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Quel rendement locatif viser pour un bon investissement immobilier ?

La rentabilité d’un investissement locatif est un critère important pour connaître la performance de votre placement immobilier.

Certains investisseurs sont obnubilés par la rentabilité et en oublient le deuxième critère important pour tout investisseur : le risque.

En effet, en face d’une rentabilité élevée se trouve un risque plus important. Avant toute opération immobilière, l’investisseur devra quantifier ce risque pour investir sereinement dans son projet immobilier.

Dans ce cas, comment fixer un rendement locatif cible pour sa future acquisition immobilière ?

La notion de rentabilité et de rendement

Beaucoup de personnes utilisent indifféremment le terme rentabilité et rendement. En réalité, la rentabilité et le rendement sont deux notions différentes.

Le rendement, qu’est-ce que c’est ?

Lorsque vous épargnez 100€ sur un livret rémunéré 2%, vous obtenez 102€ à la fin de l’année. Le rendement est donc de 2%. Le rendement permet donc de capter la performance relative aux revenus générés par le placement financier ou immobilier.

Définition de la rentabilité

Maintenant, imaginez que vous placez 100€ sur un placement financier (comme une action) qui vous génère un revenu de 5€ (donc un dividende) mais que le prix de cette action tombe à 99€ un an plus tard. La performance de ce placement ne se résume plus à son rendement (5€ / 100€ = 5%) car son prix à également varié (on parle de prix du « sous-jacent »).

Nous avons donc besoin d’introduire un nouveau terme pour prendre en compte la variation du sous-jacent : la rentabilité.

Vous l’aurez compris, la performance d’un actif se juge à l’aide de deux choses : le produit généré (dividendes, loyers etc.) et la variation de son prix intrinsèque.

Ne regarder que le rendement, c’est oublier que le prix du placement peut varier et influer plus ou moins fortement sur sa performance financière.

Le rapport entre la rentabilité et le risque

Il existe une loi universelle qui lie la rentabilité au risque.

Dans le cas d’une « concurrence parfaite », plus la rentabilité est haute, plus le risque est élevé. Inversement, une rentabilité faible indique un risque bas.

Ci-dessous le graphique des couples risque / rendement des grandes classes d’actifs.

rentabilité risque

La « concurrence parfaite » (ou dans des termes plus techniques, un « marché efficient ») signifie que les investisseurs ont tous accès aux mêmes informations et aux mêmes actifs. Dans ce cas, la théorie de l’offre et de la demande s’applique. Les investisseurs veulent maximiser la rentabilité de leurs placements sous la contrainte d’un certain niveau de risque.

Le calcul des rendements locatifs

Comment se calcule le rendement locatif brut ?

Le rendement brut permet d’obtenir un indicateur de rendement sans prendre en compte les charges liées au bien immobilier (charges de copropriété par exemple) et la fiscalité (impôts sur les loyers, CFE etc.).

Le rendement locatif brut s’obtient en divisant le loyer annuel hors charges locatives par le prix de revient du logement, puis en multipliant par 100.

Le loyer hors charges est le loyer charges comprises demandé au locataire diminué des charges locatives. C’est-à-dire les charges récupérables sur le locataire. Dans une copropriété, c’est le syndic de copropriété qui défini la clé de répartition des charges locatives et du propriétaire. Vous aurez la répartition tous les ans, lors du vote du budget annuel de l’assemblée générale.

Le prix de revient d’un bien immobilier est son prix d’acquisition ainsi que les différents frais d’achat :

  • Frais d’honoraires et frais de mutation (appelés frais de notaire) ;
  • Travaux de rénovation ;
  • Les frais de dossier bancaire et de garantie ;
  • Les meubles immobilisés.

Par exemple, si vous achetez un appartement de 100 000€ et effectuez 10 000€ de travaux de rénovation. Les frais de garantie et bancaires sont de 2 000€ et les frais de notaire de 8 000€.

Le prix de revient est de 100 000€ + 10 000€ + 2 000€ + 8 000€ = 120 000€.

Si vous encaissez 500€ de loyer hors charges locatives tous les mois, les loyers annuels s’élèvent à 6 000€, soit un rendement locatif brut de 6 000€ / 121 000€ x 100 = 5%.

Le rendement brut locatif n’est pas un indicateur fiable car il ne prend pas en compte les charges annuelles du logement ainsi que la fiscalité de l’investisseur.

Par exemple, certains logements sont très gourmands en énergie (en général les logements anciens) et ont un coût de chauffage non négligeable qui vient impacter fortement la rentabilité du projet locatif.

Retenez donc que le rendement brut locatif permet de savoir rapidement si l’opération est intéressante, sans forcément avoir connaissance de tous les chiffres de l’appartement. C’est notamment le cas si vous n’avez pas encore les charges de copropriété ou la taxe foncière du logement.

Il faudra ensuite étudier de plus près ces chiffres pour calculer le rendement net locatif.

Comment calculer le rendement net locatif ?

Le rendement locatif net est le rendement net des charges. Les charges à considérer sont les suivantes :

  • Les charges de copropriété à la charge du propriétaire ;
  • Les dépenses de réparation annuelle dans les parties privatives (petits travaux etc.) ;
  • Les frais de gestion locative prélevé par l’agence en charge de la gestion du bien immobilier ;
  • Le forfait de gestion de 20€ annuel par lot mis en location ;
  • La taxe foncière ;
  • Autres charges.

Il faut donc retrancher aux loyers hors charges annuels la somme de ces charges. Puis diviser ce montant par le prix de revient du logement avant de multiplier par 100.

Le rendement net est un bon indicateur de la performance de l’investissement locatif. Il permet de comparer des opérations d’investissement locatives entre elles.

Elles sont cependant limitées par l’aspect fiscal. Un projet locatif peut très bien être plus rentable qu’un autre alors que son rendement net est plus faible. Cela s’explique si la fiscalité est différente.

Calculer le rendement net net locatif

Le rendement net net est le rendement final, après prise en compte de la fiscalité de l’investisseur immobilier.

Vous devez donc anticiper la fiscalité de votre investissement immobilier et chiffrer le montant d’impôt qui en découle.

Attention cependant, la fiscalité est très différente d’un régime ou d’un statut fiscal à l’autre. Les différents mécanismes fiscaux sont les suivants :

  • Location nue régime micro-foncier ;
  • Location nue régime réel ;
  • Location loueur meublé non professionnel régime micro-BIC ;
  • Location loueur meublé non professionnel régime réel ;
  • Location loueur meublé professionnel ;
  • Imposition au travers d’une société commerciale, comme une SCI (société civile immobilière), une SAS (société par actions simplifiées) ou une SARL familiale (société à responsabilité limitée).

Vous devez donc vous aider d’un expert-comptable, d’un fiscaliste ou d’un simulateur de rendement locatif pour déterminer avec précision la rentabilité nette nette de votre investissement locatif.

Le rendement net net se calcule de la manière suivante :

(Loyers annuels hors charges – charges annuelles – fiscalité) / prix de revient x 100

Le rendement net net est précis mais il ne prend toujours pas en compte la variation du sous-jacent.

Par exemple, un appartement peut avoir un rendement élevé mais un potentiel de revalorisation très faible, voire négatif. Par conséquent, est-il intéressant d’investir dans un logement qui génère de nombreux loyers mais perd de sa valeur ?

La deuxième limite est le financement et l’effet de levier bancaire. En empruntant de l’argent avec la banque, vous démultipliez la rentabilité de votre opération locative car vous obtenez des loyers sur la base d’un montant que vous n’avez pas décaissé.

Sachez cependant que selon le type d’opération, la banque ne vous financera pas sur les mêmes conditions financières.

Par exemple, vous ne pourrez pas forcément prétendre systématiquement à un taux très bas, une durée de 25 ans et pas d’apport sur toutes les opérations.

Les appartements neufs bénéficient le plus souvent de meilleures conditions de financement bien qu’ils soient plus chers que les appartements anciens. En effet, le risque est beaucoup plus faible : le zonage Pinel est restreint, le promoteur a réalisé de nombreuses études de marché, le bien est livré avec de fortes garanties etc. Il n’est donc pas rare de constater que certains logements neuf soient plus rentables que des logements anciens !

Les sociétés sont souvent pénalisées par les banques car elles sont perçues comme des entreprises commerciales. Le nombre de banque qui finance des opérations de sociétés sont faibles et les conditions moins bonnes : durée plus courte, fort apport et taux d’intérêts élevés.

Pour avoir une image la plus fidèle possible de la rentabilité de votre investissement locatif, nous vous conseillons d’utiliser le taux de rentabilité interne.

Il mettra en évidences toutes les variables du projet locatif que vous pourrez ensuite optimiser pour améliorer le rendement locatif.

Le taux de rentabilité interne : le calcul

Le taux de rentabilité interne, abrégé TRI, est méconnu de la majorité des investisseurs. Il s’agit cependant de l’indicateur de performance financière le plus fidèle de la rentabilité de votre investissement locatif.

En revanche, il est compliqué à mettre en place.

En effet, vous devez déterminer avec précision les loyers annuels, les charges annuelles, la fiscalité mais également estimer la date de revente du logement et sa valeur de cession.

Le montage du financement bancaire entre également en compte.

Chaque année, vous devez donc comptabiliser les entrées et sorties estimées, mensualités du crédit immobilier comprises.

L’idée est de déterminer les flux financiers chaque année à venir et voir votre investissement comme une succession d’encaissements et de décaissements d’argent. A ce flux financier correspond un taux de rentabilité, appelé taux de rentabilité interne.

Par exemple, les flux peuvent se dessiner de cette manière pour un investissement de 1 000€ et un versement annuel de 95,96€, 87,22€ etc.

échéancier tri

Dans cet exemple, le TRI est de 6,11%.

La formule mathématique va vous sembler barbare :

formule tri

Où t est le taux de rentabilité interne.

Pour les personnes peu à l’aise avec les formules mathématiques compliquées, vous pouvez utiliser la formule TRI() sur le tableur Excel pour calculer la rentabilité.

excel tri

La rentabilité locative en fonction de type d’investissement immobilier

La rentabilité brute locative en France s’élève en moyenne à 5%.

Il existe de nombreuses disparités dans les logements en location. Cette rentabilité oscille en générale entre 2 à 7%. Il n’est pas rare de trouver des rentabilités locatives bien supérieures mais attention !

A moins d’être très à l’aise avec l’investissement immobilier et pouvoir se positionner rapidement sur une « anomalie de marché » (un prix immobilier anormalement bas suite à une succession ou une erreur de l’agent immobilier par exemple – cela arrive !), à chaque rentabilité correspond un risque locatif.

D’un type de bien immobilier à un autre, la rentabilité fluctue.

Les studios et les T1 meublés

Les petites surfaces immobilières rapportent plus que les grandes surfaces. Le loyer au mètre carré est plus élevé que sur les grands appartements (attention car le prix au m² est également plus élevé).

En revanche, les locataires changent plus souvent et les dégradations sont plus nombreuses (usure du mobilier si meublé ou des murs par exemple).

Cela induit plus de frais de réparation ou de temps de gestion (qui peut être délégué mais cela a un coût !).

La rentabilité brute est donc élevée mais la rentabilité nette baisse lorsqu’on enlève les frais assez conséquents sur ce type de location immobilière.

L’avantage de ce type d’opération est de pouvoir louer en régime LMNP, fiscalement attractif.

La location saisonnière ou courte durée

La location saisonnière est à la mode avec la plateforme Airbnb. La rentabilité brute est très élevée mais ne vous y méprenez pas : la gestion est très importante et les dégradations nombreuses ! A partir du moment où vous déléguez la gestion de votre appartement en courte durée, la rentabilité nette chute très fortement. En effet, les frais de gestion peuvent facilement s’élever à 30% des loyers encaissés !

Enfin, vous ne pouvez pas proposer n’importe quel logement en location saisonnière. D’une part, il faut qu’il y ait une demande touristique dans la zone de votre appartement ou maison. D’autre part, s’il s’agit un appartement en courte durée, sachez que la location courte durée doit être autorisée dans le règlement de copropriété. Même si vous pouvez mettre votre appartement sur Airbnb ou Abritel, la location saisonnière sera vue d’un très mauvais œil par la plupart des copropriétaires. Attendez-vous à d’éventuelles tensions dans l’immeuble…

La rentabilité des immeubles

En achetant un immeuble d’habitation, mixte ou professionnel, vous achetez à prix de gros. En effet, vous allez acquérir plusieurs lots d’un coup et bénéficier d’une remise sur le prix de revient.

La rentabilité va donc mécaniquement augmenter.

Ce type d’investissement locatif n’est pas réservé au néophyte. Il vous faudra probablement un bel apport et de l’expérience pour acquérir un immeuble de rapport.

D’autre part, vous devrez vous assurer de la stratégie fiscale. La plupart des immeubles de rapport ont des appartements en bail nu. Cela signifie que la fiscalité peut être rapidement très élevée car les revenus fonciers sont lourdement taxés.

Les parkings : est-ce rentable ?

Les places stationnement, de parking ou les box et garages sont à la mode. Ils bénéficient de nombreux avantages :

  • Petit investissement ;
  • Pas de bail d’habitation contraignant, notamment en cas d’impayé ;
  • De belles rentabilités.

Un parking étant fiscalisé sous le régime de la location nue, cela peut pénaliser l’investisseur qui verra sa rentabilité nette nette se réduire comme peau de chagrin… Je vous conseille d’investir dans un parking uniquement si votre tranche marginale d’imposition est faible, comme à 14% par exemple.

D’autre part, il est très difficile de faire financer un tel investissement par la banque. Certains investisseurs immobiliers ont recours au crédit à la consommation. Le taux sont plus élevés et les durées d’emprunt très courte. Le décaissement est donc important et le TRI mauvais…

Quelle est la rentabilité des opérations de défiscalisation comme le Pinel ?

L’investissement dans le neuf implique pour l’investisseur des loyers plafonnés. De plus, les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain montant.

Le prix d’acquisition du logement est généralement plus élevé que les logements dans l’ancien puisqu’un logement Pinel est neuf et bénéficie des dernières normes.

Le rendement brut est donc faible au premier abord.

Cependant, l’investisseur dispose de nombreuses garanties :

  • La garantie décennale ;
  • La garantie biennale ;
  • La garantie de parfait achèvement.

Le logement étant neuf, l’investisseur sera tranquille pour les années à venir et aura très peu de travaux à prévoir dans les parties privatives et collectives.

Son bien immobilier se valorisera plus facilement dans le temps qu’un logement ancien.

Mais toute la puissance de la loi Pinel réside dans la fiscalité. Alors que les revenus fonciers sont très fiscalisés, un logement Pinel permet d’obtenir une très forte réduction d’impôt, qui gomme les impôts fonciers du bailleur et une partie de ses impôts sur le revenu provenant de son revenu net.

Cela a pour conséquence d’augmenter le rendement net net de l’investissement locatif Pinel.

Par ailleurs, le financement est très avantageux sur le Pinel. Un crédit immobilier sur 25 ans sans apport avec différé total le temps de la construction est la norme.

Cela permet à l’investissement Pinel d’être un placement totalement passif, avec un TRI élevé.

Les SCPI

Enfin, si vous êtes vraiment allergiques à l’administratif, investissez dans les SCPI (sociétés civiles en placements immobiliers). Chose intéressante : vous pourrez emprunter pour augmenter la rentabilité de votre montage financier.

Finalement, il n’y a pas de rendement locatif à cibler pour les investissements clés en main puisqu’il n’y a pas de contrainte de rentabilité.

Sur ces projets, les investisseurs veulent minimiser leur temps consacré au projet. Mais aussi limiter les erreurs qui peuvent être très importantes chez les investisseurs néophytes.

Regardez donc le montant que vous devrez décaisser tous les mois et assurez-vous qu’il est compatible avec votre capacité d’épargne. Evidemment, faites vous aidé pour retenir un projet de qualité.

L’emplacement : un impact important sur le rendement locatif

La rentabilité locative par ville est très différente d’un lieu à un autre. La plupart des investisseurs qui souhaitent sécuriser leur investissement se tournent vers Paris ou les grandes agglomérations de France.

Par conséquent, le prix de l’immobilier est très élevé dans les zones urbanisées. Le cours de l’immobilier augmente donc rapidement en ville et plus rapidement que les loyers. Le rendement est donc faible mais la rentabilité est meilleure car le prix de l’immobilier monte.

A la campagne, c’est l’inverse. Le rendement est élevé car l’immobilier est bon marché. En revanche, le cours de l’immobilier stagne, voire baisse.

A la campagne, le risque est donc plus élevé mais le rendement meilleur.

Attention cependant ! Lorsque vous prévoyez d’acheter un bien immobilier, regardez à la fois les loyers et le potentiel de revalorisation. Vous pouvez vous aider du site meilleurs agents par exemple pour regarder la tendance du prix de l’immobilier de la ville choisie.

Regardez également les projections démographiques. Une population en augmentation dans une ville est un bon signe : la demande en logement ne diminue pas. Pour cela, aidez-vous de la page de la ville sur le site Wikipédia par exemple.

N’oubliez pas la revalorisation de votre bien immobilier dans vos calculs de rendement !

Nous avons vu que les rendements locatifs élevés cachent un risque locatif plus important (difficultés à louer, turnover, dégradations etc.).

Il peut également cacher un risque de revalorisation foncière.

En effet, un bien mal situé ou peu demandé par les investisseurs verra sa valeur stagner, voire baisser dans le temps.

Rien de magique… Si le rendement locatif est élevé, c’est qu’en partie votre achat est peu onéreux. Cela signifie qu’il y a peu d’investisseurs prêts à acheter votre logement.

Donc les prix de l’immobilier stagnent, voire baissent… Et il en sera probablement de même à l’avenir. Ce que vous gagnez en rendement locatif (donc en loyers encaissés), vous le perdez en revalorisation future de votre bien immobilier.

Alors qu’un bien « premium » aura une revalorisation régulière et sera bien souvent mieux épargner des crises immobilières (qui arrivent de manière cyclique, ne pensez pas être à l’abri !).

Il faut donc calculer la rentabilité dans son ensemble (loyer et revalorisation). Soyez aussi conscient que les loyers sont plus fiscalisés que la plus-value immobilière. Tout miser sur les loyers et le « cash-flow » n’est pas la meilleure stratégie à mon sens. Pour cela, vous pouvez vous intéresser à la notion de taux de rentabilité interne.

Par exemple, un bien acheté 10% plus cher pour un même loyer mais qui se revalorisera de 2% en plus chaque année est finalement beaucoup plus rentable :

comparatif rendement locatif

Ici, TRI de 12,8% vs 11,4%.

Ces résultats ont été obtenus avec mon simulateur de rentabilité immobilière. Une version d’essai du logiciel est disponible en ligne.

Quel rendement locatif cibler ?

Vous l’avez compris : maximiser le rendement locatif est facile, accepter et anticiper les risques est plus compliqué…

Tout le monde souhaite le meilleur rendement possible. Cependant, vous devez quantifier le risque qui en découle ou l’absence de revalorisation de votre appartement.

Concrètement, nous pouvons distinguer deux types d’investisseurs :

  • Les investisseurs qui veulent se construire un patrimoine immobilier rapidement, peu importe ce que cela leur coûte en terme de risque ou de temps. Ils privilégient le rendement locatif ;
  • Les investisseurs qui veulent se construire un patrimoine sur le long-terme (20 ans) mais préfèrent passer leur temps libre ailleurs que sur des chantiers ou devant Leboncoin. Ils privilégient les projets passifs.

Vous recherchez l’autofinancement pour enchaîner les opérations immobilières ?

Afin d’obtenir un autofinancement sur 20 ans (aux yeux de la banque), l’investisseur doit cibler un rendement d’au moins 8,5% brut.

Le nerf de la guerre pour ce type d’investisseur, c’est de maximiser la rentabilité.

En effet, prenons l’exemple d’un investissement de 100 000€ sans apport sur 20 ans. Dans les conditions actuelles du marché, vous obtenez une mensualité de 500€.

Avec un rendement de 8,5%, vous encaissez 8 500€ de loyers annuels. La banque retient classiquement 30% de charges sur les loyers, soit des revenus annuels nets d’environ 6 000€, ou 500€ par mois.

Vu de la banque, votre opération s’autofinance bien.

L’autofinancement vous permettra de multiplier plus rapidement les opérations immobilières car votre taux d’endettement sera très peu impacté.

Cependant, si votre projet ne vous coûte rien selon cette approximation faite par votre conseiller bancaire, assurez-vous que cela soit réellement le cas avant d’acheter votre bien immobilier suivant.

Dans certains cas, la fiscalité peut être très forte. Les travaux imprévus peuvent vite chiffrer, surtout ceux réalisés par la copropriété…

Obtenir de telles rendements locatifs vous demandera de sortir des sentiers battus :

  • Investir dans des petites villes ayant une faible demande locative (et donc un risque locatif accru) ;
  • Faire une partie des travaux vous-même ;
  • Ne pas déléguer la gestion locative ;
  • Exploiter le bien avec des stratégies plus chronophages qu’un investissement nu classique : courte durée, colocation, meublé haut de gamme etc.
  • Vous équiper d’un logiciel de calcul de rendement immobilier pour ne pas faire d’erreur dans vos prévisionnels ;
  • De bien vous entourer (notaire, artisans et courtiers compétents) et de vous former auprès de vrais professionnels pour minimiser les risques.

Bref, il s’agit d’un vrai métier à part entière qui vous demandera de vous investir et de vous former pour avoir de bons résultats.

Vous avez simplement envie d’investir et ne pas consacrer trop de temps à votre projet

Dans ce cas, misez sur des produits clés en main, vous serez accompagné de professionnel et éviterez les erreurs classiques du débutant qui coûtent cher.

Par contre, inutile d’espérer le moindre autofinancement. Au mieux, vous serez à l’équilibre.

D’une part, les frais sont plus importants car vous déléguez.

D’autre part, des produits immobiliers comme le neuf éligible au Pinel sont situés dans des zones locatives tendues. Les prix de l’immobilier sont donc élevés.

Mais j’ai envie de dire : et alors ? Si vous n’avez aucune capacité d’épargne et qu’injecter chaque mois 300€ dans une opération immobilière vous fait peur, l’immobilier n’est définitivement pas fait pour vous (et même les projets qui s’autofinance sur le papier car un imprévu est vite arrivé). Ne croyez pas les « experts » qui vous promettent richesse rapide sur les réseaux sociaux.

Un décaissement ne signifie pas que vous vous appauvrissez, bien au contraire… Car vous remboursez tous les mois un prêt immobilier constitué de capital et d’intérêts.

Si vous décaissez 300€ tous les mois alors que votre mensualité de crédit est de 1 000€ (dont 100€ d’intérêts), vous vous enrichissez chaque mois de 1 000€ – 100€ = 900€. En conclusion, vous épargnez 300€ et gagnez instantanément 900€. 3 fois plus… pas mal non ? Si vous voulez plus d’explications, inscrivez-vous à ma lettre financière, je parle régulièrement de l’effet de levier crédit.

Conclusion : choisir son projet immobilier

Comme nous l’avons vu, le rendement locatif varie selon (entre autres) :

  • La zone géographique ;
  • Le type de bien immobilier ;
  • Le type d’exploitation du bien.

Bien sûr, n’importe quel investisseur souhaiterait obtenir le rendement le plus élevé possible. Mais cela à des contreparties :

  • Passer plus de temps sur le projet (donc peu déléguer) ;
  • Prendre plus de risque.

Avant d’aller plus loin, déterminez quel type d’investisseur vous êtes.

Souhaitez-vous simplement investir dans un placement et y consacrer peu de temps? Ou préférez-vous chercher d’avantage de rentabilité en acceptant de prendre plus de risque et de temps ?

Posez-vous également la question sur le nombre d’opérations que vous souhaitez faire. Si une seule vous suffit, vous n’aurez pas le besoin d’avoir une opération qui s’autofinance.

Pour vous aider dans vos calculs, il existe une multitude de simulateurs en ligne (comme l’excellent outil de chez rendementlocatif.com). J’édite un simulateur Excel simple, accessible, et totalement personnalisable sur n’importe quel tableur : mon simulateur de rentabilité immobilière.

Attentions au pièges de l’investisseur immobilier !

Piège n°1 : un emplacement peu prisé

C’est le principe de l’offre et de la demande. Un bien immobilier peu demandé aura un prix plus faible.

Néanmoins, la valeur d’usage (valeur locative) sera proche d’un bien immobilier de la même ville, avec un emplacement plus central par exemple. Ce qui induit mécaniquement un rendement locatif plus faible car les loyers sont proches mais le prix d’achat bien plus faible.

L’exemple le plus parlant : un appartement en hyper-centre d’une ville et un autre appartement en périphérie, dans un quartier moins « premium ».

Piège n°2 : un bien en mauvais état

Un bien à rénover entièrement se vendra moins cher qu’un bien neuf. Normal me direz-vous.

Comme pour l’emplacement, le différentiel de loyer entre un bien neuf et un bien à rénover n’est pas très important. Le rendement locatif est donc plus élevé sur les appartements en bon état.

Bien sûr il y a un hic : tôt ou tard, vous devrez faire des travaux pour rénover votre appartement, ce qui engendrera des décaissements importants. Ces coûts devront être financés sur fonds propre alors que vous auriez très bien pu les faire financer dès l’acquisition par la banque…

Sans compter qu’il sera difficile de louer un tel appartement à des locataires respectueux qui paient leurs loyers rubis sur ongle…

Je conseille systématiquement à mes clients de louer des appartements totalement rénovés pour optimiser la trésorerie de l’opération (et sa rentabilité finale) et dormir sur ses deux oreilles.

Piège n°3 : une gestion locative onéreuse ou chronophage

De nombreux investisseurs se vantent sur les réseaux sociaux d’obtenir des rentabilités record sur leur opérations immobilières.

Mais oublient de préciser qu’ils doivent se transformer en hôtelier pour faire les check-in ou le ménage de leur appartement loué sur Airbnb !

Ne soyez pas dupes, les stratégies de location les plus rentables sont aussi celles qui vous demandera le plus de gestion. Bien sûr, vous pourrez déléguer ce travail (jamais en totalité par contre) mais les frais de gestion viendront diminuer très fortement le rendement de votre investissement locatif.

Parmi les gestions les plus chronophages, on retrouve sans hésitation la location courte-durée (et son lot de risques comme on a pu le voir durant la crise du coronavirus !).

La location meublée implique également du turnover.

Les stratégies les plus passives sont la location nue et les baux commerciaux. Toutes choses étant égales par ailleurs, la rentabilité est plus faible.

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