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La rentabilité d’un investissement locatif est un critère important pour connaître la performance de votre placement immobilier.

Certains investisseurs sont obnubilés par la rentabilité et en oublient le deuxième critère important pour tout investisseur : le risque.

En effet, en face d’une rentabilité élevée se trouve un risque plus important. Avant toute opération immobilière, l’investisseur devra quantifier cette contrepartie pour investir sereinement dans son projet immobilier.

Dans ce cas, comment fixer un rendement locatif cible pour sa future acquisition immobilière ?

rendement locatif cible

Qu’est ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif est le rapport des loyers générés par l’investissement locatif sur le prix de revient de l’opération.

Plus le rendement est élevé et plus le projet est rentable.

N’oubliez pas la revalorisation de votre bien immobilier !

En règle général, un rendement locatif très élevé peu cacher deux choses : un risque plus fort ou une revalorisation foncière moins importante.

Concernant la revalorisation de votre bien.

Rien de magique… Si le rendement locatif est élevé, c’est qu’en partie votre achat est peu onéreux. Cela signifie qu’il y a peu d’investisseurs prêts à acheter votre logement.

Donc les prix de l’immobilier stagnent, voire baissent… Et il en sera probablement de même à l’avenir.

Ce que vous gagnez en rendement locatif (donc en loyers encaissés), vous le perdez en revalorisation future de votre bien immobilier.

Concernant le risque du logement

Le deuxième facteur à prendre en considération est le risque. Plus le rendement est élevé et plus le risque l’est également.

Un logement présentant un risque locatif fort ou des paramètres inconnus lors de la vente (des travaux à venir? des autorisations de travaux incertaines?) se vend « moins cher ».

Quel rendement locatif cibler ?

Vous l’avez compris : maximiser le rendement locatif est facile, accepter et assumer les contreparties est plus compliqué…

Tout le monde souhaite le meilleur rendement possible. Cependant, vous devez quantifier le risque qui en découle ou l’absence de revalorisation de votre appartement.

Concrètement, nous pouvons distinguer deux types d’investisseurs :

  • Les investisseurs qui « aiment » l’immobilier et compte bien ne pas s’arrêter à quelques investissements ;
  • Les investisseurs qui veulent se construire un patrimoine mais n’ont pas leurs soirs et weekends à consacrer à ce projet.

Vous recherchez l’autofinancement pour enchaîner les opérations immobilières ?

Afin d’obtenir un autofinancement sur 20 ans (aux yeux de la banque), l’investisseur doit cibler un rendement d’au moins 8,5% brut.

Le nerf de la guerre pour ce type d’investisseur, c’est de maximiser la rentabilité.

En effet, prenons l’exemple d’un investissement de 100 000€ sans apport sur 20 ans. Dans les conditions actuelles du marché, vous obtenez une mensualité de 500€.

Avec un rendement de 8,5%, vous encaissez 8 500€ de loyers annuels. La banque retient classiquement 30% de charges sur les loyers, soit des revenus annuels nets d’environ 6 000€, ou 500€ par mois.

Vu de la banque, votre opération s’autofinance bien.

L’autofinancement vous permettra de multiplier plus rapidement les opérations immobilières car votre taux d’endettement sera très peu impacté.

Cependant, si votre projet ne vous coûte rien selon cette approximation faite par votre conseiller bancaire, assurez-vous que cela soit réellement le cas avant d’acheter votre bien immobilier suivant.

Dans certains cas, la fiscalité peut être très forte. Les travaux imprévus peuvent vite chiffrer, surtout ceux réalisés par la copropriété…

Obtenir de telles rendements locatifs vous demandera de sortir des sentiers battus :

  • Investir dans des petites villes ayant une faible demande locative (et donc un risque locatif accru) ;
  • Faire une partie des travaux vous-même ;
  • Ne pas déléguer la gestion locative ;
  • Exploiter le bien avec des stratégies plus chronophages qu’un investissement nu classique : courte durée, colocation, meublé haut de gamme etc.

Vous avez simplement envie d’investir et ne pas consacrer trop de temps à votre projet

Dans ce cas, misez sur des produits clés en main. Dans ce cas, inutile d’espérer le moindre autofinancement de votre projet.

D’une part, les frais sont plus importants car vous déléguez.

D’autre part, des produits immobiliers comme le Pinel sont situés dans des zones locatives tendues. Les prix de l’immobilier sont donc élevés.

Si vous payez des impôts sur le revenu, l’investissement en loi Pinel est opportun. Non seulement l’opération est pilotée par votre conseiller patrimonial, mais vous bénéficier de conditions de financement intéressantes avec le neuf. Vous emprunterez sur une durée plus longue que dans l’ancien, baissant mécaniquement les mensualités et augmentant donc la rentabilité du montage.

Si vous ne payez pas suffisamment d’impôts, dirigez-vous vers des solutions du type loueur meublé non professionnel (LMNP). Si vous choisissez un appartement avec un gestionnaire, je vous conseille de vérifier son sérieux.

Enfin, si vous êtes vraiment allergiques à l’administratif, investissez dans les SCPI (sociétés civiles en placements immobiliers). Chose intéressante : vous pourrez emprunter pour augmenter la rentabilité de votre montage financier.

Finalement, il n’y a pas de rendement locatif à cibler pour les investissements clés en main puisqu’il n’y a pas de contrainte de rentabilité.

Sur ces projets, les investisseurs veulent minimiser leur temps consacré au projet.

Regardez donc le montant que vous devrez décaisser tous les mois et assurez-vous qu’il est compatible avec votre capacité d’épargne. Evidemment, choisissez un projet de qualité.

 

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