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Vous avez pour projet l’acquisition d’un bien immobilier mais vous ne savez pas par où commencer dans vos recherches ? Comment comparer les biens entre eux ? Comment mesurer la performance d’un investissement ?

La première étape est d’apprendre à calculer la rentabilité ou le rendement locatif d’un investissement immobilier. En effet, déterminer la rentabilité vous permettra de savoir si le bien vaut la peine d’être visité et étudié en profondeur. Pour cela, vous ne devez oublier aucun élément financier dans vos calculs et bien sûr, ne pas vous tromper dans vos calculs.

C’est la raison pour laquelle j’avais, tout d’abord, développé un outil pour mes propres besoin sur Excel. Afin de vous aider, je mets à votre disposition aujourd’hui mon simulateur immobilier.

Présentation de mon outil de calcul de rentabilité immobilière

Pour calculer rapidement et sans erreurs la rentabilité d’un projet immobilier, vous pouvez utiliser mon application de calcul de rentabilité sur Excel.

Voici un aperçu du simulateur :

simulateur rentabilite locative

Je l’utilise régulièrement pour calculer le rendement locatif et faire des simulations pour mon compte propre ou pour mes clients.

L’avantage d’avoir un outil sur Excel vous permet de pouvoir l’utiliser hors ligne et surtout d’avoir accès à toutes les formules (pas de résultats qui « viennent de nulle part » et parfois peu compréhensibles, comme c’est le cas des autres outils disponibles sur le marché).

Vous pourrez également modifier les formules vous-même si votre situation est particulière.

Une présentation vidéo de l’outil

Les types d’investissements compatibles

Il s’agit de l’un des simulateurs de rendement locatif le plus complet et le plus simple à prendre en main.

Il permet en effet de calculer la fiscalité d’un investissement locatif dans le cadre :

  • D’un bail nu : le micro-foncier ou le foncier au réel ;
  • D’un mail meublé LMNP : le micro-BIC ou le BIC au réel ;
  • Des dispositifs de défiscalisation : le Pinel, le déficit foncier etc.
  • De montages en société : la SCI ou SARL à l’IS avec sortie ou non des dividendes.

Un module vous permet également de comparer la fiscalité entre les différents régimes de manière détaillée : la fiscalité générée sur les loyers, celle sur la PV et la fiscalité totale.

Les hypothèses de revalorisation

D’un bien immobilier ou d’un type d’exploitation à l’autre, la valeur foncière, les charges ou les loyers ne vont pas évoluer de la même manière.

Par exemple, il est possible d’étudier :

  • D’une part, un bien qui ne se revalorisera probablement pas ou très peu mais avec des loyers élevés ;
  • D’autre part, un bien à visée patrimoniale avec des loyers très faibles mais qui devrait se revaloriser fortement.

Il est compliqué de comparer ses deux biens, surtout que le premier générera davantage d’impôts sur les loyers et le deuxième sera plus fortement imposé sur la plus-value (elle même dégressive avec le temps).

Bref, c’est un vrai casse-tête !

C’est la raison pour laquelle je donne la possibilité de modifier les hypothèses de revalorisation.

Un rapport complet

L’outil vous donne accès un rapport complet que vous pourrez présenter à votre banquier. Croyez-moi, lorsque je présente mon dossier à ma banque (ou à celle de mes clients), les conseillers bancaires sont impressionnés ! Ils me confient très régulièrement qu’ils n’ont jamais vu de dossier aussi détaillé et complet.

Le rapport affiche les résultats qui permettront  l’investisseur de se décider rapidement :

  • Le flux de trésorerie, aussi appelé le cash-flow ;
  • Le rendement locatif brut, net (de frais) et net net (de frais et d’impôts) ;
  • Le taux de rentabilité internet ;

Mais aussi le détail des calculs, années après années :

  • Les flux de trésorerie annuels et mensuels ;
  • Les flux comptables annuels et mensuels.

Des mises à jour à vie et la possibilité d’une assistance prioritaire

L’outil est mis à jour au fil des demandes utilisateurs mais aussi lors de changements fiscaux. Bien évidemment, l’utilisateur a un accès à vie aux mises à jour de l’outil de simulation.

Il est possible de demander un assistance prioritaire (mail ou téléphone) pour vous aider à remplir l’outil. Cela peut aussi être l’occasion de valider la pertinence de votre projet immobilier en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Télécharger l’outil : le comparatif

  • Fonctionnalités
  • Pas d’abonnement
  • Rapport complet : cash-flow, rendements, TRI…
  • Détail des flux mensuels et annuels (trésorerie et comptabilité)
  • Régime Nu (micro-foncier et foncier réel)
  • Régime Meublé LMNP (micro-BIC et BIC réel)
  • Régime Pinel (micro-foncier et foncier réel)
  • Régime SCI / SARL à l’IS
  • Comparaison des régimes fiscaux
  • Hypothèses de revalorisation (loyer, foncier, charges etc.)
  • Calcul de la plus-value à la revente
  • Format de l’outil
  • Assistance prioritaire et aide au projet (1 mois)
  • Basic
  • Gratuit
  • ✔️
  • ✔️
  • ✔️
  • ✔️
  • ✔️
  • ✔️
  • En ligne, modif. limitées
  • Souscrire

 

Vous pouvez également consulter la description détaillée de l’outil.

 

Les avantages d’un simulateur compréhensible et modifiable

La plupart des simulateurs que l’on trouve sur internet son des applications en ligne.

Elles sont parfois simples d’utilisation mais les problèmes commencent lorsque l’on a une situation particulière : travaux supplémentaires prévus dans 2 ans, revente anticipée, hausse du loyer en cours d’année…

Ces spécificités sont rarement paramétrables dans un outil classique.

L’avantage de travailler sur Excel et sur un fichier non protégé vous permet de modifier l’outil selon vos souhaits.

Par ailleurs, l’outil n’est pas une boîte noire : tous les calculs sont compréhensibles et les formules sont données en clair. Non seulement vous comprenez les calculs mais en plus vous pouvez les adapter à votre situation.

Un rappel sur le rendement locatif

Je vais rappeler ci-dessous les bases du calcul du rendement locatif.

Le rendement locatif locative est le ratio des revenus locatifs sur le coût de l’acquisition (le prix d’achat, le montant des travaux et les frais de notaire). Il existe plusieurs variantes du calcul mais retenez les principaux :

  • Le rendement brut = loyer hors charges / prix d’acquisition ;
  • Le rendement net de frais de gestion (net) = (loyer hors charges – charges annuelles) / prix d’acquisition. Les charges annuelles sont les frais de gestion de l’agence, les charges de copropriété, la taxe foncière et toutes les autres charges décaissées par le bailleur ;
  • Le rendement net de frais de gestion et de fiscalité (net net) = (loyer hors charges – charges annuelles – impôts) / prix d’acquisition. Les impôts sont les impôts sur le revenu acquittés par le bailleur. Ils dépendent du régime fiscal retenu (LMNP, LMP, nu, SCI IS, etc.).

Prenons par exemple le cas d’un appartement acheté 200 000€ frais inclus et loué 1 000€ HC + 150€ de charges chaque mois.

Le rendement locatif brut est de 1 000€ x 12 / 200 000€ = 6%.

Si les charges s’élèvent à 2 000€ dans l’année, le rendement locatif net est de (1 000 x 12 – 2 000€) / 200 000€ = 5%.

Enfin, si l’imposition est de 2 000€, le rendement locatif net net est de (1 000€ x 12 – 2 000€ – 2 000€) / 200 000€ = 4%.

Quelle est la différence entre rendement locatif et rentabilité locative ?

La plupart des investisseurs confondent le terme rendement et rentabilité.

Sachez que, pour votre culture financière, il s’agit de deux indicateurs différents.

Le rendement est l’indicateur permettant de savoir la performance de l’investissement en terme de « rente ». Il s’agit donc du ratio loyer sur prix d’acquisition pour un bien locatif.

La rentabilité permet de connaître la performance globale de l’investissement. C’est-à-dire les rentes générées en plus de la variation de la valeur de l’actif.

Il est très important de connaître la rentabilité et de ne pas se focaliser uniquement sur le rendement. En effet, il est facile de trouver des biens immobiliers avec des rendements exceptionnels. En revanche, il s’agira souvent de logements qui se revaloriseront moins bien dans le temps. La rentabilité peut donc être décevante.

Pour moi, c’est une grosse erreur de ne regarder que le rendement locatif brut. Pourtant, beaucoup d’investisseurs le font et se vante d’avoir des rendements exceptionnels et de l’auto-financement.

Leur manque de recul leur fait oublier que dans plusieurs années :

  • Ils auront probablement de forts travaux car ils ont minimisé les coûts à l’acquisition ;
  • Ils revendront avec une moins value car ils ont investi dans une zone avec peu de potentiel ;
  • Pire, ils constateront une forte vacance locative. Le rendement sera donc en réalité très bas ;
  • Ils auront une forte gestion locative et beaucoup d’ennui. Là où les investisseurs sont moins présents, c’est souvent sur des projets que moins de personnes veulent…

Il faut donc, bien évidemment prendre en compte les frais et la fiscalité mais également le potentiel de revalorisation. Bien qu’il ne soit pas déterminable avec précision à l’achat, plusieurs indices vous permettent d’apprécier la revalorisation du bien immobilier.

Quelle est l’évolution démographique de la ville ? Pour cela, aidez-vous des statistiques de l’INSEE ou des pages Wikipedia des villes. Une mine d’or !

Avez-vous connaissance des projets de la ville ? Notamment au niveau des transports et des infrastructures, de l’ouverture de services publics etc.

Est-ce que les entreprises s’installent dans la ville ? Il s’agit d’un bon indicateur car les travailleurs s’installent là où les entreprises sont implantées. Au contraire, la population de locataires risque d’être en grande proportion des retraités ou chômeurs. De plus, le risque de ville « morte » dans les prochaines décennies est important.

Ces informations vous permettront de comparer les logements entre eux.

Pour information, il faut mieux avoir un rendement locatif de 5% avec un potentiel de revalorisation de 3% par an qu’un rendement locatif de 7% dans une ville qui perd des habitants et qui ne voit pas son parc immobilier d’apprécier !

D’autant plus que la plus-value a une imposition décroissante en fonction du temps. Ce qui n’est pas le cas de la fiscalité des loyers.

Qu’est ce que le TRI (Taux de Rentabilité Interne) et comment l’utiliser ?

Le TRI est le taux de rentabilité interne. Il s’agit, selon moi, du meilleur indicateur pour calculer la performance d’un investissement.

En effet, il ne s’arrête pas qu’aux loyers où à la revalorisation du bien. Il vous permet également de prendre en considération le montage financier si vous faites appel à la banque pour emprunter.

Car certains types de projets seront financables sur 25 ans sans apport alors que pour d’autres, la banque rechignera à vous accorder un prêt de 15 ans avec apport…

C’est de cette manière que vous vous apercevrez que certains investissements, moins rentables que d’autres en apparence le sont finalement grâce au montage bancaire !

Mon outil de calcul de rentabilité locative sur Excel vous permettra de calculer le TRI et tous les autres indicateurs vus précédemment.

 

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