vous décider à acheter ou non votre investissement locatif.

Mon outil de calcul de rentabilité

Si vous souhaitez calculer rapidement la rentabilité d’un projet immobilier, vous pouvez utiliser mon application de calcul de rentabilité sur Excel.

simulateur rentabilite locative

Je l’utilise régulièrement pour calculer le rendement locatif et faire des simulations pour mon compte propre ou pour mes clients.

Les types d’investissements compatibles

Il s’agit de l’un des simulateurs de rendement locatif le plus complet et le plus simple à prendre en main.

Il permet en effet de calculer la rentabilité d’un investissement locatif dans le cadre :

  • D’un bail nu : le micro-foncier ou le foncier au réel ;
  • D’un mail meublé LMNP : le micro-BIC ou le BIC au réel ;
  • Des dispositifs de défiscalisation : le Pinel, le déficit foncier etc.
  • De montages en société : la SCI à l’IS avec sortie ou non des dividendes.

 

Envie de tester gratuitement l’outil ? Cliquez ici pour accéder au lien privé.

 

Le rendement locatif

Le rendement locatif locative est le ratio des revenus locatifs sur le coût de l’acquisition (le prix d’achat, le montant des travaux et les frais de notaire). Il existe plusieurs variantes du calcul mais retenez les principaux :

  • Le rendement brut = loyer hors charges / prix d’acquisition ;
  • Le rendement net de frais de gestion (net) = (loyer hors charges – charges annuelles) / prix d’acquisition. Les charges annuelles sont les frais de gestion de l’agence, les charges de copropriété, la taxe foncière et toutes les autres charges décaissées par le bailleur ;
  • Le rendement net de frais de gestion et de fiscalité (net net) = (loyer hors charges – charges annuelles – impôts) / prix d’acquisition. Les impôts sont les impôts sur le revenu acquittés par le bailleur. Ils dépendent du régime fiscal retenu (LMNP, LMP, nu, SCI IS, etc.)

Quelle est la différence entre rendement locatif et rentabilité locative ?

La plupart des investisseurs confondent le terme rendement et rentabilité.

Sachez que, pour votre culture financière, il s’agit de deux indicateurs différents.

Le rendement est l’indicateur permettant de savoir la performance de l’investissement en terme de « rente ». Il s’agit donc du ratio loyer sur prix d’acquisition pour un bien locatif.

La rentabilité permet de connaître la performance globale de l’investissement. C’est-à-dire les rentes générées en plus de la variation de la valeur de l’actif.

Il est très important de connaître la rentabilité et de ne pas se focaliser uniquement sur le rendement. En effet, il est facile de trouver des biens immobiliers avec des rendements exceptionnels. En revanche, il s’agira souvent de logements qui se revaloriseront moins bien dans le temps. La rentabilité peut donc être décevante.

Et le TRI dans tout ça ?

Le TRI est le taux de rentabilité interne. Il s’agit, selon moi, du meilleur indicateur pour calculer la performance d’un investissement.

En effet, il ne s’arrête pas qu’aux loyers où à la revalorisation du bien. Il vous permet également de prendre en considération le montage financier si vous faites appel à la banque pour emprunter.

Car certains types de projets seront financables sur 25 ans sans apport alors que pour d’autres, la banque rechignera à vous accorder un prêt de 15 ans avec apport…

C’est de cette manière que vous vous apercevrez que certains investissements, moins rentables que d’autres en apparence le sont finalement grâce au montage bancaire !

Mon outil de calcul de rentabilité locative sur Excel vous permettra de calculer le TRI et tous les autres indicateurs vus précédemment.

 

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