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Quelle est la fiscalité des revenus immobiliers ?

la fiscalité des revenus immobiliers

La gestion d’un bien immobilier locatif génère des revenus mais aussi de la fiscalité. Il existe plusieurs régimes d’imposition avec une facture fiscale plus ou moins salée… Nous vous expliquons la fiscalité immobilière pour vous aider à mieux choisir et optimiser vos revenus locatifs existants.

Les revenus fonciers

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier « nu » (sans meubles), vous signez un bail de 1989 avec vos locataires.

La fiscalité qui s’applique est celle des revenus fonciers.

Si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000€ (tous les revenus fonciers du foyer fiscal), vous pouvez conserver le régime par défaut : le régime micro-foncier. Le régime micro-foncier vous permet d’appliquer un abattement de 30% sur vos loyers avant d’appliquer la fiscalité (et les prélèvements sociaux).

Si les loyers dépassent 15 000€ ou si vous le souhaitez, vous pouvez retenir l’option « au réel ». Vous déclarez ainsi vos revenus mais aussi vos charges et dépenses « réelles ». Vous devrez donc conserver tous les justificatifs en cas de contrôle fiscal. L’option au réel vous permet de diminuer votre imposition si vos charges représentent plus de 30% de vos loyers encaissés.

Vous devez donc retenir les revenus fonciers si vous louez un logement d’habitation nu (ou un commerce). L’option au réel doit être retenue si vos charges sont supérieures à 30% des loyers (ou que vos loyers annuels dépassent 15 000€).

Le Loueur Meublé Non Professionnel

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal associé à la location de biens d’habitation meublés.

Par habitation meublée, il faut entendre : logement avec les meubles nécessaires pour y habiter confortablement (lits, table, chaises, couverts, équipement de nettoyage etc.). La liste des meubles et accessoires obligatoire est donné dans une liste officielle.

Le bailleur signe un bail meublé avec le locataire. Ce bail est d’une durée d’un an renouvelable et lui permet de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Si vous choisissez le régime micro BIC, vous bénéficierez d’un abattement de 50% de vos loyers (plus intéressant que le micro-foncier).

Dans le cas où vous retenez l’option BIC au réel, vous pourrez également déduire les charges et dépenses au loyers encaissés. Contrairement au régime foncier, la liste des charges déductibles est beaucoup plus importante.

Ce qui fait du régime LMNP au réel un régime très avantageux fiscalement est la possibilité de pouvoir amortir comptablement votre logement. Vous ajoutez ainsi des charges d’amortissement, qui représente environ 3% de la valeur de votre bien, et cela chaque année.

Le résultat fiscal est donc généralement très bas, voire négatif. Dans ce cas, la fiscalité est très faible, voire inexistante.

La défiscalisation immobilière

La fiscalité des revenus fonciers est élevée, surtout si votre imposition liée à vos revenus professionnels est déjà conséquente.

L’Etat a mis en place plusieurs dispositifs pour vous permettre de diminuer votre fiscalité immobilière.

La loi Pinel

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt si vous achetez un bien neuf ou sur plan et que vous le mettez en location en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

La loi Censi-Bouvard

En louant un appartement neuf ou sur plan en résidence de services (étudiant, sénior, affaires etc.) vous avez la possibilité d’opter pour une réduction d’impôt annuelle.

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous investissez dans un logement se trouvant sur un Site Patrimonial Remarquable.

Les Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est également un dispositif de défiscalisation pour un logement classé Monuments Historiques. Contrairement à la loi Malraux, l’investisseur bénéficie d’une déduction d’impôt, qui est fiscalement bien plus attractive s’il est très fortement fiscalisé.

Simuler ses impôts locatifs

Les régimes fiscaux et les dispositifs de défiscalisation sont nombreux. Afin de vous aider à mieux choisir, nous avons développé un simulateur d’impôts de ses revenus locatifs.

En savoir plus sur la fiscalité immobilière

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