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Investir dans les SCPI en usufruit 

scpi usufruit

A l’instar de tous les biens immobiliers, il est possible d’acheter des parts de SCPI en pleine propriété, en nue-propriété ou encore en usufruit.

En fonction de votre profil, cette dernière option peut être un excellent placement de trésorerie. Cependant, il est important de comprendre comment fonctionne l’usufruit. Pourquoi opter pour un placement par usufruit ?

Dans cet article, nous allons faire un zoom sur les spécificités du mécanisme d’usufruit appliqué aux SCPI et en découvrir les multiples avantages.

Qu’est-ce que l’usufruit et le démembrement ?

L’usufruit représente le droit d’user ou de jouir d’un bien même sans en être le propriétaire.

En effet, le droit de la propriété est un droit qui se divise en deux parts distinctes que sont l’usufruit et la nue-propriété. 

Dans le cadre d’un appartement mis en location par exemple, des parents peuvent confier l’usufruit du bien à leur progéniture tout en conservant la nue-propriété. Les enfants vont alors percevoir les loyers de l’appartement mis en location et pouvoir en jouir à leur guise, mais les parents vont demeurer propriétaires du bien. L’usufruitier a pour rôle de conserver le bien dans son état et donc de payer les frais qui vont avec.

L’usufruit peut être viager, c’est-à-dire qui constitue au droit d’être conservé à vie, ou encore peut être temporaire.

Le droit d’usufruit peut être arrêté dans le cas où la personne qui a ordonné le démembrement en décide. Par ailleurs, l’usufruitier peut continuer à percevoir les revenus même lorsque le nu-propriétaire vend le bien. 

L’usufruit en SCPI 

Lorsqu’on prend le cas de la SCPI, le démembrement s’opère de la même manière.

Ainsi, le droit de propriété d’une ou plusieurs parts de SCPI serait donc subdivisé en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Dans le premier cas, la personne sera détentrice de la ou des parts de SCPI. La seconde personne, usufruitière des parts, va récolter les loyers versés trimestriellement par la société de gestion.

Il est possible d’acheter l’usufruit de parts de SCPI durant une période bien déterminée. Au cours de cette période, l’usufruitier percevra donc la totalité des loyers dégagés par la SCPI alors que le nu propriétaire ne percevra rien. À la fin du démembrement, l’usufruit s’éteindra et le nu propriétaire qui avait acheté sa part de SCPI en nue-propriété deviendra plein propriétaire de la ou les parts de SCPI en question.

L’investissement dans les SCPI en usufruit est la contrepartie de l’investissement en nue-propriété.

Le processus se déroule sur une période bien déterminée entre 3 et 20 ans. Ainsi, l’investisseur acquiert l’usufruit à un taux de 20 à 30% du prix de la valeur des parts en pleine propriété. Par ailleurs, il percevra des revenus qui sont essentiellement basés sur la valeur des parts lorsqu’il s’agit de la pleine propriété.

En guise d’exemple, si la part de SCPI considérée vaut 100€ en pleine propriété, avec un rendement de 6% puis une clé de répartition pour un démembrement d’une durée de 5 ans 80% / 20% :

L’usufruit sera acquis par l’investisseur pour 20% de 100€ soit 20€, Par conséquent, il percevra 6% de revenus. Soit 6€ / an sur une durée de 5 ans. Et donc 6€ x 5 = 30€ de loyers sur 5 ans pour 20€ investis, d’où une rentabilité très attractive !

Mais qu’arrive-t-il en cas de décès ?

Lorsqu’on prend l’exemple d’un couple qui possède la nue-propriété d’une maison mais qui a décidé de donner l’usufruit à leurs enfants. Dans le cas où le père de famille décède puis la mère et les enfants prennent la décision de vendre la maison : Comment savoir qui touche quoi ? C’est dans cette logique que l’administration fiscale a jugé utile de mettre en place un barème administratif qui est dégressif avec l’âge lors de la succession: 

20% de la pleine propriété sont attribués à l’usufruitier lorsqu’il est âgé de 81 à 90 ans ou bien 90 % lorsqu’il est âgé de 20 ans ou moins par exemple.

Les différents types d’usufruit 

L’investissement en SCPI par l’achat d’usufruit s’adresse à la fois aux personnes physiques et aux personnes morales (SCI, SAS, SARL, etc.). Toutefois, il s’avère nécessaire de bien maîtriser le type d’usufruit de SCPI adapté à son profil pour maximiser ses rendements. 

L’usufruit viager en SCPI

Ce type d’usufruit est adéquat pour les personnes physiques qui désirent anticiper leur succession tout en s’assurant de percevoir des revenus pérennes tout au long de leur vie.

L’usufruitier va percevoir des revenus jusqu’à son décès tout en anticipant la transmission de son patrimoine à l’aide du démembrement viager de parts de SCPI. En effet, lorsque l’usufruitier mourra, le nu-propriétaire va bénéficier d’une valorisation accrue des parts de SCPI et va récupérer un patrimoine plus conséquent. On peut obtenir de l’usufruit viager de deux manières différentes : 

Les parents qui sont propriétaires de parts de SCPI en pleine propriété peuvent décider de garder l’usufruit pour percevoir des revenus de leur vivant et octroyer la nue-propriété des parts de SCPI à leurs enfants : C’est une manière efficace de préparer la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant d’un complément de revenu. Il s’agit d’un démembrement viager !

Soit les parents peuvent procéder à une donation en somme d’argent en amont à leurs enfants, puis achètent l’usufruit viager d’une SCPI. Les enfants qui ont bénéficiés de cette donation vont acquérir la nue-propriété correspondant à l’usufruit des parents : C’est aussi un moyen de faire baisser drastiquement les droits de succession lors du décès des parents.

Les avantages d’un démembrement SCPI en usufruit 

Le démembrement en usufruit de SCPI possède de nombreux avantages dont nous pouvons citer :

  • Une faible mise de départ avec des revenus élevés
  • L’investissement en usufruit de SCPI mobilise très peu de trésorerie
  • Possède un effet de levier très important.

Cette solution est appropriée aux personnes morales qui désirent faire travailler leur trésorerie d’entreprise. Il représente également une solution d’optimisation pour les personnes physiques qui ont un déficit foncier.

L’avantage principal d’acheter l’usufruit des parts de SCPI est que l’investisseur est à l’abri de tous les risques d’inflation car le capital de l’usufruitier étant entièrement constitué par l’investissement immobilier (les loyers étant eux-mêmes indexés sur l’inflation).

Par ailleurs, une éventuelle variation dans la valorisation du parc immobilier n’aura aucune incidence sur les loyers qui sont perçus par l’usufruitier. Ces derniers sont calculés sur la base du coût des travaux de construction initiaux.

Pourquoi faut-il investir en démembrement SCPI en usufruit ?

Les raisons d’investir dans un démembrement SCPI en usufruit sont étroitement liées aux avantages. Il est profitable pour une personne d’investir en usufruit de SCPI lorsqu’il est faiblement imposé et qu’il est à la recherche de forts compléments de revenus de façon immédiate.

Toutefois, il est important d’y investir afin d’imputer des déficits fonciers.

Enfin, dans la majorité des cas, l’investisseur en usufruit est une personne morale qui est en quête d’optimisation de sa trésorerie stable tout en faisant un placement plus performant qu’un compte à terme ou encore un contrat de capitalisation.

Les contraintes d’un investissement en démembrement SCPI 

L’investissement en démembrement SCPI possède les mêmes risques qu’un investissement SCPI classique. Il s’agit entre autres des revenus non garantis et des variations possibles du prix de la part acquise.

La contrainte inévitable lorsqu’on fait un investissement en nue-propriété ou en usufruit de SCPI est le blocage pur et simple de son investissement tout au long de la durée du démembrement. A l’opposé d’un investissement classique en pleine propriété ou on peut ressortir à n’importe quel moment, l’investissement en démembrement de SCPI requiert d’être préalablement conscient du blocage de la somme placée. En d’autres termes, celui qui épargne ne pourra pas revendre ses parts pour reprendre son capital au cours de cette période.

A qui l’usufruit de SCPI est-il destiné ?

En général, l’usufruit de SCPI s’adresse à des personnes morales. C’est-à-dire des sociétés (SCI, SAS, SARL, etc.) pour qui la pierre papier est un placement de trésorerie. C’est une véritable alternative aux autres placements subsidiaires auxquels ont habituellement recours ces personnes morales. L’usufruit de SCPI donne la possibilité d’optimiser le rendement et la fiscalité.

Pour une personne morale, la subtilité est basée sur le fait que les sommes investies sur l’usufruit de SCPI sont amortissables durant toute la durée du démembrement. En effet, cet amortissement permet de réduire le revenu imposable et d’optimiser aussi la fiscalité.

Un exemple d’investissement en usufruit de SCPI

On considère qu’une SAS réalise un investissement en usufruit de 50.000€ pour une durée de démembrement de 5 ans sur une SCPI qui possède un rendement qui s’élève à 5%. Par conséquent, cette personne morale va donc encaisser des revenus de 5% sur la base de la pleine propriété soit 250.000€.

50.000€ (usufruit) / 20% Clé de répartition pour l’usufruit = 250.000€

En résumé, la SAS va donc percevoir 12.500€ par an pendant 5 ans.

Cette personne morale sera bien évidemment imposée sur ces revenus. Cependant en appliquant une déduction équivalente à l’investissement. Il sera admis que les 50.000€ soient amortis à raison de 10.000€ / an.

La base imposable annuelle sera donc de : 2.500€

Le revenu brut qui est de 12.500€ – l’amortissement comptable (10.000€) = 2.500€.

L’imposition, quant à elle, sera de 2.500€ x 33,33% (Taux IS) = 833€

A la fin de ces 5 ans, le résultat de l’opération donnera:

Le Loyers bruts : 62.500 euros

L’Imposition : 4.165 euros

L’Investissement: – 50.000 euros

Le gain total de l’opération sera de 8.335 euros et le Taux de Rendement Interne de cette opération sera de 3,13% net par an.

Les décotes en usufruit de SCPI 

Les clés de répartition ou encore décotes en démembrement de SCPI sont à la charge des sociétés de gestion.

De toute façon, les proportions sont de telle sorte que pour acheter des SCPI en usufruit sur 5 ans, la norme se situe aux environs des 20%.

Cependant, les SCPI qui sont encore jeunes, abaissent ce pourcentage dans le seul but d’attirer de nouveaux investisseurs.

Comment faut-il calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’une part de SCPI ?

En règle générale, il est du devoir de la société de gestion de déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Cependant, elle résulte du calcul économique de l’usufruit.

Le calcul diffère en fonction de la durée de détention du droit d’usufruit et de la nue-propriété.

Voici les chiffres qui sont couramment proposés par la majorité des sociétés de gestion.

Sur une durée de 10 ans, 66% pour l’achat de la nue-propriété et 33% pour l’achat de l’usufruit.

Sur une durée de 5 ans, 79% pour l’achat de la nue-propriété et 21% pour l’achat de l’usufruit.

La fiscalité liée à l’usufruit de SCPI 

Les particuliers soumis à l’impôt

En ce qui concerne les particuliers soumis à l’impôt sur le revenu, les loyers qu’ils reçoivent sont considérés comme des revenus fonciers. Alors, ils sont fiscalisés comme tels. Il est donc moins intéressant de procéder à l’achat d’usufruit en SCPI. En revanche, pour un particulier qui n’est pas beaucoup fiscalisé sur ses revenus et qui a une tranche marginale d’imposition inférieure à 11%, à une situation plus intéressante. 

Les sociétés à l’impôt sur les sociétés

Pour les sociétés qui sont imposées à l’impôt sur les sociétés, leurs revenus sont fiscalisés à 15% ou 33,33% en fonction du bénéfice imposable de l’entreprise.

Par contre, la société qui achète l’usufruit de parts de SCPI peut procéder à l’amortissement de son investissement sur la période du démembrement. Ainsi elle va limiter l’impact fiscal sur l’immobilier de sa société.

En résumé, pour les particuliers qui sont faiblement fiscalisés et les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, l’achat d’usufruit de parts en SCPI peut se révéler très intéressant.

L’achat de l’usufruit d’une part de SCPI est une solution qui permet de toucher la totalité du loyer des parts sur une durée bien déterminée en générale 5 ou 10 ans sans pour autant avoir donné un apport conséquent.

De plus, il permet d’être protégé contre la dévalorisation du parc immobilier ou d’éventuel risque d’inflation immobilière. En effet, ces risques sont assumés par le nu-propriétaire et non par l’usufruitier.

En fin de compte, l’achat d’usufruit avantage aussi du point de vue fiscal pour les particuliers qui sont faiblement imposés. Il est également profitable aux entreprises capables d’effectuer un amortissement afin de limiter ainsi l’impact fiscal imputé aux revenus fonciers qui sont perçus dans le cadre des loyers des parts de SCPI.

En savoir plus sur l’investissement de SCPI en usufruit

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