Qu’est ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des véhicules d’investissement qui vous permettent d’investir facilement dans l’immobilier. En effet, en tant qu’investisseur, vous possédez des parts de la SCPI qui détient elle-même un parc immobilier. Les gérants de la SCPI s’occupent de la gestion des biens immobiliers : achats, ventes, encaissement des loyers, gestion des locataires… Les investisseurs disposent ainsi d’un revenu passif issu de l’immobilier sans aucune contrainte de gestion locative.

Il existe plusieurs types de SCPI :

  • Les SCPI de rendement : ce sont des SCPI qui investissent principalement dans l’immobilier tertiaire. Vous serez donc propriétaire de murs commerciaux ou de bureaux. En fonction de la stratégie de la SCPI, vous pourrez être exposé sur de l’immobilier parisien, en province ou encore dans l’union européenne. Ce type de SCPI a pour vocation de vous procurer un revenu complémentaire grâce aux loyers perçus.
  • Les SCPI fiscales : ces SCPI permettent aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers soumis à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le Malraux ou le déficit foncier. Grâce à la SCPI, les investisseurs n’ont pas besoin de s’occuper de la recherche des biens et de leur gestion. Contrairement à la SCPI de rendement, la SCPI fiscale a pour vocation de réduire l’impôt. En contrepartie, le rendement est plus faible (à cause des contraintes des dispositifs de défiscalisation).

reduction impot pinel

Comment est fiscalisée une SCPI ?

La SCPI n’est pas concernée par le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou Flat-tax) de 30% (17,2% de CSG-CRDS et 12,8% d’impôts sur le revenu).

Je vous explique comment est fiscalisée la SCPI. D’une part les loyers qui sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu et les plus-values lors de la reventes, soumises à l’impôt sur les plus-values du particulier.

La fiscalité sur les revenus de la SCPI

Les revenus des SCPI peuvent être des revenus fonciers ou des revenus financiers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu. Le gestionnaire de la SCPI vous communiquera la ventilation des revenus pour que vous puissiez les rentrer correctement sur votre feuille d’impôts.

 

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu comme pour n’importe quel investissement immobilier (loué en nu). Si vous disposez déjà d’un ou plusieurs investissements locatifs et que vous déclarez des revenus fonciers, sachez que vous pouvez retenir le régime micro-foncier si cela est plus avantageux pour vous. Vous devrez néanmoins déclarer moins de 15 000€ de revenus fonciers dans l’année. Dans ce cas, vous pourrez retenir un abattement de 30% sur vos revenus fonciers. Par conséquent, cette option est intéressante si les charges de vos investissements locatifs détenus en directs sont inférieurs à 30% de l’ensemble des loyers perçus (y compris celui de votre SCPI). Dans le cas contraire, vous n’aurez pas d’autres choix que de retenir le régime réel (par exemple si vous n’avez pas d’autres biens immobiliers).

 

Les revenus financiers doivent être intégré à votre impôt sur le revenu à la catégorie revenus de capitaux mobiliers si les revenus du foyer fiscal sont inférieurs à 2 000€. Dans le cas contraire, ils seront soumis au PFU de 30% (impôts et contributions sociales comprises).

 

Comme pour n’importe quel investissement en direct et loué avec un bail d’habitation classique, la SCPI est lourdement fiscalisé si vous disposez déjà d’une fiscalité moyenne à forte.

En effet, si on retient le cas d’un célibataire percevant des revenus annuels de 30 000€, sa fiscalité avant SCPI sera de 2 120€ en 2020.

Imaginons qu’il investisse dans 50 000€ de SCPI ayant un rendement net de 5%. Ses loyers seront donc de 2 500€ annuel et sa fiscalité passera à 2 870€ auxquels s’ajoutent les contributions sociales (CSG CRDS) de 17,2%, soit un total de 3 300€.

La hausse des prélèvement est donc de 3 300€ – 2 120€ = 1 180€ ! Le rendement net après fiscalité s’écroule donc et passe de 5% à 2,64%…

La fiscalité sur les plus-values de la SCPI

La cession des parts d’une SCPI est fiscalisée selon l’imposition des plus-values du particulier. A ce titre, c’est la plus-value qui est imposée de manière dégressive en fonction de la durée de détention.

La plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix de revente de la part et son prix d’achat. Par exemple, si vous avez acquis une SCPI au prix de 1 200€ la part et que vous la revendez 10 ans plus tard au prix de 1 800€, la plus-value est de 1 800€ – 1 200€ = 600€.

Le taux de prélèvement est de 19%, auxquels vous devez ajouter 17,2% de contributions sociales.

A partir de 5 ans de détention, vous pourrez appliquer un abattement sur les impôts de 19% et sur les prélèvements sociaux de 17,2% :

 

Durée de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
De la 6ème année à la 21ème année 6% 1,65%
22ème année révolue 4% 1,6%
Au delà de la 22ème année Exonération 9%
Au delà de la 30ème année Exonération Exonération

 

Passé 21 ans, vous n’aurez donc plus d’impôts sur le revenu sur votre plus-value. Il faudra attendre 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux sur la plus-value.

 

Pour bien comprendre, je vais prendre un exemple. Vous avez revendu votre SCPI que vous possédiez depuis 10 ans et vous avez réalisé une plus-value de 10 000€.

Dans ce cas, vous bénéficierez d’un abattement sur l’impôt de 6% par an de la sixième à la dixième année. Ce qui vous fait 6% x 5 = 30%. Vous déclarez ainsi 10 000€ x (100% – 30%) = 7 000€ imposé à 19%, soit un impôt de 1 330€.

Pour les prélèvements sociaux, vous disposez d’un abattement de 1,65% par an de la sixième à la dixième année de détention. Soit 1,65% x 5 = 8,25%. Vous serez ainsi prélevé de 17,2% sur la base de 10 000€ x (100% – 8,25%) = 9 175€, soit 1 578€.

 

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Existe-t-il des SCPI de rendement peu fiscalisées ?

Malgré leurs nombreux avantages, les SCPI de rendement sont fortement fiscalisées. Néanmoins, sachez qu’il est possible de trouver des SCPI avec des fiscalités réduites.

C’est le cas des SCPI de rendement européennes. Elles profitent d’une convention fiscale entre la France et le pays où sont situés les biens immobiliers. Parfois, cela permet également de profiter de rendements locatifs brut attractifs, comme en Allemagne.

Ensuite, grâce à la fiscalité réduite du pays étranger et de la non double imposition, vous paierez très peu de fiscalité.

Si on reprend l’exemple précédent, les prélèvements s’élèvent à près de 50% au total. Malgré un excellent rendement de votre SCPI de 6%, le rendement net de fiscalité sera de 3%…

Grâce aux SCPI Allemandes, vous percevrez une rendement net de tout prélèvement de 4% à 4,5%, ce qui est 50% plus élevé !

Si vous souhaitez plus d’informations sur ce type d’investissement, contactez-moi, je les mets régulièrement en place pour mes clients.

L’assurance-vie pour investir dans des SCPI : est-ce une bonne idée ?

Un autre moyen de contourner la lourde fiscalité de la SCPI est de recourir à l’assurance-vie. En effet, vous profiterez de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe fiscale : passée 8 ans, les retraits ne seront plus fiscalisés à l’impôt sur le revenu. Vous pourrez ainsi réinvestir immédiatement tous les dividendes générés et ainsi augmenter plus rapidement votre capital investi.

Cependant, si votre objectif est de vous verser des revenus complémentaires immédiatement ou d’emprunter pour investir davantage dans les SCPI, l’assurance-vie ne sera pas adaptée.

 

Je vous conseille de vous diriger vers des assurances-vie performantes qui proposent un nombre de SCPI importants afin de choisir les meilleures SCPI du marché.

 

En ouvrant une assurance-vie, cela peut-être aussi l’occasion de diversifier et de souscrire à des SCI (comme les SCI de viagers), des OPCI ou des fonds investis en bourse.

Les SCPI fiscales : comment fonctionnent-elles ?

Il existe plusieurs SCPI fiscales qui permettent aux investisseurs fortement fiscalisés d’obtenir des avantages fiscaux, principalement des réductions d’impôts ou des déductions d’impôts. Ce type d’investissement demande un étude poussée de votre situation pour ne pas vous tromper dans le calibrage de vos investissements de SCPI fiscales.

Les SCPI Malraux

Les contribuables fortement imposés qui souhaitent donner du sens à leur argent peuvent se diriger vers les SCPI Malraux. La loi de défiscalisation Malraux consiste à investir dans des biens immobiliers qui seront loués pour l’habitation. Les biens ciblés sont des biens de haut standing avec beaucoup de cachet. Il s’agit de biens immobiliers qui demandent en effet beaucoup de travaux pour être restaurés. L’avantage fiscal est une réduction d’impôt à hauteur de 30% à condition de conserver les parts de SCPI durant 9 ans.

Les SCPI Pinel

La loi Pinel consiste à acheter de l’immobilier neuf et de le louer à des locataires sous des conditions de ressources. L’investisseur va pouvoir, en contrepartie, obtenir une réduction d’impôt en fonction de la durée de location du parc immobilier :

  • Pour une location de 6 ans, la réduction d’impôts est de 12% (soit 2% par an) ;
  • Pour une location de 9 ans, la réduction d’impôts est de 18% (soit 2% par an) ;
  • Pour une location de 12 ans, la réduction d’impôts est de 21% (soit 2% par an les 9 premières années puis 1% par an les 3 années qui suivent).

La SCPI Pinel générera également des revenus qui seront fiscalisés, comme pour n’importe quelle SCPI de rendement.

 

Concrètement, si un contribuable investit 100 000€ dans une SCPI Pinel, il bénéficiera d’une réduction d’impôts de 21 000€ à raison de 2 000€ par an durant 9 ans puis 1 000€ par an les 3 années suivantes.

Ce type d’investissement a donc du sens pour les personnes moyennement fiscalisées qui veulent se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion locative.

Les SCPI de déficit foncier

Le déficit foncier consiste à acheter des immeubles à rénover et d’effectuer de lourds travaux qui seront déductibles des revenus fonciers déjà existants de l’investisseur. La part excédentaire sera déductible du revenu global dans la limite de 10 700€. L’excédent sera reportable sur les revenus fonciers futurs dans une durée maximale de 10 ans.

Les SCPI de déficit foncier fonctionnent exactement de la même manière. L’avantage est de pouvoir calibrer finement le montant d’investissement afin d’obtenir le bon montant de déduction d’impôt.

 

Cette solution est surtout intéressante si vous avez déjà des revenus fonciers qui sont fortement imposés. Plus vous êtes fiscalisés et plus la rentabilité de cette solution est intéressante.

Par exemple, vous disposez de 50 000€ de revenus de votre activité professionnelle et 30 000€ de revenus fonciers nets. Vous investissez dans 100 000€ de SCPI de déficit foncier avec 50% de travaux.

Vous pourrez donc déduire 50 000€ de travaux sur vos loyers la première année, passant ainsi à un résultat foncier négatif de -20 000€ (30 000€ – 50 000€). Ce déficit est déductible dans la limite de 10 700€ de vos autres revenus. Vous déclarez ainsi 39 300€ aux impôts (au lieu de 80 000€) et gagnez ainsi 12 000€ d’impôts sur le revenu et près de 6 000€ de prélèvements sociaux !


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