Les SCPI fiscales, comment ça marche ?

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Souhaitez-vous investir dans l’immobilier tout en jouissant d’avantages fiscaux ? Dans ce cas, la SCPI fiscale est peut-être faite pour vous ! Les SCPI fiscales sont parvenues à leur apogée et constituent un vecteur d’investissement intéressant pour faire fructifier un capital grâce à l’investissement collectif. Elles sont investies en immobilier d’habitation, ce qui en fait un placement sécurisant.

Quelles sont ses caractéristiques et en quoi consiste une SCPI Fiscale ? Découvrez-le à travers cet article.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Une SCPI fiscale est un véhicule d’investissement immobilier qui permet aux investisseurs d’investir dans l’immobilier résidentiel sans souci de gestion tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Il existe actuellement 4 types de SCPI fiscales :

  • SCPI Pinel,
  • SCPI Denormandie,
  • SCPI Malraux,
  • SCPI Déficit Foncier.

Comme pour une SCPI de rendement, c’est la société de gestion, agréée par l’AMF, qui est chargée de la gestion globale du patrimoine immobilier. Elle collecte des fonds auprès des épargnants investisseurs afin de constituer le patrimoine immobilier. Si la majorité des SCPI de rendement investissent dans l’immobilier professionnel, les SCPI fiscales investissent dans l’immobilier résidentiel.

Le rôle de la société de gestion d’une SCPI fiscale est de constituer le patrimoine immobilier avec des biens bénéficiant d’avantages fiscaux afin que les associés puissent en profiter.

Les principaux types de SCPI fiscales 

Il existe plusieurs types de SCPI qui permettent aux investisseurs de diversifier leur placement autant qu’ils le souhaitent.

La SCPI Pinel

Tout d’abord, il y a le dispositif fiscal Pinel, qui est certainement le plus répandu, étant identique à celui des investissements immobiliers directs. Ici, les conditions sont simples : il faut acquérir un bien immobilier neuf ou rénové, puis le mettre en location pendant une période de 6 à 12 ans.

La réduction d’impôt peut ici atteindre 21% à condition que le plafond ne dépasse pas 63 000 euros pour une location de 12 ans.

La SCPI Malraux

La SCPI Malraux concerne plus particulièrement les immeubles d’habitation historiques qui nécessitent une forte rénovation. En contrepartie, les porteurs de parts reçoivent une part des revenus locatifs en plus de la réduction d’impôt.

C’est une solution intéressante pour un investisseur qui souhaite acquérir un parc immobilier hautement qualitatif et bénéficier d’une réduction d’impôt non plafonnée.

La SCPI de Denormandie

Il existe également la SCPI Denormandie qui a pour but d’investir dans un bien ancien situé en centre ville.

Ici, la SCPI doit entreprendre des travaux de restauration d’au moins 25% du prix total du bien acheté. Des travaux de modernisation et de rénovation énergétique doivent ensuite avoir lieu.

L’avantage fiscal de cette solution d’investissement dépend de la mise en location du bien pendant une période de 6 à 12 ans. La réduction est la même que pour le dispositif Pinel, soit 2% du montant investi.

Les SCPI de déficit foncier

Ces SCPI investissent dans des immeubles en mauvais état dans le but de les rénover. Le déficit foncier qui en résulte (dépenses supérieures aux revenus locatifs) peut alors être déduit des revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Le déficit foncier excédentaire peut être reporté et déduit :

  • des revenus pendant 6 ans ;
  • sur les revenus immobiliers uniquement pendant 10 ans.

Comment choisir la bonne SCPI fiscale ?

La SCPI fiscale vous permet de générer des rendements supérieurs grâce à un avantage fiscal.

Il faut donc vous assurer de percevoir cette économie d’impôt afin d’optimiser votre investissement. Nous vous conseillons les SCPI suivantes selon votre situation :

  • La SCPI Malraux : si votre fiscalité est forte et que vous avez déjà des dispositifs défiscalisant.
  • La SCPI Pinel ou Denormandie : si votre fiscalité est modérée à forte et que vous souhaitez investir dans un parc locatif diversifié.
  • La SCPI de déficit foncier : de préférence si vous avez déjà des revenus fonciers issus de SCPI ou d’investissements locatifs classiques (loués nus) et que votre fiscalité est forte. En effet, l’économie fiscale sera beaucoup plus intéressante.

Evidemment, vous devrez également veiller à la qualité de la SCPI en elle-même.

Consultez les historiques de performance, la stratégie d’investissement et le sérieux de la société en charge de la gestion. N’hésitez pas à recourir à l’aide d’un professionnel pour bien choisir et valider le dispositif fiscal.

En quoi consistent les principaux avantages et inconvénients des SCPI fiscales ?

Les SCPI fiscales permettent une défiscalisation dès l’année de l’investissement, même si le bien n’est livré que quelques mois, voire quelques années plus tard. En outre, le coût de l’investissement est relativement faible (à partir de 5 000 ou 10 000 euros).

Cependant, comme nous l’avons vu, ces SCPI nécessitent un investissement à long terme, sans quoi les investisseurs perdent les avantages fiscaux acquis. Les frais d’entrée et de gestion sont également à prendre en compte (respectivement 11% et 12%) et, bien que ce ne soit pas l’objectif principal, le rendement locatif est relativement faible (2% au mieux).

En définitif, la SCPI fiscale doit être choisie uniquement sur un horizon long-terme (supérieur à 10 ans). Ce qui reste parfaitement cohérent avec un investissement immobilier qui doit toujours être envisagé sur le long-terme.

Comment revendre une SCPI fiscale ?

La principale contrainte des SCPI fiscales est la durée de détention (9 ans minimum) et la faible liquidité de ces SCPI avant la revente du bien par la société de gestion.

Comme dit plus haut, le SCPI fiscale est un investissement sur le long-terme car il s’agit d’immobilier.

Quels sont les risques des SCPI fiscales ?

Comme pour tout investissement immobilier, il existe un risque de perte en capital, bien que celui-ci soit fortement réduit par la diversification du parc immobilier et par les travaux réalisés pour augmenter la valeur du bien. La rentabilité locative distribuée par les SCPI fiscales peut subir des fluctuations au cours du temps.

Comme pour tout investissement, le choix des SCPI fiscales n’est pas à prendre à la légère et dépend de votre profil d’investisseur.

En savoir plus sur les SCPI fiscales

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