Faut-il investir dans des SCPI Internationales ?

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Pour se lancer dans l’investissement immobilier, plusieurs solutions se présentent à vous. Vos banques vous proposeront des solutions peu rémunératrices ou mal optimisées, les vrais investisseurs sauront être bien conseillés afin de découvrir les véritables opportunités d’investissement immobilier en France mais aussi à l’étranger. Nous traiterons dans cet article les moyens de contourner la fiscalité des SCPI avec les investissements dans les SCPI internationales.

Investir dans des SCPI internationales

Si l’immobilier est un secteur de plus en plus sollicité dans les projets d’investissement, c’est en raison de la sécurité et de la rentabilité qu’il offre. Il existe plusieurs moyens d’investir dans un tel secteur et de tirer un bon profit.

Entre autres, vous pouvez songer à devenir associé dans une société civile de placement immobilier (SCPI). C’est d’ailleurs un excellent moyen de diversifier son patrimoine et limiter les risques de faire des pertes. En cela, choisir une SCPI dont les patrimoines s’étendent à l’international peut être un plus grand moyen de diversification.

Voici ce qu’il convient de savoir sur le sujet avant de vous lancer dans un tel investissement.

Pourquoi investir en SCPI internationales ?

Plusieurs raisons font des SCPI internationales, des pôles d’investissement fiables. Cette section se consacre à la présentation de quelques-uns de ces avantages.

Une offre disponible

Choisir d’investir dans une SCPI internationale, c’est se donner la chance de profiter d’une diversité de choix. De plus en plus de SCPI investies dans le secteur tertiaire sont lancées en Europe, et ce, depuis quelques années, ces sociétés amorcent généralement un succès fulgurant au bout de six mois d’existence avec des capitaux importants. 

Une fiscalité allégée

Nombre d’investisseurs s’accordent sur le fait que les SCPI internationales proposent une fiscalité plus douce. Il est à noter en effet que la taxation des revenus fonciers se fait en considérant le pays d’origine en tenant compte des accords binationaux. En clair, les associés de la SCPI internationale n’ont pas à supporter une double imposition. Mieux, ces derniers bénéficient d’une exonération des prélèvements sociaux estimée à 17,2 %.

Un rendement enviable et des risques limités

En termes de rendement, les SCPI internationales figurent en bonne place parmi les investissements qui offrent les meilleures performances financières. Il n’en faut pour preuve que les rendements bruts de fiscalité étrangère que dégagent ces sociétés d’investissement.

D’un autre côté, les risques auxquels sont exposées les SCPI internationales sont assez spécifiques. Ils s’étendent sur divers points à savoir : politiques, environnementaux, fiscaux et réglementaires. En cela, la gestion de ces risques se fera de façon spécifique lorsque vous faites votre investissement dans une SCPI internationale.

Dans quel pays investir et en fonction de quels profils ?

L’installation des SCPI s’est radicalement popularisée en Europe depuis quelques années. Plus particulièrement, certains pays comme le Portugal, l’Allemagne et l’Espagne sont très sollicités par les épargnants pour ce genre d’investissement. Toutefois, il ne serait pas à votre avantage de choisir n’importe quel pays pour faire votre investissement en SCPI internationale. Il faudrait tenir compte de votre profil en amont.

Le Royaume-Uni

Les impacts du Brexit n’ont pas épargné le Royaume-Uni et plus particulièrement, son marché immobilier. Néanmoins, vous aurez raison aujourd’hui en choisissant d’investir dans l’immobilier au Royaume-Uni. En effet, l’activité économique s’y retrouve en parfaite santé. Pour ce qui est du profil, si vous avez peu d’expérience, vous pourrez choisir ce pays pour un investissement en SCPI internationale.

L’Espagne et le Portugal

L’Espagne et le Portugal offrent de belles possibilités d’investissements en SCPI dans la zone euro. Ici, ce sont les stratégies d’investissement opportunistes qui sont surtout mises en avant. Les capitaux attirés par ces deux pays sont estimés à près de 50 milliards d’euros de transactions immobilières. Les rendements y sont plus élevés avec des risques un peu plus importants. Ainsi, si vous êtes un investisseur averti, choisir le Portugal ou l’Espagne pour investir dans une SCPI internationale est un excellent choix.

L’Allemagne

 L’Allemagne à travers ses SCPI est une destination de plus en plus prisée par les Français pour les investissements immobiliers. En effet, la notoriété des sociétés civiles de placement immobilier internationales dans le pays est due au développement du marché immobilier tertiaire allemand. De plus, dans la zone euro, l’économie de l’Allemagne est l’une des plus enviables. On y dénote aussi une stabilité de la croissance et une fiscalité des plus intéressantes. En effet, cette dernière est soutenue par la convention franco-allemande. L’imposition des épargnants est alors plus avantageuse.

En clair, si vous recherchez une opportunité d’investissement, les villes allemandes à travers leurs SCPI sont très indiquées pour les placements financiers que vous soyez un investisseur expérimenté ou non.

Quel rendement pour les SCPI internationales ?

L’un des facteurs principaux qui motivent les placements financiers est la rentabilité financière et/ou économique. Dans le cas d’une SCPI internationale, ce détail est aussi important. Notez toutefois que l’investissement dans une SCPI (internationale ou non) est un projet à long terme. Autrement dit, cela oblige les épargnants à supporter certains frais. En conséquence, il faut compter entre 8 et 10 ans au minimum pour un tel placement. 

Pour aller plus loin, investir dans une SCPI internationale, c’est s’exposer à un risque de liquidité au moment de la revente des parts. En effet, il n’est pas toujours évident de trouver une contrepartie prête à faire l’acquisition surtout en cas de détention directe. De même, la conjoncture économique et immobilière peut aussi présenter un risque pour la perte en capital.

Par ailleurs, les investisseurs qui placent leurs fonds dans les SCPI internationales n’ont pas toujours un contrôle sur le versement des loyers et encore moins sur le rendement. C’est d’ailleurs pour cela qu’il n’est pas toujours facile de présenter le rendement des SCPI internationales de façon généralisée. Les tendances du marché étant évolutives, il n’est pas possible de faire une estimation du rendement futur en se basant sur les performances du passé. Une telle anticipation serait biaisée.

Quoi qu’il en soit, retenez qu’il serait à votre avantage de faire une simulation du rendement auprès d’un conseiller avant de songer à investir dans une SCPI internationale. Vous aurez alors une idée plus claire sur les tenants et les aboutissants de votre placement financier.

Quelle fiscalité appliquer aux SCPI internationales ?

La question de la fiscalité est aussi l’un des éléments essentiels qui motivent la décision des investisseurs à choisir une SCPI internationale ou locale. D’entrée de jeu, vous devez savoir que l’associé de la SCPI internationale n’aura pas à supporter une double fiscalité (celle de son pays de résidence et celle du pays où il investit). En clair, la taxation ne peut pas provenir des deux États simultanément et pour cela, des mécanismes d’élimination de la double imposition ont été mis en place.

Il s’agit notamment du système du taux effectif global et du système du crédit d’impôt.

Concrètement, le cadre fiscal d’un investissement immobilier à l’international est réglementé par le droit français. Si vous résidez en France et que vous avez investi dans une SCPI internationale, la règle qui s’applique à votre situation pour ce qui est de l’imposition est prévue à l’article 4B du Code général des Impôts.    

Notez que les mécanismes d’élimination de la double imposition prévoient une réduction de l’impôt dû en France (pour le revenu lié à la SCPI) de l’impôt payé à l’étranger. Pour aller plus loin, une convention de non double imposition peut aussi supplanter ces mécanismes, notamment les droits des deux pays concernés.

Pour le cas des non-résidents qui ont des parts dans des SCPI basées en France, mais avec des immeubles à l’étranger, l’investisseur est considérée comme un résident français. Ici, c’est la convention internationale entre la France et l’État où se trouvent les immeubles qui sera mise en avant pour la fiscalité. Pour les cas particuliers où les immeubles sont situés en Belgique, Portugal ou en Pays-Bas, les revenus et les taxes sont prévus exclusivement par ces États. La France n’intervient pas dans la taxation des revenus et des plus-values dans ce cas. Toutefois, le taux effectif est considéré pour les revenus.

SCPI Françaises vs Internationales ?

Il n’est pas toujours facile de faire un choix entre une SCPI 100 % française et une SCPI internationale. Toutefois, en vous basant sur certains critères, notamment la fiscalité, vous parviendrez à vous décider.

Les SCPI françaises

On parle de SCPI françaises pour désigner ces sociétés d’investissement qui sont tournées 100 % vers l’achat des actifs en France. Ce choix est généralement motivé par la sécurité qu’offre le territoire pour une telle société. Dans ce contexte, le contribuable qui procède à un investissement en direct sera imposé sur les recettes au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, l’imposition se fera sur la base des revenus financiers de la SCPI (très minoritaires). Les prélèvements sociaux seront de même, appliqués à hauteur de 17,2 %.

L’astuce pour faire baisser le coût de la fiscalité avec une SCPI française, c’est de procéder à un investissement indirect. Par exemple, vous pouvez acquérir des parts de la SCPI dans un contrat d’assurance-vie. L’achat en nue-propriété ou par l’entremise d’une société qui optera pour l’IS est aussi une astuce pour optimiser la fiscalité avec une SCPI française. Sollicitez un conseiller expérimenté en amont pour qu’il valide le montage avec vous.

Les SCPI internationales

Les SCPI internationales s’inscrivent dans un contexte de diversification du patrimoine. Ainsi, les biens immobiliers sont basés aussi bien au niveau local (en France) qu’à l’international (en Europe notamment). 

Notez que si vous faites le choix d’une SCPI étrangère, vous serez soumis à une fiscalité différente de celle des SCPI françaises. Toutefois, vous pouvez vous rassurer de ce qu’il n’existe plus aujourd’hui, un risque de double imposition. Cet avantage est à la faveur des conventions fiscales établies entre la France et les autres nations. Ces conventions fiscales prennent en compte, le crédit d’impôt, le taux effectif et l’exonération des prélèvements sociaux.

Vous l’aurez compris, si vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité allégée, tournez-vous plutôt vers une SCPI internationale au lieu d’une SCPI française. Toutefois, il ne serait pas non plus inutile de considérer le fait qu’il est possible d’optimiser la fiscalité d’une SCPI française. En cela, si vous souhaitez diversifier votre patrimoine, ce dernier placement pourrait aussi vous intéresser. De toute manière, c’est de vos réels objectifs que dépendra votre choix entre une SCPI française et une SCPI étrangère. 

Quels sont les risques ?

Premier conseil pour investir dans une SCPI internationale, c’est de ne pas y mettre tout votre patrimoine. En effet, un tel placement présente également des risques sur lesquels il importe d’attirer l’attention des investisseurs. 

La liquidité dont bénéficient les SCPI n’est pas la même que celle des valeurs mobilières. Ces dernières sont négociables à tout moment sur les marchés financiers. Par contre, pour ce qui est de la SCPI internationale, cela n’est pas toujours aussi facile. Il faudra attendre quelques semaines ou quelques mois pour la récupération des fonds en cas de revente des parts d’une SCPI internationale. Toutefois, si vous choisissez de faire confiance à une SCPI d’assurance-vie ou filiale de groupe bancaire pour l’investissement, le risque d’illiquidité sera limité.Ici, l’épargne est collectée au sein d’un réseau de clients, ce qui rend plus facile le rachat des parts. En clair, c’est l’investissement indirect qui est recommandé dans le cadre d’un placement en SCPI. Cela permet de faire face aux conséquences d’un retournement des marchés.

D’un autre côté, un historique de rendements élevés peut être un leurre pour les investisseurs. En effet, il peut être difficile pour la SCPI de gérer beaucoup de biens immobiliers tout en gardant un niveau de rendement élevé. Pour cela, vous gagnerez à vérifier aussi le parc immobilier et les actifs de la SCPI avant de procéder au placement de vos fonds.

En dépit de ces risques qui pourraient décourager les investisseurs, il faut quand même préciser que le placement immobilier notamment dans les SCPI est très avantageux. Les points positifs liés à ce genre de placement dépassent de loin, ses limites.

En savoir plus sur les SCPI internationales

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